INSTALAÇÃO DE B&B NA ANDALUZIA-CASA RURAL- TURÍSTICO- E ALUGUEL RÚSTICO

COMO MONTAR UMA CAMA E CAFÉ DA MANHÃ NA ANDALUZIA

Existe uma grande confusão sobre o que é um Bed and Breakfast (B&B), seu conceito, sua regulamentação, sua tributação e seu tratamento.

1.- CONCEITO – O QUE É UM BED AND BREAKFAST (B&B)

É um conceito que tem sua origem fora da Espanha. Historicamente era uma “hospedagem”, mais simples, mais barata e familiar que um “Hotel”, onde o hóspede literalmente dormia, tomava café da manhã, e às vezes comia, com os donos, inclusive fazendo uso dos banheiros e serviços comuns, e por um valor muito tempo limitado.

Os serviços e confortos oferecidos pelo B&B eram muito mais modestos do que os oferecidos por um hotel , e também o seu preço. Por esta razão tornou-se muito popular.

No entanto, em Espanha , este tipo de pousada não tem sido historicamente conceituado da mesma maneira . Podemos talvez compará-lo com as históricas “fondas”, ou albergues, ou “paradas”.

A verdade é que hoje, o conceito de ” parada rápida com cama e café da manhã ” tornou-se padronizado, principalmente devido à chegada de turistas e visitantes estrangeiros que vêm demandando um serviço semelhante. E, o que é mais importante, encontramos um grande número de pequenos investidores que querem se estabelecer na Espanha e criar um negócio semelhante ao B&B.

A ideia que mais vemos no mercado é daqueles estrangeiros que desejam se estabelecer na Espanha e encontrar uma casa grande e espaçosa que lhes permita morar nela, enquanto podem compartilhá-la com futuros hóspedes , gerando assim uma fonte de renda. para ajudá-los financeiramente em sua nova vida na Espanha.

Porém, o que parece muito fácil e rápido de conseguir em outros países, na Espanha é bem mais complicado. A razão para isso é que o serviço de hospedagem na Espanha está cada vez mais regulamentado e controlado, e está sujeita a uma atividade regulamentada no processo de garantir que o hóspede/turista recebe tratamento e serviço de qualidade quando visita Espanha .

2.- POR QUE UMA CAMA E CAFÉ DA MANHÃ?

Um Bed and Breakfast implica dois serviços:

• Comer
• Dormir

Quanto a " adormecido “, existe uma grande variedade de tipos de serviços de alojamento para turistas e hóspedes na legislação espanhola que podem ser utilizados como meio para oferecer serviços de “alojamento e cama”:

• Aluguel de temporada : É um apartamento/casa que se arrenda em regime de alojamento temporário, podendo mesmo ser arrendado por quartos.

Este tipo de aluguer não está sujeito a nenhuma licença , registro, etc. requisitos. Basta formalizar um contrato de arrendamento por temporada em que o arrendatário usufrua do imóvel por um determinado período de tempo mediante um preço.

Neste tipo de aluguer, normalmente não estão incluídos outros serviços como alimentação, pequeno-almoço, limpeza de quartos, lavandaria, etc.

Quanto à sua duração , esse tipo de aluguel, como o próprio nome indica, costuma ser “sazonal”. Ou seja, não seria um B&B de estilo tradicional em que costuma haver estadias curtas de uma, duas ou mesmo até 10 – 15 noites. Mas é sobre estadias de duração média-longa até UM ANO no máximo .

De fato, em algumas regiões da Espanha, como Andaluzia, os aluguéis sazonais de menos de 30-60 dias são considerados “Casas Turísticas” ou “Aluguéis Turísticos” e estão sujeitos a um rigoroso controlo, vigilância e limitação das Casas Turísticas ou “Aluguer Turístico”.

• Casas Turísticas/Alojamentos Turísticos/Apartamentos Turísticos/Aluguer Turístico.

Como explicamos no caso anterior, os aluguéis de temporada, quando são para estadias curtas (geralmente por períodos inferiores a um mês), e anunciados em plataformas digitais como Airbnb, Home Away, etc., geralmente são considerados pelos diferentes regulamentos . como " alojamento turístico “, e por isso sujeita a mecanismos de controlo, vigilância, condições, limitações, etc muito estritos.

E é aí que entra a confusão. A regulamentação do aluguel turístico e da moradia depende de legislações regionais e, às vezes, até locais. Por isso, dependendo da região, encontramos nomes e conceitos muito semelhantes, mas com normativas e consequências jurídicas diferentes, que se misturam e dão origem a um emaranhado de termos como:

• “Apartamento turístico”
• "Casa de férias"
• “Habitação Turística”
• “Alojamento Turístico”
• Habitação com “licença turística”
• Habitação para fins turísticos (VFT)
• casas de turismo de alojamento rural
• Casas Rurais, Quintinhas, Cortijos, etc.

… E um longo etc. de diferentes conceitos de alojamento turístico que ofereceriam serviços de “dormir” aos turistas, com diferentes regulamentos e especificações.

