Quando pensamos na melhor forma de adquirir um imóvel em Espanha, seja através de um particular ou através de uma empresa, a primeira coisa que temos que fazer é PLANEJAMENTO.
O “planejamento” é sempre essencial para tomar qualquer tipo de decisão, principalmente quando se trata de investimentos no exterior, como é o caso da aquisição de imóveis na Espanha.
Ao nos fazermos a pergunta de qual é a melhor maneira de investir na Espanha, seja como indivíduo ou como empresa, devemos levar em conta nossa INTENÇÃO , Entendido como a motivação que serve de base para propor o projeto de compra na Espanha.
Em outras palavras, o que queremos desenvolver na Espanha? O que queremos fazer com a propriedade? . Trata-se de uma venda de imóveis em que queremos passar nossas férias e tipo de férias? Trata-se de comprar um imóvel no qual queremos mudar de residência e viemos morar na Espanha? Trata-se de um imóvel no qual projectamos um projecto de investimento?, procuramos rentabilidade?, ou procuramos uma conjugação entre rentabilidade e férias?.
Quando recebemos perguntas de nossos clientes sobre qual é a melhor maneira de comprar na Espanha, nossa resposta é sempre muito clara, geralmente respondemos o que você deseja fazer com sua propriedade na Espanha?
Uma vez que detectamos exatamente qual é a intenção e motivação para adquirir o imóvel na Espanha, é então que podemos começar a analisar as melhores fórmulas para desenvolver e executar o projeto de compra.
ANÁLISE DE DIFERENTES FÓRMULAS DE AQUISIÇÃO NA ESPANHA
Neste ponto, vamos analisar várias questões sobre a aquisição e decisão de compra de um imóvel na Espanha.
1.- AQUISIÇÃO COMO PESSOA FÍSICA
“A minha intenção é comprar um imóvel para uso individual para mim e para a minha família, sem qualquer pretensão de desenvolver atividade económica no imóvel.”
Neste caso, na maioria dos casos, a nossa resposta é bastante clara, costumamos recomendar aos clientes que pretendem adquirir um imóvel para uso individual, para a sua família, que o façam através de pessoa física. Portanto, em 80% dos casos, aqueles que desejam adquirir imóveis na Espanha para lazer, a fórmula a usar será a pessoa física.
Portanto, podemos concluir que, caso o motivo ou intenção da aquisição seja o uso individual, na maioria dos casos a resposta será a utilização da fórmula da pessoa física, porém, condicionada à disponibilidade de recursos. Já foi proprietário ou como empresa.
No entanto, neste ponto, nos deparamos com outra pergunta que é muito importante fazer, onde estão os fundos necessários para a compra de habitação em Espanha?
Ou seja, o comprador deseja adquirir para lazer e diversão de sua família, mas será que ele possui os referidos recursos? Os fundos estão em uma empresa?
Neste último caso, ou seja, caso os recursos necessários à aquisição se encontrem em empresa do adquirente, surge outra opção, que será a de estude as possibilidades dessa empresa passar os fundos para a pessoa física, ou, que a empresa participe da compra na Espanha, seja preferencialmente compartilhada com a família.
Ou seja, podemos chegar a fórmulas como:
- Pessoa física que compra com recursos de empresa estrangeira. Neste caso, o indivíduo (normalmente o Administrador Geral da empresa). precisa justificar em Espanha a forma como lhe foram repassados os fundos da empresa. Normalmente, esta trespasse é feita através de um contrato de “empréstimo” da empresa a pessoa física, ou como distribuição de “dividendos” sobre o lucro da empresa, etc. Nestes casos, o sistema espanhol exigirá do comprador a apresentação da documentação necessária que justifique a como os fundos passaram da conta da empresa para ele.
