Aluguel com contrato de opção de compra (RTB)

Em relação ao mercado residencial imobiliário, ou seja, a compra e venda de primeira residência / residência permanente, estávamos falando sobre o “demanda latente”Que existe na Espanha com relação aos estrangeiros de outros países que desejam vir para a Espanha para viver de forma permanente.

Um fato constante nas últimas duas décadas é a chegada de estrangeiros que escolheram a Espanha como local de residência permanente e que normalmente identificamos como "expatriadosouexpats”. TO volume e o número de expatriados que escolheram a Espanha como local de residência nas últimas duas décadas sempre foram constantes e até aumentaram em períodos de crise ou pós-crise, como os que ocorreram na Espanha em 2008 e 2011.

Com mais de 15 anos no setor imobiliário, nossa empresa verificou que, apenas no períodos imediatamente após a crise, aumentou o número de expatriados interessados ​​em adquirir propriedades na Espanha.

E, como resultado de nossa experiência, observamos que as primeiras aquisições concluídas nesses momentos foram especialmente complicadas devido ao contexto de instabilidade e incerteza, tanto do ponto de vista do financiamento quanto da possível evolução de mercado de imóveis.

Ou seja, o comprador que se arrisca a investir na Espanha na compra de uma residência permanente, fica imerso na incerteza causada pelo pensamento, se já estamos na fase final da crise ou se ainda há um caminho para baixo. ("Estarei comprando a um bom preço?").

No entanto, nesses tipos de compradores, o interesse na compra é claro. Eles também são claros sobre o momento. Eles querem comprar agora. Eles sabem que é hora, mas não estão claros se o preço e as condições da venda serão os mais adequados até que o clima de insegurança pós-crise desapareça ou se dissipe.

Nesse ponto, o instrumento de aluguel com opção de compra é proposto como uma solução.

Aluguel com opção de compra (RTB) Sobre o que é?

Alugue com uma opção de compra, é um contrato em que o comprador deseja adquirir um imóvel para morar permanentemente e deseja ocupá-lo e usá-lo imediatamente, mas deseja adiar a decisão final de compra para um momento posterior.

E, além disso, bO uyer deseja que, durante o tempo de utilização do imóvel, o vendedor não possa oferecer o imóvel no mercado, reservando assim a opção de compra exclusivamente ao comprador, por toda a duração do contrato. Aqui está a diferença mais importante com este contrato e um "contrato de aluguel normal", em que o proprietário pode vender a propriedade para outra pessoa, mesmo enquanto existe um contrato de aluguel.

Portanto, no contrato RTB existem dois conceitos principais envolvidos:

- É um Contrato de Compra, com “opção de compra”.

Isto é, o comprador quer comprar a casa, mas exige ter a casa à sua disposição até que ele confirme sua decisão. Em outras palavras, ele quer que a opção de compra seja exclusiva. Portanto, reciprocamente com o direito de exclusividade da opção de compra na propriedade, o comprador paga uma quantia ao vendedor para compensá-lo pelo tempo que a casa fica reservada ao comprador e fora do mercado de venda.

Uma vez cumprido o prazo ou condição acordado no contrato, chega o momento em que o comprador deve decidir executar o direito de comprar o imóvel. Neste momento, existem dois cenários:

• O comprador pode exercer seu direito de compra, e, nesse caso, conclua a compra. Assim, o comprador pagaria o restante do preço ao vendedor e a transação de venda seria concluída.
• O comprador deseja se retirar da compra, portanto, ele assume a perda do valor pago de acordo com a “opção de compra”, deixando esse valor para a conta do vendedor, que o faz por conta própria, considerando o tempo em que a casa é reservada ao comprador .

- É um contrato de aluguel.

O comprador quer ocupar a casa imediatamente, mas, como explicado acima, ele prefere deixar a formalização e a decisão final de compra para mais tarde. Com o qual, propõe-se assumir a figura de “arrendatário” ou “inquilino”, até que ele decida exercer ou desistir da opção de compra durante o tempo estipulado no contrato.