Este tipo de acomodação é a meio caminho entre um “Hotel”, “Hostel” ou “Pensão “, e aluguel sazonal.

Mas, até agora falamos em “dormir”, mas, como donos da casa alugada, podemos” oferecer comida” aos nossos hóspedes?

Essa pergunta é difícil de responder.

Do ponto de vista jurídico, e para ser entendido de forma simples, oferecer “ comida ” para os nossos hóspedes precisamos o mesmo tipo de licença de restaurante, hotel ou cafeteria . E isso complica muito a atividade.

Por quê?

Bem porque o serviço de restaurante requer licenças e licenças comerciais, de saúde, ambientais e até mesmo de manipulação de alimentos , que nem sempre são fáceis de obter, ou porque a casa não cumpre os parâmetros legais para o efeito, ou, simplesmente, porque não é permitido o recurso à restauração naquela casa, nem naquela urbanização, nem naquela zona.

O que dizem todos e cada um dos regulamentos em Espanha é que, embora para oferecer serviços de “alojamento”, podemos “evitar” ter que obter uma “licença de atividade” ou “restauração” no momento em que oferecemos “alimentação” a nossos hóspedes, os proprietários dos estabelecimentos são obrigados a obter a referida licença de actividade/restaurante, que envolve muitas vezes complicadas modalidades de habitação altamente regulamentadas e controladas.

Em outros artigos deste site já falamos sobre casas e alojamentos turísticos na Andaluzia, mas hoje vamos falar de alojamento com “comida” na região da Andaluzia, tanto em zona urbana como rural.

4.- DIFERENÇAS ENTRE CASA RURAL, ALOJAMENTO RURAL, CASA TURÍSTICA E CASA PARA FINS TURÍSTICOS NA ANDALUZIA

I.- CASAS PARA FINS TURÍSTICOS – APARTAMENTOS TURÍSTICOS

 São geralmente conhecidos como aqueles apartamentos ou casas, em áreas urbanas, destinados ao arrendamento para fins turísticos. Discutimos extensivamente esse tipo de habitação em nosso artigo:

 Habitação para Fins Turísticos (Licença de apartamento turístico) na Andaluzia

 Eles são regulamentados em Decreto 28/2016, de 2 de fevereiro, sobre habitação para fins turísticos e a alteração do Decreto 194/2010, de 20 de abril, sobre estabelecimentos de apartamentos turísticos.

 Apesar do que este regulamento indica, este tipo de arrendamento pode ser desenvolvido em áreas rurais, desde que são realizadas em ambientes “urbanos”. Com isso, entendemos que este tipo de arrendamento não pode ser autorizado em casas ou núcleos dispersos em áreas rurais, fora de áreas urbanizadas ou “núcleos rurais” (“núcleo rural").

 O que são “núcleos rurais” para a legislação andaluza?

 Para esses fins, estabelece o art. 19 de Decreto 550/2022, de 29 de novembro, que aprova o Regulamento Geral da Lei 7/2021, de 1 de dezembro, promovendo a sustentabilidade do território da Andaluzia o seguinte:

 Tradicional” núcleos rurais ” legalmente estabelecidos em áreas rurais que atendam aos seguintes requisitos tb fazem parte do solo urbano:

•  Que eles tenham um acesso rodoviário que permita, pelo menos, o trânsito normal de pessoas e veículos a motor em condições climatéricas não adversas, para além dos seguintes serviços:

1. 1. Fornecimento de água potável pela rede pública, poços individuais ou cisternas comunitárias que tenham garantia sanitária de sua adequação ao consumo humano.
   2. Purificação de águas residuais através da rede pública de saneamento ou de um sistema aprovado e autorizado pela Administração competente para descargas.
   3. Energia elétrica através de redes de distribuição de abastecimento ou através de instalações de auto-abastecimento de energia.

• Que sirvam de suporte, nos termos do artigo 23.º, a uma assentamento urbano , singularizado, identificável e, quando apropriado, diferenciado administrativamente.
• Aqueles núcleos rurais tradicionais que não se encontrem em terrenos do domínio público e que tenham sido originalmente constituídos de acordo com a legislação em vigor à época ou antes da Lei 19/1975, de 2 de maio, da reforma da Lei do Regime Fundiário e do Ordenamento Urbano.
• A classificação dos núcleos rurais tradicionais como terrenos urbanos exige a sua delimitação prévia pelos instrumentos de ordenamento urbanístico geral . A sua delimitação far-se-á traçando uma linha perimetral com base na parcela existente, tendo em conta a proximidade dos edifícios, a relação e coerência entre lugares da mesma área com topografia diferenciada, sejam eles núcleos ou outros entidades populacionais, e a morfologia e tipos de edificações e parcelas tradicionais.

E o que são “núcleos disseminados no rústico”?