- Empresa estrangeira compra 100% do imóvel em Espanha, mas cede a sua utilização total ou parcial ao seu gestor. Nesta fórmula, o “título” pelo qual o Gestor utiliza o imóvel pode ser estabelecido utilizando, por exemplo, estes tipos de fórmulas:
- Na maioria dos casos, o Gestor utiliza a casa como inquilino, ou seja, aluga a casa enquanto a usufrui através de um contrato de arrendamento.
- Em outras ocasiões, a transferência de uso feita pela sociedade para o Administrador pode ser uma compensação “em espécie” da remuneração profissional do referido Administrador.
- Empresa estrangeira compra parte da casa, por exemplo, a propriedade nua, e o gerente ou sua família compra o “usufruto”. Desta forma, o Gestor reserva-se o direito de usar e usufruir do imóvel vitaliciamente, podendo usá-lo, gozá-lo e até mesmo alugá-lo, ficando a empresa em “nua propriedade” sem qualquer direito de uso ou gozo nem acesso a ele.
Caso deseje utilizar a empresa para a compra, juntamente com a família, precisaríamos registrar a empresa como Empresa Não Residente, sem Estabelecimento na Espanha. Clique aqui para ver as diferentes fórmulas de empresas estrangeiras na Espanha.
Em ambos os casos, ou seja, tanto no caso de a fórmula de aquisição ter sido escolhida como pessoa física, seja total ou conjuntamente com uma empresa não residente sem estabelecimento estável na Espanha, o Imposto de Renda seria tributado. a Renda de Indivíduos Não Residentes (IRPFNR), com as especificações abaixo indicadas. Clique aqui para saber mais sobre o Imposto de Renda de Pessoas Físicas Não Residentes
No entanto, no caso de atingir os fundos necessários para a aquisição do imóvel será encontrado numa empresa, teríamos que estudar as possibilidades de transferir esses fundos aos proprietários para atuar como pessoa física, ou, as possibilidades de adquirir a empresa imobiliária na Espanha, o que pode permitir o uso individualizado dos proprietários.
Num caso ou noutro, como no exemplo anterior, a eleição como pessoa singular, ou como pessoa colectiva, não implicaria grande alteração para efeitos fiscais, pois tanto num caso como no outro estariam sujeitos à Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), que, como dizemos, se aplica tanto a pessoas físicas proprietárias de um imóvel, como a empresas estrangeiras não residentes na Espanha.
2.- INTENÇÃO MISTA – Lazer/gozo pessoal/rentabilidade – Pessoa física?, comprando em nome de empresa estrangeira?
Neste caso, um comprador que pretenda adquirir o imóvel para uso privado, mas também deseja obter algum retorno sobre a propriedade, normalmente por meio de aluguel.
Muitos clientes nos perguntam, tenho que criar uma empresa na Espanha para alugar meu imóvel na Espanha, ou posso fazê-lo como Físico/particular?
Em resposta, temos que dizer que NÃO é necessário criar uma empresa na Espanha para alugar sua casa. Você pode fazer isso de várias maneiras:
– Como Pessoa Física.- Você pode comprar o imóvel em seu nome e alugá-lo sem problemas.
Esta actividade de aluguer estará sujeita ao Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Físicas, na sua modalidade “residente” ou “não residente”, tendo em conta a sua condição de residente fiscal em Espanha, com uma taxa de imposto de 19% (para pessoas físicas residentes no União Europeia) ou 24% (para o resto).
Clique aqui para saber mais sobre o Imposto de Renda de Pessoas Físicas Não Residentes
- Como Empresa Jurídica Não Residente SEM Estabelecimento Permanente na Espanha. Se você deseja desenvolver uma atividade moderada de aluguel na Espanha, você pode registrar sua empresa na Espanha usando esta fórmula. Caso tenha uma empresa já criada no seu país, pode comprar através da sua empresa, desde que esta esteja habilitada nos seus estatutos para exercer a atividade de aluguer.
Esta atividade, e os rendimentos que gera, serão tributados em Espanha através do Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Não Residentes, com uma taxa de imposto de 19% (para empresas residentes na União Europeia) ou 24% (para o resto).
