O que há de melhor em termos fiscais na compra de casa em Espanha, comprando com empresa ou como pessoa física?

IMPOSTO DE RENDA – IMPOSTO CORPORATIVO

a) COMPRAR NA ESPANHA COMO INDIVÍDUO

Os impostos e despesas serão diferentes em relação à sua consideração como residente fiscal espanhol ou não residente.

a) RESIDENTES ESPANHÓIS

a.1) Impostos sobre a aquisição de um imóvel

a.2) Impostos sobre o rendimento – Imposto sobre o Rendimento

a.3) Impostos sobre a venda – Ganhos de Capital

a.1) IMPOSTOS NA AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL:

Não há diferença com não residentes, excepto uma REDUÇÃO DE 90 % médio do IMPOSTO DE SELO na aquisição de uma casa NOVA CONSTRUÍDA para ser utilizada como “residência permanente” pelo comprador.

– AQUISIÇÃO DE NOVOS EDIFÍCIOS, TERRENOS E IMÓVEIS PRÓPRIOS:

– O IVA sobre os imóveis adquiridos não pode ser deduzido.

– As restantes despesas de aquisição como taxas de notário, taxas de registo predial, solicitadores, derivadas da aquisição + reformas estruturais (apenas estruturais) podem ser deduzidas por Ganhos de Capital em caso de venda.

– AQUISIÇÃO DE REVENDAS: O Imposto de Transmissão e as restantes despesas de aquisição como taxas de notário, taxas de registo predial, solicitadores, reformas estruturais (apenas estruturais) podem ser deduzidas por Ganhos de Capital em caso de venda.

a.2) IMPOSTOS SOBRE RENDA – IMPOSTO DE RENDA:

1.- Geral

As pessoas singulares que possuem casas em Espanha estão sempre obrigadas a apresentar anualmente a declaração anual de imposto sobre o rendimento (IRPF) e incluir os seus imóveis nessas declarações, tanto no caso de o contribuinte ser ou não residente fiscal em Espanha.

No caso de residentes fiscais, os imóveis devem ser incluídos na declaração anual de imposto sobre o rendimento, mesmo que não tenham obtido rendimentos ou rendimentos (por exemplo, rendas, etc.).

No caso de o imóvel ser a residência habitual (aquele que é usado permanentemente por pelo menos 3 anos), embora deva ser incluído na declaração de imposto, não é tributado. Está isento do imposto.

Caso o imóvel não seja a residência habitual, ou seja, uma segunda habitação (casa de férias, garagem, etc.), estes imóveis devem ser incluídos na declaração de IRS, e, no caso de:

1.- Imóveis que geraram rendimentos (aluguel, etc.)). Neste caso, os rendimentos ou rendimentos gerados pelo imóvel são adicionados aos restantes rendimentos obtidos no exercício do proprietário, sendo pagos de acordo com a tabela de impostos:

TAXA DE IMPOSTO PARA RENDIMENTOS REGULARES
Aluguel	Taxa de imposto
Até 12.450 €	19%
12.450 - 20.200 €	24%
20.200 - 35.200 €	30%
35.200 - 60.000 €	37%
60.000 - 300.000 €	45%
+ 300.000 €	47%

 

 

No caso de a “casa permanente” ter sido arrendada (total ou por quartos), a lei do IRC estabelece que, sobre o lucro líquido obtido com a atividade de arrendamento (ou seja, o valor resultante da subtração dos rendimentos obtidos menos despesas dedutíveis), é possível obter um redução de até 60%.

Por exemplo, se em um ano obtivemos 10,000 euros de renda de sua residência permanente e você teve 4,000 euros de despesas (reparos, reformas, impostos, etc.), terá um lucro líquido de 6,000 euros. O que a lei diz é que esse valor terá uma redução de 60%. Portanto, apenas 6,000 – 60% = 2,400 EUR será a base de imposto de renda definitiva.

2.- Imóveis sem rendimentos – Imputação de Rendimentos: Para aqueles imóveis que geraram alguma renda, eles ainda precisam ser declarados para imposto e pagam um imposto “mínimo” conhecido como “Imputação de Renda”.

É um conceito tributário estabelecido pelo sistema espanhol que basicamente considera que “todos os imóveis geram renda mesmo que estejam vazios ou sem uso”. É por isso que o sistema espanhol sempre considerará que houve um benefício, mesmo que a casa esteja vazia, e que pagará um imposto “mínimo”.

Esta taxa “mínima” que incide sobre o pagamento de imóveis que não sejam habitação habitual é calculada sobre 1.1% do valor cadastral do imóvel (esta percentagem sobe para 2% caso o valor não tenha sido revisto na última década).

Este “mínimo” será aplicado pelo período de tempo do ano fiscal em que o imóvel não tenha gerado renda. Ou seja, esse pagamento é proporcional ao número de dias que o imóvel não foi alugado.

Por exemplo: No caso de imóveis arrendados em regime de ALUGUEL TURÍSTICO. Estas propriedades são tributadas:

– Pelo tempo em que estiveram alugados, pela base geral do imposto sobre o rendimento dos dias em que estão efectivamente alugados, conforme referimos acima neste artigo.

– Pelo tempo que não estiverem arrendados, estes imóveis são tributados pelo “mínimo por imputação” dos rendimentos que ficam vazios.

2.- Despesas e reduções em caso de aluguer:

Os sistemas espanhóis apresentam inúmeros benefícios fiscais para os rendimentos derivados de rendas.

Conforme explicado acima, é aplicada uma redução de 60% nesse valor se o inquilino tiver aquela casa como residência principal (não seria válido se um imóvel fosse alugado para uso comercial, como escritório). Já será aplicado ao resultado a correspondente faixa de imposto de renda (que depende do salário anual recebido pelo contribuinte e aumenta de acordo com a renda).

Estas são as reduções aceitas pela lei tributária:

• Interesses de hipoteca
• Custos de reparos e manutenção do imóvel
• IBI-Council Tax, taxas e outros impostos locais
• Taxas comunitárias e outras despesas comuns
• Amortização da casa e do imóvel (3 % conforme Imposto de Renda)
  • Dedução de 60% da renda em caso de residência permanente: No entanto, é importante saber que os arrendamentos turísticos, ao contrário dos arrendamentos gerais (de temporada ou de longa duração), embora possam ser deduzidos os custos de manutenção, não podem beneficiar dos 60 % redução.

