ALUGUEL TURÍSTICO PROPRIETÁRIO NÃO RESIDENTE – IVA ou NÃO? - ATIVIDADE COMERCIAL?

Implicações fiscais para o turista que aluga um imóvel em Espanha por um NÃO RESIDENTE em Espanha.

Puramente, o arrendamento de um imóvel não está sujeito a IVA. Esta isenção de IVA inclui qualquer tipo de renda:

• Aluguel de curta duração / Aluguel turístico
• Aluguel de médio prazo
• Aluguel de longo prazo

A razão disto é porque o sistema espanhol considera que há não é “negócio” ou “atividade comercial” no arrendamento de um imóvel (mesmo em regime de Aluguer Turístico)

Mas, quando dizemos que a “renda turística” não está sujeita a IVA, temos de considerar as seguintes situações:

• Caso 1.- Estabelecimento não permanente. Nenhuma atividade comercial

O proprietário simplesmente aluga o imóvel aos hóspedes utilizando as suas próprias ferramentas de marketing, ou utilizando outras plataformas online externas como AirBNB, Homeaway, etc.

O contato com os hóspedes é feito diretamente pelo proprietário (chaves, recepção de hóspedes, emergência, manutenção, etc.). A plataforma online trata apenas da parte de marketing e publicidade do aluguel, reserva e também da gestão do pagamento e cobrança do aluguel.

Além disso, o proprietário aluga o imóvel sem interesse “comercial”, em alguns períodos do ano, reservando para si um determinado período do ano para uso privado.

O proprietário poderá contratar serviços profissionais locais de limpeza, jardinagem, manutenção, etc, mas em atividade “exclusiva” mediante aluguel e não como empregado.

Nestes casos, o aluguel será não estar sujeito a IVA.

• Caso 2.- Estabelecimento Não Permanente – Sem atividade empresarial

O mesmo proprietário não residente, juntamente com o aluguel, oferece serviço de limpeza de quarto, limpeza de roupas e até comidas/bebidas.

Nestes casos, o IVA seria aplicado quando o proprietário prestasse “Serviços de hotel” aos hóspedes. Nestes casos, o IVA em vigor será de 10% e o proprietário terá de apresentar faturas separadas aos hóspedes por estes serviços.

Mas, quais são considerados “Serviços Hoteleiros”?. Aqui temos que distinguir entre:

• Limpeza e outros serviços que são oferecidos somente ANTES do check-out e DEPOIS do check-out. Estes serviços não serão considerados “Serviços de Hotelaria”, pois são prestados para manter o imóvel em condições adequadas de utilização pelos hóspedes.
• Limpeza diária de quarto, serviços de lavandaria de roupa e alimentação (pequeno-almoço, jantar, etc.): Nestes casos o serviço é classificado como “Serviço de Hotelaria”, pelo que será aplicável IVA.

• Caso 3.- Estabelecimento Permanente – Atividade Empresarial

O proprietário não residente decide contratar um ou mais funcionários em Espanha para estarem na casa para limpeza, manutenção, atendimento e recepção, entrega de chaves, etc.

Neste caso, pelo facto de o proprietário contratar uma pessoa em regime permanente (segurança social, contrato de trabalho ou contrato profissional permanente) para destinar especificamente o seu trabalho ao aluguer, esta será considerada como uma “actividade empresarial”, pelo que sujeito a IVA.

Na verdade, por esta razão o proprietário será considerado como “empregador”, numa atividade empresarial, e esta atividade será considerada em Espanha um “Estabelecimento Permanente”, portanto sujeito a obrigações fiscais e formais como entidade não residente com Estabelecimento Permanente” em Espanha.

• Caso 4.- Atividade empresarial

O mesmo proprietário não residente, mesmo não contratando empregado em regime permanente, decide contratar os serviços de um “Agente de Locação” ou “Plataforma” para ceder, contratar ou subcontratar o aluguel do imóvel durante todo ou um período importante de período do ano, mediante pagamento determinado, remuneração ou outro.

Neste caso, é o Agente/Plataforma quem trata diretamente da comunicação dos hóspedes, check-in, check-out, manutenção, etc. O proprietário não tem contato com os usuários finais/hóspedes do agente, e é a plataforma quem tem o acesso e direito exclusivo de utilizar/arrendar o imóvel durante o período de aluguer contratado.

Assim, novamente, o sistema espanhol considerará que, embora o proprietário não possua estrutura “empresarial” para desenvolver o aluguel, o mesmo agente/plataforma contratado a possui. Assim, ao final, desenvolve-se a atividade “empresarial”, portanto, o proprietário será considerado em atividade, o aluguel será considerado uma atividade empresarial, e esta atividade será considerada em Espanha um “Estabelecimento Permanente”, portanto sujeito a obrigações fiscais e formais como entidade não residente com Estabelecimento Permanente” em Espanha.

Implicações Fiscais

• IVA 21%
• Retenções 19% 

Assim, nos dois últimos casos com Estabelecimento Permanente, quais são as obrigações formais a acompanhar pelo proprietário? Seguindo a arte. 164 da Lei 37/1992, os seguintes:

1. Apresentar declarações relativas ao início, modificação e cessação de atividades que determinem a sua sujeição ao imposto. Chamamos isso de “registro Censal” como sujeito passivo do IVA.
2. Solicitar à Administração o número de identificação fiscal e comunicá-lo e credencia-lo nos casos estabelecidos.
3. Emitir e entregar fatura de todas as suas operações, ajustada ao determinado pela regulamentação.
4. Manter a contabilidade e os registos estabelecidos nos termos definidos pela regulamentação, sem prejuízo do disposto no Código Comercial e demais normas contabilísticas.
5. Apresentar periodicamente ou a pedido da Administração, informações relacionadas às suas operações econômicas com terceiros. Modelo Trimestral 303 (IVA) e Modelo 115 (Retenções)
6. Apresentar as correspondentes declarações-liquidações e inserir o valor do imposto resultante.
7. Uma declaração sumária anual.