“Usufruto” na Espanha - Direito de uso da propriedade
USUFRUTO NA ESPANHA PARA IMOBILIÁRIOS E PROPRIEDADES
"Usufruir" em uma propriedade é o direito de usar e se beneficiar de uma propriedade que não seja o proprietário. É como ser inquilino, mas não pagar aluguel.
Assim, os donos do imóvel são pessoas diferentes do usuário. Este tipo de proprietários é denominado “Proprietários nus".
A "Proprietários nus ou nus” são aqueles que possuem a propriedade do imóvel. Mas não podem “usar” o imóvel, nem “morar” no imóvel, nem “alugar” o imóvel, pois esse direito é dado expressamente aos “usufrutuários”. Na verdade, os proprietários do Nu podem não ter direito de “acesso” à propriedade se os usufrutuários não o permitirem.
A "usufrutuários” são aqueles que têm o direito de “morar”, “alugar” e “usar” o imóvel, e ainda bloquear o acesso aos “donos nus”, caso assim o desejem.
Vamos explicar melhor esse conceito da seguinte maneira:
O direito legal de "propriedade" de uma propriedade é composto por um grupo de direitos legais, como:
- Para limitar a propriedade (por exemplo, com um direito de passagem)
- Para usar a propriedade como garantia de uma dívida (uma hipoteca, por exemplo)
- Para alugar o imóvel
- Para usar e se beneficiar da propriedade
1.- Constituição do usufruto espanhol
Contato
O usufruto pode ser constituído das seguintes formas:
- em virtude de um provisão legal . Atualmente o único caso de usufruto legal em nível estadual é aquele reconhecido em favor do cônjuge viúvo.
- By transação legal , que por sua vez pode ser estabelecida por causa de morte (usufruto testamentário) ou inter vivos, seja gratuita ou onerosa (doação, por exemplo). Por sua vez, a constituição inter vivos pode ser feita
Capacidade
Não é necessária capacidade especial para adquirir usufruto. Porém, se o titular for pessoa jurídica, a duração máxima do usufruto é de 30 anos. Se a pessoa jurídica se extinguir antes dessa data, o usufruto também caduca.
Para estabelecer o direito de usufruto é necessário ter o poder de dispor do objeto do usufruto.
Usufruto simultâneo
No caso de o usufruto ter sido constituído simultaneamente a favor de várias pessoas, aplicam-se as seguintes regras:
- O usufruto rege-se pelas regras da comunhão de bens
- A extinção do usufruto estabelecido em favor de várias pessoas vivas no momento da sua constituição ocorre com a morte do último sobrevivente.
- No caso do usufruto testamentário, o direito de aumento entre os usufrutuários é regulado nos termos estabelecidos para os herdeiros (CC art. 987 e 982.1): o direito de aumento ocorre quando duas ou mais pessoas são chamadas à mesma herança ou parte dela sem designação especial de partes e um dos convocados falecer antes do testador ou renunciar à herança ou ficar impossibilitado de recebê-la.
- Se o usufruto tiver sido constituído por doação, não há direito de aumento, salvo vontade do doador em contrário.. Abre-se exceção no caso em que a doação tenha sido feita conjuntamente a marido e mulher, havendo direito a aumento, salvo disposição em contrário do doador.
Usufruto sucessivo
Ocorre quando o usufruto é estabelecido em favor de diversas pessoas que se sucedem ao longo do tempo. Neste caso não há um único usufruto, mas vários, cada um dos quais começa quando termina o anterior.
Se o título de constituição for testamentário e várias pessoas forem convocadas sucessivamente, o usufruto só produz efeitos desde que não ultrapasse o segundo grau ou quando for feito a favor de pessoas vivas à data da morte do testador.
Os direitos e obrigações do usufrutuário são os determinados pelo título que constitui o usufruto e, na sua falta, os estabelecidos pelo Código Civil, que explicamos nas secções seguintes.
Pode-se distinguir entre obrigações anteriores à constituição do usufruto, simultâneas a este, e obrigações finais.
Obrigações anteriores à constituição do usufruto
Eles são os seguintes:
- Para fazer um inventário . Para proteger os interesses de quem vai receber a coisa quando o usufruto expirar, o usufrutuário é obrigado a preparar um inventário e a prestar caução. O inventário deverá ser realizado mediante citação do proprietário ou de seu legítimo representante, procedendo-se à avaliação dos móveis e à descrição dos imóveis. Como não é necessário formulário específico, pode ser feito em documento público ou privado.