A este respeito, o Decreto 550/2022, de 29 de novembro, que aprova o Regulamento Geral da Lei 7/2021, de 1 de dezembro, que promove a sustentabilidade do território da Andaluzia considera, no seu art. 23 como “ habitat rural desminado  " a seguir:

3. De acordo com o artigo 14.2 da Lei, as áreas de habitat rural disperso constituem uma área territorial na qual um conjunto de prédios sem estrutura urbana e estão ligados na sua origem à actividade agrícola e ao meio rural, cujas características devem ser preservadas. . O habitat rural disseminado constitui um assentamento de natureza não urbana em terrenos rústicos e para preservar essas características, os instrumentos de planejamento não podem delimitar áreas, nem propor um planejamento para elas, o que implique uma densidade superior a três fogos por hectare .

 Este tipo de habitação, em meio rural, apenas poderá obter licença para arrendamento turístico, mas não poderá obter a qualificação de “Alojamento Rural”, pelo que não poderá beneficiar do seu regulamento, nem do privilégio que lhe advém. tendo este distintivo.

 Este tipo de habitação pode ser vocacionado para uso residencial, ou turístico, podendo ser implantado em terrenos habitacionais que permitam o arrendamento turístico.

 II.- CASAS E APARTAMENTOS TURÍSTICOS

 São regulados por Lei 13/2011, de 23 de dezembro, sobre o Turismo na Andaluzia

 São apartamentos, blocos de apartamentos e complexos turísticos, cujo serviço, oferta e infra-estrutura são exatamente iguais ou semelhantes aos dos hotéis.

 O uso turístico é “exclusivo”, portanto, como diz a lei” os estabelecimentos de alojamento turístico, bem como as unidades de alojamento que deles façam parte, serão afetados pela prestação do serviço de alojamento turístico objeto de registo no Registo Turístico da Andaluzia, sendo proibido durante a sua vigência atribuí-los a uma utilização diferente, sob qualquer título.

 Portanto, este tipo de atividade só pode ser desenvolvido em terrenos especificamente autorizados para hotelaria ou habitação/apartamento turístico.

 Para tanto, o Decreto 550/2022 estabelece o seguinte conceito de uso turístico :

 b) Turismo , que inclui os usos detalhados de estabelecimentos de alojamento turístico e actividades com impacto na área do turismo (actividades desportivas desenvolvidas em estâncias de esqui, campos de golfe, marinas, campos de pólo ou outras, actividades vocacionadas para o lazer, entretenimento e recreio como parques temáticos, parques aquáticos, jardins zoológicos ou botânicos, resorts e spas e similar)

 Estes estabelecimentos, para além de estarem condicionados ao seu desenvolvimento pelos regulamentos urbanísticos de aproveitamento do terreno em que se inserem, estarão sujeitos aos mesmos critérios de qualidade e garantia de serviço que o serviço hoteleiro. Nesse sentido, está contemplado no art. 35 da Lei de 2011:

 "... devem atender aos requisitos mínimos de infraestrutura, os estabelecidos em matéria de segurança, os relacionados ao meio ambiente, os relacionados à saúde e segurança ocupacional em conformidade com os regulamentos sobre prevenção de riscos ocupacionais, bem como, quando apropriado , os exigidos por outros regulamentos aplicáveis. No âmbito dos seus procedimentos de autorização e controlo, as autarquias exigirão a comprovação do cumprimento do referido regulamento aquando da tramitação das respetivas licenças, se for o caso.”

 Além disso, devem estar registrados em o Registo Turístico da Andaluzia . Para o seu registo será necessário (arts. 37 et seq. ).

 Eles serão regidos pelo princípio de " unidade de exploração ", aquilo é, supõe a afectação à prestação do serviço de alojamento turístico de todas as unidades de alojamento que integrem o edifício, ou uma parte autónoma e homogénea dela, ocupada por cada estabelecimento, sendo a gestão do conjunto exercida por uma única empresa proprietária.

Como nós dizemos, é expressamente proibida a utilização das unidades de alojamento para outra finalidade que não o alojamento turístico, residencial ou não.

Podem constituir-se em regime de Propriedade Horizontal, desde que todas e cada uma das habitações individualizadas permaneçam afectas à unidade de exploração e à sua condição de utilização turística.

III.- ALOJAMENTO RURAL

Eles são regulados tanto pelo Lei de 2011 , e por DECRETO 20/2002, de 29 de Janeiro, sobre Turismo em Meio Rural e Turismo Activo.

 1.- TIPOS DE ALOJAMENTO RURAL

Para o efeito, o Decreto de 2002 considera alojamento rural:

Os estabelecimentos de alojamento em meio rural podem especializar-se numa ou mais das seguintes especialidades:

1. Agroturismo . Alojamento em quinta ativa, em que, como atividade complementar, o turista pode participar em tarefas tradicionais típicas da quinta.
2. Albergue (Hostel) . É um equipamento de curta duração e destina-se fundamentalmente a um utente especializado, interessado em conhecer a região, a natureza ou os modos de vida locais.

As suas principais finalidades são acolher os visitantes e promover o uso público e os valores naturais do ambiente. Além disso, pode apoiar a educação ambiental ou atividades similares.

