Caso você tenha decidido VENDER sua propriedade, preste atenção às seguintes informações:

1.- Verifique os documentos e a legalidade do imóvel

1.-Verifique a descrição do imóvel na escritura (“Escritura”) 

Verifique os títulos de propriedade: Verifique na escritura de propriedade se a propriedade aparece descrita corretamente. Os títulos de propriedade devem ter um descrição perfeita das construções existentes na propriedade.

É bastante comum que imóveis que são propriedade de diferentes proprietários por muitos anos tenham sido modificados com ampliações (um novo quarto, fechando a varanda ou terraço, etc.), ou com novas construções (uma garagem, uma piscina, um convidado casa).

Se o tamanho real e as construções não coincidirem com a descrição na escrituras    Não se preocupe!  existem processos que podem ser feitos e existem formas de resolver!. Mas você deve conhecê-los no mesmo momento em que toma a decisão de vender, para saber exatamente “o que” você tem que fazer e “quanto” serão essas ações.

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Por exemplo: Tem uma casa de 120m2 com uma piscina de 50m2 e uma garagem convertida em casa de hóspedes. Nas escrituras a casa aparece apenas com 120 m2, mas as escrituras não mencionam a piscina. E a garagem é descrita na escritura como “garagem” e não como “casa de hóspedes”.

Nesse caso, suas ações devem ser atualizadas e você precisa pagar por isso. 

NOTA: Não estamos falando da “descrição interna” da casa, apenas do perímetro da propriedade conhecido como “tamanho construído” (em espanhol, “superficie construida”).

As escrituras não precisam mostrar a real descrição ou distribuição “dentro” da casa. Se modificou o interior do imóvel alterando as paredes internas, não será necessário atualizar as escrituras. Será suficiente então declarar a nova distribuição após a conclusão ao notário.

Por exemplo, as escrituras mostram que existem 4 quartos e você os converteu em 2 quando comprou a propriedade. Neste caso, não é necessário atualizar as escrituras. Como proprietário, você tem a liberdade de reformar o interior do imóvel (sempre que se obtém a licença adequada).

2.- Verifique como o imóvel está registrado no escritório Catastro (também conhecido como “SUMA” ou “IBI”, ou “COUNCIL TAX”)

Da mesma forma que nas escrituras, o imóvel deve estar inscrito no “Catastro” assim como está no real. Todos os anos as faturas do Catastro mostram o tamanho real do imóvel. Você deve verificar então se os registros do Catastro mostram o tamanho real do imóvel como se fosse “real”, incluindo quaisquer modificações ou ampliações externas que tenham sido feitas.

Lembre-se que o escritório Catastro calcula o Imposto Municipal em função da dimensão do imóvel, tendo em conta todas as componentes de construção como casa, piscina, garagem, etc. Se fez ampliações no imóvel e não informou o escritório Catastro, o momento certo para fazer isso é quando você decide vender.

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  NOTA: Por favor, siga este exemplo: Quando você comprou o imóvel havia uma casa de 120m2. Foi o que também ficou demonstrado nas escrituras e no Catastro. Por esta razão, as contas Catastro (IBI) eram de 300 EUR.

Um ano depois você construiu uma piscina de 50 m2 e uma garagem de 40 m2. Você não os declarou ao Catastro. Se tivesse declarado a nova piscina e a garagem à Catastro, as contas do Imposto Municipal teriam aumentado de 300 EUR para 350 EUR (aproximadamente), 50 EUR a mais devido às novas construções.

Agora, se você deseja vender seu imóvel, deve atualizar as informações cadastradas no Catastro Office. Você pode então informar o Catastro Office sobre as extensões que você fez e, em seguida, eles podem pedir-lhe que pague a diferença de 50 EUR (aprox) para as extensões não declaradas de até 4 anos atrás.

 PERGUNTA: Eu estendi meu imóvel durante o tempo em que fui o proprietário, ou, simplesmente, minhas escrituras e o Catastro Office não coincidem com o tamanho real de meu imóvel. Como faço para resolver isso?