- Para pagar um depósito como garantia . Tem por finalidade garantir o cumprimento das obrigações do usufrutuário. O vínculo pode ser pessoal ou real e, em qualquer caso, deve ser suficiente para garantir o cumprimento das referidas obrigações.
O vendedor ou doador que tenha reservado o usufruto dos bens vendidos ou doados e o cônjuge viúvo no que diz respeito à quota de usufrutuário concedida pela Lei ficam isentos da obrigação de prestar esta garantia, salvo se contraírem casamento posterior.
Tanto a obrigação de inventariar como a obrigação de fornecer garantia pode ser dispensado , independentemente do tipo de usufruto, desde que não resulte prejuízo para ninguém. A dispensa pode partir tanto do próprio proprietário como da autoridade judiciária, a pedido do usufrutuário. Também é possível a dispensa feita pelo testador em seu testamento. Para que a dispensa ocorra é necessária declaração expressa.
Violação
Caso o usufrutuário não cumpra a obrigação de elaboração de inventário ou de prestação de caução, estabelecem-se as seguintes consequências:
- O nu proprietário pode privar o usufrutuário da posse do imóvel, podendo exigir a administração dos imóveis, a venda dos móveis, a conversão dos bens públicos ou dos títulos de crédito nominativos ou ao portador em registos de propriedade. a dívida pública ou estejam depositados em bancos ou estabelecimentos públicos, e que o capital ou as quantias em dinheiro e o preço de venda dos bens móveis sejam investidos em valores mobiliários seguros. Os interesses e produtos dos bens colocados sob administração pertencem ao usufrutuário.
- O nu proprietário poderá também reter os bens como administrador, com a obrigação de entregar o produto líquido ao usufrutuário, deduzida a quantia que for acordada ou determinada judicialmente para esta administração.
- No caso de bens móveis, o proprietário que não pretenda que sejam vendidos pelo seu mérito artístico ou por terem preço baixo poderá exigir que lhe sejam entregues, garantindo o pagamento dos juros legais sobre o seu valor de avaliação.
- No entanto, é permitido ao usufrutuário, ainda que não tenha prestado caução e sob simples caução ajuramentada, solicitar a entrega dos móveis necessários ao seu uso, que lhe seja atribuído um quarto para si e para a sua família em casa integrada no usufruto , e os instrumentos, ferramentas e outros bens móveis necessários ao setor a que se dedica, decidindo o juiz tendo em conta as circunstâncias específicas do caso.
- Uma vez prestado o depósito, o usufrutuário tem o direito de receber todos os produtos a partir do dia em que, de acordo com o título que constitui o usufruto, deveria ter começado a recebê-los, o que significa que o cumprimento da obrigação de depósito tem efeitos retroativos.
Obrigações durante a posse dos bens
O usufrutuário é obrigado a:
- Preservar a forma e a substância do imóvel, salvo se a Lei ou o título constitutivo autorizarem o contrário.
- Informar o proprietário dos seguintes factos:
- A necessidade de fazer reparos urgentes que são de responsabilidade do proprietário.
- Qualquer ato de terceiros de que você tenha conhecimento, que seja capaz de violar direitos de propriedade. Se não o fizer, será responsável pelos danos como se estes tivessem sido causados por culpa sua.
- Cuide dos bens usufruídos como um bom pai de família. Se, no cumprimento desta obrigação, os bens se deteriorarem naturalmente devido ao uso, o nu proprietário não pode reclamar nada ao usufrutuário. Se, pelo contrário, esta obrigação for violada e forem causados danos consideráveis ao proprietário, este poderá requerer que a coisa lhe seja entregue, obrigando-se a pagar anualmente ao usufrutuário o produto líquido da mesma, depois de deduzidas as despesas e o prêmio. que lhe for atribuído pela sua administração. Em qualquer caso, o usufrutuário responde perante o proprietário nu pelos danos sofridos, por dolo ou negligência, às coisas objecto do usufruto.
- Realizando as reparações ordinárias da coisa, o proprietário pode exigir-lhe o cumprimento desta obrigação e, caso não cumpra o pedido, pode fazê-las a expensas do usufrutuário. O usufrutuário deve pagar juros correspondentes às quantias que o proprietário tiver desembolsado para fazer reparações ou pagar contribuições a expensas do proprietário. As reparações extraordinárias são da responsabilidade do próprio proprietário, devendo o usufrutuário notificá-lo quando a necessidade da sua realização for urgente.
- Pagar os encargos e contribuições anuais e daqueles considerados gravames dos frutos. O proprietário nu é responsável pelo pagamento daqueles que são impostos diretamente ao capital.