Eles terão o seguinte:

• Instalações de cozinha para os utentes, sem prejuízo de poderem também oferecer refeições e outros serviços.
• Serão permitidos quartos triplos ou de ocupação múltipla com beliches de duas camas, até um máximo de oito camas por quarto e à razão de um beliche com duas camas para cada 4 m de superfície do quarto.
• As instalações sanitárias podem ser coletivas, mas separadas por sexo, na proporção de um dispositivo sanitário (vaso sanitário, chuveiro e pia) para cada 7 leitos.
• Contarão também com salas de uso social comum, na proporção mínima de 1.5 m para cada vaga regulamentar.

3. Aulas da Naturaleza (Aulas da Natureza) . Alojamentos com equipamentos destinados essencialmente a fins educativos e de fruição da Natureza, destinados a visitantes isolados e grupos organizados, na maioria dos casos escolares, onde se desenvolvem programas de actividades de curta duração.

Os serviços prestados por este equipamento estão relacionados com a interpretação dos processos naturais, educação ambiental e atividades relacionadas com o próprio Espaço Natural.

Além disso, estes centros devem estar dotados das instalações necessárias para a prestação de serviços de alojamento e manutenção aos utentes.

4. Casa Florestal (Casa da floresta) . Estabelecimento isolado numa zona florestal e funcionalmente ligado à exploração da floresta, albufeiras ou recursos pesqueiros em zonas interiores.
5. Casa Molino (Casa do Moinho). Estabelecimento isolado e inserido num edifício que preserva as instalações, maquinaria e mecanismos tradicionais típicos da moagem.
6. Cave-casas. Modelo de habitação troglodita escavado em materiais moles e impermeáveis ​​de zonas rochosas. Admite-se até 50% da superfície útil na construção tradicional, garantindo ventilação direta adequada em ambientes sem janelas exteriores.
7. Chozas e Casas de Huerta (Cabanas e casas de pomar) . Casas isoladas, feitas de materiais simples, com telhados característicos feitos de vigas, canas, juncos, paus, fibras vegetais entrelaçadas ou telhas árabes.
8. Cortijo – Quinta . Construção que serve ou serviu de centro de gestão a uma quinta de média ou grande dimensão, correspondendo geralmente ao tipo de casa-pátio, com um espaço central à volta do qual se distribuem as diferentes unidades, apresentando uma tipologia construtiva e ornamental tradicional. .

Geralmente é menor que as fazendas e com maior simplificação em suas dependências.

9. Fazenda-escola. Estabelecimento de alojamento com serviços complementares que visam a aproximação das pessoas à vida rural através da prática de atividades típicas de uma quinta, como horticultura, oficinas agroalimentares e artesanais, pecuária e cuidado de animais domésticos, e geralmente destinado a grupos infantis e juvenis.

Quanto ao alojamento, por defeito presume-se a figura de hostel.

1. Hacienda . Situado isolado no domínio de edifícios de uso residencial e agro-industrial de certa complexidade arquitetónica e grandes dimensões, localizados em grandes quintas e maioritariamente olivais. O complexo estrutura-se em torno de um grande pátio central, com instalações para transformação agro-industrial como lagares, caves ou cavalariças, bem como habitação para os proprietários e empregados.
2. refúgio (Abrigo). Estrutura coberta que é criada para abrigar e permitir o repouso ou dormidas de um ou vários dias, geralmente em percursos de difícil prática, e para cobrir a procura contínua de visitantes em montanha, alta montanha e outras zonas isoladas ou de difícil acessibilidade. . Será aplicada a dispensa de fornecimento de energia elétrica e acesso rodoviário.
3. Alojamentos especiais (Acomodações especiais). Pertencem a esta especialidade todas as instalações vocacionadas para o alojamento cujas características não permitam o seu enquadramento em nenhuma das especialidades enumeradas neste Anexo. Estes alojamentos carecerão de autorização especial da Direcção-Geral do Planeamento do Turismo e a respectiva publicidade deverá expor de forma clara e completa as suas características especiais.

2.- CASAS RURALES (CR) – CASAS RURAIS

O que é uma Casa Rural? Conforme previsto no art. 47 da lei de 2011.

“1. As casas rurais são aquelas edificações situadas em meio rural que apresentam características especiais de construção, localização e tipicidade; Prestam alojamento e outros serviços complementares, estando como tal inscritos no Registo Turístico da Andaluzia nos termos estabelecidos na presente Lei.

E, de acordo com o Decreto de 2002, em seu artr. 15, define “casas rurais” como:

1. Entende-se por Casas Rurais os edifícios referidos no n.º 41.1 do artigo 12.º da Lei n.º 1999/15, de XNUMX de Dezembro, do Turismo, que reúnam os seguintes requisitos:
2. a) No caso de habitações autónomas, incluindo edifícios dependentes como quartos de ferramentas, estábulos, telheiros ou outros de natureza semelhante.
3. b) Em nenhum caso deve haver mais de três fogos no mesmo prédio.
4. c) Não ultrapasse a sua capacidade de alojamento de vinte lugares.