3.- Verifique a situação jurídica da construção:

Para vender o imóvel, é obrigatória a comprovação da legalidade do imóvel. DOIS documentos podem ajudá-lo desta forma:

• Certificado de Habitação (CH)
• Sem Certificado de Infração (CNUI)

A)   Certificado de habitação ou Licença de Ocupação é “obrigatório” na venda/compra de imóveis em Espanha?

RESPOSTA: Depende do tipo de propriedade

In Propriedades “novas”, o construtor tem a obrigação de fornecer este documento ao comprador após a conclusão do processo de venda.

Mas, por favor, note que em "Revendas", não há lei que obrigue o vendedor a fornecer esse documento no ato da venda. As leis espanholas dizem que é o “comprador” quem deve obter este documento em seu nome após a conclusão, a fim de proceder às alterações dos nomes da água e da eletricidade.

Neste ponto, temos que dizer que a administração pode se recusar a fornecer o CH ao comprador após a conclusão, caso a propriedade tenha sofrido obras não autorizadas, etc., do proprietário anterior. Portanto, se o imóvel não estiver em perfeitas condições legais, pode haver um risco de não obter a aprovação deste documento após a conclusão. E isso poderia deixar o comprador em uma situação muito complicada, pois ele poderia ter problemas para obter os contratos de serviços públicos em seu nome.

Um ponto muito importante aqui é que a existência ou validade do CH e o restante das informações sobre o CH não são mostradas nas ações, mas na prefeitura local da área !.

Portanto, seu advogado deve inspecionar esse assunto cuidadosamente, usando sua experiência e experiência para confirmar um documento tão importante como este.  

De como conclusão, este certificado é ESSENCIAL à venda da propriedade e sua confirmação deve ser inspecionada desde o início do processo de compra / venda.

Todos sabemos que o CH é um documento que mostra que a propriedade foi construída respeitando e cumprindo as leis de construção espanholas.

Este documento também é necessário para conectar água e energia elétrica ao imóvel, quando você adquire o primeiro imóvel e para garantir as alterações nos contratos e no fornecimento para o segundo e sucessivos proprietários.

O CH era válido por 5 a 10 anos e deve ser renovado sempre que o imóvel for vendido ou transmitido, mostrando os nomes dos atuais proprietários.

Cclique abaixo para saber mais sobre a exigência de apresentação do Certificado de Habitação no processo de revenda:

O que é Certificado de habitação – Licença de ocupação – Cedula de habitabilidad. É necessário em Espanha?

 

B) - Sem certificado de infração .- Isso é chamado "Certificado de Infracción Urbanística”(CNUI).

Trata-se de uma certidão emitida pela Câmara Municipal, atestando que o imóvel está livre (ou não) de quaisquer multas incidentes sobre o imóvel decorrentes de construção ou acto praticado no imóvel sem a devida autorização.

Por exemplo, a construção da casa principal, garagens, ampliações de construção, piscinas, obras de terreno, escadote, etc, sem as devidas autorizações ou licenças da Câmara Municipal.

Por que é necessário um Certificado de Não Infração para vender um imóvel na Espanha?

Isso ajudará sua venda a ocorrer sem problemas. Se você tiver todos os seus documentos em ordem, como certificados que mostram que sua propriedade está livre de multas de construção, o processo e a venda serão desenvolvidos de maneira mais rápida e fácil.

A posse de todos os documentos da propriedade cria confiança no possível comprador e em seu próprio advogado.

Observe que, se houver uma multa afetando sua propriedade para construção ou para qualquer extensão, IT NÃO SERÁ MOSTRADO NAS escrituras e / ou o restante dos documentos da propriedade. Esta informação só pode ser obtida na prefeitura local da região.

A partir de agora, este certificado é ESSENCIAL à venda da propriedade e deve ser obtido junto ao proprietário  antes conclusão.

Como fazer o “Certificado de No Infracción Urbanística” – Certificado de Não Infração na Espanha?

A melhor forma de obtê-lo é solicitando-o na Câmara Municipal. Você pode pedir ao seu advogado para fazer isso.

O Certificado de Inexistência de Infração apresenta algumas penalizações ou multas, ou mesmo ordens de demolições, posso vender o imóvel nestes casos?. 