Também é muito importante saber que as despesas com honorários do CONSULTOR TRIBUTÁRIO e despesas com o aluguel não podem ser deduzidas no caso de o contribuinte ser pessoa física.

* Referente à renda de Arrecadações e ESTACIONAMENTOS:

– Os que são arrendados juntamente com a casa e localizados no mesmo edifício ou urbanização não são tributados separadamente do imóvel a que pertencem, até ao máximo de 2 lugares de estacionamento.

– No entanto, no caso de lugares de estacionamento ou arrecadações que sejam alugados individualmente ou separadamente do apartamento, devem ser declarados independentemente dos restantes, não tendo a redução de 60%.

c.3) Impostos sobre a venda: GANHOS DE CAPITAL

1.- Cálculo da base tributária

Para calcular a BASE DO IMPOSTO para GANHOS DE CAPITAL você deve considerar a seguinte fórmula:

PREÇO DE VENDA - PREÇO DE AQUISIÇÃO

1. PREÇO DE AQUISIÇÃO é composto por:

• Preço da aquisição
• O custo dos investimentos e benfeitorias realizadas nos bens adquiridos. Neste ponto devemos salientar que os custos de conservação e reparação não serão incluídos em nenhum caso. Só são permitidas reformas que impliquem reformas estruturais no imóvel ou ampliações de construção. Portanto, trabalhos menores não serão aceitos.
• Despesas e impostos relacionados com a aquisição, tais como:
  • Comissões de imobiliárias ou outros agentes envolvidos na operação de compra.
  • Notariado, advogados e despesas de registo relacionadas com a escritura de aquisição e ainda com a concessão do crédito hipotecário obtido para a referida aquisição.
  • Pagamento de impostos como Imposto de Transmissão e Imposto de Selo
• Outras despesas relacionadas com a constituição da hipoteca do empréstimo concedido para a sua aquisição. Em nenhum caso serão computados os juros pagos pelo empréstimo.
• Qualquer outra despesa que se incorra na aquisição da casa e que lhe seja inerente.
• Por sua vez, os custos de cancelamento da hipoteca reduzirão o valor da venda.
  1. PREÇO DA VENDA é composto por
• Preço da venda
• As restantes despesas e impostos relativos à venda como comissões imobiliárias, despesas de cartório e registo, despesas de cancelamento de hipoteca, quando estas tenham sido pagas pelo vendedor.

Os ganhos obtidos com a venda do imóvel serão agregados aos demais rendimentos recebidos pelo contribuinte (salários, etc.) e tributado com a escala de taxa de imposto conforme listado acima desta seção.

2.- Diferenças com não residentes fiscais

Caso você seja considerado «residente fiscal espanhol» (o que significa que está pagando seu imposto de renda na Espanha como residente espanhol), depois de calcular os ganhos de capital, você terá os seguintes benefícios no imposto:

• SEM GANHOS DE CAPITAL PARA RESIDÊNCIA PERMANENTE: Caso o imóvel que está a vender seja a sua residência permanente (utiliza-o há mais de 3 anos como a sua «casa permanente»), terá os seguintes benefícios:
• Se você tem menos de 65 anos de idade: Você não paga à CG pelos valores da venda obtida «reinvestida» na aquisição de uma nova propriedade para ser usada como sua residência permanente. Você tem 2 anos para praticar esse "reinvestimento" (passou 2 anos sem investir esses valores, você será tributado integralmente).
• Se você tem mais de 65 anos: Você não paga à CG pelos valores obtidos na venda. E isso mesmo se você não "reinvestir" em uma nova propriedade.
• SEM RETENÇÃO DE 3%: Após a conclusão da venda, você recebe o valor total do preço do comprador sem nenhuma retenção aplicável.

 

     b) ESPANHOL NÃO RESIDENTES

b.1) Impostos sobre a aquisição de um imóvel

b.2) Impostos sobre o rendimento – Imposto sobre o Rendimento

b.3) Impostos sobre a venda – Ganhos de Capital

b.1) IMPOSTOS NA AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL:

Nenhuma diferença em relação aos residentes, excepto uma REDUÇÃO DE 90 % médio do IMPOSTO DO SELO na aquisição de uma casa NOVA CONSTRUÍDA para ser utilizada como “residência permanente”, o que não é permitido caso o comprador não pretenda viver no imóvel de forma permanente.

– AQUISIÇÃO DE NOVOS EDIFÍCIOS, TERRENOS E IMÓVEIS PRÓPRIOS:

– O IVA sobre os imóveis adquiridos não pode ser deduzido.

– As restantes despesas de aquisição como taxas de notário, taxas de registo predial, solicitadores, reformas estruturais (apenas estruturais) podem ser deduzidas por Ganhos de Capital em caso de venda.

AQUISIÇÃO DE REVENDAS:

– O Imposto de Transmissão e as restantes despesas de aquisição como taxas notariais, taxas de registo predial, solicitadores, reformas estruturais (apenas estruturais) podem ser deduzidas por Ganhos de Capital em caso de venda.

b.2) IMPOSTO DE RENDA – IMPOSTO DE RENDA PARA NÃO RESIDENTES (IRPFNR)

1.- Geral

Os titulares de imóveis em Espanha estão sempre obrigados a apresentar anualmente a declaração anual de imposto sobre o rendimento (IRPFNR) e a incluir os seus imóveis nessas declarações, tanto no caso de o contribuinte ser ou não residente fiscal em Espanha.

No caso de NÃO residentes fiscais, os imóveis devem ser incluídos na declaração anual de imposto sobre o rendimento, mesmo que não tenham obtido rendimentos ou rendimentos (por exemplo, rendas, etc).

Como a propriedade NÃO é uma residência permanente, então, é tributada, pois não está isenta do imposto (ao contrário do caso dos Residentes Fiscais Espanhóis).

1.- Caso os imóveis tenham gerado rendimentos (aluguéis, etc). eles devem ser adicionados ao restante dos rendimentos obtidos na Espanha pelo contribuinte durante todo o ano fiscal.