Dessa forma, o comprador, agora arrendatário / locatário, concorda com as condições de aluguel e com o pagamento do aluguel, com o vendedor, agora locador / locador, durante a vigência do contrato.

E da mesma maneira que em relação ao exercício da opção de compra, uma vez que o prazo máximo para exercê-lo tenha chegado, o comprador ou arrendatário / inquilino tem várias opções:

• Para executar a opção de compra e concluir a venda. Nesse caso, a transação de aluguel é cancelada, agora convertida em venda.
• O comprador exerce a opção de compra. Nesse caso, o contrato de locação também é anulado. Obviamente, no caso de as duas partes concordarem, o contrato de aluguel pode ser prorrogado ou um novo contrato de locação pode ser criado e, em seguida, o contrato será apenas para aluguel.

Questões importantes:

1.- O que acontece com o valor pago na opção de compra?

É considerado parte do preço? Em outras palavras, a opção pode ser descontada do preço final a ser pago pela propriedade?

A resposta é muito simples. Será o que ambas as partes concordam. Ou seja, o valor pago pela opção será deduzido do preço, se ambas as partes concordarem. Nesse caso, o valor pago pela opção de compra é descontado do restante do preço a ser pago pela propriedade.

Esta é a opção mais usada no mercado.

No entanto, o proprietário também pode exigir que o valor pago pela opção de compra não seja descontado do preço a ser pago pela propriedade. Ou seja, esse valor simplesmente cobre o tempo em que a propriedade ficou fora do mercado e não representa parte do preço. Com o qual, nesse caso, o pagamento da opção de compra não será descontado do preço a ser pago ao proprietário pela venda.

Obviamente, essa é uma opção muito mais prejudicial para o comprador e não é tão amplamente utilizada na prática.

Qualquer que seja uma das opções, deve ser expressamente incluída no contrato, a fim de esclarecer o destino do pagamento da opção.

2.- O que acontece com os valores pagos pelo aluguel?

Eles são deduzidos do preço final para pagar a venda?

A resposta é a mesma que acima. Isso é, serão as partes que terão que concordar, ao concordar com as condições do contrato, se o aluguel for descontado do preço final ou não, em caso de confirmação da decisão de compra.

3.- Comissões / honorários de agentes. Quando eles são pagos?

Aqui, novamente, haverá o que é acordado entre as partes e a agência imobiliária.

No entanto, do ponto de vista jurídico, a menos que haja um acordo em contrário entre as partes, entendemos que as comissões / taxas do agente devem ser pagas no momento da assinatura do contrato de opção de compra. A razão disso é que, este contrato, envolve a obtenção de um contrato de compra entre comprador e vendedor. E isso, embora a consumação do referido contrato esteja atrasada até uma data posterior.

Como costumamos dizer, quando o contrato de RTB é assinado, o “acordo” entre as partes foi alcançado, e isso foi feito por meio da intervenção do agente. É por isso que as comissões/taxas do agente devem ser pagas no momento da formalização do RTB.

Pode ser considerado injusto condicionar o pagamento da comissão do agente à decisão efetiva de compra, que permanecerá nas mãos do comprador e fora das mãos / controle do agente.

4.- Como o RTB é formalizado?

Normalmente é um contrato privado, que não precisa ser notarizado.

Portanto, a prática mais comum é preparar um contrato privado entre as partes sem ter que passar por um notário. Embora, como veremos, seja essencial que o contrato seja elaborado por um advogado especialista.

Para mais segurança do inquilino, o contrato pode ser feito em cartório e registrado no cartório de registro de imóveis. O registro do contrato de Opção de Compra no cartório de registro de imóveis terá as seguintes despesas:

• Despesas de cartório e registro de imóveis
• Honorários de advogados / solicitadores
• Impostos

Observe que apenas contratos RTB com duração máxima de 4 anos são aceitos para registro no cartório de registro de imóveis.

Portanto, a prática mais comum é preparar um contrato privado entre as partes sem ter que passar por um notário. Embora, como veremos, seja essencial que o contrato seja elaborado por um advogado especialista.

