Перспективы рынка недвижимости в Испании после коронавирусного кризиса: 2020-2021 гг.
Мы находимся в то время, когда на испанском рынке недвижимости существует серьезная неопределенность, в основном мотивированная чрезвычайной ситуацией, в которой мы находимся.
Мы не будем здесь объяснять, что произошло в Испании и в остальном мире. Причиной этого отчета является анализ перспектив развития испанского рынка недвижимости на оставшуюся часть 2020 года и 2021 года.
Для этого мы собираемся провести различие между несколькими различными секторами испанского рынка недвижимости:
- Испанский национальный спрос: первое и второе место жительства
- Международный спрос: первая и вторая резиденция
- Новые и строящиеся и бывшие в употреблении (перепродажа)
- Рынок долгосрочной аренды и краткосрочной туристической аренды - и «сезонная аренда»
- Позиция собственника, который хочет продать свою недвижимость сейчас
1.- ИСПАНСКИЙ СПРОС: граждане и жители Испании
Начиная с спроса на покупку ПЕРВАЯ РЕЗИДЕНЦИЯи что касается национального рынка, понимая это как спрос на дома от испанцев (граждан или жителей), пострадает большой застой.
Это сектор, который сильно пострадал в последние годы, и что, несмотря на то, что цены на жилье в основных столицах и городах Испании растут, покупательная способность среднестатистического гражданина Испании не увеличилась. в той же пропорции. Это привело к тому, что из года в год средний гражданин Испании постепенно терял покупательную способность, ограничивая (и даже блокируя) доступ к покупке дома.
Таким образом, в последние годы произошло снижение перепродажи среди испанских граждан (особенно среди молодежи) именно из-за потери покупательной способности, подняв арендную плату как единственное средство доступа к жилью среди молодежи в Испании.
Логично предположить, что отныне в кризисной ситуации, в которой мы оказались, ситуация будет ухудшаться, поскольку экономические возможности рядового гражданина Испании будут значительно снижены.
При этом ожидается, что спрос на основные резиденции в Испании значительно снизится как минимум до 2022 года.
Точно так же, ВТОРАЯ РЕЗИДЕНЦИЯ рынок, то есть национальный спрос на второе место жительства, будет зависеть от кризисной ситуации, в которой мы находимся, поскольку разумное сбережение, ведущее к этому кризису, будет общей нормой, по крайней мере, на пару лет. лет.
Уже ведутся разговоры о снижении цен продажи жилья на 15-30%.
Все это говорит о том, что инвесторы или вкладчики, которые в настоящее время сохраняют покупательную способность, найдут на рынке реальные возможности, особенно с этой осени, когда экономические эффекты, полученные в результате этого кризиса, начнут более прочно отражаться на рынке.
С которой, с «точки зрения инвестора», и так же, как это произошло после кризиса 2008 и 2011 годов, Испания снова станет интересным местом для вкладчиков, национальных и международных инвесторов.
2.- ИНОСТРАННЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ - Инвесторы и физические лица.
Что касается международного спроса на иностранцев, мы понимаем, что ВТОРАЯ РЕЗИДЕНЦИЯ Рынок окажет сильное влияние, и мы не ожидаем отскока вплоть до 2021 года.
Прежде всего, что относится к рынку для продажа новостройки и строящейсямы понимаем, что будет остановка в строительстве второго дома, особенно в туристических местах, таких как Средиземное море, а также на Балеарских и Канарских островах.
С «точки зрения инвестора», самые большие возможности будут существовать на вторичном рынке, в ущерб новому строительству, Это так, потому что у отдельных лиц может быть больший предел снижения цены продажи, поскольку, в зависимости от времени приобретения, они могут амортизировать большую часть или общую стоимость покупки, что позволяет увеличить интервал снижения продаж цена. ,
Это, что касается новое строительство, не будет так, и мы увидим меньшее сокращение предложения на рынке, учитывая, что Строители имеют меньшую маржу снижения цен, чем частные лица.
