Resolução de conflitos
O fenómeno das casas turísticas nas comunidades de proprietários é uma das questões mais controversas que surgiram nesta matéria.
Alugar uma casa para fins turísticos é não, em si, um atividade incômoda, mas na prática muitas vezes gera problemas de convivência com vizinhos, por exemplo, devido ao uso intensivo de elementos comuns, o que pode ser entendido como anormal do mesmo e aumentar o risco de danos, ou ruídos em determinados momentos.
A soluções que as comunidades de bairro podem adotar ao problema da habitação turística são diversas.
O aluguer turístico de apartamentos situados numa comunidade onde os outros proprietários tenham a sua residência habitual é uma atividade irritante e perigosa, sendo o uso dos elementos comuns por um grande número de pessoas um uso anormal dos mesmos.
Proibição de atividade
(LPH art.17.12)
Atualmente, as comunidades de proprietários têm a possibilidade de acordos que limitem ou condicionem o exercício da actividade de aluguer turístico.
Esses acordos exigem que o voto favorável de 3/5 do total de proprietários que, por sua vez, representam 3/5 das quotas de participação , independentemente de modificarem ou não o título constitutivo ou os estatutos da sociedade. comunidade. Os acordos que são feitos nesse sentido não podem ter efeitos retroativos, ou seja, não podem limitar a atividade para quem já a exerce.
Este relaxamento das maiorias necessárias para limitar a actividade de aluguer turístico aplica-se desde 6-3-2019. Até então, esse tipo de restrição implicava uma modificação dos estatutos ou do título constitutivo que, como tal, exigia o apoio unânime de toda a comunidade ( LPH art. 17.6 ). Isso significava que se já havia um vizinho que estava destinando uma casa para alojamento turístico ou tinha a intenção de fazê-lo, era praticamente impossível chegar a um acordo contra ele.
Após essa modificação normativa, o alcance da expressão ” limite ou condição ” contida na norma é levantada, ou seja, se as assembleias de proprietários só podem com maioria de 3/5 proibir sem justa causa o arrendamento para férias ou se, apenas, podem estabelecer limites ou condições que o proprietário deve cumprir para dedicar a casa a esta atividade e somente se não forem cumpridas, proibi-la.
Na ausência de um pronunciamento jurisprudencial sobre o assunto, parece que o doutrina da maioria está inclinado para esta segunda opção:
- A comunidade de proprietários pode estabelecer várias limitações - como, por exemplo, que os ocupantes não possam permanecer nas áreas comuns dos ocupantes, que as chaves da casa ou o portal não possam ser deixados fora do edifício para recolha do futuro inquilino, limite o número de usuários que podem estar na casa simultaneamente, etc. Em qualquer caso, devem ser condições que beneficiem a propriedade e o restante dos vizinhos e que impliquem um claro abuso de direito ou que realmente suponham uma proibição absoluta do destino de férias da casa.
- Mas a comunidade, mesmo que alcance a maioria qualificada do LPH art. 17.12 , a comunidade não pode proibir diretamente uma das propriedades privadas de ser dedicada ao chamado aluguer de férias. Algo diferente é que, estabelecidas certas condições para isso, a violação da mesma, se afetar de maneira significativa o desenvolvimento normal da comunidade, pode ser considerada atividade incômoda e proibida.
- Interpretar a limitação como proibição absoluta constituiria um excesso que violaria as faculdades dominicais derivadas do direito do proprietário da casa, a menos que fossem baseadas em normas não comunitárias. O conselho de proprietários só poderia proibir o uso quando a regulamentação do setor não permitisse a atividade no tipo, local ou horário da edificação, de tal forma que, na realidade, nada poderia ser acrescentado à referida regulamentação.
Para os acordos adotados entre 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 See More , revogada por falta de validação no Congresso, já estabelecia a flexibilização das maiorias atualmente em vigor, de modo que as adotadas nesse período são plenamente válidas e obrigam a comunidade ( LPH art. 17.12 ).
Aumento de taxas
(LPH art.17.12)
Outra solução que as comunidades podem adoptar é admitir os apartamentos turísticos mas obrigando os seus proprietários a pagar quotas de despesas especiais, ou aumentando as quotas de participação nas despesas comuns das habitações em que esta actividade se desenvolve. Para sua adoção, este tipo de acordo exige o voto favorável de 3/5 do total de proprietários que, por sua vez, representam 3/5 das cotas de participação.
Em qualquer caso, o aumento não pode exceder 20% da taxa que foi paga.
Esta medida, aplicável a partir de 6-3-2019 , já foi incluído por RDL 21/2018 See More no LPH , portanto, os acordos que serão celebrados a este respeito entre 12-19-2018 e 1-23-2019, são perfeitamente válidos e vinculam a comunidade.
Com esta medida, não se pretende sancionar o proprietário que dedique a sua casa à atividade de aluguer turístico, mas sim fazer uso de elementos comuns proporcionais ao seu contributo para a comunidade.
Ação Judicial
Se a comunidade considerar que o proprietário ou ocupante do apartamento se desenvolve nele ou no resto do imóvel atividades proibidas nos estatutos que prejudiquem o imóvel, o presidente da comunidade, por iniciativa própria ou de qualquer dos proprietários ou ocupantes, pode exigir a quem exerce as actividades proibidas a cessação imediata das mesmas. Se o proprietário ou ocupante continuar a desenvolver a conduta lesiva, pode recorrer ao tribunal para que os tribunais decidam sobre a questão
Em relação à habitação turística, além dos acordos que as comunidades venham a fazer para, no futuro, proibir a atividade, a pergunta que surge nos tribunais relativamente às que já existem, é se dedicar estas casas ao aluguer turístico é uma actividade proibida, analisando a regulamentação nos estatutos e a sua interpretação.
A posição que os tribunais têm tomado atualmente é a de admitir a restrição ou proibição de apartamentos turísticos numa comunidade de proprietários apenas quando conste de proibição clara e expressa no título constitutivo ou nos estatutos, que afecte terceiros adquirentes e desde que a proibição legal esteja registada no Registo Predial. Com essa proibição, a comunidade de proprietários está tomando uma medida preventiva para evitar atividades irritantes.
As comunidades autónomas, face à polémica que tem surgido com estas habitações, têm vindo a regular esta matéria para a adaptar à situação actual e tentar evitar, na medida do possível, estes conflitos que têm surgido nas comunidades vizinhas.
Antes dessa tendência, interpretava-se que bastava que o termo habitação foi usado no título constitutivo ou nos estatutos da comunidade de vizinhos considerar que o único uso permitido do apartamento era para esse fim, residência ou habitação e que, como tal, contrariava o da finalidade turística.