O QUE SE ENTENDE POR “AMBIENTE RURAL”

 De acordo com o artigo 3º do Decreto de 2002, entende-se como “ ambiente rural ":

• Para os fins deste Decreto, entende-se por zona rural a aquelas em que se desenvolvem predominantemente atividades agrícolas, florestais, pesqueiras fluviais e pecuárias.
• Eles não terão a consideração do ambiente rural :

a) As zonas de proteção das autoestradas e suas áreas e zonas de serviço de acordo com o disposto na Lei 8/2001, de 12 de julho, sobre as autoestradas da Andaluzia.

b) Centros populacionais localizados na costa andaluza.

c) Centros populacionais que, de acordo com o censo atualizado, excedam vinte mil habitantes.

d) As áreas próximas de fábricas, indústrias, aterros, instalações ou actividades incluídas nos Anexos I e II da Lei 7/1994, de 18 de Maio, de Protecção do Ambiente, que provoquem efeitos poluentes, ruidosos ou inconvenientes que afectem os turistas. . Por Despacho do Ministério do Turismo e Desporto, serão especificadas as distâncias dessas zonas.

LIMITAÇÕES URBANAS:

Caso a casa rural seja estabelecida em terreno classificado como impraticável , a inscrição no Registo Turístico da Andaluzia entende-se sem prejuízo da sua tramitação prévia como ” ação de interesse público ” de acordo com os regulamentos aplicáveis.

REQUISITOS:

As casas rústicas devem estar dotadas das seguintes instalações e equipamentos, consoante a sua categoria, os quais devem ser mantidos sempre em bom estado de conservação e funcionamento:

1.- Categoria básica:

A) Estabelecimentos de alojamento não partilhado, no qual estará presente um responsável que zelará pelo reabastecimento de água e combustível, se for o caso, e pelo bom estado das instalações, através de visitas periódicas, e cujo nome, morada e telefone serão divulgados. dos usuários.

a) Salões e salas de jantar: Sala de jantar adequada à lotação máxima do estabelecimento, devidamente equipada para a sua utilização. A sua dimensão estará relacionada com a capacidade regulamentar, com uma área mínima de 12 m que pode ser dividida entre duas salas.

Se o período de funcionamento compreender os meses de Outubro a Abril, ambos inclusive, estarão equipados com aquecimento capaz de atingir e manter uma temperatura ambiente de 19ºC durante a utilização.

O mobiliário e a decoração devem atingir um nível óptimo de adequação no que diz respeito à estética rural andaluza.

b) Cozinha:

Terá superfície suficiente em função da capacidade de alojamento, devendo estar equipada com cozinha com várias bocas, forno ou micro-ondas, frigorífico, loiças, talheres, copos, utensílios de cozinha e de limpeza.

Pia e escorredor com água corrente quente e fria.

Terá ventilação direta ou forçada para renovação do ar e extração de fumaça.

c) Quartos:

1. A área mínima dos quartos será de 7 m para quartos individuais e 10 m para quartos duplos. Para cada espaço adicional, você deve ter 4 m adicionais. Excluem-se do cálculo a área destinada ao terraço e a ocupada pela casa de banho, podendo ser incluída a ocupada por armários embutidos.
2. Os móveis dos quartos devem ter, em qualquer caso, mesas de cabeceira e uma cama por quadrado de pelo menos 90 x 180 cm se for individual, ou 135 x 180 cm se for dupla. O colchão será altamente rígido, não permitindo o uso de colchões de lã ou espuma.
3. Um guarda-roupa para cada quatro camas, com um número adequado de cabides, que podem ser localizados em qualquer um dos quartos.
4. Ponto de luz ao lado da cama.
5. A altura livre mínima dos tetos será de 2.00 m. Em divisões com tectos inclinados, pelo menos 70% da superfície da divisão terá esta altura mínima.
6. A iluminação e ventilação serão diretas para o exterior ou para pátios adequadamente ventilados. O orifício de ventilação terá uma dimensão adequada ao volume do quarto, não permitindo a utilização de sistemas de ventilação assistida. As janelas serão equipadas com persianas, persianas ou cortinas.
7. Se o período de funcionamento compreender os meses de outubro a abril, ambos inclusive, deverão possuir calefação capaz de atingir e manter uma temperatura ambiente de 19ºC durante o uso.
8. O acesso a eles será sempre a partir de elementos comuns. Em nenhum caso pode ser acessado através de outra sala.
9. Terá roupa de cama adequada ao número de ocupantes, ao ritmo de um jogo por semana.

d) Serviços de higiene:

• Terão uma casa de banho completa por cada 6 camas ou fracção, equipada com água quente e fria, e equipada com lavatório, banheira ou duche e sanita. Deve estar localizado no mesmo corpo do edifício que os quartos.
• Será equipado com espelho, toalheiro, cabideiro e prateleira para produtos de higiene pessoal.
• O fluxo de água quente disponível deve garantir a limpeza, incluindo banho, para todos os usuários por uma hora.
• Terão ventilação direta ou forçada.
• Terá roupa de banho adequada ao número de ocupantes, ao ritmo de dois jogos por semana.

