Юристы TLA более 20 лет занимаются сделками и делами, связанными с недвижимостью на деревенских землях на всей территории Испании. Из Каталонии (Таррагона и Барселона), Валенсии (Кастельон, Валенсия и Аликанте - Коста-Бланка), Майорки и Ибицы, Мурсии, Альмерии (долина Альмансора) и Малаги.

Благодаря нашему обширному опыту и знанию различных региональных нормативов, мы подготовили некоторые аспекты, которые следует учитывать при покупке/продаже недвижимости как в городских, так и в сельских районах (сельской местности), уделяя особое внимание проблемам, которые мы рекомендуем. вас следует избегать при покупке недвижимости в Испании.[/vc_column_text][vc_column_text]Поэтому, пожалуйста, просим вас найти ниже некоторые из общих проблем, которые могут повлиять на юридическое рассмотрение свойств и конструкций в Испании:

 

Легализация строительства в Испании. Общие аспекты

Нужна ли мне строительная лицензия для реформирования моего дома?

Да, вам нужна строительная лицензия для ремонта вашего дома, Тип лицензии, требуемой для этих работ, зависит от работ, которые будут выполнены с реформой.

Лицензия на мелкие работы - «licencia de obra menor»: Это необходимо для изменения использования помещений, распределения стен и т. Д. Чтобы получить эту лицензию, не требуется проект от архитектора, поскольку он может применяться в деталях, просто объясняя работы и оценивая их оплату. налоги.

Для лучшего понимания, эта лицензия применяется, когда работы, которые должны быть выполнены в собственности, не затрагивают существенную инфраструктуру собственности, такую ​​как изменение крыши, несущих конструкций или структуры здания, или внутренней лестницы.

Обычные случаи, когда требуется эта лицензия: Реформа крыши (не менять ее полностью, а просто обновлять). Вот несколько случаев, чтобы подать заявку на эту лицензию:

• Построить гараж, сарай или склад
• Построить забор
• Чтобы построить бассейн (в зависимости от площади)
• Построить загон и т. Д.

Пожалуйста, обратите внимание на описанные случаи и условия получения лицензии могут существенно различаться в зависимости от зоны или региона.

Лицензия на основные работы - «licencia de obra mayor»: Это та же лицензия, которая была запрошена на строительство дома, объясненную в разделах «Строительство на деревенской земле» и «Строительство на городской земле». Это разрешение требуется, когда работы, которые должны быть выполнены в конструкциях, влияют на основные части здания, и требует Проекта Архитектора. Например, построить расширение дома (например, новую комнату) или сменить крышу.

• Полностью поменять крышу
• Чтобы построить новую комнату, расширяющую строительство
• Построить гараж с плиткой и бетоном
• Построить второй этаж
• Чтобы построить бассейн (в зависимости от областей и регионов) и т. Д.

 Tздесь не документ, подтверждающий право собственности, или «дело» для земли, или протяженность или границы земли неверны

Мы часто обнаруживаем, что для некоторых объектов недвижимости не существует документов, подтверждающих правовой статус.и вам необходимо установить свое право на собственность с помощью процесса, известного как «Экспедиция де Доминио» или «Акта Ноториедад», Это сложный процесс, включающий публикацию вашей претензии в Официальном бюллетене (Официальный вестник). Разница между обоими процессами заключается, главным образом, в том, что «expediente de dominio» осуществляется в рамках обычного процесса в трибуналах, а «acta de notoriedad» - это процесс, выполняемый перед нотариусом этого района. Нет необходимости говорить, что «acta de notoriedad» всегда более рекомендуется, поскольку этот процесс короче, дешевле и быстрее, чем другой. Обычно «expediente de dominio» используется, когда ситуация с землей и право собственности оспаривается с соседями или не ясна. И «Acta de Notoriedad» используется, когда право собственности известно, и существуют проблемы с границами или размером собственности.

Затем вам необходимо убедиться, что записи Registro de la Propiedad и Catastro совпадают и что они соответствуют местным обычаям, определяющим границы собственности. Вам разрешено строить только на определенной процентной площади. Вам необходимо проверить наличие коммунальных услуг - особенно воды и электричества. Вы должны проверить на servidumbres de paso (права проезда), поскольку они не могут быть заблокированы. Затем, «создав» свою собственность, необходимо зарегистрировать ее впервые. Для решения всех этих вопросов вам нужны услуги вашего испанского адвоката.

