Контракт аренды с правом выкупа (RTB)

Что касается рынка жилой недвижимости, то есть покупки и продажи первого / постоянного проживания, мы говорили оскрытый спрос”, Который существует в Испании в отношении тех иностранцев из других стран, которые хотят приехать в Испанию, чтобы жить на постоянной основе.

Факт, который был постоянным в течение последних двух десятилетий, это прибытие иностранцев, которые выбрали Испанию в качестве своего постоянного места жительства, и которые мы обычно называем «эмигранты, либоэмигранты». TОбъем и число экспатриантов, выбравших Испанию в качестве места своего проживания в последние два десятилетия, всегда были постоянными и даже увеличивались в периоды кризиса или посткризисного периода, как, например, в Испании в 2008 году, и 2011.

Более 15 лет в сфере недвижимости наша компания подтвердила, что только в В периоды сразу же после кризиса число иностранцев, заинтересованных в приобретении недвижимости в Испании, увеличилось.

И, как показывает наш опыт, мы заметили, что первые приобретения, которые были завершены в те моменты, были особенно сложными из-за нестабильности и неопределенности, как с точки зрения финансирования, так и возможного развития Рынок жилья.

То есть покупатель, который решается инвестировать в Испанию в покупку постоянного места жительства, погружается в неопределенность, вызванную размышлением о том, находимся ли мы уже на последней фазе кризиса, или если еще есть путь вниз. ( «Буду ли я покупать по хорошей цене?").

Тем не менее, у таких покупателей интерес к покупке очевиден. Они также ясно о моменте. Они хотят купить сейчас. Они знают, что настало время, но им не ясно, будут ли цена и условия продажи наиболее подходящими, пока посткризисный климат небезопасности исчезнет или исчезнет.

На данный момент инструмент аренды с возможностью покупки предлагается в качестве решения.

Аренда с возможностью покупки (RTB) О чем это?

Аренда с возможностью купить, это договор, в котором покупатель хочет приобрести недвижимость для постоянного проживания и хочет занять ее и использовать ее немедленно, но хочет отложить окончательное решение о покупке на более позднее время.

И, кроме того, бuyer желает, чтобы во время использования недвижимости продавец не мог предлагать недвижимость на рынке, поэтому оставляет за покупателем исключительную возможность покупки на весь срок действия контракта. Вот самое важное различие с этим договором и «обычным договором аренды», при котором арендодатель может продать имущество кому-либо еще, даже при наличии договора аренды.

Таким образом, в контракте RTB есть две основные концепции:

- Это договор купли-продажи с возможностью покупки.

То есть, покупатель хочет купить дом, но требует, чтобы дом был в его распоряжении, пока он не подтвердит свое решение, Другими словами, он хочет, чтобы вариант покупки был для его исключительности. Таким образом, в ответ на исключительное право опциона на покупку недвижимости покупатель выплачивает сумму продавцу, чтобы компенсировать ему время, зарезервированное для покупателя, и за пределами рынка продажи.

После того, как условия или условия, оговоренные в договоре, выполнены, наступает момент, когда покупатель должен принять решение о реализации права на покупку недвижимости. На данный момент есть два сценария:

• Покупатель может реализовать свое право на покупку, и, в этом случае, завершите покупку. Таким образом, покупатель заплатит продавцу оставшуюся часть цены, и сделка по продаже будет завершена.
• Покупатель желает отказаться от покупкиследовательно, он принимает на себя потерю суммы, которую он заплатил согласно «опциону на покупку», оставляя эту сумму на счету продавца, который делает это самостоятельно, учитывая время, зарезервированное для покупателя. ,

- Это договор аренды.

Покупатель хочет немедленно занять дом, но, как объяснено выше, он предпочитает оставить оформление и окончательное решение о покупке на потом. При этом предлагается принять фигуру «арендатора» или «арендатора», пока он не решит воспользоваться или отказаться от опциона на покупку в течение времени, предусмотренного в контракте.

Таким образом, покупатель, теперь арендатор / арендатор, соглашается с условиями аренды и с арендной платой с продавцом, теперь арендодателем / арендодателем, в течение срока действия договора.