No caso de rendimentos provenientes de ALUGUEL, é muito importante saber que, diferentemente do caso de “Residentes”, NÃO HÁ REDUÇÃO de 60% do lucro líquido como base do imposto.

2.- Conforme indicado no caso dos Residentes Fiscais Espanhóis, no caso de o propriedades não geraram nenhuma renda, eles ainda precisam ser declarados para impostos e pagam um imposto “mínimo” conhecido como “Imputação de Renda”.

Esta taxa “mínima” que incide sobre o pagamento de imóveis que não sejam habitação habitual é calculada sobre 1.1% do valor cadastral do imóvel (esta percentagem sobe para 2% caso o valor não tenha sido revisto na última década).

2.- Despesas e reduções em caso de aluguer:

Todas as despesas permitidas aos residentes fiscais espanhóis em caso de aluguel também são permitidas no caso de não residentes para reduzir a base do imposto, exceto a redução de 60% no caso de aluguel de casa permanente.

As restantes reduções são autorizadas, mas há uma diferença importante entre cidadãos da UE e não cidadãos da UE sobre este subsídio de redução.  

– Cidadãos da UE: Quando o contribuinte for residente em qualquer um dos países da UE, eles podem reduzir da base do imposto TODAS as despesas derivados da atividade que gerou a renda/aluguel.

Por exemplo, em caso de aluguel, podem ser deduzidas as despesas de manutenção, impostos locais, limpeza, reparos, etc. conforme as autorizadas para residentes espanhóis.

- Cidadãos NÃO UE não podem deduzir da base tributável as despesas acima geradas para produzir a renda. Então o base tributável será o valor exato do aluguel obtido anualmente na Espanha sem reduções.

3.- Taxa de Imposto:  

A renda valorizada como acima (2.- Renda Imputada em caso de casa vazia), será somada ao restante das rendas/rendas obtidas do imóvel durante o ano (1.- Renda efetivamente obtida), sendo reduzida com a eventual reduções autorizadas, sendo posteriormente submetidas à seguinte taxa de imposto:

NACIONAIS DA UE, Islândia e Noruega	NÃO NACIONAIS DA UE
19%	24%

 

b.3) IMPOSTOS SOBRE A VENDA – GANHOS DE CAPITAL PARA RESIDENTES NÃO FISCAL ESPANHOL

1.- Cálculo da base tributária

Para calcular a BASE DO IMPOSTO para GANHOS DE CAPITAL você deve considerar a seguinte fórmula:

PREÇO DE VENDA - PREÇO DE AQUISIÇÃO

           1.- PREÇO DE AQUISIÇÃO é composto por:

• Preço da aquisição
• O custo dos investimentos e benfeitorias realizadas nos bens adquiridos. Neste ponto devemos salientar que os custos de conservação e reparação não serão incluídos em nenhum caso. Só são permitidas reformas que impliquem reformas estruturais no imóvel ou ampliações de construção. Portanto, trabalhos menores não serão aceitos.
• Despesas e impostos relacionados com a aquisição, tais como:
  • Comissões de imobiliárias ou outros agentes envolvidos na operação de compra.
  • Notariado, advogados e despesas de registo relacionadas com a escritura de aquisição e ainda com a concessão do crédito hipotecário obtido para a referida aquisição.
  • Pagamento de impostos como Imposto de Transmissão e Imposto de Selo
• Outras despesas relacionadas com a constituição da hipoteca do empréstimo concedido para a sua aquisição. Em nenhum caso serão computados os juros pagos pelo empréstimo.
• Qualquer outra despesa que se incorra na aquisição da casa e que lhe seja inerente.
• Por sua vez, os custos de cancelamento da hipoteca reduzirão o valor da venda.

          2.- PREÇO DA VENDA é composto por

• Preço da venda
• As restantes despesas e impostos relativos à venda como comissões imobiliárias, despesas de cartório e registo, despesas de cancelamento de hipoteca, quando estas tenham sido pagas pelo vendedor.

2.- Taxa de Imposto:

Os ganhos obtidos com a venda do imóvel serão agregados aos demais rendimentos recebidos pelo contribuinte (salários, etc.) e tributado com os 19% do Ganho obtido  conforme listado acima desta seção.

3.- Diferenças com residentes fiscais

Sendo você NÃO residente fiscal em Espanha, a forma de pagamento das Ganhos de Capital é a seguinte:

• SEM ISENÇÃO DA CASA COMO CASA PERMANENTE. Como não é residente, considera-se que não vive na propriedade de forma permanente.

 À EXECUÇÃO DA VENDA: 3% DE RETENÇÃO: Após a conclusão da venda, a administração espanhola obriga o comprador a fazer uma RETENÇÃO de 3% do valor do preço da venda. Portanto, você não recebe o preço total acordado. O comprador fica com 3% do preço total e tem a obrigação de depositá-lo na Repartição de Finanças. Isso é feito «no mesmo dia da conclusão da venda».

NOTA: Seguindo o exemplo acima, caso o preço da venda fosse de 260.000 EUR, a retenção a ser feita pelo comprador seria de 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

• ANTES DE 6 MESES APÓS A CONCLUSÃO DA VENDA: DECLARAÇÃO DE GANHOS DE CAPITAL (19%): Após a conclusão da venda, você tem 6 meses para apresentar a «Declaração de ganhos de capital» à administração fiscal espanhola. Nesta declaração, você (ou seu advogado), deve calcular o imposto seguindo o exemplo acima. Neste caso, o valor a pagar é de 3.040 EUR.

NOTA: Conforme explicado aqui, o CG derivado desta transação é de 3.040 EUR. Como você foi retido com uma quantia mais alta (7.800 EUR), você tem um "crédito" na administração espanhola pela diferença.

Portanto, se a administração espanhola retém de você 7.800 euros para o imposto CG, pois o resultado final do imposto é de apenas 3.040 euros, então, a administração espanhola deve «reembolsar» a diferença: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Como reivindicar este reembolso? O seu advogado/assessor fiscal tem de incluir este facto na mesma Declaração de Ganhos de Capital, a apresentar à Administração Fiscal após a conclusão da venda.