Также часто размер земли не совпадает с реальным участком, В этих случаях, опять же, необходимо сделать «expediente de dominio» или «acta de notoriedad», чтобы подтвердить, каковы реальные границы земли, и обновить как испанскую катастрофу, так и испанскую земельную книгу.

Что делать, если дом не зарегистрирован в купле? 

Иногда случается, что дом (строительство) сам не может быть зарегистрированлибо по историческим причинам, либо потому, что тот, кто его построил, хотел избежать налогов и затрат на регистрацию. Как правило, в таких случаях все, что появляется в реестре земель и официальных документах, - это земля.

В некоторых других случаях строительство регистрируется (фигурирует на деле и в земельной книге), но не как «дом», может быть, как склад или сарай («albergue» или «almacén») или какое-либо другое подобное строительство , Этого недостаточно, чтобы конструкция была официально объявлена ​​«домом». Эта ситуация должна была быть подчеркнута на преддоговорной стадии, как это должно быть ясно из простой ноты.

В этих случаях, прежде чем купить недвижимость, ваш испанский солиситор - или продавец - должен зарегистрировать дом в первый раз, если он еще не зарегистрирован, или как «house2, если он был зарегистрирован, но как любые другие подобные конструкции» (сарай, склад и т. д.). Это делается тем, что называется «Заявление об образовании» (объявление новых работ). И это должно быть сделано, даже если дом находится там в течение сотен лет, потому что, согласно Регистру, это первая регистрация или, по крайней мере, первая регистрация дома.

«Заявление об образовании» (DON) - это процесс включения здания или сооружения в реестр земли.. Процесс очень похож на то, когда дом новыйРазличия - это требуемые документы, и это сводится к разработке акта от испанского нотариуса, в котором декларируется новое здание с надлежащим описанием помещений, услуг, размеров и размеров, планов и т. д.

Если дом был недавно построен (как правило, менее 4-8 лет, в зависимости от площади), документы точно такие же, как если бы дом был новым, а именно:

• Акты о земле на ваше имя, чтобы доказать право собственности на землю.
• Проект здания от вашего архитектора - для проверки размера, описания и т. Д. Из дома и здания.
• Лицензия на строительство - Чтобы доказать, что собственность получила надлежащее разрешение от испанских властей.
• Лицензия на окончательные работы - (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra - Для доказательства того, что работы в испанской собственности завершены.
• Десятилетняя страховка (Seguro Decenal) - если вы наконец решили заключить эту страховку. Если нет, вы должны указать нотариусу, что вы не поступили таким образом, чтобы проинформировать покупателей и получить подтверждение, что они согласны.
• Свидетельство о жилье от ратуши - чтобы доказать, что испанские власти считают здание испанским «домом».

Но, если дом не новый, это старый дом (более 4-8 лет, в зависимости от района), то требуемые документы разные. В этом случае, так как испанский дом старый, нужно будет доказать сколько ему лет, Для этого есть несколько систем:

Свидетельство о возрасте, сделанное архитектором или инженером или «Certificado de Antigüedad»: Если дом не заявлен ни в реестре земель, ни в других официальных реестрах, таких как Испанская Катастро, кто-то должен подтвердить этим учреждениям, сколько лет постройке, каковы ее размеры и описание (сколько квадратных метров, как много этажей, насколько большой и т. д.). Для этого в некоторых районах Испании необходимо, чтобы имущество было осмотрено специалистом, который подтвердит приблизительно возраст здания с помощью личного осмотра, проведенного в собственности, чтобы проверить состояние дома, и с учетом остальной части дома. доказательства, такие как реестры и записи в ратуше, и другие публичные или частные базы данных.

Хотя это не применяется к испанским законам, чтобы сделать DON, сертификация архитектора должна сопровождаться чертежи или планы на дом, чтобы подтвердить измерения. Планы будут очень полезны в будущем, чтобы объявить дом в других реестрах, таких как Катастро или Ратуша.

Некоторые люди путают эту сертификацию с «опросом» или «оценкой», сделанной банком, чтобы утвердить возможную ипотеку. Как вы можете видеть в этом отчете, подтверждение возраста от архитектора (иногда инженеров) должно измерить дом, детализировать описание, а также предоставить приблизительный возраст имущества. Этот сертификат очень специфичен и используется прямо объявить испанское строительство в земельной книге с процессом Декларации Обра Нуэва.

A "опрос" сделано профессионалами, которые могут быть архитекторами или нет, которые просто указать положение дома, а также усадьбы строительства для выявления дефектов в строительстве, и он используется, в основном, в процессе покупки или приобретения недвижимости. Фактически, это то, что не используется, когда покупатели и продавцы - испанцы, но оно широко используется в Испании, когда покупателем являются представители других национальностей, например британцы.

