Поиск
Закройте это окно поиска.

Услуги

Налоги на продажу испанской недвижимости. Прирост капитала

 

 

Если вы решили продать свою испанскую недвижимость, обратите внимание на следующие понятия, которые помогут вам узнать о налоге на прирост капитала, который вы должны заплатить при продаже:

1.- ЦЕНА ПРИОБРЕТЕНИЯ: Это общая стоимость имущества, уплаченная продавцу по завершении покупки имущества.

2.- РАСХОДЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ: Это общие расходы и налоги, которые вы заплатили сверх цены: нотариальные сборы, сборы за регистрацию земли, трансфертный налог, сборы за услуги адвоката и т. Д.

3.- РЕФОРМЫ, ПРИНЯТЫЕ ДЛЯ СНИЖЕНИЯ ПРИБОРОВ КАПИТАЛА: Обратите внимание, что расходы на реформы в собственности не всегда принимаются для уменьшения прироста капитала. Только реформы, считающиеся «структурными», могут снизить этот налог.

Как правило, работы и реформы, выполненные на объекте, подлежат вычету, если они являются частью структурной реформы на объекте, на которые обычно распространяется «Лицензия мэра мира», а не для других работ, не затрагивающих структурные части здания ( «Окончательная лицензия на работы»).

В случае «Лицензии мэра на работы» испанская администрация использует для вычета суммы, указанные в Проекте архитектора, который используется при применении этих типов лицензий. Эти архитектурные проекты включают экономическое исследование предстоящих работ, которые считаются общей стоимостью работ. Сумма, указанная в качестве общих расходов, может считаться вычитаемой в соответствии с приростом капитала.

Для лучшего понимания того, какие произведения соответствуют каждому случаю (основные и второстепенные произведения), см. ниже:

Лицензия на основные работы

Это разрешение на строительство, полученное от мэрии для работ, требующих технической сложности и важных с экономической точки зрения. По этой причине эти работы должны регламентироваться правилами безопасности, обитаемости и т.д.

Чтобы получить лицензию на основные работы, архитекторы, инженеры и т. д. должны подготовить АРХИТЕКТОРСКИЙ ПРОЕКТ.

Как правило, разрешение на капитальное строительство требуется в следующих случаях:

  • Общий ремонт жилья.
  • Работы, влияющие на конструкцию дома (фундамент, конструкция, фасад, крыша и т.д.)
  • Увеличьте высоту здания или его объем.
  • Действия, связанные с противопожарной защитой.
  • Сносы или подразделения.
  • Изменения в использовании здания или дома.
  • Кондиционирование коммерческих помещений.
  • Новые строительные работы.
  • Работы, затрагивающие общие элементы здания.

Лицензия на мелкие работы

Незначительные работы по реформам и т. д. также требуют лицензии. Однако это простые работы, не требующие проекта или специализированных проектов, и имеют гораздо меньшую стоимость. Примерами этого могут быть небольшие реформы, изменение стен или облицовки, проекты внутренней отделки, устранение архитектурных барьеров, замена дорожного покрытия, обновление кухни или ванных комнат, установка отопления, канализации, водопровода и электричества, опросы, дегустации и т. д.

4.- УДЕРЖАНИЕ ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ КАПИТАЛА: При продаже недвижимости, когда продавец не является налоговым резидентом Испании, удерживается 3 % от цены, согласованной при продаже, которая не выплачивается продавцу. Покупатель обязан «удержать» 3% от цены и внести их в испанскую налоговую инспекцию в качестве «авансового платежа» прироста капитала, который должен быть выплачен продавцом.

КАПИТАЛ ПОЛУЧИЛ РАСЧЕТ

Продажи испанской недвижимости выводят обязательства по приросту капитала перед продавцами.

Налог на прирост капитала составляет 19 % от «чистой прибыли» от продажи.