И так же, как в отношении осуществления опциона на покупку, После того, как максимальный срок его исполнения наступил, покупатель или арендатор / арендатор имеют несколько вариантов:

• Чтобы выполнить опцию покупки и завершить продажу, В этом случае транзакция аренды отменяется, теперь конвертируется в продажу.
• Покупатель делает бот использовать опцию покупки. В этом случае договор аренды также аннулируется. Очевидно, что в случае согласия обеих сторон договор аренды может быть продлен или может быть создан новый договор аренды, и тогда договор будет заключаться только для аренды.

Важные вопросы:

1.- Что происходит с суммой, оплаченной при покупке?

Это считается частью цены? Другими словами, может ли опцион быть дисконтирован от окончательной цены для оплаты недвижимости?

Ответ очень простой. Это будет то, что обе стороны согласны, То есть сумма, уплаченная за опцион, будет вычтена из цены, если обе стороны согласятся. В этом случае сумма, уплаченная за опцион на покупку, дисконтируется от остальной части цены за собственность.

Это наиболее широко используемый вариант на рынке.

Тем не менее, владелец может также потребовать, чтобы сумма, уплаченная за опцион на покупку, не дисконтировалась от цены, чтобы заплатить за собственность. То есть эта сумма просто покрывает время, в течение которого имущество не было на рынке, и что оно не представляет собой часть цены. С помощью которого, в этом случае, оплата опциона на покупку не будет дисконтироваться от цены, которая должна быть выплачена владельцу за продажу.

Очевидно, что это гораздо более разрушительный вариант для покупателя, и он не так широко используется на практике.

Какой-либо из вариантов должен быть прямо включен в контракт, чтобы уточнить судьбу варианта оплаты.

2.- Что происходит с суммами, уплаченными за аренду?

Они вычитаются из окончательной цены, чтобы заплатить за продажу?

Ответ такой же, как и выше. Это, это будут стороны, которые должны будут договориться, при согласии с условиями договора, если арендная плата будет дисконтирована от окончательной цены или нет, в случае подтверждения решения о покупке.

3.- Агентские комиссии / сборы. Когда им платят?

Здесь, опять же, будет то, что согласовано между сторонами и агентством недвижимости.

Однако с юридической точки зрения, если стороны не договорились об обратном, мы понимаем, что комиссионные / комиссии агента должны быть оплачены в момент подписания контракта на опцион на покупку, Причина этого заключается в том, что данный договор предполагает заключение соглашения о покупке между покупателем и продавцом. И это, хотя завершение указанного договора откладывается до более поздней даты.

Как мы говорим, когда контракт RTB подписан, «договоренность» между сторонами достигнута, и это было сделано благодаря вмешательству агента. Вот почему комиссия/вознаграждения агента должны быть оплачены при оформлении RTB.

Можно считать несправедливым обусловливать выплату комиссионного вознаграждения агенту, принятию эффективного решения о покупке, которое останется в руках покупателя и вне рук / контроля агента.

4.- Как оформляется RTB?

Обычно это частный договор, не требующий нотариального заверения.

Поэтому наиболее распространенной практикой является подготовка частного договора между сторонами без необходимости проходить через нотариуса. Хотя, как мы увидим, очень важно, чтобы контракт был составлен юристом-специалистом.

Для большей безопасности арендатора договор можно оформить у нотариуса и зарегистрировать в реестре недвижимости. Регистрация договора опциона на покупку в земельной книге будет включать следующие расходы:

• Расходы нотариуса и земельной книги
• Гонорары адвокатов / адвокатов
• Налоги

Обращаем ваше внимание, что к регистрации в земельном кадастре принимаются только договоры RTB сроком до 4 лет.

Поэтому наиболее распространенной практикой является подготовка частного договора между сторонами без необходимости проходить через нотариуса. Хотя, как мы увидим, очень важно, чтобы контракт был составлен юристом-специалистом.