4.- Provisão

O imposto incidirá:

- No caso de devoluções, no vencimento ou na data da cobrança se for anterior.

- No caso de mais-valias, quando ocorrer a alteração imobiliária.

- Tratando-se de rendimentos imputados correspondentes a imóveis urbanos, em 31 de dezembro de cada ano.

- Nos restantes casos, quando é devido o rendimento correspondente.

- Em caso de falecimento do contribuinte, todos os rendimentos pendentes de imputação consideram-se exigíveis na data do falecimento.

5.- Obrigações formais

• Os contribuintes que obtenham rendimentos em território espanhol sem a mediação de estabelecimento estável serão obrigados a apresentar declaração, apurando e contabilizando a dívida fiscal correspondente a este imposto no prazo de um mês a contar da data de vencimento. No caso de rendimentos imputados correspondentes a imóveis urbanos de uso próprio, a devolução será apresentada no período de 1 ° de janeiro a 30 de junho subsequente ao vencimento.
• Os responsáveis ​​solidários também podem fazer a declaração e o depósito da dívida. Os contribuintes deste imposto não serão obrigados a apresentar a declaração correspondente aos rendimentos sobre os quais tenham sido efectuadas retenções ou rendimentos por conta, nem quanto aos sujeitos a retenções ou rendimentos por conta mas isentos.
• Os contribuintes que obtenham rendimentos de atividades econômicas ou explorações realizadas na Espanha serão obrigados a manter registros de receitas e despesas.
• Da mesma forma, devem conservar numeradas e ordenadas as datas, as faturas emitidas e as faturas ou documentos comprovativos recebidos.
• São obrigados a efetuar retenções e pagamentos por conta dos rendimentos do trabalho que satisfaçam, bem como de outros rendimentos sujeitos a retenção que constituam.

COMPRAR EM ESPANHA COMO EMPRESA – RENDA DE IMÓVEIS ESPANHOL POR EMPRESAS

Mais uma vez, como no caso das pessoas singulares, existem diferenças importantes no tratamento fiscal quando o comprador do imóvel espanhol ou o destinatário dos rendimentos é um empresa espanhola ou estrangeira.

a) AGIR EM ESPANHA EM IMÓVEIS COM EMPRESA ESTRANGEIRA – Rendimentos obtidos sem a mediação de um estabelecimento estável

a.1) Impostos sobre a aquisição do imóvel

a.2) Imposto sobre o rendimento – Não sujeito a IRC mas sim a IMPOSTO DE RENDA PARA NÃO RESIDENTES (IRPFNR)

a.3) Impostos sobre a venda – GANHOS DE CAPITAL

 

a.1) Impostos sobre a aquisição do imóvel:

Nenhuma diferença com indivíduos.

– AQUISIÇÃO DE NOVOS EDIFÍCIOS, TERRENOS E IMÓVEIS PRÓPRIOS:

– O IVA na aquisição de imóveis não pode ser deduzido.

– As restantes despesas de aquisição como taxas de notário, taxas de registo predial, solicitadores, reformas estruturais (apenas estruturais) podem ser deduzidas por Ganhos de Capital em caso de venda.

AQUISIÇÃO DE REVENDAS:

– Imposto de Transmissão e as restantes despesas de aquisição como taxas notariais, taxas de registo predial, solicitadores, reformas estruturais (apenas estruturais) podem ser deduzidas por Ganhos de Capital em caso de venda.

a.2) Imposto sobre o rendimento – Não sujeito a IRC mas sim a IMPOSTO DE RENDA PARA NÃO RESIDENTES (IRPFNR)

Os contribuintes, empresas e / ou pessoas físicas que operam sem estabelecimento estável, sejam pessoas físicas ou jurídicas, são tributados de acordo com o IRPF (Imposto de Renda Espanhol – Imposto sobre Ganhos de Capital) regulamentos, e fazem-no para cada operação, conforme estabelecido nos artigos 24 e seguintes do Texto Consolidado da Lei do IRNR.

Assim, mesmo sendo uma empresa, as empresas estrangeiras que actuem em Espanha sem estabelecimento estável não estarão sujeitas ao Imposto sobre as Sociedades Espanhol, mas sim à mesma Lei Fiscal das pessoas singulares não residentes: Imposto sobre o Rendimento.

1.- Base tributária

 a) Regra geral:Em geral, a base tributável será composta pelo seu valor total, determinado de acordo com as regras do imposto de renda de pessoa física.

b) Rendimentos recebidos de propriedades espanholas / Imóveis:

1.- Imposto de Renda:  As empresas estrangeiras proprietárias de imóveis em Espanha estão sempre obrigadas a apresentar anualmente a declaração anual de imposto sobre o rendimento (IRPF) e incluir os seus imóveis nessas declarações, tanto no caso de a empresa contribuinte ser ou não residente fiscal em Espanha.

No caso de empresas NÃO residentes fiscais, os imóveis e rendas devem ser incluídos na declaração anual do imposto sobre o rendimento, mas, ao contrário das PESSOAS, no caso de não haver rendimentos, não será derivado o “imposto mínimo”.

Como a propriedade NÃO é uma residência permanente, então, é tributada, pois não está isenta do imposto (ao contrário do caso dos Residentes Fiscais Espanhóis).

2.- Cálculo do Imposto – Apenas Rendas – Sem Imputação de Rendimentos  

1.- Caso os imóveis tenham gerado rendimentos (aluguel, etc). eles devem ser adicionados ao restante dos rendimentos obtidos na Espanha pelo contribuinte durante todo o ano fiscal.

No caso de rendimentos provenientes de ALUGUEL, é muito importante saber que, diferentemente do caso de “Residentes”, NÃO HÁ REDUÇÃO de 60% do lucro líquido como base do imposto.

2.- SEM IMPUTAÇÃO DE RENDA no caso de empresas estrangeiras: Como dito acima, no caso das “Pessoas Físicas”, caso os imóveis não tenham gerado rendimentos durante o ano, eles ainda precisam ser declarados para imposto, e pagam um imposto “mínimo” conhecido como “Imputação de Renda ”.