Чтобы получить то, что является «чистой прибылью» от продажи, вам нужно следовать этой формуле:

Цена продажи – Цена приобретения – Расходы и налоги на приобретение – Стоимость «структурных реформ», проведенных в отношении имущества


Пример расчета прироста капитала: 

  • Вы купили вторичную недвижимость в 2015 году по цене 200.000 евро.
  • В этот момент вы заплатили 24.000 евро, что составляет 12% расходов: 10% налог на передачу + 2% нотариус, земельный кадастр, гонорары адвоката и т. Д.
  • Затем вы провели внутренние реформы за 17.000 XNUMX евро (смена пола, ремонт бассейна и новые окна).
  • Несколько лет спустя вы построили гараж на сумму 20.000 XNUMX евро.

Тогда вы решили продать сейчас по цене 260.000 евро.

Что такое Прирост капиталаприкованный от этой sale?

ПРИМЕЧАНИЕ. Прежде чем мы произведем расчет, мы должны сообщить, что испанская администрация рассмотрит все вышеперечисленные концепции для снижения налога, кроме «внутренних реформ» стоимостью 17.000 XNUMX евро. Причина этого в том, что «внутренние» реформы, которые не являются «структурными» реформами, не считаются налоговыми льготами.

Мы используем формулу:

260.000 (Цена продажи) -200.000 (Цена приобретения) -24.000 (Расходы и налоги на приобретение) -20.000 (Новый гараж) =

16.000 EUR

Это «Чистая прибыль», которую можно получить при продаже

Так как ставка для прироста капитала составляет 19%, то сумма налога на прирост капитала будет:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 


СПОСОБ ОПЛАТЫ КАПИТАЛЬНЫХ ПРИБОРОВ

1.- ДЛЯ ИСПАНСКИХ НЕ НАЛОГОВЫХ РЕЗИДЕНТОВ

Если вы не являетесь налоговым резидентом в Испании, вы платите прирост капитала следующим образом:

  • ПО ЗАВЕРШЕНИЮ ПРОДАЖИ: УДАЛЕНИЕ 3%: По завершении продажи испанская администрация заставляет покупателя сделать УДЕРЖАНИЕ 3 % от стоимости цены продажи. Таким образом, вы не получаете полную согласованную цену. Покупатель оставляет себе 3 % от общей стоимости и обязан внести их в налоговую инспекцию. Это делается «в тот же день после завершения продажи».

ПРИМЕЧАНИЕ. В соответствии с приведенным выше примером, в случае, если цена продажи составляла 260.000 260.000 евро, удержание покупателем будет составлять 3 XNUMX * XNUMX% = 7.800 EUR.

  • ДО 4 МЕСЯЦЕВ ПОСЛЕ ЗАВЕРШЕНИЯ ПРОДАЖИ: ОБЪЯВЛЕНИЕ ПРИРОДА КАПИТАЛА 19% применимо как к гражданам ЕС, так и не гражданам ЕС): После завершения продажи у вас есть 6 месяцев, чтобы представить «Декларацию о приросте капитала» в налоговую инспекцию Испании. В этой декларации вы (или ваш адвокат) должны рассчитать налог в соответствии с приведенным выше примером. В этом случае сумма, которую вы должны заплатить, составляет 3.040 евро.

ПРИМЕЧАНИЕ. Как поясняется здесь, CG, полученный в результате этой транзакции, составляет 3.040 евро. Поскольку вы были удержаны с более высокой суммой (7.800 XNUMX евро), у вас есть «кредит» в испанской администрации на разницу.

Итак, если испанская администрация удерживает с вас 7.800 евро по CG Tax, так как итоговый результат налога составляет всего 3.040 евро, то испанская администрация должна «возместить» вам разницу: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Как подать заявку на этот возврат? Ваш адвокат должен включить этот факт в ту же декларацию о приросте капитала, чтобы представить ее в налоговую инспекцию.

2.- КАПИТАЛЬНЫЙ ПРИБЫЛЬ В СЛУЧАЕ НАЛОГОВЫХ РЕЗИДЕНТОВ ИСПАНИИ 

Если вы считаетесь «налоговым резидентом Испании» (что означает, что вы платите подоходный налог в Испании как резидент Испании), то после расчета прироста капитала вы получите следующие льготы по налогу:

  • ОТСУТСТВИЕ ПРИРОСТА КАПИТАЛА ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ: Если недвижимость, которую вы продаете, является вашим постоянным местом жительства (вы используете ее более 3 лет в качестве «постоянного дома»), вы получите следующие преимущества:
    • Если вам меньше 65 лет: вы не платите CG за суммы, полученные от продажи, которые «реинвестируются» в приобретение новой недвижимости, которая будет использоваться в качестве вашего постоянного места жительства. У вас есть 2 года, чтобы попрактиковаться в этом «реинвестировании» (прошло 2 года без инвестирования этих сумм, вы будете облагаться налогом в полном объеме).
    • Если вам больше 65 лет: вы не платите CG за суммы, полученные при продаже. И это даже если вы не «реинвестируете» в новую недвижимость.
  • НЕТ 3% ВНИМАНИЕ: По завершении продажи вы получаете полную сумму от покупателя без удержания.
ПРИМЕЧАНИЕ. Обычно владельцы путают «Испанскую налоговую резиденцию» с «Испанской резиденцией».

Другими словами, люди думают, что «Испанская карта резидента» или «Свидетельство о проживании», полученное в Национальной полиции Испании, достаточно, чтобы продемонстрировать, что они являются «Испанскими резидентами по налогам», и, к сожалению, это не так.

"Испанская карта проживания" (или "Испанская Резиденция Сертификация“), не является действительным документом для изменения вашего налогового рассмотрения в качестве “налогового резидента”.

Испанская карта проживания (или сертификат) служит только для заявления о том, что вы «проживаете» в Испании, чтобы помочь полиции лучше контролировать жителей в определенном районе.

Чтобы стать резидентом Испании по налогам, а затем начать платить налоги в Испании, как обычный гражданин Испании, вы должны получить НАЛОГОВАЯ СЕРТИФИКАЦИЯ РЕЗИДЕНТОВ ИСПАНИИ выдается налоговой инспекцией Испании или испанской таможней, после чего вы начнете платить налоги в Испании, а не в вашей стране происхождения.

И, кроме того, как только вам нужно будет заявить в налоговый орган вашей страны, что вы являетесь испанским налоговым резидентом и что вы не хотите продолжать в качестве налогового резидента в вашей стране,

Поэтому, пожалуйста, уточните у своего налогового консультанта налоги, которые вы платите в настоящее время, потому что, даже если вы не являетесь резидентом Испании, вы должны декларировать и платить НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ НЕРЕЗИДЕНТЫ.

 


НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ОБ УДЕРЖАНИИ 3 % ПРИ ПРОДАЖЕ НЕРЕЗИДЕНТОВ

Зачем практиковать удержание 3% от продавца?

Потому что это представляет собой гарантию для испанской администрации, что налоги, полученные от прироста капитала, полученного продавцом, будут уплачены в Испании.

 Что произойдет, если 3% удержания не будут выплачены?

В случае, если покупатель не практикует удержание, испанская администрация может исполнить задолженность по указанному платежу в отношении товаров или имущества, являющегося объектом продажи.

При этом, в случае, если покупатель не произведет платеж и не удержит продавца, он может пострадать от возможных процессов исполнения долга и, в его случае, конфискации приобретенного имущества.

Что должен делать продавец после применения удержания в размере 3 %?

Вы должны будете представить налоговую декларацию модели 210 в течение четырех месяцев с момента подписания договора купли-продажи.

В этом случае, в случае, если удержано меньше суммы, полученной в результате расчета прироста капитала, то есть, если с продавца было удержано 10,000 15,000 евро, а результат расчета прироста капитала составляет 5,000 210 евро. . , вы должны будете внести оставшиеся XNUMX евро вместе с презентацией модели XNUMX в течение четырех месяцев после даты продажи.

В противном случае, если продавец удержал сумму, превышающую сумму, полученную в результате уплаты налога на прирост капитала, он будет иметь право на возврат этой суммы. Это должно быть представлено в течение четырех месяцев с даты продажи.

На этом этапе важно, то есть в случае, если есть право на возврат 3% или части указанного удержания испанской администрации, это потребует, чтобы продавец ранее выполнил налоговые обязательства, к которым это относится. он был обязан как владелец в Испании в своей концепции нерезидента. То есть к представлению годового налога на вмененный доход IRPFNR второго места жительства, которому обязаны все собственники недвижимости в Испании как нерезиденты. Обычно это обязательство требуется в течение четырех лет. Другими словами, испанская администрация не будет требовать урегулировать налоги на вмененный доход, не уплаченные за последние четыре года до даты продажи.