5.- Налоги, связанные с контрактом на покупку:

а) Когда арендодателем является компания: Представим, что строительная компания с большим выбором домов, которые нельзя продать, решает оформить RTB-контракты. В этом случае договор будет облагаться НДС, если это первая передача дома. В НДС ставка будет 10%, если мы не имеем дело с защищенным жилищем (пониженный НДС 4%). Другими словами, физическому лицу придется столкнуться с этим налогом, который, как конечный потребитель, не сможет вычесть.

Если договор зарегистрирован в земельной книге, то необходимо оплатить Гербовый сбор (0,5% -2% в зависимости от региона).

в дополнение к соглашению о ежемесячной арендной плате, мы смогли установить вариант покупки, известный как «премиум» или «вариант покупки» (оплата за возможность покупки дома клиентом в течение определенного периода времени). Эта сумма также будет облагаться НДС (поскольку это считается оказанием услуг, согласно Главному налоговому управлению) по общей ставке 21%.

Если арендатор решит приступить к оформлению покупки позже, передача будет облагаться НДС (по ставке 10% или 4%). В случае, если потенциальный покупатель решит не делать выбор в пользу покупки, будет возможность расторгнуть договор и оформить другой договор аренды без права опциона, который не будет облагаться НДС. Помните, что физическое лицо не сможет вернуть или вычесть этот налог.

б) Когда домовладелец - физическое лицо

В этом случае RTB-контракт (это считается вторым переводом) - это транзакция, которая будет подлежать Налог на передачу (ITP), арендатор является налогоплательщиком.

Что касается варианта покупки (премии), он также будет облагаться налогом на передачу (ITP), поскольку «обещания и варианты» также облагаются этим налогом.

Ассоциация база налогообложения будет составлен цена, уплаченная за опцион на покупку. В случае, если этот вариант не согласован, или он меньше 5% от общей стоимости недвижимости . Применяемая ставка будет варьироваться в зависимости от автономного сообщества, поскольку это уступленная дань (обычно от 6% до 10%).

---

ПРИМЕР

«А» — это конкретный арендодатель, который заключает договор RTB с «Б» с премией в размере 7.500 250.000 евро. Цена недвижимости составит XNUMX XNUMX евро.

5% от стоимости недвижимости составляет 250.000 5 х 12.500% = XNUMX XNUMX евро.

 Таким образом, поскольку на 5% выше согласованной премии, база налога для этого варианта составит 12.500 XNUMX евро. 

 Так как арендодатель является конкретным владельцем, то премия будет облагаться налогом на передачу собственности - ITP. Этот налог в Валенсии и Каталонии составляет 10%. 

Итак, 12.500 x 10% TPO = 1.250 евро ИТП.

---

А позже, во время передачи дома, в случае, если она будет осуществлена ​​покупателем, сделка также будет снова облагаться налогом на передачу (ITP). Как объяснялось выше в этом разделе, имейте в виду, что вариант покупки с последующей продажей подразумевает, что мы сталкиваемся с заключением двух юридических предприятий (связанных, но независимых), так что происходят два разных налогооблагаемых события, которые логически увеличивают налогообложение сделки.

В последнем случае (аренда с правом выкупа между физическими лицами) необходимо уточнить налогообложение сделки в отношении НДФЛ, с точки зрения арендодателя/продавца, т.к. купить» будет «выгодой» для продавца/арендодателя.

После того, как максимальный срок исполнения опциона на покупку наступил, и в случае, если покупатель использует опцион, расходы и налоги, полученные в результате транзакции, будут обычными для продажи, то есть ITP («Передача имущества»). Налог », Нотариальные сборы, регистрация, адвокаты и т. Д.

С другой стороны, следует отметить, что когда опцион на покупку реализуется, то есть покупка окончательно завершена, налоги, полученные от покупки, не уменьшаются с предыдущими налогами, уплаченными за приобретение опциона. Это широко распространенная путаница, очень частая на практике. Причина в том, что право опциона и будущая продажа с финансовой точки зрения рассматриваются как автономные и отдельные налогооблагаемые операции.