5.- Impostos envolvidos no contrato de opção de compra:

a) Quando o senhorio é uma empresa: Vamos imaginar que uma construtora com uma ampla variedade de casas que não podem ser vendidas decida formalizar contratos RTB. Neste caso, o contrato estará sujeito a IVA se for uma primeira transferência da casa. o NIF taxa será 10%, a menos que estejamos lidando com habitação protegida (IVA reduzido de 4%) Ou seja, um indivíduo terá que enfrentar esse imposto que, como consumidor final, não poderá deduzir.

Caso o contrato seja registrado no cartório de registro de imóveis, então, é necessário pagar o Carimbo (0,5% -2% dependendo da região diferente).

além de pactuar o aluguel mensal, conseguiram estabelecer uma opção de compra, conhecida como “premium” ou “opção de compra” (um pagamento pela opção que o cliente terá de adquirir a casa, dentro de um determinado prazo). Este montante também estará sujeito a IVA (por se tratar de uma prestação de serviços, de acordo com a Direcção-Geral de Impostos), à taxa geral de 21%.

Caso o locatário decida proceder à formalização da compra posteriormente, a transmissão será tributada pelo IVA (à taxa de 10% ou 4%). Caso o potencial comprador decida não optar pela compra, haverá a opção de rescindir o contrato e optar por formalizar outro arrendamento sem opção, o qual não terá incidência de iva. Lembre-se de que uma pessoa física não poderá recuperar ou deduzir esse imposto.

b) Quando o senhorio é uma pessoa física

Neste caso, o contrato RTB (este é considerado uma segunda transferência) é uma transação que estará sujeita ao Imposto de Transferência (ITP)sendo o locatário o contribuinte.

Relativamente à opção de compra (o prémio), esta também será tributada pelo Imposto sobre Transmissões (ITP), uma vez que as “promessas e opções” também são tributadas por este imposto.

A base tributária será constituído pelo preço pago pela opção de compra. Caso essa opção não seja acordada, ou seja inferior a 5% do preço total do imóvel . A alíquota aplicável varia conforme a Comunidade Autônoma, por se tratar de uma homenagem cedida (geralmente, entre 6% e 10%).

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EXEMPLO

“A” é um senhorio particular que celebra um contrato RTB com “B” , com um valor de prémio de 7.500 euros. O preço do imóvel será de 250.000 euros.

Os 5% do preço do imóvel são 250.000 x 5% = 12.500 euros.

 Assim, sendo 5% superior ao prémio acordado, a base do imposto para esta opção será de 12.500 euros. 

 Como o locador é particular, então, o prêmio será tributado com o Imposto sobre Transmissão - ITP. Este imposto na região de Valência e Catalunha é de 10%. 

então, 12.500 x 10% TPO = 1.250 euros de ITP.

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E posteriormente, no momento da transferência da casa, caso seja exercida pelo comprador, a transação também será tributada novamente pelo imposto de transferência (ITP). Conforme explicado acima nesta seção, tenha em mente que a opção de compra seguida de uma venda implica que estamos diante da conclusão de dois negócios legais (relacionados, mas independentes), de modo que dois eventos tributáveis ​​diferentes ocorram, o que logicamente aumentará o tributação da transação.

Neste último caso (o arrendamento com opção de compra entre particulares) é necessário clarificar a tributação da operação no que diz respeito ao IRS, do ponto de vista do senhorio/vendedor, porque a cobrança da “opção comprar” será um “ganho” para o vendedor/senhorio.

Uma vez chegado o prazo máximo para exercer a opção de compra, e no caso em que o comprador exerça essa opção, as despesas e impostos decorrentes da transação serão os normais de uma venda, ou seja, o ITP (“Transferência de Propriedade”). Impostos ”), honorários de cartório, registro, advogados etc.

Por outro lado, deve-se notar que quando a opção de compra é exercida, então, a compra é finalmente concluída, os impostos derivados da compra não são reduzidos com os impostos anteriores pagos pela aquisição da opção. Esta é uma confusão ampla e comum, muito frequente na prática. A razão é que o direito de opção e a alienação futura são fiscalmente considerados operações tributáveis ​​autônomas e distintas.

