Para a identificação correta dos impostos espanhóis derivados da compra de um lote ou terreno destinado à construção, vários fatores devem ser levados em consideração:
- Situação fiscal do vendedor
- Situação fiscal do comprador
- Natureza ou classificação urbana do terreno ou parcela
- Natureza ou classificação urbanística da construção
NATUREZA DO VENDEDOR
Nestes casos, devemos diferenciar entre:
Vendedor particular ou pessoa física:
Nestes casos em que o proprietário do terreno for pessoa física ou jurídica, o transação não está sujeita ao IVA espanhol, mas ao Imposto sobre Transmissões (ITP).
No entanto, diante do exposto, deve-se antecipar que o vendedor, em todos os momentos, não deve agir como um “empresário”. Isso é importante quando falamos de TERRENO EM DESENVOLVIMENTO (“Urbanizável”) ou EM PROCESSO DE URBANIZAÇÃO, uma vez que a Lei do IVA espanhola indica expressamente que aqueles indivíduos que promovem a urbanização de terrenos ou lotes urbanizáveis, serão considerados como “empresários“, e portanto, se eles venderem os referidos lotes antes do final do processo de urbanização, a referida venda estariam sujeitos, e não isentos, de IVA.
Empresário, empresa ou vendedor profissional:
Quando o vendedor do terreno é empresário ou profissional devemos diferenciar de acordo com a natureza do terreno objeto de venda.
Urbanizáveis, edificáveis ou com edifícios em construção:
Quando se trata de qualquer um dos seguintes tipos de terreno:
- Terreno para construção (lote ou qualquer outro com licença administrativa para construir).
- Terreno em processo de urbanização
- Terrenos desenvolvidos ou em processo de urbanização (exceto os destinados a parques e jardins públicos ou vias de uso público).
- Terrenos (incluindo não edificáveis) com edificações em construção (excepto construções de carácter agrário, paralisadas, demolidas ou ruinosas).
Nestes casos, a entrega do terreno está sujeito a IVA, pelo que o empresário deve emitir factura com iva (em 21%), qualquer que seja a condição do comprador.
Terreno rústico ou não edificável
No caso de terrenos rurais (incluindo edifícios agrícolas) ou outros edifícios não edificados (incluindo os destinados a parques e jardins públicos ou vias de uso público), a sua venda é sujeito e isento do IVA, embora se o comprador for um empresário que pode deduzir a totalidade ou parte do IVA suportado, pode renunciar à isenção e pagar o IVA (21%) em vez de ITP.
“Estruturável” significa terra em que há o “possibilidade de construir“. Esta possibilidade de construção é demonstrada pelo facto de possuir licença de construção. Então, nestes casos, se o vendedor for um empresário, estaríamos perante um caso de venda sujeita a IVA à taxa de 21%.
Em caso de renúncia à isenção, o empresário comprador deve declarar o IVA devido pelo investimento do sujeito passivo, nas casas 12 e 13 do formulário 303 (se incluído no Regime Simplificado, na casa 53).
Por sua vez, o empresário vendedor deve declarar a base de cálculo na caixa 61 do formulário 303.
Não havendo renúncia à isenção de IVA, o comprador deverá pagar o valor correspondente ao ITP mediante apresentação do formulário 600 no prazo de um mês a contar da assinatura do contrato de venda ou escritura notarial, sem prejuízo dos descontos que possam ser aplicados.
Em qualquer caso, o vendedor informará a venda no formulário 390 (caixa 105 e, adicionalmente, caixa 107 se for um bem de investimento ou caixa 106 quando for uma operação atípica).
Se você está isento de preencher o formulário 390, entrará na base de cálculo da venda no quarto trimestre/mês de dezembro do formulário 303 na caixa 83 e, adicionalmente, na caixa 99 se for um bem de investimento ou na caixa 79 quando se trata de uma operação incomum.
Por outro lado, o factura emitida pelo empresário vendedor não tem IVA.
Dependendo do caso, a fatura deve incluir a seguinte mençãon:
- Se o comprador do terreno não renunciar à isenção, deve incluir uma referência ao artigo 20 da Lei 20/37 e/ou indicar que a operação está isenta (art. 1992.j) do Real Decreto 6.1/1619, de 2012 de novembro).
- Se o proprietário do terreno renunciar à isenção, deve indicar a expressão “liquidação do sujeito passivo” (art. 6.1.m) do Real Decreto 1619/2012).