Mas, este não é o caso quando o proprietário do imóvel é uma “empresa estrangeira”. Assim, sendo uma empresa não residente, não haverá qualquer “imposto imputado” a pagar caso o imóvel não tenha gerado rendimentos durante o ano.

Os sistemas espanhóis apresentam inúmeros benefícios fiscais para os rendimentos derivados de rendas.

2.- Despesas e reduções em caso de aluguer:

Conforme explicado acima, uma redução de 60% NÃO é aplicada a esse valor para NÃO residentes espanhóis

Já será aplicado ao resultado a correspondente faixa de imposto de renda (que depende do salário anual recebido pelo contribuinte e aumenta de acordo com a renda).

Estas são as reduções aceitas pela lei tributária:

• Interesses de hipoteca
• Custos de reparos e manutenção do imóvel
• IBI-Council Tax, taxas e outros impostos locais
• Taxas comunitárias e outras despesas comuns
• Amortização da casa e do imóvel (3 % conforme Imposto de Renda)

o Como diferença de pessoa física, podem ser deduzidos os honorários do CONSULTOR TRIBUTÁRIO e as despesas com o aluguel, caso o contribuinte seja pessoa jurídica.

Também, no caso das pessoas singulares, existe uma diferença importante entre as empresas nacionais da UE e as empresas não nacionais da UE quanto às reduções da matéria colectável do Imposto sobre o Rendimento em Espanha.

– Empresas nacionais da UE: Quando o contribuinte for residente em qualquer um dos países da UE, eles podem reduzir da base do imposto TODAS as despesas derivados da atividade que gerou a renda/aluguel.

Por exemplo, em caso de aluguel, podem ser deduzidas despesas de manutenção, impostos locais, limpeza, reparos, etc.

– Empresas NÃO Nacionais da UE não pode deduzir da base tributável as despesas acima gerado para produzir o aluguel. Assim, a base tributável será o valor exato do aluguel obtido anualmente na Espanha sem reduções.

3.- Taxa de Imposto:

Os rendimentos/rendas obtidos do imóvel durante o ano estão sujeitos à seguinte taxa de imposto:

NACIONAIS DA UE, Islândia e Noruega	NÃO NACIONAIS DA UE
19%	24%

• Regras especiais para rendimentos obtidos de outras fontes diferentes da renda:

Nos casos de prestação de serviços, assistência técnica, obras de instalação ou montagem decorrentes de contratos de engenharia e, em geral, de atividades ou operações económicas realizadas em Espanha sem a mediação de estabelecimento estável, a base tributável será igual à diferença entre a receita total e as seguintes despesas:

- Salários e encargos sociais do pessoal empregado diretamente no desenvolvimento da atividade, desde que o rendimento do imposto aplicável ou os pagamentos por conta dos rendimentos do trabalho remunerado sejam justificados ou garantidos.

- Fornecimento de materiais para a sua incorporação definitiva nas obras realizadas em território espanhol.

- Insumos consumidos em território espanhol para o desenvolvimento das atividades.

A base tributária correspondente a ganhos de capital será determinada aplicando, a cada alteração de capital que ocorra, as regras previstas para o imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, com algumas excepções.

- No caso de entidades não residentes, quando a mais-valia provenha de uma aquisição sem fins lucrativos (por exemplo donativo), esse montante será avaliado ao valor “normal de mercado” do bem adquirido.

- Quando os rendimentos provêm indiretamente de bens localizados em território espanhol, ou de direitos a eles relacionados, e as entidades são consideradas como “meramente titulares de bens”, e são residentes em países ou territórios com os quais não existe efetivo câmbio informação, os imóveis localizados em território espanhol estarão sujeitos ao pagamento do imposto.

– Rendimentos de trabalho auferidos por pessoas não residentes em território espanhol em virtude de um contrato a termo certo para trabalhadores sazonais, de acordo com as disposições da regulamentação laboral:  2%.

– Dividendos e outros rendimentos derivados da participação no capital de uma entidade, e Juros e outros rendimentos obtidos com a transferência de capital próprio para terceiros: 19%

4.- Provisão

O imposto incidirá:

- No caso de devoluções, no vencimento ou na data da cobrança se for anterior.

- No caso de mais-valias, quando ocorrer a alteração imobiliária.

- Tratando-se de rendimentos imputados correspondentes a imóveis urbanos, em 31 de dezembro de cada ano.

- Nos restantes casos, quando é devido o rendimento correspondente.

- Em caso de falecimento do contribuinte, todos os rendimentos pendentes de imputação consideram-se exigíveis na data do falecimento.

5.- Obrigações formais

• Os contribuintes que obtenham rendimentos em território espanhol sem a mediação de estabelecimento estável serão obrigados a apresentar declaração, apurando e contabilizando a dívida fiscal correspondente a este imposto no prazo de um mês a contar da data de vencimento. No caso de rendimentos imputados correspondentes a imóveis urbanos de uso próprio, a devolução será apresentada no período de 1 ° de janeiro a 30 de junho subsequente ao vencimento.
• Os responsáveis ​​solidários também podem fazer a declaração e o depósito da dívida. Os contribuintes deste imposto não serão obrigados a apresentar a declaração correspondente aos rendimentos sobre os quais tenham sido efectuadas retenções ou rendimentos por conta, nem quanto aos sujeitos a retenções ou rendimentos por conta mas isentos.
• Os contribuintes que obtenham rendimentos de atividades econômicas ou explorações realizadas na Espanha serão obrigados a manter registros de receitas e despesas.
• Da mesma forma, devem conservar numeradas e ordenadas as datas, as faturas emitidas e as faturas ou documentos comprovativos recebidos.
• São obrigados a efetuar retenções e pagamentos por conta dos rendimentos do trabalho que satisfaçam, bem como de outros rendimentos sujeitos a retenção que constituam.

MUITO IMPORTANTE: Se o imóvel for utilizado por algum dos sócios, a ocupação do imóvel deve ser formalizada por um contrato de aluguel autorizar o acionista a usar o imóvel, com aluguel a valor de mercado, e o pagamento dessa renda é tributado com a Taxa Geral de Imposto.