И, наконец, «Оценка» сделанный ипотечным банком отличается от «опроса» и «сертификации возраста», потому что это сделано профессионалами, обычно не архитекторами, просто «Оценить» недвижимость, Это означает, что банк, как кредитор займа, хочет знать, сколько он имеет, прежде чем предоставить средства займа, главным образом, чтобы проверить, будет ли имущество достаточно гарантировано для покрытия риска и заемных средств.

Подтверждение возраста от Ратуши. ”Сертификат Антигуедад дель Аюнтамиенто”. Это сертификат, выданный ратушей. Это свидетельство не настолько детализировано в описании сооружения, как свидетельство, сделанное архитектором, но оно служит для подтверждения в земельной книге Испании и нотариусу, каков точный или приблизительный возраст сооружения.

Сертификация от Катастро. «Сертификат Катастраль о дель Катастро», В некоторых районах Catastro имеет подробную базу данных о свойствах, строительстве и землях деревенских зон. Таким образом, что, хотя земельный кадастр не может быть проинформирован о текущем существовании объекта недвижимости, Catastro из-за его «автоматической» или «инспекционной» деятельности (Земельный кадастр действует только тогда, когда заинтересованные стороны сообщают о конкретной операции , он никогда не действует по собственной проверке или действует автоматически), ранее обнаружил существование дома и может подтвердить возраст с большей или меньшей точностью. В этих случаях, и в зависимости от областей, нотариусы и земельные реестры принимают сертификат от Catastro в качестве доказательства существования и возраста имущества в процессе DON.

 В обоих случаях, я имею в виду, в случае относительного нового или старого дома, необходимые документы предоставляются нотариусу, который подготовит соответствующие документы, которые называются Объявление Обра Нуэва, который должен быть подписан владельцем земельного участка. Как только документы будут подписаны должным образом, они будут текущими документами собственности, а предыдущие, которые содержали только землю, будут отменены.

Затем, когда у вас есть все эти документы, вам нужно отнести их к нотариусу, Нотариус подготовит правоустанавливающие документы на строительство, и вы подпишите их, Этот процесс называется Объявление Обра Нуэва, Это заявит, что над ранее существовавшим участком в настоящее время есть строительство, которое представляет собой дом.

Тогда вам понадобится тo принести эти документы в Земельную книгу Произвести надлежащую модификацию надписи на земельном участке, теперь включающем дом, и дом будет юридически завершен.

Итак, расходы на ДОН будут, в основном:

• Нотариальные сборы для подготовки документов DON
• Плата за регистрацию земли, чтобы вписать DON в надписи земли
• Гербовый сбор - 1, 1,5, 2% (в зависимости от площади) от оценки имущества

 В этих случаях настоятельно рекомендуется договориться с продавцами, чтобы они зарегистрировали дом с соответствующим DON, прежде чем приступить к продаже. Фактически, если вы получаете ипотечный кредит, банк не сможет оценить имущество до тех пор, пока дом не будет зарегистрирован с использованием DON, потому что до этого момента (1) он существует на законных основаниях; и (2) до тех пор, пока оно не будет зарегистрировано, не будет официального обозначения того, что именно является собственностью (размер, площадь и границы и т. д.) Также он не может оформить ипотеку на имущество, которое не зарегистрировано. Так что в этом случае выбора нет: продавцы должны зарегистрировать его, прежде чем вы сможете его купить.

Земля отлично зарегистрирована в документах, и дом появляется, но его полное расширение не заявлено, или есть другие элементы, не заявленные в документах, такие как гараж, бассейн, склады и т. Д.

Эти случаи действительно распространены на простоватой земле. Это типичные случаи, когда в определенное время кто-то вписал и объявил землю, а также и дом, но они не включали другие части дома или другие элементы, потому что они были построены после.

Например, владелец, который после покупки дома строит бассейн или гараж, или расширяет дом с новой комнатой, или новым подъездом, или новым полом, или террасой и т. Д.

Эти случаи чрезвычайно проблематичны, поскольку процесс объявления и обновления документов с новым расширением требует конкретного изучения вопроса.