Outra coisa é que o valor da “opção de compra” pode ser pactuado para ser deduzido do preço a ser pago na futura venda. Ou seja, as partes podem acordar que, caso a venda se concretize, todos os valores pagos, incluindo a opção de compra, sejam descontados do preço do imóvel (da mesma forma que se desconta uma caução).

6.- Quais são os problemas mais comuns que geralmente surgem nas transações RTB?

Depois que o contrato RTB é assinado, normalmente existem dois tipos de conflitos que são comumente repetidos nesse tipo de transação:

- Disputas quanto ao estado físico da propriedade. Em outras palavras, como no restante dos contratos de aluguel, muitas vezes o inquilino, quando toma posse da casa, encontra diferentes defeitos ou problemas de construção, que podem levar a um conflito com o proprietário.

Portanto, será necessário que ambas as partes detalhem no contrato, tanto quanto possível, as condições em que a propriedade está localizada, para evitar esse tipo de conflito durante a vigência do contrato.

- Problemas jurídicos da propriedade. Embora, diferentemente dos problemas físicos em que a propriedade possa ser encontrada, possa ser facilmente evitada com uma inspeção adequada da propriedade antes da ocupação da propriedade, o mesmo não ocorre na prática com eventuais problemas legais que possam afetar a propriedade. .

Conforme relatamos neste artigo, a redação de um contrato de RTB pode parecer mais ou menos fácil e simples. Ou seja, pode ser feito em particular, sem passar pelo notário, para dar a impressão de que é um contrato fácil: um contrato de aluguel, simplesmente introduzindo uma opção de compra.

Dessa forma, em muitas ocasiões, para economizar despesas, as partes são levadas a transações em que esse tipo de contrato é redigido por profissionais não qualificados ou mesmo por advogados não especializados. A razão disso é porque, aparentemente, este é um "contrato fácil" para redigir. Portanto, portanto, não dedique o tempo necessário e a consideração que essa transação implica.

Como dizemos, este não é um contrato de locação "especial" ... é um contrato de compra / venda com condições especiais.

Portanto, em muitos casos, descobrimos que os compradores entraram em um relacionamento contratual com o proprietário, pagaram uma quantia significativa em dinheiro como opção de compra, moraram na propriedade por um tempo como inquilinos e, quando o tempo passa a exercer a opção de compra, antes de assinar os atos notariais, ou, infelizmente, mais tarde, detecta que há problemas legais que afetam a propriedade, como problemas na instalação de eletricidade, água, problemas urbanos, infrações urbanas, penalidades, problemas na renovação do certificado de habitabilidade ou, pior ainda, que não há certificado de habitabilidade, não conformidade com regulamentos urbanos, extensões ou modificações de edifícios realizados sem licença ou permissão de construção, etc.

Descobrir esse tipo de problema jurídico após a assinatura de um RTB é muito perigoso.

Portanto, como advogados, recomendamos que o estudo legal da propriedade seja realizado durante o processo de formalização do contrato, e não posteriormente.

Pesquisas legais na propriedade devem ser feitas durante a formalização do contrato RTB, e o contrato deve ser condicionado a obter as informações legais necessárias para confirmar que a propriedade cumpre com a normativa legal e de construção.

Portanto, quando você estiver envolvido em um contrato de RTB como comprador, solicite o contrato:

- Para ser escrito por um advogado especializado em direito imobiliário. Ou seja, quem dominou as leis e os regulamentos relativos à elaboração de contratos e as obrigações e direitos contratuais derivados das partes.

Isso ajudará você a preparar um contrato com as garantias máximas.

- A ser redigido por advogado também especialista em Direito da Construção e Urbanismo.

Nem todos os advogados imobiliários são especialistas em direito da construção. Ser um especialista em direito da construção é essencial para ser capaz de investigar todos os aspectos jurídicos essenciais da propriedade, fronteiras, licenças e autorizações de construção, a história da construção (ou seja, como foi construída, como foi reformada ou ampliada) , se cumpre todas as normas urbanas locais, se há encargos urbanísticos a pagar na urbanização, ou se o terreno deve ser reduzido para dar parte dele para eventuais obras na urbanização, etc.

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