Другое дело, что сумма «опциона на покупку» может быть вычтена из цены, которая будет уплачена при будущей продаже. Другими словами, стороны могут договориться о том, что в случае, если продажа, наконец, состоится, все уплаченные суммы, включая опцион на покупку, будут вычтены из цены имущества (так же, как дисконтируется депозит).

6.- Какие проблемы чаще всего возникают при проведении RTB-транзакций?

Как только контракт RTB подписан, обычно есть два типа конфликтов, которые обычно повторяются в этом типе транзакций:

- Споры о физическом состоянии имущества. Другими словами, как и в случае с остальными договорами аренды, арендатор часто сталкивается с различными строительными дефектами или проблемами, которые могут привести к конфликту с владельцем.

Поэтому обеим сторонам необходимо будет максимально подробно описать в договоре условия, в которых находится имущество, чтобы избежать конфликтов такого типа в течение срока действия договора.

- Правовые проблемы собственности, Хотя, в отличие от физических проблем, в которых может быть найдено имущество, которых можно легко избежать при надлежащем осмотре имущества до захвата имущества, на практике этого не происходит с возможными юридическими проблемами, которые могут повлиять на имущество. ,

Как мы сообщали в этой статье, редактирование RTB-контракта может показаться более или менее простым и простым. То есть, это может быть сделано в частном порядке, без прохождения нотариуса, поэтому у вас может сложиться впечатление, что это простой договор: договор аренды, просто введя опцию покупки.

Таким образом, во многих случаях для экономии расходов стороны привлекаются к операциям, в которых контракты такого типа редактируются неквалифицированными специалистами или даже неспециалистами. Причина этого в том, что, по-видимому, это «простой контракт» для редактирования. Таким образом, поэтому, не посвящая необходимое время, а рассмотрение, что влечет за собой эта сделка.

Как мы говорим, это не «особый» договор аренды ... это договор купли-продажи с особыми условиями.

Поэтому во многих случаях мы обнаруживаем, что покупатели вступили в договорные отношения с владельцем, заплатили значительную сумму денег в качестве варианта покупки, проживали в собственности некоторое время в качестве арендаторов и, когда приходит к осуществлению варианта покупки, прежде чем идти подписывать нотариальные акты, или, к сожалению, даже позже, они обнаруживают, что есть юридические проблемы, влияющие на имущество, такие как проблемы с установкой электричества, воды, городских проблем, городских нарушений, штрафы, проблемы при продлении свидетельства о проживании или, что еще хуже, отсутствие свидетельства о проживании, несоблюдение городских норм, расширение или изменение зданий, выполненных без лицензии или разрешения на строительство, и т. д.

Обнаружение такого рода юридических проблем после подписания RTB очень опасно.

Поэтому, как юристы, мы рекомендуем, чтобы юридическое изучение имущества проводилось во время процесса оформления договора, а не после.

Юридические обыски на имущество должны быть сделаны во время оформления договора RTB, и договор должен быть обусловлен для получения необходимой юридической информации, чтобы подтвердить, что имущество соответствует с правовой и строительной нормативами.

Поэтому, когда вы участвуете в контракте RTB в качестве покупателя, запросите контракт:

- Написано юристом, специализирующимся на имущественном праве, То есть, кто освоил законы и правила, касающиеся составления договоров, а также производные договорные обязательства и права сторон.

Это поможет вам подготовить контракт с максимальными гарантиями.

- Должен быть написан юристом, который также является специалистом по строительному и градостроительному праву.

Не все юристы по недвижимости являются специалистами в области строительного права. Быть экспертом в строительном праве необходимо для того, чтобы иметь возможность исследовать все существенные правовые аспекты собственности, границ, строительных лицензий и разрешений, истории строительства (то есть, как оно было построено, как оно было реформировано или расширено) , если он соответствует всем местным городским правилам, если есть городские сборы, которые необходимо внести в урбанизацию, или если участок должен быть уменьшен, чтобы отдать его часть для возможных работ в урбанизации и т. д.

TLA - АДВОКАТЫ - АВОКАТЫ - RECHTSANWÄLTE - ADVOCATEN