- Despesas de pagamento, custas e sentenças das ações judiciais movidas pelo usufruto.
Obrigações após a extinção do usufruto
Terminado o usufruto, o usufrutuário deve entregar a posse do usufruto ao proprietário.
2.- Direitos do usufrutuário
Os direitos do usufrutuário são os determinados pelo título constitutivo e, na falta deste ou por sua insuficiência, os estabelecidos pelo Código Civil.
Use a propriedade
O usufrutuário tem a direito de usar o usufruto da propriedade, obtendo posse direta e imediata.
Assim que surge o direito de usufruto, o usufrutuário adquire o direito à posse e ao gozo do bem usufrutuário.
Percepção de frutas/renda
Ao usufrutuário é reconhecido o direito ao recebimento dos frutos/rendas, sejam naturais, industriais ou civis.
- Os frutos naturais e industriais que estiverem pendentes no momento do início do usufruto pertencem ao usufrutuário, sem obrigação de pagar quaisquer despesas ao proprietário. Se estiverem pendentes no final do usufruto, você os torna seus, mas pagando as despesas ao proprietário.
Os frutos civis entendem-se recebidos por dia e pertencem ao usufrutuário na proporção do tempo de duração do usufruto. Se o usufrutuário tiver arrendado os terrenos dados em usufruto e este terminar antes do arrendamento, apenas recebe a parte proporcional da renda que o arrendatário deve pagar.
- No usufruto do direito ao recebimento de rendimentos ou de pensão periódica, em dinheiro ou em frutos, cada vencimento é considerado fruto desse direito.
- No usufruto sobre obrigações ou títulos ao portador que produzam juros, cada vencimento é considerado fruto desses direitos.
- Se o usufruto consistir no gozo dos benefícios de uma participação numa exploração comercial ou industrial cuja distribuição não tenha prazo fixo, os benefícios são considerados frutos.
Direito de alugar o imóvel
O usufrutuário pode arrendar a coisa usufrutuária a outrem, mas todos os contratos celebrados como tal usufrutuário extinguem-se com o termo do usufruto.
Os arrendamentos habitacionais arranjados pelo usufrutuário extinguem-se com o termo do usufruto (LAU art.13.2). O arrendamento para utilização diversa da habitação rege-se neste momento pelas disposições do Código Civil, salvo acordo em contrário das partes.
Por outro lado, quando o usufruto expira, o arrendamento dos imóveis rurais é considerado subsistente durante o ano agrícola. Além disso, estes contratos podem subsistir durante o tempo estipulado no contrato, mesmo após a extinção do direito do usufrutuário, se o proprietário tiver assistido à sua outorga. A subsistência do contrato durante o ano agrícola, que é obrigatória, não constitui novo arrendamento.
Faculdades de eliminação
O usufruto é um direito real alienável e hipotecário.
A transmissão pode ser feita tanto a título oneroso como gratuito, adquirindo o cessionário o usufruto nos mesmos termos em que foi constituído. Deve-se notar que:
- O carácter vitalício que o usufruto normalmente tem faz com que dependa da vida do cedente e não da do cessionário.
- O usufrutuário deve responder pelos danos sofridos pelas coisas usufrutuárias por culpa ou negligência de quem o substitui, com o que o cedente passa a ser fiador do cessionário.
No que diz respeito à hipoteca, esta extingue-se sempre que o usufruto cesse por facto alheio à vontade do usufrutuário (por exemplo, por morte). Se fosse por sua vontade (por exemplo, por renúncia), a extinção não prejudica o credor hipotecário, de modo que a hipoteca subsiste sobre o usufruto até que a obrigação garantida seja cumprida ou decorra o prazo em que o usufruto normalmente teria terminado se houvesse não houve intervenção. o fato que pôs fim a isso.
CONCLUSÕES
Principalmente, existem 2 tipos de usufrutos:
- "Temporário" or " Condicionado": Quando o uso da propriedade tem um prazo dentro do prazo ou é condicionado.
- Para a vida: Quando o uso da propriedade é para a vida útil do usuário.
O usufruto provém das leis romanas e é bastante comum no processo de herança e no direito de família em países continentais europeus como Espanha, França, Portugal, Alemanha, etc.
Em processo de herança, é bastante comum do testador deixar o usufruto do lar permanente para o cônjuge sobrevivente, deixando o restante da propriedade para os filhos (propriedade nua). Dessa maneira, a parte falecida garante que o cônjuge sobrevivo tenha um lugar para morar, apesar de eventuais conflitos com os filhos.