É muito comum os compradores comprarem um imóvel na Espanha em nome de uma empresa estrangeira com o objetivo de ser usado pessoalmente pelos membros da família do acionista. Isso não está correto. O imóvel pertence à “Empresa”. Assim, caso o uso do imóvel seja feito pelo acionista por “motivos pessoais”, então, deve ser celebrado um contrato de arrendamento com a empresa, com uma renda de valor marcado, e os rendimentos gerados por essa renda devem ser tributados por o Imposto de Renda Espanhol como o resto das rendas obtidas durante o ano.

a.3) Impostos sobre a venda – GANHOS DE CAPITAL

A venda de imóveis espanhóis pertencentes a empresas estrangeiras é tributada da mesma forma que para os Não Residentes.

b) AGIR EM ESPANHA EM IMÓVEIS ATRAVÉS DE ESTABELECIMENTO PERMANENTE Rendimentos obtidos com a mediação de um estabelecimento estável

Uma pessoa física ou jurídica não residente atua na Espanha por meio de um "estabelecimento permanente" nos seguintes casos:

- Quando tiver em Espanha, a qualquer título e de forma contínua ou regular, instalações ou locais de trabalho de qualquer espécie, nos quais se desenvolva total ou parcialmente a actividade.

– Quando actuem em Espanha através de agente autorizado, que contrate em nome e por conta da entidade não residente, desde que exerça regularmente as referidas faculdades.

Especificamente, os estabelecimentos permanentes são sedes de gestão, filiais, escritórios, fábricas, oficinas, armazéns, lojas ou outros estabelecimentos como minas, poços de petróleo ou gás, pedreiras, explorações agrícolas, silvicultura ou pecuária ou qualquer outro local de exploração ou extração de recursos naturais e construção. Além disso, as obras de instalação ou montagem cuja duração exceda seis meses.

EXEMPLO:  Uma entidade residente estrangeira possui alguns terrenos destinados a uma mina na Espanha.

 1.- Base tributária

A Base do Imposto do Estabelecimento Permanente será determinada de acordo com as disposições do Regime Geral do Imposto sobre as Sociedades, sem prejuízo do seguinte:

1. Qualquer pagamento que o estabelecimento estável efetue à sede ou a qualquer um dos seus estabelecimentos estáveis ​​a título de honorários, juros ou comissões pagos em contrapartida de serviços de assistência técnica, ou pela utilização ou transmissão de bens ou direitos não será dedutível.
2. No entanto, serão dedutíveis os juros pagos pelos estabelecimentos estáveis ​​de bancos estrangeiros à sua sede ou a outros estabelecimentos estáveis ​​para o exercício da sua actividade.
3. A parte razoável das despesas de gestão e administrativas gerais correspondentes ao estabelecimento estável será dedutível, desde que cumpridos os requisitos estabelecidos na lei. Os contribuintes podem solicitar à Administração Tributária que determine a avaliação das despesas acima referidas que são dedutíveis.
4. Em nenhum caso serão atribuídos ao estabelecimento estável valores correspondentes ao custo do capital próprio (juros e outros encargos financeiros), direta ou indiretamente.

2.- Taxa de imposto

1. A taxa de imposto de 30%será aplicada à base tributável, exceto quando a atividade do estabelecimento permanente for a de pesquisa e exploração de hidrocarbonetos, caso em que a taxa do imposto será 35%.
2.  Uma taxa suplementar de 19%serão exigidos sobre os valores transferidos de eventuais rendas obtidas na Espanha pelo estabelecimento permanente, com as seguintes exceções

- Entidades com residência fiscal em Estados da União Europeia que não sejam consideradas paraísos fiscais.

- Entidades com residência fiscal num Estado que tenha assinado um acordo com a Espanha para evitar a dupla tributação, desde que haja reciprocidade.

1. No valor total do imposto, pode ser aplicado o seguinte:
2. - O montante das prestações e deduções aplicadas pela Lei do imposto sobre as sociedades espanholas às sociedades residentes espanholas.
3. - O valor das retenções e pagamentos por conta do Imposto.

3.- Período e competência do imposto

 – O período de tributação coincidirá com o exercício fiscal declarado pelo estabelecimento estável, não podendo exceder 12 meses. Quando nenhum outro tiver sido declarado, o período de tributação será entendido como referente ao ano civil. O imposto será acumulado no último dia do período fiscal.

– A comunicação do período de tributação deve ser formulada no momento da entrega da primeira declaração deste imposto, entendendo-se que se mantém para os períodos subsequentes desde que não seja expressamente modificada.

– O período de tributação entende-se concluído quando o estabelecimento estável cessar a sua actividade ou, de outra forma, a reversão do investimento se efectuar no seu dia relativamente ao estabelecimento estável, bem como nos casos em que o estabelecimento estável estabelecimento é transferido. para outra pessoa singular ou entidade, aqueles em que a casa central transfere a sua residência e quando o seu proprietário falecer.

4.- Obrigações formais

 Os estabelecimentos estáveis ​​serão obrigados a apresentar declaração, determinando e lançando a alíquota correspondente, por meio do simplificado modelo 200 ou 201. A devolução será apresentada no prazo de 25 dias corridos após os seis meses após o final do período de tributação.

Os estabelecimentos permanentes serão obrigados a manter contas separadas, no que se refere às operações que realizem e aos elementos patrimoniais que lhes estejam ligados.

Serão também obrigados a cumprir as demais obrigações contabilísticas, cadastrais ou formais exigidas às entidades residentes em território espanhol pelo regime fiscal das sociedades.

5.- Pagamentos por conta

Os estabelecimentos permanentes estarão sujeitos ao regime de retenção de imposto corporativo pela renda que recebem, e será obrigado a fazer pagamentos parcelados por conta da liquidação deste imposto, nos mesmos termos que as entidades sujeitas ao imposto sobre as sociedades espanhol.