Сколько времени есть у испанской администрации, чтобы вернуть удержанные 3%?

У администрации есть 6 месяцев, чтобы вернуть излишки сделанного удержания. По истечении 6 месяцев администрация будет обязана вернуть указанную сумму вместе с процентами за просрочку платежа.

Особое внимание следует уделить сроку возвращения, поскольку в некоторых случаях администрация Испании может потребовать более года для осуществления возвращения.

Также необходимо учитывать, что у администрации есть до ЧЕТЫРЕХ ЛЕТ и один месяц со дня продажи (ст. 5 закона образца 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) практиковать возврат или возмещение. Поэтому в том случае, если на получение возмещения у вас уходит больше года, вам необходимо будет прибегнуть к услугам специалиста, чтобы парализовать сроки истечения права на получение возмещения.

Есть ли обязательство практиковать удержание 3% в случае дарения недвижимости в Испании?

В случае дарения недвижимости, расположенной в Испании, поскольку она бесплатна, за нее не нужно платить, то есть нет возмещения, нет обязательства удерживать 3% от стоимости пожертвование или ввод его через модель 211.

В случае роспуска кондоминиума или прекращения совместной собственности обязательно ли удерживать 3%?

Обычно не . Иными словами, расторжение кондоминиума является нейтральным диспозитивным актом, который не порождает имущественного перехода ни для одной из сторон. Поэтому не считается, что есть прибыль.

Однако , в случае, если одному из совладельцев присуждается часть большей, чем та, которая ему принадлежит , в этом случае будет считаться, что указанная часть представляет собой прирост капитала для совладельца, с которым, необходимо практиковать удержание. 3% на указанную избыточную часть .

Другими словами, например, давайте представим, что есть случай, в котором «А» и «Б» имеют недвижимость в Испании, в которой 65% принадлежит «А» и 35% — «Б». В этом случае, если произойдет расторжение кондоминиума, в котором будет установлено, что каждый из них сохраняет 50% имущества, будет считаться, что «Б» получил на 15% больше того, что он внес. То есть, внося стоимость в 35%, получаем результат в 50%, при котором эти 15% излишка будут рассматриваться как прирост капитала, и «А» будет вынужден оставить 3% от стоимости этих 15% в пользу «Б».

Точно так же давайте представим, что есть еще один пример, в котором «Б» получает в дополнение к своим 35% имущества наличными в размере 50,000 3 евро. Таким же образом указанная компенсация наличными подлежит удержанию в размере XNUMX%, поскольку она представляет собой один из существующих активов «Б».


ДРУГИЕ НАЛОГИ ДЛЯ Вендоров-PLUSVALÍA

В основном PLUSVALÍA - это налог на увеличение стоимости земли, на которой находится ваша недвижимость, с момента покупки и продажи. Это единственный налог, который мы не можем рассчитать до продажи, потому что он зависит от конкретных критериев мэрии.

В этих случаях удержания от покупателя к продавцу достаточно, чтобы покрыть уплату этого налога. В целом, когда продавец покидает страну после продажи.

НОВЫЙ! ХОЧЕШЬ РАССЧИТАТЬ НАЛОГИ В КАЧЕСТВЕ НАЛОГОВОГО РЕЗИДЕНТА ИСПАНИИ?

ПОСЕТИТЕ НАШ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ САЙТ, СОЗДАННЫЙ ДЛЯ ЭТОЙ ЭТОЙ ЦЕЛИ – ВЫ ПОЛУЧИТЕ ИНДИВИДУАЛЬНОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ ВАШИХ ИСПАНСКИХ НАЛОГОВ МЕНЕЕ ЧЕМ ЗА 5 МИНУТ

ИСПАНСКИЙ НАЛОГОВЫЙ КАЛЬКУЛЯТОР

СОВЕРШЕННО БЕСПЛАТНО И БЕСПЛАТНО!

 

СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ!

Поболтай с нами!

Выберите язык:

Флаг Франции Флаг германии Бандера Паисес Бажос Бандера Испания Флаг соединенного королевства

Не стесняйтесь обращаться

Начать снова