Por que você deveria usar um advogado no processo de compra de um imóvel na Espanha? Notário e advogado / advogado no processo de compra de imóveis na Espanha.
O processo de compra na Espanha é muito parecido com outros países. Os investidores estrangeiros no sistema espanhol encontrarão muitas semelhanças com seus países de origem.
Mas, no entanto, também podemos encontrar muitas diferenças.
A diferença mais notável é a posição e as funções do advogado e os votos de notário funções.
I.- ALGUNS EXEMPLOS EM OUTROS PAÍSES DA EUROPA:
A) PROCESSO BRITÂNICO: No processo de compra e transporte britânico, o notário não está envolvido no processo de venda de uma propriedade. Vendedor e comprador são auxiliados na transação com a ajuda, cada um deles, com seu próprio advogado. Assim, o advogado do comprador, e o advogado do vendedor, são aqueles que, desde as primeiras etapas até a finalização, assumem o controle do processo de venda, fazendo e transmitindo a mudança de denominação do imóvel, e o pagamento do preço, impostos, etc. Ambos os advogados são os que celebram os contratos, zelam para que cada uma das partes cumpra as suas obrigações, pague os impostos, organizem e recebam os pagamentos e concluam o registo do imóvel ao novo proprietário, etc.
Como conclusão: O notário não participa do sistema de transporte britânico de compra e venda de propriedades, e há dois advogados / solicitadores, um no comprador e outro pelo vendedor, que participam de todas as etapas do processo.
B) PROCESSO DA EUROPA CONTINENTAL: Francês, Belga, Suíço, Holandês, Alemão e outros: nesses países, no processo de compra / venda de propriedades, a presença do notário é essencial. O notário faz tudo. Diferentemente do sistema britânico, no sistema continental, ambas as partes, comprador e vendedor, usam o notário como intermediário da transação, desde o início até o fim, e ele faz o seguinte:
- Aproximação das partes e formalização da transação por contrato.
- Controle do cumprimento das obrigações de cada parte.
- Realiza pesquisas jurídicas, administrativas e fiscais da propriedade.
- Pesquisa urbanística e de construção do imóvel.
- Ele faz e recebe todos os pagamentos da venda.
- Complete as escrituras da venda.
- Conclua o registro no cadastro imobiliário em nome do novo proprietário.
- Relatar e pagar impostos da compra e venda
- Faça a alteração dos contratos de fornecimento de água, eletricidade, impostos locais, etc.
Conclusão: A função do ADVOGADO no processo de compra / venda nesses países é zero. O advogado não está envolvido nesse processo, exceto quando houver litígios resultantes de litígios judiciais.
II.- PROCESSO ESPANHOL
Pode-se dizer que o processo de compra do espanhol é uma mistura entre os dois sistemas considerados: o “britânico” e o “continental”.
No processo de escrituração espanhola, o cartório é muito importante, mas não o suficiente para fazer uma compra com total garantia e segurança. A presença do notário espanhol no processo de compra é essencial porque, à semelhança de outros países como França, Bélgica, Holanda, etc., a venda não pode ser registada no registo predial sem ter passado pela formalização de atos notariais (ou “escrituras ”).
O notário também verifica informações essenciais, como:
- A capacidade das partes de comprar ou vender. Ou seja, se o comprador tem capacidade legal para comprar e o vendedor para vender.
- Estudo das limitações e encargos do imóvel.
- O estudo de documentos de propriedade, como alvarás e licenças de construção, etc.
- Verificação da forma de pagamento, etc.
Mas ao contrário dos notários “continentais”, os espanhóis não fazem mais do que as funções mencionadas. Ou seja, sobre as funções dos notários espanhóis:
- ESTUDO JURÍDICO E URBANÍSTICO: O notário não faz um estudo urbano / construção da propriedade como planejamento de consultoria. Há informações sobre o imóvel em várias fontes, como o Cadastro, a Prefeitura, os Departamentos de Desenvolvimento Urbanístico e de Planejamento, os departamentos locais e regionais, que não são consultados nem verificados pelo notário espanhol durante o processo de compra.