B) Estabelecimentos de alojamento partilhado. São estabelecidos os seguintes requisitos adicionais:

• A mobília dos quartos deve ter uma cadeira para cada dois assentos, uma mesinha e um armário próprio.
• A existência de uma cozinha de acordo com o ponto b) acima disponível para os clientes é opcional.
• O banheiro deve ser de uso exclusivo dos clientes. Deve ter meia banheira e bidê.

2.- Categoria superior:

A) Estabelecimentos de alojamento não partilhado.

Além dos requisitos estabelecidos acima, eles devem atender o seguinte:

a) Salões e salas de jantar:

• Tamanho mínimo 15 m + 2 m para cada pessoa a partir do terceiro.
• Aquecimento capaz de manter uma temperatura mínima de 21º C.

b) Cozinha:

• Deve ser independente de outro cômodo, embora seja admitida uma cozinha-sala de jantar se houver uma sala de estar independente e separada.
• Cozinha com quatro bocas, forno ou forno microondas, máquina de lavar.

c) Quartos: 1. A área mínima dos quartos será de 10 m para quartos individuais, 14 m para quartos duplos e 18 m para quartos triplos.

• O tamanho mínimo das camas será de 190 x 90 cm para solteiros e 190 x 140 cm para duplos. Nem os sofás-cama nem os beliches contam como camas.
• O mobiliário deve ter guarda-roupa por cômodo, espelho de meio corpo, cadeira ou poltrona por pessoa, escrivaninha e elementos decorativos.
• Aquecimento capaz de manter uma temperatura mínima de 19º C, com sistema de regulação de temperatura.

d) Serviços de higiene:

• A área balnear mínima será de 3.5 m
• Deve ter uma casa de banho completa (banheira, bidé, sanita e lavatório) por cada quatro camas.
• A quantidade de água quente acumulada é estabelecida em 20 litros a 90º C multiplicado pelo número de ocupantes, ou em fluxo contínuo (aquecedores de butano e similares).
• Aquecimento.

e) Outras condições:

• Aquecimento ambiente para todo o edifício com instalação fixa, capaz de manter simultaneamente uma temperatura mínima de 19ºC em todo o edifício e 21ºC na zona habitacional, com sistema de regulação da temperatura.
• Instalação elétrica em 220 V conforme REBT, totalmente embutida e aterrada.
• Especial atenção às questões ambientais, como resíduos, isolamento térmico e poupança de energia e água, com medidas concretas para reduzir os seus impactos.
• Predominância de materiais e elementos naturais
• tradicional em construção, decoração, móveis e equipamentos.

B) Estabelecimentos de alojamento partilhado. São estabelecidos os seguintes requisitos adicionais:

• Sala de estar, de uso exclusivo dos clientes.
• Se houver uma cozinha disponível para os clientes, ela deve ser diferente da do proprietário.
• Os ingredientes para preparar o café da manhã serão disponibilizados aos clientes.
• Todos os quartos devem ter casa de banho completa (banheira, bidé, sanita e lavatório), integrada no quarto. Um chuveiro, vaso sanitário e pia são suficientes se houver também um banheiro comum com banheira.

3.- VIVIENDAS TURÍSTICAS DE ALOJAMIENTO RURAL – ALOJAMENTO RURAL CASAS TURÍSTICAS – VTAR

De acordo com art. 48 da lei:

1. As casas turísticas de alojamento rural são aquelas localizadas em áreas rurais onde é prestado o serviço de alojamento, e que são oferecidas ao público, para uso temporário ou ocasional, para fins turísticos, uma ou mais vezes ao longo do ano. ânus.
2. As casas turísticas de alojamento rural devem estar mobiladas e possuir os equipamentos necessários à sua utilização imediata.

 E de acordo com o Decreto 2002, Artigo 19.º Casas turísticas de alojamento rural.

1. casas de turismo de alojamento rural são aqueles que atendem aos seguintes requisitos:

a) No caso de habitações autónomas, incluindo edifícios dependentes como quartos de ferramentas, estábulos, telheiros ou outros de natureza semelhante.

b) Ser oferecidos ao público para uso temporário ou sazonal ou serem ocupados pontualmente, uma ou mais vezes ao longo do ano.

c) Prestar apenas o serviço de alojamento.

d) Em nenhum caso deve haver mais de três fogos no mesmo edifício.

e) Não exceda a sua capacidade de alojamento de vinte lugares.

Devem ser mobiliados e ter o equipamento necessário para seu uso imediato. Os requisitos mínimos de infra-estruturas das casas turísticas de alojamento rural serão os estabelecidos no Anexo II; suas prescrições específicas serão, no mínimo, as estabelecidas no Anexo III para a categoria básica de casas rurais.´

ALGUNS ASPECTOS A CONSIDERAR ENTRE OS DIFERENTES TIPOS DE ALOJAMENTO TURÍSTICO

 1.- PRAZO MÁXIMO DE EXPLORAÇÃO:

Focando nos diferentes tipos de alojamento para turismo analisados, começaremos por apontar que as Casas Rurales-CR e as Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural – VTAR são dois tipos de alojamento rural que apresentam aspetos comuns, mas também algumas diferenças muito importantes.