Da mesma forma, eles serão obrigados a fazer retenções e pagamentos por conta no mesmo.

c) IMPLICAÇÕES TRIBUTÁRIAS NA COMPRA DE CASA ATRAVÉS DE EMPRESA ESPANHOLA

c.1) Impostos sobre a aquisição do imóvel

c.2) Imposto sobre o rendimento – IMPOSTO SOCIETÁRIO

c.3) Impostos sobre a venda – IMPOSTO CORPORATIVO

 

c.1) Impostos sobre a aquisição do imóvel

AQUISIÇÃO DE NOVOS EDIFÍCIOS, TERRENOS E OUTROS IMÓVEIS DE PROPRIEDADE DA SOCIEDADE:

– O IVA na aquisição de imóveis só pode ser deduzido no caso de empresas “com atividade económica”.

– As sociedades patrimoniais/patrimoniais não podem deduzir o IVA da aquisição do imóvel.

– O restante das despesas de aquisição como taxas de cartório, taxas de registro de imóveis, advogados, TODO TIPO de reformas (não apenas estruturais), e em geral, qualquer tipo de despesa relacionada à atividade de aluguel pode ser deduzida por Ganhos de Capital em caso de venda.

AQUISIÇÃO DE REVENDAS:

– Imposto de Transmissão e as restantes despesas de aquisição como taxas de notário, taxas de registo predial, solicitadores.

– TODO TIPO de reforma (não apenas estrutural), e em geral, qualquer tipo de despesa relacionada à atividade de aluguel pode ser deduzida como Ganhos de Capital em caso de venda.

c.2) Imposto sobre o rendimento – IMPOSTO SOCIETÁRIO

A Base tributária corporativa é obtido através da empresa resultados / saldo contábil. Então, é sobre esse saldo contábil que será aplicada a alíquota do imposto.

1.- TIPOS DE COTAÇÃO/TARIFA

Será aplicado no primeiro período de tributação em que a base tributária for positiva (ou seja, há lucro e temos que pagar imposto sobre as sociedades) e no próximo.

• Cotação / taxa geral: 25%.
• Citação / taxa reduzida de 15% para empreendedores. As empresas recentemente criadas podem aplicar esta taxa reduzida por DOIS ANOS (ano de início da atividade e ano seguinte) desde que cumpram determinados requisitos:
  • Que a atividade econômica da empresa não tenha sido exercida anteriormente por outras pessoas ou entidades relacionadas.
  • Que a actividade económica não tenha sido exercida, durante o ano anterior à constituição da entidade, por pessoa singular que detenha uma participação, directa ou indirecta, no capital ou capital da entidade recém-criada superior a 50 por cento.
  • As empresas patrimoniais estão excluídas deste imposto reduzido.
• Cotação / taxa reduzida de 20% para cooperativas:Esta cotação / taxa é aplicável em sociedades cooperativas com proteção fiscal, exceto para resultados extra-cooperativos, que são tributados à cotação / alíquota geral de 25%.

2.- COMO SE CALCULA O IMPOSTO A PAGAR?

O imposto sobre as sociedades é calculado a partir do resultado contábil do ano fiscal da empresa, ou seja:

RECEITAS - DESPESAS - DESPESAS DEDUTÍVEIS

3.- EMPRESAS COM ATIVIDADE ECONÔMICA E PATRIMONIAL

Existem duas formas de comprar imóveis em Espanha através de uma empresa espanhola:

1.- EMPRESAS COM “ATIVIDADE ECONÔMICA” – As que exercem actividade empresarial, portanto, as empresas normais em actividade de serviços, produção, fábricas, etc., o que significa que, a empresa, pelo menos, tenha:

– Um funcionário para desenvolver a atividade- Observe que o “Representante Fiscal” ou Gerente Geral não é considerado um funcionário para este fim.

2.- EMPRESAS SEM “ATIVIDADE ECONÔMICA” – EMPRESA PATRIMONIAL/PATRIMONIAL (em espanhol “Sociedades de mera tenencia de bienes” o “Sociedades Patrimoniales” – Este é o caso típico de empresas com a “mera propriedade de investimentos ou produtos financeiros, ações, títulos, depósitos ou imóveis”. é ter efeitos fiscais e não comerciais.

O CASO DAS SOCIEDADES PATRIMONIAIS/PATRIMONIAIS

O mais importante é que mais de 50% dos ativos não sejam afetados pela atividade econômica. Em outras palavras, não se destina a exercer uma atividade econômica.

Portanto, não será uma entidade patrimonial se mais de 50% do patrimônio for constituído pelo conjunto de:

– ativos fixos tangíveis e intangíveis (necessários para realizar a atividade)

– as existências,

– devedores comerciais e os itens a receber como consequência da atividade econômica.

Embora também devamos considerar como elementos relacionados à atividade, somando-os aos itens anteriores, a tesouraria e os investimentos que atendam a determinados requisitos. Entre eles podemos citar:

– aquelas que são produzidas por mandato legal, derivadas de atividade econômica

As derivadas de operações com os elementos relacionados com a atividade, e as que, embora não sejam consequência da atividade, tenham por objetivo gerir e controlar a participação de outra sociedade não patrimonial.

O que não estiver detalhado nos itens anteriores será entendido como não afetando a atividade econômica.

Importância de 50% dos ativos

Se mais de 50% do patrimônio de sua empresa for destinado à realização de atividades, não será patrimonial.

Para calcular o valor dos ativos deve-se levar em consideração a média dos saldos trimestrais (não o saldo no final do ano).

Por outro lado, se for uma empresa-mãe de um grupo de empresas, a média a tomar é a dos balanços consolidados.

O que se entende por atividade econômica?

Para ser considerada uma “atividade económica”, pelo menos uma pessoa empregada com contrato de trabalho a tempo inteiro e que se dedique à gestão do património.

Criar uma empresa sem atividade econômica - Patrimonial é a forma mais utilizada para quem decide investir em imóveis na Espanha.

Um ponto muito importante é que a atividade única de “aluguer” de um ou vários imóveis não é considerada como “atividade econômica”, se não houver um escritório autônomo existente para lidar com o negócio, e um empregado contratado em regime de tempo integral.

– Quais são as razões para constituir uma sociedade patrimonial em Espanha?

Os principais motivos são “fiscais” vantagens aos seus parceiros:

1.- Os bens estarão sujeitos ao Imposto sobre as Pessoas Colectivas (CT). A principal consequência é que a empresa será tributada com a Taxa Geral do CT, que é de 25%.