Além disso, o usufruto tem sido amplamente utilizado em transações imobiliárias na Espanha, com o objetivo de evitar ou reduzir o imposto espanhol sobre sucessões. É bastante comum os pais comprarem o Imóvel em nome dos filhos, mantendo o direito de usufruto para eles próprios. Desta forma, se os compradores comprassem apenas o “usufruto” e os filhos adquirissem a “posse nua”, em caso de morte dos pais, os filhos teriam de pagar apenas o imposto sucessório pelo valor do “usufruto”, pois eles já são os donos do resto.
Vamos explicar isso para você com um exemplo, se o preço da propriedade for 200.000 EUR e os pais mantiverem o usufruto avaliado em 50.000 EUR, e os filhos adquirirem a propriedade do restante (150.000 EUR), então, em caso de morte dos pais, o processo de herança será apenas para os 50.000 euros. Obviamente, essa ação reduz significativamente o imposto sobre herança.
Porém, esse sistema deve ser estudado cuidadosamente devido às recentes interpretações das leis, porque, a decisão dos pais de traduzir a “propriedade de nus” para os filhos pode ser considerada como uma “Doação” e, em seguida, pagar impostos como uma ação de “ Doação". E os “impostos sobre doações” podem estar na Espanha ainda mais altos que os “impostos sobre herança”. Uma maneira de evitar isso seria as crianças pagando por conta própria e de suas próprias fontes o preço da "propriedade de nus". Porém, devido ao fato de ser um ponto muito delicado, com importantes implicações fiscais, é altamente recomendável aconselhar-se antes de tomar essas decisões no Usufruct.
QUAL O VALOR DO USUFRUCT? - Como podemos calcular o valor do Usufruto?
O valor do usufruto é calculado da seguinte maneira: Você precisa fazer o seguinte cálculo: REST para número "89" a idade do usuário (se houver 2 usuários, a idade é a mais nova), com um mínimo de 10%.
Por exemplo:
EXEMPLO 1: Aquisição do Usufruct no processo de compra:
“A” + ”B” têm dois filhos (“1 ″ e“ 2 ”). “A” é 69 e “B” é 72. Ambos decidiram comprar uma casa na Espanha, pelo preço de 200.000 EUR. No processo de aquisição, portanto, antes de concretizar a venda, e com o objetivo de reduzir o imposto sucessório no futuro, instruem ao seu solicitante que desejam manter o usufruto e deixar o restante dos direitos de propriedade para os filhos.
Valor do usufruto: 89 - 69 = 20.
20 é a% do preço total da propriedade, com a seguinte fórmula:
200.000 * 20% = 40.000 EUR. Esse é o valor de usufruto da propriedade e a “quantia” de preço pela qual A + B seria responsável.
Da mesma forma, as crianças mantêm o restante dos direitos de propriedade avaliados em 160.000 EUR.
Seguindo este exemplo, se A + B morrer, as crianças receberão os 40.000 euros automaticamente, consolidando 100% da propriedade e pagando impostos apenas pelos 40.000 euros.
Como 1 + 2 obteve os direitos de propriedade em um "processo de compra", eles pagarão "Imposto de compra ou transferência" pelo valor da propriedade. Portanto, eles não pagarão "imposto sobre herança", mas "imposto sobre transferência".
EXEMPLO 2.- Aquisição do Usufruto via testamento / herança:
No exemplo anterior, A + B comprou a propriedade espanhola 100% por conta própria. Eles mantêm a propriedade a vida inteira apenas em seus nomes e decidem repassá-la aos filhos por herança.
Dessa forma, A + B realiza Testamentos em Espanhol e indica o seguinte:
- Se "A" morrer, a parte A da propriedade será distribuída da seguinte maneira:
- "B" recebe o usufruto da parte "A" da casa
- As crianças recebem o restante do direito de propriedade da propriedade ("propriedade nua")
- Se "B" morre, o mesmo.
Nesse caso, tomando o exemplo de que “A” morre, o usufruto de sua parte será transferido para “B” e a propriedade de nus será transferida para as crianças. E isso será feito executando o último "A" Will em um processo de herança em espanhol.
Posteriormente, quando “B” morrer, 1 + 2 receberá o usufruto da propriedade por meio também de herança.
Neste exemplo, como 1 + 2 estava recebendo o usufruto por herança, eles não pagarão “imposto de transferência” por esta aquisição. Eles pagarão o “imposto sucessório” pelo valor do usufruto de 40.000 euros.