Caso o resultado da Certidão de Infração apresente algum tipo de informação sobre eventuais multas, penalizações, ou outras, deverá apresentar-se a um advogado especialista em obras para que lhe indique como proceder. Por vezes, a informação desta certidão contém multas históricas já pagas ou já vencidas, e outras vezes existem problemas graves que podem afetar o processo de venda.

Posto isto, o imóvel pode ser vendido, porque o sistema espanhol permite que os compradores comprem imóveis com multas de construção, mas, os compradores devem estar perfeitamente informados sobre os detalhes dessas multas, e as consequências que podem ter como novos proprietários. Caso os compradores sejam devidamente informados, e aceitem expressamente comprar o imóvel com essas multas, então, a venda poderá ser efetivada.

 

2.- Verifique a sua situação fiscal pessoal – Planeamento fiscal na venda de casa em Espanha

a) Como calcular os ganhos de capital na venda de imóveis espanhóis?

As vendas de propriedades espanholas derivam responsabilidades de ganhos de capital para fornecedores.

O Imposto sobre Ganhos de Capital a pagar é de 19% do “Resultado Líquido” da venda.

Para obter qual é o “Lucro Líquido” da venda você precisa seguir esta fórmula:

Preço de venda – Preço de aquisição – Despesas e Impostos na aquisição – Custo das “reformas estruturais” feitas no imóvel

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Exemplo de cálculo de ganhos de capital: 

• Você comprou uma propriedade de revenda em 2015 por um preço de 200.000 EUR.
• Naquele momento, você pagou 24.000 EUR, que é 12% das despesas: 10% Taxa de transferência + 2% cartório, registro de imóveis, taxas de advogado, etc.
• Em seguida, você fez reformas internas no valor de 17.000 euros (mudança de lavra do piso, conserto da piscina e novas janelas).
• Alguns anos depois, você construiu uma garagem no valor de 20.000 EUR

Então você decidiu vender agora por um preço de 260.000 EUR.

Quais são os ganhos de capital dederivado de isto Promoção?

NOTA: Antes de fazermos o cálculo, precisamos informar que a administração espanhola considerará todos os conceitos acima para reduzir o imposto, exceto o de “reformas internas” no valor de 17.000 EUR. A razão disso é que as reformas “internas” que não são reformas “estruturais” não são consideradas para benefícios fiscais.

Nós usamos a fórmula:

260.000 (Preço da venda) - 200.000 (Preço de aquisição) - 24.000 (Despesas e impostos sobre aquisição) - 20.000 (Nova Garagem) =

16.000 EUR

Este é o “lucro líquido” a ser obtido com a venda

Como a taxa para ganhos de capital é de 19%, o valor do imposto para ganhos de capital será:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

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b) Como pagar mais-valias na venda de um imóvel espanhol

1.- Calcular ganhos de capital espanhóis para residentes espanhóis

Como você não é residente fiscal na Espanha, a maneira pela qual você paga Ganhos de Capital é a seguinte:

– NA CONCLUSÃO DA VENDA: 3% RETENÇÃO

: Concluída a venda, a administração espanhola obriga o comprador a efetuar uma RETENÇÃO de 3 % do valor do Preço de venda. Portanto, você não recebe o preço total acordado. O comprador fica com os 3 % do preço total e tem a obrigação de o depositar na Repartição de Finanças. Isso é feito “no mesmo dia da conclusão da venda”.

NOTA: Seguindo o exemplo acima, caso o preço da venda fosse de 260.000 EUR, a retenção a ser feita pelo comprador seria de 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

– ANTES DE 6 MESES APÓS A CONCLUSÃO DA VENDA: DECLARAÇÃO DE GANHOS DE CAPITAL (19%):

Após a conclusão da venda, você tem 6 meses para apresentar a “Declaração de Ganhos de Capital” à administração fiscal espanhola. Nesta declaração, você (ou seu advogado), deverá calcular o imposto seguindo o exemplo acima. Neste caso, o valor que deverá pagar é de 3.040 EUR.

NOTA: Conforme explicado aqui, o CG derivado desta transação é de 3.040 EUR. Como você foi retido com um valor superior (7.800 EUR), então, você tem um “crédito” com a administração espanhola pela diferença.