Embora ambos os tipos de alojamento sejam obrigados a cumprir os requisitos contidos no Decreto 20/2002, de 29 de janeiro, sobre Turismo em Meio Rural e Turismo Ativo (Anexos II e III), do ponto de vista jurídico e fiscal não têm o mesmo tratamento . E da mesma forma, os VFTs têm tratamento tributário diferenciado dos CRs.

Uma diferença relevante entre o RC e o VFT no que diz respeito ao alojamento rural habitação turística (VTAR), é que a esta é imposto um prazo máximo anual para arrendar para fins turísticos . Já no Decreto 20/2002 é obrigatório que o referido período anual de abertura seja comunicado. No entanto, este Decreto não especifica o prazo, embora refira que deve ser inferior a um ano, cobrando o artigo 19.º que “a sua utilização temporária ou sazonal, ou seja ocupação ocasional, uma ou mais vezes ao longo do ano”. Esta limitação genérica é posteriormente especificada na Lei 13/2011, de 23 de dezembro, do Turismo da Andaluzia (BOJA n.º 255, de 31 de dezembro), no seu artigo 48.1, onde se estabelece o período máximo de exploração, observando que pode ser mais de três meses no ano inteiro.

Para CR e VFT, conforme indicado, não há limitação temporária do aluguel.

2.- SERVIÇOS OFERECIDOS:

Com relação ao Serviços que essas acomodações podem proporcionar, é preciso diferenciar o fato de que em Habitação de Alojamento Turístico Rural e apenas VFT o rigoroso serviço de alojamento podem ser fornecidos (Lei 12/1999, Decreto 20/2002, Lei 13/2011 de 23 de dezembro e Decreto 28/2016, de 2 de fevereiro).

No caso de casas rurais , por outro lado, para além do serviço de alojamento, deverá ser prestado algum outro serviço complementar, como informação turística, lavandaria, pequenos-almoços, refeições, atividades de turismo ativo, etc.

3.- OBRIGAÇÃO DE INFORMAÇÃO TURÍSTICA

O VFT deve ter disponível e oferecer “informação turística, em suporte físico ou eletrónico, da zona, zonas de lazer, restaurantes e cafetarias, lojas e mercearias, parques de estacionamento mais próximos do domicílio, serviços médicos existentes na zona, meios de transporte urbano, mapa da cidade e guia de shows”. Em outras palavras, é uma obrigação.

No entanto, o Decreto de 2002 estabelece que, para as VTRs, esse serviço será “complementar” e, portanto, não obrigatório.

4.- LUGARES

 A TFVs pode ser alugado completo ou por quartos , não podendo em caso algum exceder 15 camas no primeiro caso e 6 camas no segundo.

No entanto, no que se refere ao casas rurais , e as VTAR, um máximo de 20 vagas está estabelecido, mas em ambos os casos não pode haver mais de 3 casas no mesmo prédio que são alugadas.

5.- TRIBUTAÇÃO E ASPECTOS TRIBUTÁRIOS

Devemos dizer que não podemos estabelecer um regime tributário adequado para cada uma das opções de CR, VFT e VTAR. Do ponto de vista da administração espanhola, existe uma interpretação ampla dos diferentes casos, pelo que podemos encontrar casos e decisões totalmente diferentes para o mesmo caso, e por vezes até contraditórias.

Por isso, o planejamento fiscal do projeto dependerá de cada caso e das circunstâncias pessoais de cada um dos proprietários desses estabelecimentos. Por este motivo, aconselhamos especialmente que consulte um especialista fiscal para estudar o seu caso e planear individualmente o seu projeto.

No preâmbulo do Decreto 28/2016, estabelece que a atividade de prestação de serviços de hospedagem tanto para VFTs quanto para VTARs não é a atividade principal do proprietário e, portanto, não é a principal fonte de renda. Este Decreto estabelece que, no caso dos RC, a atividade de alojamento não representa a atividade principal do proprietário.

Além disso, a própria essência do prazo de exercício da atividade no caso dos VTARs, em que o serviço é limitado a 3 meses por ano, é totalmente incompatível com um serviço empresarial.

Por outro lado, a Lei 13/2011, art. 41, ao referir-se ao princípio da unidade de exploração dos estabelecimentos de alojamento turístico constante do art. 40º (Habitação Turística), entre as quais se encontra a Casa Rural, ao tratar da questão de que este alojamento deve ser explorado segundo o princípio da unidade de exploração, citando no seu texto os termos “empresa exploradora”, “empresa que gere”, etc. , é evidente, em princípio, e portanto, na redação do mesmo que a exploração de Casa Rural é considerada atividade empresarial.

