"Usufruto" é o direito de usufruir, usar e obter lucro e aluguel de uma propriedade.
“Propriedade nua” é o direito de propriedade que permanece após o usufruto, e que não concede o direito de usá-lo ou alienar enquanto existir o direito de usufruto.
Em muitas ocasiões, descobrimos que os compradores, aconselhados por seus consultores fiscais ou guiados por informações gerais na Internet, são aconselhados a comprar um imóvel adquirindo o usufruto por si mesmos e seus filhos adquirindo o restante da propriedade do imóvel (este é o que chamamos de propriedade “nua” ou “nua”).
Eles fazem isso com a ideia de que o usufruto pode ajudar a reduzir o imposto sobre herança, uma vez que é uma fórmula que permite aos pais:
- Reduzir o imposto sucessório: Na compra, os pais adquirem o usufruto, que normalmente é uma porcentagem baixa do preço do imóvel, e o restante é adquirido diretamente pelos filhos. Portanto, no futuro, em caso de morte dos pais, os filhos já possuem uma grande parte dos bens, pelo que os filhos só têm de pagar pelo imposto sobre a herança a parte do usufruto dos pais.
- Mantenha o controle da propriedade. O usufruto permite que os pais (ou quaisquer outros usufrutuários) usem a casa à vontade dos pais, excluindo a possibilidade de os filhos terem o direito de a usar ou de decidir.
Portanto, uma vez que os pais falecem, o usufruto é extinto automaticamente e passa diretamente para os filhos, que se tornam 100% proprietários da propriedade, e pagam apenas o imposto sobre a herança pelo valor do usufruto que os pais tinham.
Outra opção para reduzir a herança seria dividir a venda em percentuais, ou seja, que cada um comprasse um percentual do imóvel (por exemplo 30% para os pais e o restante para os filhos), mas isso não dá a nenhum dos aos coproprietários o “direito de uso” e usufruto exclusivo do imóvel. Ou seja, você pode ser coproprietário de um imóvel em relação a outro coproprietário, mas você, e todos eles, terão o direito de usar o imóvel em conjunto, sem que ninguém tenha o direito exclusivo de usufruto, nem o uso exclusivo da propriedade.
No entanto, embora o usufruto seja aconselhável reduzir o imposto sobre herança, devemos deixar claro que o usufruto, quando adquirido, pode pagar o imposto de compra e, por isso, lidamos com TRÊS ASPECTOS:
- Aquisição de usufruto nas compras de revendas
- Aquisição de usufruto nas compras de novas construções
- Aquisição do usufruto por herança or doação
I.- USUFRUCT NA COMPRA DE REVENDA OU SEGUNDA MÃO
Na aquisição de propriedades de revenda, o imposto não é o IVA (pago na aquisição de novos edifícios), mas o “Imposto de Transferência” (ITP).
- NIF é pago a Madrid, e geralmente é de 10% nas propriedades
- Imposto de Transferência é pago à região e varia de um para outro: Valência é de 10%, Catalunha é de 10% a 11%, Madri 6%, Andaluzia e Ilhas Baleares é uma escala que começa em 8%, etc.
Portanto, quando uma propriedade de revenda é adquirida, o O imposto de transferência é pago pelo valor total da transação, e cada um dos proprietários paga proporcionalmente ao direito adquirido. Para aqueles que adquirem o usufruto, é calculada a porcentagem que representa o referido direito (normalmente relacionado à idade do usufrutuário), e o restante dos co-proprietários recebe o restante. Cada um deles paga o imposto de transferência em relação à porcentagem atribuída a eles.
Mas, seguindo normativa tributária na Espanha, quando o usufruto for adquirido pela compra de uma revenda, por morte dos pais / usufrutuários, no processo de herança, os filhos / proprietários nus deverão pagar, novamente, a parte O imposto de transferência que eles não pagaram quando adquiriram, pois foi pago pelos pais. Isso, embora pareça incongruente porque parece “pagar duas vezes”O imposto de transferência, a lei é muito clara sobre isso. Então, o Lei do imposto de transferência, estabelece expressamente:
"Na consolidação do direito de propriedade, dividido quando adquirido o bem em usufruto e a nua / nua, sempre que a consolidação ocorrer em virtude do cumprimento do prazo do direito de usufruto, ou morte do usufrutuário, será exigida ao titular nu para a liquidação / pagamento do Imposto de Transmissão, a 100% do valor inicial do usufruto"
Assim, caso os filhos adquiram com a morte dos pais o usufruto, eles não pagarão imposto de herança no seu valor. O imposto que eles pagarão será o Imposto de Transferência.
Vamos colocar um EXEMPLO:
A + B compra um imóvel de revenda em usufruto pelo valor de 150,000 EUR, sendo os “proprietários nus / nus” os seus 2 filhos: I e II.
O valor do usufruto é de 60,000 euros.
O valor da propriedade nua é de 90,000 euros.
Para a transação, 10% (região de Valência) do ITP (imposto de transferência) são pagos, resultando em 15,000 euros. A + B paga 6,000 euros e I + II paga 9,000 euros.