Portanto, se a administração espanhola retém de você 7.800 EUR para o imposto CG, como o resultado final do imposto é de apenas 3.040 EUR, a administração espanhola deve “reembolsar” a diferença: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Como reivindicar este reembolso? Seu advogado deve incluir esse fato na mesma Declaração de Ganhos de Capital, para apresentar à Administração Fiscal.

2.- Calcular ganhos de capital espanhóis como residentes fiscais espanhóis 

No caso de ser considerado “Residente Fiscal Espanhol” (o que significa que está a pagar o seu imposto de rendimento em Espanha como residente espanhol), então, uma vez calculados os Ganhos de Capital, terá os seguintes benefícios fiscais:

• SEM GANHOS DE CAPITAL PARA RESIDÊNCIA PERMANENTE: Caso o imóvel que está a vender seja a sua residência de permanência (já o utiliza há mais de 3 anos como “habitação permanente”), então terá os seguintes benefícios:
  • Se tem menos de 65 anos: Não paga à CG os valores da venda obtidos “reinvestidos” na aquisição de um novo imóvel para habitação permanente. Você tem 2 anos para praticar esse “reinvestimento” (passado 2 anos sem investir esses valores, você será tributado integralmente).
  • Se tem mais de 65 anos: Não paga à CG os valores obtidos na venda. E isto mesmo que não “reinvesta” num novo imóvel.
• SEM RETENÇÃO DE 3%: Após a conclusão da venda, você recebe o valor total do preço do comprador sem nenhuma retenção aplicável.

Normalmente os proprietários confundem a “Residência Fiscal Espanhola”, com a “Residência Espanhola”.

Em outras palavras, as pessoas pensam que o “Cartão de Residência Espanhola, ou “Certidão de Residência” obtido na Polícia Nacional Espanhola, é suficiente para demonstrar que são “Residentes Espanhóis para Impostos”, e, infelizmente, não é esse o caso.

A "Cartão de residência espanhola"(Ou"Certificação de Residência Espanhola“), não é o documento válido para alterar a sua consideração Fiscal como “Residente Fiscal”.

O cartão de residência espanhol (ou certificado) serve apenas para declarar que você está "morando" na Espanha, a fim de facilitar a polícia a ter um melhor controle sobre os residentes em uma área determinada.

O que é o Certificado Fiscal Espanhol, é igual ao “TIE”? 

Para se tornar um residente espanhol de impostose, em seguida, comece a pagar seus impostos na Espanha como cidadão espanhol normal, você deverá obter o CERTIFICAÇÃO DE IMPOSTO DE RESIDENTE ESPANHOLA emitido pela Repartição de Finanças da Espanha ou pela Alfândega da Espanha e você começará a pagar seus impostos na Espanha e não no seu país de origem.

Além disso, depois que você precisar declarar o imposto sobre o cargo do seu país que é residente tributário espanhol e que não deseja continuar como residência fiscal no país,

Portanto, por favor, verifique com seu consultor tributário os impostos que você está pagando atualmente, pois, mesmo que você não seja residente na Espanha, você deve declarar e pagar o IMPOSTO DE RENDA DE NÃO RESIDENTES.

- CONCLUSÕES

Assim, uma vez explicado tudo acima, quando você decidir VENDA seu imóvel espanhol, por favor, leve isso em consideração que você precisa obter / apresentar o seguinte documentos antes de vender:

1. Título de propriedade da propriedade (Escrita): Se possível, os originais. Com a descrição correta e atualizada das construções.
2. Nota Fiscal do Conselho (IBI - SUMA) .- Com a descrição correta das construções.
3. Contas de água e energia elétrica.- os mais recentes.
4. Certificado de Habitação também chamado "LICENÇA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Sem certificado de infração .- Isso é chamado "Certificado de Infracción Urbanística".
6. Certificado da Comunidade de Proprietários (se for o caso) mostrando que você está atualizado sobre as cobranças da comunidade.
7. NIE original e passaportes originais
8. Certificado de Desempenho Energético

IMPOSTOS : Você deve apresentar os seguintes documentos fiscais:

Modelos 210 ou 214 dos 3 anos anteriores. Se não for residente fiscal espanhol

Modelo 100 dos 3 anos anteriores. Se for residente fiscal espanhol