ОТВЕТСТВЕННАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ - CEDULA DE HABITABILIDAD - LICENCIA DE OCUPACION 2021

НОВАЯ НОРМАТИВНАЯ ВАЛЕНСКАЯ ОБЛАСТЬ 

- УПРОЩАЙТЕ ПРОДАЖУ НОВЫХ ЗДАНИЙ

Лицензия на занятие (на испанском языке «Лицензия на оккупацию” ) — также называемый «Сертификат о проживании» или «Сертификат соответствия» — является правомочным документом для проживания в доме/квартире и удостоверяет, что строительство было выполнено в соответствии с действующими нормами и что, следовательно, строительство может использоваться в качестве «жилого помещения».

Это очень важный документ, поскольку без него юридически здание не может использоваться как «дом».

Из-за его особой важности компании, поставляющие воду и электричество, часто требуют этот документ для разрешения на предоставление услуг или для изменения прав собственности на контракты на имя новых владельцев.

Существуют два типа лицензии на занятие в зависимости от того, используются ли они для новых домов или для вторичного использования / перепродажи.

- ЛИЦЕНЗИЯ НА ПЕРВОЕ ЗАНЯТИЕ - НОВЫЕ ЗДАНИЯ

Это тот, который выдается по окончании строительных работ, в новых домах или в тех, которые подверглись комплексной реформе и повлекли за собой изменение их структуры.

То есть именно промоутеры по окончании строительных работ выдают сертификат, подтверждающий их завершение. Для этого они представляют соответствующую документацию в городской совет и получают лицензию на занятие указанной постройки со всеми условиями проживания, которые считаются «домом».

После получения лицензии на размещение будет разрешено использование здания в качестве «дома».

Эта лицензия выдается на недавно построенные дома, а также на те дома, которые подверглись комплексной реформе и которые привели к значительному изменению его структуры, например, реформированию крыш, конструкции, фундамента, фасада, расширения существующих конструкций или здания. новые в собственности и др.

- ВТОРАЯ ЛИЦЕНЗИЯ НА РАБОТУ

Эти лицензии выдаются, когда истекает срок действия первых лицензий на занятие, и когда происходит передача дома, или когда предполагается изменить подачу воды и электричества на другое имя, отличное от владельца первого занятия.

Это также лицензии, которые выдаются в тех старых домах, у которых никогда не было лицензии на первое заселение.

Исторически сложилось так, что процесс получения лицензий на проживание был источником путаницы, конфликтов и даже бесконечных судебных разбирательств между строителями, физическими лицами, покупателями и продавцами домов в Испании.

Эта статья посвящена исключительно новому нормативу Валенсийского региона о ЛИЦЕНЗИЯХ НА ПЕРВОЕ ЗАНЯТИЕ (LO) в новых зданиях.

В течение многих лет строители и девелоперы требовали рационализации процессов получения LO, поскольку они во многих случаях оказывались в ситуациях, когда даже строительство завершено и готово к эксплуатации, оно не могло быть продано или занято новыми покупателями до тех пор, пока эта лицензия была получена.

ПРЕДЫДУЩАЯ ПРОЦЕДУРА

Исторически сложилось так, что процедура получения лицензии на занятие производством проходила долго и сложно.. Таким образом, после того, как промоутер запросил LO у городского совета, был начат процесс, в котором администрация после изучения документации и устранения любых документальных или процедурных дефектов завершила непосредственный осмотр одним из техников городского совета убедиться, что строительство было завершено в соответствии со строительным проектом, и что указанное строительство соответствовало и соответствовало лицензии на строительство, выданной в то время.

Иными словами, процесс зависел от скорости или медлительности местной администрации по управлению файлом о предоставлении лицензии, а также от доступности технических специалистов для проведения посещений / инспекций, чтобы проверить, построил ли строитель и выполнил работы в полном соответствии с разрешение на строительство получено без нарушения установленных в нем условий.

Таким образом, это был механизм контроля, установленный администрацией для выявления возможных пробелов в строительстве со стороны строителей, контроля и обеспечения того, чтобы они в любое время завершали строительство домов в соответствии с лицензией и утвержденным строительством. проекты.

Однако процедура получения указанной лицензии на занятие может занять месяцы и даже годы, что поставило в затруднительное положение те дома, которые, будучи готовыми к заселению, не могли быть проданы строителями или использованы покупателями до тех пор, пока не будет получен ответ. от администрации.

ИЗМЕНЕНИЕ ПРАВИЛ: ПОЯВЛЕНИЕ «ОТВЕТСТВЕННОЙ ДЕКЛАРАЦИИ» — на испанском языке «Заявление об ответственности»-« ДР »

Чтобы облегчить и ускорить продажу и заселение домов строителями, несколько лет назад во многих регионах и автономных сообществах Испании (включая Валенсийское сообщество, Мадрид, Каталонию, Балеарские острова, Мурсию и Андалусию), была установлена ​​система, для которой получение первой лицензии на занятие было ускорено путем создания документа под названием «Ответственное заявление».

С помощью этого механизма, после того как строительные работы были закончены и документ об ответственности был представлен в городской совет, было разрешено занятие собственности новыми владельцами, в то время как окончательная «лицензия на занятие» была выдана администрацией.

Этим документом организатор работ сам представляет всю документацию в городской совет и подписывает под свою ответственность, что выполненные работы выполнены в соответствии с ранее полученной лицензией на строительство, принимая под свою ответственность любую ложь. или ошибка в предоставленной документации.

Таким образом, был сделан шаг вперед в процессе получения первой лицензии на занятие производственной деятельностью, поскольку при простом представлении ответственного заявления занятие домов покупателями было разрешено и разрешено, что позволило избежать ненужного ожидания.