Isso é uma vantagem quando o acionista é um “residente espanhol”, principalmente em investimentos de valores elevados que poderiam ser tributados com taxas mais altas de Imposto de Renda de pessoa física se o investimento fosse realizado como pessoa física.

2.- Não são tributados pelo Imposto sobre o Património mas sim pelo Imposto sobre as Sociedades. Isso pode ser uma grande economia de impostos no caso de os ativos serem muito altos.

3.- Poderá deduzir no Imposto sobre as Pessoas Colectivas as despesas necessárias à manutenção dos imóveis que geram rendimentos para a sua empresa.

4.- Eliminar o risco (caso de falência) inerente ao desenvolvimento de uma actividade económica; eventuais dívidas corporativas que pudessem compor esses bens poderiam ser penhoradas caso fossem afetadas.

5.- Os bens da família estão protegidos.

6.- A sucessão patrimonial é facilitada para os herdeiros.

7.- Economiza no imposto de renda pessoal se tiver imóveis que não sejam sua residência habitual.

8.- A tributação dos rendimentos que possam ocorrer nas empresas será feita à taxa geral (25%), em vez de pagar a taxa média.

Desvantagens

1.- Estas entidades podem não aplicar alguns benefícios fiscais como a taxa de 15% aplicável às entidades recém-criadas.

2.- Também não poderá aplicar os incentivos fiscais estabelecidos para pequenas entidades.

3.- Não podem aplicar a isenção para evitar a dupla tributação dos dividendos e rendimentos derivados da transmissão de valores mobiliários.

Do imposto sobre as sociedades de 25 %, há um adicional de 19 % por cada dividendo ou rendimento recebido por um não residente em Espanha. No caso de empresas espanholas com “atividade econômica” compartilhada por não residentes, todos os rendimentos ou distribuição de dividendos provenientes de uma empresa espanhola podem ser protegidos pelas eventuais “Convenções de Dupla Tributação” entre a Espanha e o país de residência do contribuinte. Assim, este imposto extra de dividendos de 19% poderia ser reduzido em eventuais convenções entre a Espanha e o país do contribuinte.

Mas, no caso de “sociedades patrimoniais”, o imposto de 19% para dividendos ou lucros obtidos de uma empresa espanhola não estará isento nem protegido por nenhuma Convenção de Dupla Tributação, portanto, será tributado integralmente.

4.- As bases tributáveis ​​negativas não podem ser compensadas quando cumpridas uma série de requisitos.

5.- Quando há bens modestos, não pode representar poupança. Em primeiro lugar, porque aplicarão seções menores de imposto de renda pessoal.

6.- A constituição e manutenção da empresa (e sua gestão) tem uma série de custos.

7.- Se o imóvel for utilizado por algum dos sócios, a ocupação do imóvel deve ser formalizada por contrato de arrendamento autorizar o accionista a utilizar o imóvel, com uma renda ao valor de mercado, sendo o pagamento dessa renda tributado à Taxa Geral de Imposto de 25 %.

É muito comum os compradores comprarem um imóvel na Espanha em nome de uma empresa estrangeira com o objetivo de ser usado pessoalmente pelos membros da família do acionista. Isso não está correto. O imóvel pertence à “Empresa”. Assim, caso o uso do imóvel seja feito pelo acionista por “motivos pessoais”, então, deve ser celebrado um contrato de arrendamento com a empresa, com uma renda de valor marcado, e os rendimentos gerados por essa renda devem ser tributados por o Imposto sobre as Sociedades Espanhol como o resto da renda obtida durante o ano.

– Como é constituída uma sociedade patrimonial/patrimonial?

Como temos vindo a assinalar, a sociedade patrimonial é uma consideração da própria entidade. E essa consideração se dá pela composição de seu patrimônio.

Assim, o que se pode constituir é uma sociedade civil ou comercial normal e padrão SL ou SA, que será considerada patrimonial quando se limitar a gerir bens ou direitos sem exercer prioritariamente atividades profissionais.

* Regime especial para entidades dedicadas ao arrendamento de imóveis

Este regime é facultativo e aplicar-se-á às entidades cuja atividade económica principal seja o arrendamento de imóveis situados em território espanhol, embora seja compatível com o exercício de outras atividades complementares, e com a transmissão dos imóveis arrendados uma vez decorrido o período mínimo de manutenção é passado.

Para aplicar este regime especial, as empresas devem cumprir os seguintes requisitos:

• O número de imóveis alugados ou oferecidos para locação é igual ou superior a 8 a qualquer momento.
• As residências permanecem arrendadas ou oferecidas para arrendamento por pelo menos três anos. O não cumprimento deste requisito implicará para cada propriedade a perda do bônus correspondente.
• As atividades de promoção e arrendamento imobiliário estão sujeitas a contabilização separada para cada imóvel adquirido ou promovido.
• No caso de desenvolver atividades complementares à atividade económica principal de arrendamento habitacional, que:

 – pelo menos 55% da renda do período de tributação, excluindo os decorrentes da transmissão dos imóveis arrendados decorrido o período mínimo de manutenção, ou, em alternativa, o valor dos bens da entidade seja susceptível de gerar rendimentos que tem direito a receber o bônus.

A Lei Tributária prevê um desconto de 85% a ser aplicado por parte da cota total que corresponde aos rendimentos derivados do arrendamento de casas. Estes rendimentos serão calculados subtraindo-se do rendimento total obtido, as despesas dedutíveis relacionadas com os referidos rendimentos e as despesas gerais que correspondam proporcionalmente aos referidos rendimentos.

* IMPOSTO ESPECIAL PARA RENDIMENTOS GERADOS POR EMPRESAS OU INDIVÍDUOS SEDIADOS EM UM PAÍS CÉU

Exclusivamente as entidades residentes em um país ou território considerado paraíso fiscal que sejam proprietárias ou possuam em Espanha, a qualquer título, bens imóveis ou direitos reais de gozo ou gozo sobre eles, estão sujeitas a um imposto especial.

A base tributável é constituída pelo valor cadastral e, caso este não exista, será utilizado o valor determinado de acordo com as disposições do Imposto sobre o Património.

A alíquota será 3% e deve ser pago anualmente.

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