Esta taxa de imposto é inferior ao IRC espanhol (25 %), e tem menos despesas correntes, mas, pelo contrário, tem menores possibilidades de reduzir impostos por despesas derivadas da atividade de aluguer, pois só é permitido reduzir alguns conceitos de despesas, e exclusivamente rateados ao tempo em que o imóvel esteve em atividade.
Nos dois casos precedentes, você pode optar por comprar o imóvel 100% em nome de pessoa física, ou empresa não residente, ou comprá-lo em conjunto com determinada porcentagem em seu nome, e outra porcentagem em nome do empresa (ou usando outras alternativas como comprar-se o usufruto do imóvel, e a empresa comprar a propriedade nua).
- Como Pessoa Jurídica não residente em Espanha COM Estabelecimento Permanente. Caso pretenda desenvolver uma atividade empresarial de aluguer intensa em Espanha, no âmbito de um programa ou projeto de investimento, e necessite de uma determinada estrutura empresarial em Espanha, como escritórios, empregados, etc., pode registar uma “Sucursal” ou “Delegação” ” da sua empresa em Espanha. Esta sociedade, embora possua contas separadas e individualizadas pela atividade que desenvolve em Espanha, pertencerá e dependerá da empresa-mãe à qual está vinculada.
Esta atividade empresarial, bem como as receitas e despesas que gera, estará sujeita ao Imposto sobre as Sociedades Espanhol, com uma taxa de imposto de 25%. Este imposto é superior ao Imposto de Renda, e tem maiores despesas de funcionamento (contador, consultores fiscais, etc), mas tem amplas possibilidades de redução de impostos com todas as perdas e despesas derivadas da atividade.
Clique aqui para saber mais sobre o imposto corporativo na Espanha
- Como pessoa jurídica espanhola (SL ou SA). Igual ao caso anterior. Caso pretenda desenvolver uma actividade empresarial sólida e duradoura em Espanha e, como no caso anterior, pretenda empregar recursos materiais e/ou humanos (funcionários, etc.) em Espanha, pode optar por constituir uma empresa independente na Espanha, que pode adotar as figuras mais comuns de SL (Sociedade Limitada), ou SA (Sociedad Anónima). Neste caso, a empresa criada não atuará como “filial” ou “delegação” de sua empresa, pois será totalmente independente.
O tratamento fiscal será exatamente o mesmo que no caso anterior, pois os rendimentos e gastos gerados pela atividade estarão sujeitos ao Imposto sobre as Sociedades Espanhol, com uma taxa de imposto de 25%.
Assim, conforme explicado acima, e a título de conclusão, a aquisição de uma casa como pessoa singular em Espanha é perfeitamente possível para o desenvolvimento das atividades de arrendamento e rentabilização de imóveis, em pequena escala.
Como vimos acima, quando a motivação para adquirir um imóvel na Espanha é destinar o imóvel para uso privado, e também obter alguns retornos, então, o comprador poderá optar por comprar como Pessoa Física, ou utilizar qualquer uma das fórmulas de estrutura da empresa acima.
No entanto, como no exemplo anterior, caso o alcance dos recursos necessários para a aquisição do imóvel se encontre em uma empresa, será necessário estudar as possibilidades de repasse dos referidos recursos aos proprietários para atuarem como pessoa física, ou estudar as eventuais possibilidades de adquirir o imóvel na Espanha em nome da empresa de forma que permita o uso individualizado dos proprietários (por exemplo, adquirir o imóvel em nome da empresa e, em seguida, alugar para a família).
Também podemos optar por comprar em nome de empresa estrangeira quando os fundos disponíveis para a aquisição do imóvel se encontrem numa empresa estrangeira, e/ou a intenção seja realizar um investimento em Espanha, ou uma atividade empresarial ou profissional, em pequena escala. Ou seja, adquirir um imóvel, ou dois, em que se pretenda exercer determinada actividade de arrendamento, sem que isso implique um grande investimento nem uma estrutura empresarial elevada, nem empregar recursos humanos e materiais significativos, pelo que num pequeno atividade de escala.