Однако этот процесс не отменил выдачу администрацией окончательной лицензии на занятие. Таким образом, после получения заявления об ответственности у городского совета было определенное время для проведения соответствующих проверок и проверок, а также для проверки того, что заявления, сделанные застройщиком или застройщиком, были правдивыми. И в случае, если городской совет обнаружит какую-либо проблему или дефект в указанной процедуре, он имеет право отменить выдачу окончательной лицензии на размещение, а сам застройщик или строитель несут прямую ответственность за любой ущерб, причиненный ошибками или ошибками. в процессе.

Данная процедура подразумевала передачу гарантии строительства от государственной администрации застройщику. Таким образом, застройщик, непосредственно взяв на себя ответственность за адаптацию дома к нормам, был тем, кто лично обеспечил правовую определенность процесса и позволил быстро обновить построенные дома.

Однако, как мы говорим, согласно предыдущей процедуре, оставалось еще два этапа:

- Первым было представление ответственного заявления

- Во-вторых, горсовет выдала окончательную лицензию на размещение.

И это привело к тому, что в течение многих лет многие муниципалитеты считали ответственное заявление простым «запросом» или «заявкой» на получение лицензии на занятие деятельностью, не придавая ему регулирующих последствий той же лицензии на занятие оккупацией.

Иными словами, заявление об ответственности не рассматривалось как «право собственности» на владение домомдо тех пор, пока окончательная лицензия на занятие, выданная администрацией, не будет получена после соответствующих проверок.

Результатом этого является то, что даже после создания DR строители и покупатели должны были ждать одобрения LO со стороны администрации как на продажу, так и на размещение строений.

НОВАЯ ПРОЦЕДУРА НА ЯНВАРЬ 2021 ГОДА - СООБЩЕСТВО ВАЛЕНСИИ

В январе-феврале 2021 года был разработан новый нормативный процесс для получения лицензий на занятие деятельностью в Валенсийском сообществе.

Благодаря новым правилам, которые являются предметом этой статьи, правительство Валенсийского Сообщества установило новую систему во всем регионе, в соответствии с которой ответственное заявление наделено такой же силой и тем же «разрешающим титулом», что и лицензия на использование, когда разрешение на продажу и заселение домов.

Таким образом, после представления Декларации об ответственности ее действие приравнивается к действию лицензии на занятие, что исключает процесс ожидания для получения последующей лицензии на занятие деятельностью.

Другими словами, считается, что только вручение «Ответственной декларации» городскому совету «достаточное название» разрешить застройщику / застройщику продать дом, а также его заселение покупателями. Таким образом, после завершения работ промоутер, представив ответственную декларацию в мэрию, может потребовать и заставить покупателя завершить процесс покупки, а также оплатить оставшуюся часть цены.

Таким же образом покупатель посредством ответственной декларации может напрямую заключить договор на услуги воды, электричества и т. Д., Используя ответственную декларацию, полученную застройщиком.

В принципе, сфера действия этого постановления распространяется на все городские советы Валенсийского сообщества, за исключением тех, которые прямо продолжают соблюдать предыдущее постановление.

Другими словами, это может быть случай, когда есть муниципалитеты, которые принимают эти новые правила, с которыми ответственное заявление будет иметь те же последствия, что и поселение первой оккупации. Тем не менее, может случиться так, что есть другие муниципалитеты, которые предпочитают продолжать соблюдать предыдущие правила и отказываются сделать заявление об ответственности вступившим в силу, требуя, чтобы постройки получили предыдущую лицензию на занятие, путем посещения инспекций непосредственных работ. Городским советом.

СПОСОБ КОНТРОЛЯ И СТРОИТЕЛЬНАЯ ГАРАНТИЯ.

Как мы говорим в этой статье, сделать RD полностью эффективным означает передать конструктивную гарантию от администрации промоутерам, чтобы упростить процесс. Однако это же правило устанавливает новые механизмы контроля и инспекции, которые дополняют предыдущие процессы, всегда оставляя за собой право посещать и физически осматривать работы на более позднее время.

НАШИ КОММЕНТАРИИ К НАСТОЯЩЕМУ ЗАКОНУ:

В нашем офисе мы задаем себе следующий вопрос.

Что происходит в том случае, если застройщик получает ответственную декларацию как лицензию на занятие, покупатель оформляет акт и завершает продажу собственности, и что позже, при последующей проверке, городской совет обнаруживает недостатки и даже постановляет недействительность разрешение на занятие из-за непреодолимых строительных дефектов? -

В этих случаях создается фигура незащищенности по отношению к потребителю, который, полагаясь на юридическую безопасность системы, покупает и приобретает собственность, платит цену, занимает дом, а позднее - Администрация отменяет его, объявляя об ответственности строительной компании, которая, хотя и представлена ​​как прямая ответственная как в гражданском, так и в уголовном плане, ставит в затруднительное положение покупателя и потребителя.

Другими словами, этот покупатель или этот покупатель должны будут бороться за компенсацию от застройщика или строительной компании в судах и в юридических процедурах, которые никому не нужны.

В этой связи администрация Валенсии ответила, что это постановление продвигается не только Валенсийским сообществом, но и его собственными властями. гармонизация европейского законодательства который годами требовал от испанской администрации более оперативного подхода к этим вопросам и процессам, а также большего доверия и ответственности по отношению к строительным агентам в Испании.

Таким образом, посредством этого нового постановления делается то, что делается для применения и разработки механизмов и процедур, которые уже применяются в других государствах-членах Европейского сообщества, чтобы получить более гибкие и простые механизмы строительства и деятельности в сфере недвижимости в Испании.