- O notário não verifica se o imóvel possui algum tipo de multa ou multa pela construçãoou, por exemplo, uma ordem de demolição.
- O notário verifica o registro do imóvel, mas, na Espanha, a maioria dos tAs multas de construção e multas não são registradas no registro de propriedades / imóveis.
- Não há estudo ou verificação de possíveis projetos de desenvolvimento futuro provável de afetar uma propriedade (por exemplo, desapropriação ou futura rodovia ou mesmo um projeto de urbanização, etc.).
Infelizmente, existem casos em Espanha em que o comprador concluiu a compra sem a assistência de um advogado especializado, com um processo formal notarial perfeito e perfeitamente registrado no cadastro e no cadastro predial. Então, formalmente perfeito. E depois, após o processo de compra, constatou que faltava alvará ou certidão de ocupação (“atestado de habitação”), ou ainda tinha ordem de desapropriação para projeto de rodovia, por exemplo, ou que o imóvel tinha encargos de urbanização, ou parte do o lote deve ser entregue ou perdido à administração para extensão de uma via pública, etc. .
Essa falta de estudo de planejamento pelo notário cria problemas particulares nas seguintes propriedades:
- Propriedades em urbanizações: Por exemplo, o construtor não concluiu o desenvolvimento urbano e a infraestrutura de urbanização e, em seguida, há obras de urbanização sem finalização, que devem ser concluídas e pagas, às vezes, pelos proprietários.
- Propriedades, casas ou vilas em áreas rústicas ou no CAMPO: Essas propriedades geralmente estão na área rural e fora das áreas urbanas. Essas propriedades, normalmente vilas ou casas de férias, podem ter problemas como:
* Falta de licença ou construção da habitação principal
* Falta de licença de construção ou licença para uma eventual extensão do edifício principal ou de seus acessórios (piscina, garagem etc.).
* Problemas de identificação ou definição dos limites da trama ou terra, etc.
* Sanções urbanísticas e de construção, multasou ordens de demolição etc.
- Villas e apartamentos em moradias antigas com sérios problemas de infraestrutura ou até o desenvolvimento do projeto ou melhoria, etc.
As informações acima não serão obtidas por um notário na Espanha.
Infelizmente, na Espanha, as informações legais, administrativas e de planejamento que afetam a propriedade não são condensadas em um único ponto de informação, como deveria ser o registro de terras. Na Espanha, as informações do cadastro, apesar de essenciais, não estão completas.
As informações contidas no registro de propriedades / terras na Espanha NÃO coletam TODAS as informações necessárias que afetam a propriedade.
- CONTRATOS E PAGAMENTOS: O notário prepara os pagamentos da propriedade, nem escolhe nem prepara os contratos de venda. Assim, o comprador não paga o preço de compra ao notário. Na Espanha, os pagamentos ou partes do preço são pagos aos advogados, à agência imobiliária ou ao vendedor.
Em nossa empresa, os clientes às vezes nos pedem a conta bancária do notário para efetuar o pagamento do preço de compra e ficam surpresos quando informamos que na Espanha o notário não recebe pagamentos e que os pagamentos devem ser pagos diretamente ao vendedor , ou seu advogado, ou aos agentes imobiliários
- REGISTO E MUDANÇA DE PROPRIETÁRIO NO REGISTO PREDIAL: O notário, uma vez concluído o processo de compra, com a assinatura das escrituras notariais de venda, não tem obrigação de proceder ao registo do negócio no registo predial. Portanto, há notários que fazem essa gestão, e há outros que não a realizam. E, mesmo nos cartórios que realizam o serviço de registro, não venha registrar a compra se o comprador não o solicitar expressamente!.
Como advogados, vimos muitas situações em que os vendedores descobriram que mesmo suas ações não estavam registradas no Registro de Imóveis. No momento da compra, os atuais proprietários foram ao notário e, uma vez concluída a compra, e sendo confidenciais de que o notário faria as ações necessárias para concluir as etapas de registro, eles não instruíram o notário a fazer o registro no cartório. registro de terras. Então, o notário nunca fez isso! Portanto, ao longo dos anos, descobrimos que as propriedades ainda estavam em nome dos proprietários anteriores, porque ele não deu a ordem ao notário e não foi assistido por um advogado em seu processo.