Por se tratar de uma atividade de pequena escala, nossa recomendação seria:
- Para comprar 100% em nome do comprador como Pessoa Física
- Comprar 100 % em nome da empresa estrangeira registada em Espanha como empresa não residente sem estabelecimento permanente
- Para optar por uma aquisição mista Pessoa Física/Estrangeira
Nestes casos, o proprietário será submetido ao Imposto de Renda Espanhol para Não Residentes (IRPFNR), com despesas administrativas e administrativas moderadas e baixas na manutenção da empresa.
3.- DESENVOLVIMENTO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL DE GRANDE ESCALA
Nestes casos, trata-se de uma clara intenção por parte de uma empresa de se estabelecer em Espanha para desenvolver uma actividade empresarial firme e duradoura, que exige, para além da aquisição de materiais, e a contratação de recursos humanos, funcionários, escritórios, carros, etc., que serão necessários para realizar esta atividade.
Nestes casos, não podemos optar por Pessoa Física, nem por Empresa Estrangeira sem Estabelecimento Permanente em Espanha. A razão disso é que o mesmo emprego de um funcionário na Espanha, ou a aquisição de um escritório na Espanha para desenvolver a atividade empresarial será automaticamente considerado como “Estabelecimento Permanente” na Espanha. Assim, será necessária uma estrutura societária mais complexa para desenvolver tal atividade.
Então, precisaremos usar uma das seguintes estruturas corporativas:
- "Filial". O registro de uma empresa estrangeira em Espanha com estabelecimento estável será como uma sucursal, ou delegação, da empresa estrangeira que será a matriz.
Esta empresa terá uma contabilidade separada da empresa-mãe, mas será sempre considerada uma sucursal ou delegação da empresa-mãe estrangeira de que depende. Haverá, portanto, uma dependência da empresa espanhola em relação à estrangeira.
– “Empresa espanhola independente”. Constituição de uma sociedade espanhola (as formas mais utilizadas são a sociedade anónima – SL, ou a sociedade anónima -SA). Nestes casos, estaríamos a falar de uma empresa totalmente independente, criada expressamente para exercer a atividade empresarial ou profissional para a qual foi constituída, e para a qual é necessária a aquisição de um determinado bem imobiliário em Espanha, seja para tê-lo em funcionamento, seja para utilizá-lo como espaço comercial ou de escritório pela empresa.
Em ambos os casos, estaríamos falando de duas figuras empresariais, que NÃO estariam mais sujeitas ao Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF), mas seriam sujeito ao Imposto sobre as Sociedades Espanhol (IS), o que implicará um aumento das despesas de gestão, na contratação de contabilistas, especialistas fiscais, etc. (que terão de apresentar livros contabilísticos, declarações trimestrais de IVA e IRC, etc.). Além disso, nestes casos, uma série de regulamentos deverá ser seguida e uma série de requisitos regulamentados na Espanha em matéria de Previdência Social, Segurança e Prevenção de Acidentes, etc., dos funcionários espanhóis que eventualmente sejam empregados no exercício de a profissão/atividade em nome da empresa, etc.
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CONCLUSÃO – Com qual, qual a melhor forma de comprar na Espanha? É melhor comprar um imóvel em Espanha através de uma pessoa singular? Ou é melhor fazê-lo através de uma pessoa jurídica?
Este artigo serve então para ajudar a entender as diferentes fórmulas a serem aplicadas dependendo das variáveis essenciais em todos os tipos de investimento que são, como dizemos, o intenção ou motivação que impulsiona o projeto, bem como o financiamento, entendido como o local onde se encontram os recursos necessários para realizar o investimento.