A + B morrem, então o usufruto da propriedade passa para seus filhos. Nesse caso, os filhos NÃO PAGAM imposto sucessório pela aquisição do usufruto. O que eles pagam é o imposto de transferência por seu valor. Portanto, eles devem pagar 9,000 EUR. E, isso, mesmo que os pais já tenham pago esse imposto por esse valor quando adquiriram o usufruto na origem.
Portanto, a aquisição do usufruto, mesmo em um processo de herança, não é tributada pelo Imposto sobre Herança, mas pelo “Imposto de Transferência” ou “Imposto de Compra”.
Portanto, o conceito não é que, quem primeiro adquire a propriedade pura e depois consolida o domínio pelo término do usufruto, não realiza uma primeira aquisição e, posteriormente, uma segunda aquisição do usufruto. O conceito é que o proprietário, quando compra a propriedade e paga por ela originalmente, faz uma única aquisição, mas deve pagar o imposto inteiro pelo valor total da propriedade e esse pagamento é feito em duas fases distintas:
- Uma parte é paga no momento da aquisição da propriedade bruta e corresponde ao valor da propriedade bruta.
- A outra parte é paga quando o usufruto é adquirido com a morte do usufrutuário e corresponde ao valor ou percentagem do usufruto na data da compra original.
II.- USUFRUCT NA COMPRA DE NOVAS CASAS DE EDIFÍCIO
Quando uma nova construção é adquirida, o O construtor deve ser informado desde o início sobre a intenção dos compradores de comprar o usufruto e a propriedade simples por meio de. E isso ocorre porque, como explicado aqui, o usufruto paga o imposto de transferência e, portanto, não paga o IVA (que é o imposto geralmente pago na compra de novos edifícios).
A arte. 20.23º1 da Lei do IVA, afirma que “a constituição e transmissão de direitos reais de fruição de uso que tenham por objecto as habitações, garagens e seus anexos acessórios estarão isentos de IVA. "
Por outro lado, o art. 4.4 da Lei do IVA em relação ao art. 7.5 do LTPOAJD afirma que: "a constituição e transmissão dos direitos reais de uso e fruição sobre os bens imóveis quando isentos de IVA, estarão sujeitos ao Imposto sobre Transmissões."
Consequentemente, a aquisição do direito de usufruto na compra de novos edifícios estará sujeita ao imposto de transferência.
EXEMPLO: No caso anterior:
A + B compra uma propriedade NOVA EDIFÍCIO em usufruto por um valor de 150,000 EUR, a propriedade simples é comprada por seus 2 filhos I e II.
O valor do usufruto é de 60,000 euros.
O valor da propriedade simples é de 90,000 euros.
Para esta transação, pague os seguintes impostos:
- Para a aquisição do Usufruto: ITP (10%) = 60,000 EUR
- Para a aquisição da propriedade nua: IVA (10%) + 1.5% de AJD do valor da propriedade nua = 9,000 EUR (10% IVA) + 1,350 EUR (AJD - Imposto do selo)
A + B morrem, então o usufruto da propriedade passa para os filhos. Filhos, NÃO PAGAM o valor do usufruto como um imposto sobre herança (ISD), mas como um imposto sobre transferências. Portanto, eles devem pagar 9,000 euros (10% do ITP).
Portanto, como conclusão, quando um comprador tem a intenção de comprar para eles como usufruto e o restante para seus filhos, deve-se deixar de lado que, no caso de imposto sobre herança, é aconselhável, mas seus herdeiros pagar a parte do imposto de transferência que não foi paga no dia da aquisição, pois era a “parte de usufruto”.
Além disso, no caso de NOVOS EDIFÍCIOS, o construtor deve ser informado da intenção de usufruto desde o primeiro momento da compra, pois o construtor pode não concordar em organizá-lo dessa maneira.
III.- USUFRUCT ANTERIORMENTE OBTIDO DA HERANÇA
O mencionado acima refere-se ao usufruto obtido pela COMPRA DE UMA PROPRIEDADE. No caso de o usufruto ter sido obtido por HERANÇA ou DOAÇÃO, após a morte do usufrutuário, o imposto aplicável não será o “Imposto de Transferência” (ITP), pois a aquisição desse direito não foi feita por uma compra, mas por doação ou herança. Nesse caso, o Usufruto pagará o imposto sucessório.
CONCLUSÕES:
- Quando o usufruto é obtido pelos usufrutuários com base em um PROCESSO DE COMPRA, seja nova ou revenda, a aquisição do referido usufruto pelos proprietários na data da morte do usufrutuário pagará ITP (Compra / Transferência Fiscal) e SEM imposto sucessório.
- No caso de COMPRA DE NOVOS EDIFÍCIOS, a compra em regime de usufruto separada da propriedade exclusiva, produz a aplicação de 2 impostos separados: Imposto de Transferência (ITP) pelo valor do usufruto; e IVA + AJD (imposto de selo) aplicado ao restante valor de compra da propriedade simples.
- Quando o usufruto é obtido pelo usufrutuário por herança ou doação, será tributado pelo Imposto sobre herança e doações na morte do usufrutuário.
MAIS ARTIGOS