Есть так много разных вероятностей и требований, в зависимости от Какой размер земли; Где находится недвижимость (Валенсия, Альмерия, Аликанте, Мурсия, Кастельон, Гранада, Кадис, Малага и т. Д.), С чрезвычайно высокими различиями между регионами и даже между городами; КОГДА эти расширения были сделаны (4 года назад, 10 лет, 20 лет) и КАК они были построены (без лицензии на строительство, с лицензией на реформу и т. д.), что абсолютно невозможно дать достоверный обзор по этому вопросу, который мог бы служить затронутым владельцам в качестве руководства.

Что такое «Fuera de ordenación» для строительства в Испании? 

«Fuera de ordenación» - это СТАРАЯ конструкция или СТАРАЯ часть конструкции, которая была построена без лицензии, не соответствует строительным нормам и не может быть узаконена.

• Старая конструкция: Строительство должно быть построено еще до того, как испанская администрация должна будет противодействовать строительству (снести + штраф).
• До 2014 года: 4 года со дня строительства
• После 2014 года: 15 лет со дня строительства
• Он не может получить лицензию на его легализацию

Положительные последствия:

• Это может быть отравлено: это может быть частью вашего имущества или личного богатства. Его можно зарегистрировать в ЗАГСе, получить ипотеку, продать ее, унаследовать и т. Д.
• Это строительство, которое к настоящему времени узаконено и законодательно закреплено, хотя и не соответствует нормативным требованиям. Таким образом, с юридической точки зрения, если в настоящее время на имущество не наложены штрафы, то ратуша не может предпринять никаких действий в отношении этого имущества из-за его возраста и не может быть снесена администрацией.

Негативные последствия:

Кроме того, из-за этого ратуша уважает существующие конструкции, но они не могут быть расширены. Таким образом, новые конструкции в собственности не могут быть построены. Ратуша позволяет проводить внутренние реформы в отношении таких объектов недвижимости, но не пристройки, а также постройки других зданий, таких как гаражи и т. Д.

Но из-за того, что собственность не соответствует нормативным требованиям, ратуша не утвердит лицензию на реформирование основных структурных частей здания, таких как фундамент, крыша и т. Д. Ратуша допустит «реформу» существующего дома, и «ремонтировать» существующую структуру, но не «снимать» старые части для установки новых. Например, в случае «пожара» или наводнения, которое может повлиять на структуру дома, мэрия может не дать права «перестроить» собственность. Итак, в заключение, Ратуша допускает внутренние реформы для сохранения конструкции, но не структурные реформы от бревен, фундаментов, смены крыши и т.

Возможные проблемы при обновлении / применении CH: Недвижимость в Fuera de Ordenación может столкнуться с проблемами в будущем для получения / ремонта CH.

Что такое полуконсолидированная урбанизация в Испании? Незавершенные урбанизации

В этом отчете мы объяснили различия между ГОРОДСКАЯ ЗЕМЛЯ и НЕ УБИРАЕМЫЙ (Деревенская земля).

В связи с ГОРОДСКАЯ ЗЕМЛЯ, мы объясняли, что это земля, на которой разрешено строительство с определенными спецификациями, содержащимися в «Планах развития» города или района (Plan General de Ordenación Urbana) или в определенных районах урбанизации, называемых «Частичные планы» (Planes Parciales) и др.

На этой земле есть все условия и требования для проживания в условиях высокой плотности населения, такие как надлежащее водоснабжение и электроснабжение домов и построек, а также общественное электричество и вода. И другие соединения, такие как канализация, газ, телекоммуникации и т. Д.

Городская земля или «Суело Урбано» - это земля городов или деревень или урбанизаций, которая используется для обеспечения надлежащего доступа по дорогам, тротуарам, улицам, торговым площадям, медицинским учреждениям, школам, колледжам, спортивным центрам и т. Д.

Но если говорить о городской земле, то между городской землей «КОНСОЛИДИРОВАННАЯ» и «НЕ КОНСОЛИДИРОВАННАЯ» или «ПОЛУСОЛИДИРОВАННАЯ» есть важное различие.

A КОНСОЛИДИРОВАННАЯ ГОРОДСКАЯ УЧАСТОК это сюжет, где вся необходимая инфраструктура урбанизации была завершена, и участок имеет все услуги, которые следует рассматривать как «городские» (электрические, водопроводные, автодорожные, канализационные и т. д.), и уже предоставил все необходимое пространство государственной администрации для установить всю эту инфраструктуру урбанизации. Этот участок участвовал в оплате инфраструктуры и уже предоставил (при необходимости) части земли, которые будут использоваться для этой общественной инфраструктуры.

Если участок не застроен, то это будет участок с соответствующими правами на строительство, определенными действующим законодательством о строительстве.