Em síntese, pode-se concluir que a atividade de alojamento em Casa Rural é considerada uma atividade empresarial, porque é considerada atividade principal do proprietário ou explorador e deve prestar algum serviço complementar ao alojamento; O arrendamento para turismo de um VTAR e de um VFT não é propriamente considerado uma actividade empresarial, mas sim uma exploração de bens imóveis, cujos rendimentos são considerados rendimentos de capitais imobiliários, pelo que devem ser declarados no IRS retorno .

6.- OBRIGAÇÕES TRABALHISTAS E PREVIDENCIÁRIAS

Paralelamente aos aspectos fiscais, quanto às obrigações trabalhistas e previdenciárias, também diferem entre si:

• Lares Turísticos e Casas Rurais: Para o desenvolvimento da atividade de alojamento em Casas Rurais, enquanto atividade empresarial, é necessária a inscrição na Segurança Social do proprietário ou explorador no regime especial dos trabalhadores independentes (autónomos).
• VTAR: Estas obrigações não são exigidas aos proprietários da exploração.
• VFT: Em princípio, esse tipo de obrigação também não é exigida.

Mas, no entanto, como dissemos, será necessário estar atento ao pressuposto específico, pois pode acontecer que existam titulares de VFT que tenham vários imóveis ativos, com um responsável contratado para a gestão ou manutenção, e que este seja considerada atividade empresarial que carece de inscrição no regime de trabalhador independente ou empresarial; e pode acontecer que um titular de RC exerça a sua exploração sem que esta seja a sua actividade principal, que o faça esporadicamente e que não seja a sua principal fonte de rendimento.

7.- IVA

Como temos vindo a recordar noutros artigos do nosso site, no que diz respeito à sujeição ao IVA dos arrendamentos turísticos, a própria Lei 37/1992 estabelece que o arrendamento está isento.

Mas, caso sejam prestados serviços adicionais de limpeza, restauração, lavandaria, etc. , típicos dos serviços hoteleiros, este tipo de serviços estará sujeito a IVA à taxa de 21%.

Neste caso, vamos colocar alguns exemplos de casuística:

Exemplo 1.- O proprietário recebe como pagamento o valor do aluguel da casa (seja em regime de CR, VFT ou VTAR). Este pagamento não tem IVA.

Exemplo 2.- O proprietário, no caso de VFTs e CRs, providencia transporte, lavandaria, etc. Neste caso, deverá emitir uma factura destes serviços complementares com IVA.

Exemplo 3.- O proprietário cede a actividade de aluguer a um terceiro, por exemplo, a uma empresa que vai explorar exclusivamente o aluguer a troco de uma remuneração acordada com o proprietário. Neste caso, o proprietário deverá emitir uma fatura de IVA referente ao serviço de “transferência de exploração” e terá IVA à taxa de 21%. Neste caso, a empresa que gere o aluguer deve emitir uma fatura sem IVA ao hóspede. Faturará apenas com IVA os serviços complementares de lavagem, limpeza, manutenção, transporte, etc., e fá-lo-á com IVA à taxa de 10% (IVA da hotelaria).

Exemplo 4.- O proprietário aluga a casa através de um portal ou agência intermediária. Nesse caso, é o proprietário que aluga diretamente ao usuário final. O proprietário emitirá factura sem IVA, sendo que apenas no caso de serem prestados serviços complementares da hotelaria será acrescido 10% de IVA.

A agência intermediária ( Booking , Airbnb ou agência imobiliária), emitirá uma fatura com IVA à taxa de 21% (o IVA geral sobre serviços)

O que significa “serviços adicionais da indústria hoteleira”?

A Lei do IVA espanhola em seu artigo 23 estabelece que:

“Consideram-se serviços complementares os serviços de restauração, limpeza, lavandaria ou outros similares”

Por outro lado, a doutrina da DGT em várias das suas consultas vinculativas, inclui que

“a atividade de alojamento caracteriza-se, ao contrário da atividade de arrendamento habitacional, por incluir normalmente a prestação de um conjunto de serviços como a receção e atendimento permanente e contínuo ao cliente num espaço destinado para o efeito, limpeza periódica do imóvel e alojamento , mudança periódica de roupa de cama e banho, e prestação de outros serviços ao cliente (lavandaria, guarda-volumes, imprensa, reservas, etc.), e, por vezes, prestação de serviços de alimentação e restauração”.

Pelo contrário, não são considerados serviços complementares típicos da hotelaria:

• Serviço de limpeza do apartamento prestado à entrada e saída da casa
• Serviço de troca de roupa de cama no apartamento fornecido na entrada e saída da casa.
• Serviços de assistência técnica e manutenção para eventuais reparações de canalizações, electricidade, vidros, estores, serralharia e electrodomésticos.

 8.- IMPOSTO SOBRE ATIVIDADES ECONÔMICAS – IAE

Entendemos que a exploração de Casas Rurais e VTAR deve ser registada no IAE, uma vez que têm um enquadramento específico na nomenclatura.

Porém, para os VFTs, caso sejam explorados de forma não comercial, consideramos que não seria necessário.