- MUDANÇA DE PROPRIETÁRIO DOS CONTRATOS DE ÁGUA, ELETRICIDADE E OUTROS IMPOSTOS MUNICIPAIS: O notário NÃO administra a mudança de propriedade dos contratos de fornecimento de água, eletricidade e outros, como o imposto predial ou municipal.
Além disso, o notário não organiza a domiciliação do pagamento desses serviços na conta bancária do comprador por débito direto.
- MUDANÇA DE PROPRIETÁRIO PARA O IMPOSTO DE CADASTRE / CONSELHO: O notário NÃO administra a mudança de propriedade das partes no cadastro. Eles se comunicam com o Cadastro, mas não concordam com isso, e instruem o Cadastro a passar a ordem de pagamento do imposto por débito direto na conta bancária do proprietário.
- CERTIFICADO DE HABITAÇÃO Conforme explicado em outras seções deste site, o comprador deve obter um certificado de ocupação, no local, também chamado de "Certificado de habitação". Das novas propriedades (compradas diretamente dos construtores), o notário não solicita o fornecimento de um certificado de habitação válido aos vendedores.
AGENTE IMOBILIÁRIO: Além do exposto, a atividade imobiliária não é regulamentada na Espanha. Atividade de colocar imóveis no mercado para venda é “grátis”. Como diferença com outros países onde a profissão dos agentes é estritamente controlada e regulamentada, esse não é o caso na Espanha.
então, não existe qualquer garantia na Espanha para confirmar que o corretor imobiliário responde com profissionalismo, ou simplesmente, que eles têm o reconhecimento legal mínimo para conhecer as legalidades dos imóveis que estão oferecendo no mercado.
Portanto, recomendamos que você escolha um agente de renome e bem estabelecido. Para isso, solicite credenciais comerciais e verifique a reputação do agente em fóruns e mídias sociais.
Então, por que usar um advogado NA ESPANHA PARA COMPRAR É UMA DECISÃO ADEQUADA?
Como afirmado acima, para ter uma ideia completa e obter informações sobre o processo de compra, você precisa obter essas informações de diferentes fontes locais e regionais, cartórios, departamentos de planejamento e também consultar arquitetos e outros especialistas, etc ... TUDO ISSO NÃO SERÁ FEITO POR UM TABELIÃO ESPANHOL.
Para fazer isso, você precisará obter os serviços de um advogado que possa obter todas as informações de diferentes fontes e verificar todos os pontos legais e administrativos necessários.
Além disso, infelizmente, esse processo é bastante complicado, Nem todos os advogados são válidos por participar de transações imobiliárias. Então, você precisa de um advogado que, além de falar o seu idioma e que conheça o direito imobiliário, ele também precise ser especialista em direito da construção e planejamento urbano, e contar em sua equipe com arquitetos e outros profissionais e técnicos, para ter capacidade e habilidade suficientes para obter todas as informações necessárias e concluir todos os aspectos relacionados à compra do imóvel.
Portanto, nesta fase, quando a decisão de compra for sólida, a TLA, nossa empresa, aconselha você a:
- Contratar um advogado. Existem empresas ou agentes que se apresentam como advogados e prestam “serviços jurídicos”, ou se oferecem como “assessores jurídicos”, e, na verdade, não são advogados. Às vezes nem são espanhóis!.
- Contratar um advogado registrado na Espanha. Não fique tentado a usar advogados em seu próprio país. Somente advogados nacionais conhecem o sistema de compras e o processo de compra espanhol.
- O advogado deve falar seu idioma. Evite empresas de advogados que não falam a sua língua.
- Verifique se o advogado é especialista em Direito Urbano e da Construção. Ele deve ser um especialista em direito imobiliário, mas também deve entender de planejamento e construção urbana.
E, uma vez que você escolheu o imóvel que você gosta… ..
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