Если участок уже построен, то существующие сооружения, если они построены в соответствии с законами о строительстве, будут полностью законными объектами недвижимости, поскольку права собственности будут абсолютно защищены от государственного управления, как для земли, так и для строительства.

A НЕ КОНСОЛИДИРОВАННАЯ ГОРОДСКАЯ УЧАСТОК это наоборот. Это сюжет где не установлена ​​вся необходимая инфраструктура, которая должна считаться «КОНСОЛИДИРОВАННОЙ».

Таким образом, если участок не застроен, то, прежде чем получить разрешение на строительство, Ратуша попросит завершить создание инфраструктуры урбанизации в этом районе в соответствии с существующими законами о строительстве, и / или участок не предоставил место для общественности. администрация по установке этой инфраструктуры. Таким образом, возможные затраты на урбанизацию могут быть отложены на земле, а возможные части участка могут быть затронуты правилами урбанизации, и, следовательно, они будут вынуждены «отдать» государственную администрацию для установки, например, инфраструктуры.

Если участок уже построен, то, в конечном итоге обвинения в урбанизации может повлиять на разработку и использование этих конструкций, и эти конструкции могут также затронуты, если они находятся в середине будущих областей инфраструктуры. Это те случаи, когда Объекты были построены до того, как районы были преобразованы в «городские» (потому что они были довольно старыми), или просто потому, что эти постройки были построены без надлежащего разрешения на строительство (незаконно).

В этих случаях право собственности на участок и возможные постройки не консолидируются владельцем. Другими словами, государственная администрация может иметь возможность получить часть (или всю) земли, и при адаптации участка к требованиям урбанизации могут пострадать постройки. Таким образом, и участок, и постройки не полностью интегрированы в права собственности владельца, поскольку на них могут повлиять требования и проекты урбанизации.

Внутри неконсолидированных областей также существует специальная классификация, называемая SEMI-СВОДНЫЙ . Полуконсолидированные районы - это районы, которые, будучи «городскими», находятся в одном из следующих случаев:

• Есть некоторые работы по урбанизации, но не все.
• Есть некоторые участки земли, предоставленные государственной администрации для общественной инфраструктуры, но не все, что требуется в соответствии с законами.

Это типичные случаи, которые мы можем найти в районах Валенсии, Аликанте (Дения, Кампелло, Бенидолейг, Онда, Хавеа, Бенисса, Морайра, Кальпе, Гата-де-Горгос и т. Д.), Некоторых других регионов Мурсии, Альмерии (долина Альмансора, Вера и др.), Малага и Севилья.

Обычно это районы, где земля всегда считалась «деревенской», и со временем продолжалось строительство домов с высокой плотностью застройки (по действующему нормативу более 6-8 на гектар). В этих областях эти сооружения более или менее обеспечены определенной инфраструктурой водоснабжения, электричества, доступа общего пользования и дорог. В зависимости от случая мы можем найти области, где установленная инфраструктура полностью, и другие области, в которых она хуже.

В этом случае в полусуплотненных конструкциях использование должно быть законным. И «законный», потому что они были построены с надлежащей строительной лицензией, или потому что они были легализованы после строительства.

Таким образом, в этих случаях собственник «консолидирует» право собственности на строительство, но не право собственности на землю. Таким образом, государственная администрация не может ничего сделать против строительства, но земля может пострадать из-за того, что в конечном итоге ее части будут переданы под городскую инфраструктуру, или затронуты сборы за урбанизацию.

Типичные проблемы, которые мы можем найти в этих свойствах:

• Для расширения или строительства домов на участках внутри этих районов, ратуша может потребовать предоставить часть земли, которая будет использоваться для установки общественной инфраструктуры (пешеходные зоны, канализация, электропроводка, газ, вода и т. Д.). .)
• Владельцам предлагается оплатить часть или все расходы по урбанизации района (подключение к канализации, водоснабжению, электроснабжению, установке современных септиков, предоставление части земли для дорог общего пользования и т. Д.).

• СТРОИТЕЛЬСТВО СВОЕГО ДОМА В ГОРОДСКОЙ ЗЕМЛЕ 
• ПОСТРОЕНИЕ СОБСТВЕННОГО ДОМА В «РУСТИК ЛЭНД»
• ПРОЦЕСС СОЗДАНИЯ ИМУЩЕСТВА В ИСПАНИИ ДЛЯ ВАШЕГО СОБСТВЕННОГО
• ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО, РЕФОРМА И ОБЩИЕ ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