С помощью которого рынок перепродажи, или секонд-хенд, будет предлагать самые интересные возможности на рынкеПо крайней мере, до тех пор, пока последствия экономического кризиса, который у нас есть, не исчезнут.
Таким образом, как мы упоминали на национальном рынке, у международного инвестора, который имеет покупательную способность на вторичном рынке в Испании, появятся реальные возможности.
Что касается международного рынка для приобретения ПЕРВАЯ РЕЗИДЕНЦИЯ дома, также называемые «Экспатриантов (или« экспатов »), которые намереваются приехать в Испанию, чтобы жить или улучшить качество своей жизни, или провести «до» или «выход на пенсию» «Мы верим, что эволюция будет очень позитивной.
Испания - одна из самых желанных стран в мире для постоянного проживания. Это было постоянным на протяжении более 30 лет. Фактически, и особенно с 2000-2002 годов, объем закупочных операций ушедших на пенсию или ушедших на пенсию иностранцев оставался высоким даже в период кризиса.
Досрочно вышедшие на пенсию или вышедшие на пенсию в основном из европейских стран, таких как Великобритания, Франция, Бельгия, Швейцария, Германия и т. д., считаются «скрытым спросом». То есть: У них всегда есть намерение приехать в Испанию, чтобы провести свою пенсию, мотивированы хорошими погодными условиями, качеством жизни, связью, безопасностью и здоровьем населения.
Тем не менее, в последние годы этот тип спроса испытал снижение своей покупательной способности, вызванное ростом цен на жилье в Испании.
Следовательно, и как следствие нынешнего санитарного кризиса, этот тип покупателя станет свидетелем появления реальных возможностей для покупки по очень низким и интересным ценам в областях и свойствах, к которым до года назад они просто не имели бы доступа.
Этот тип покупателя, как правило, пожилого возраста, в дополнение к цене или уровню качества жизни, принимает во внимание уровень помощи испанского общественного здравоохранения.
– Поэтому стоит задуматься или спросить себя, какова реакция, которую она вызывает у клиентов такого типа, каким образом испанская система справилась с кризисом коронавируса?
С нашей точки зрения, как испанцы, которые жили в авангарде борьбы с этим кризисом в области здравоохранения, мы должны сказать, что имидж общественного здравоохранения Испании укрепился.
Основным недостатком внимания и реакции на вирус является не существующая инфраструктура и человеческие ресурсы в Испании (переполненные только в некоторых районах и временно), а вторичные элементы, которые, в основном, связаны с отсутствием оборудования.
Простые вещи, такие как маски, респираторы или соответствующая одежда.
Однако, как мы говорим, остальное оборудование и инфраструктура, особенно человеческая команда врачей, медсестер и работников здравоохранения, выполнили поставленную задачу, продемонстрировав свою эффективность и реакцию на воздействие такого объема, даже в ситуациях полного отсутствия оборудования и адекватная защита.
(Как испанцы, мы все действительно ГОРДимся НАШЕЙ САНИТАРНОЙ КОМАНДОЙ)
Другими словамиБыло показано, что испанская система общественного здравоохранения работает, и у нее есть легкие и инфраструктура для обслуживания клиентов такого типа.
В дополнение к общественному здравоохранению, есть частное здоровье высокого качества в Испании с ценами намного ниже, чем в частном секторе здравоохранения стран происхождения этих покупателей, таких как Франция, Германия, Великобритания и т. д., что, в сочетании с эффективностью нашего общественного здравоохранения, позволяет обеим очень высокое качество изображения у покупателей этого типа, в основном европейского происхождения.
С другой стороны, что касается других стран мира, Испанская система общественного здравоохранения оказалась гораздо более эффективной и с гораздо большими гарантиями защиты, чем та, которая существует в таких странах, как США и Великобританиягде здравоохранение. Общественность является очень простой, и где частное здравоохранение преобладает.
В результате вышесказанногоповышенный интерес к покупке первого места жительства в Испании ожидается в таких странах, как Великобритания, США и другие латиноамериканские страны, такие как Мексика, Венесуэла, Аргентина, Бразилия и т. д., гражданами этих стран, которые они будут в большей степени защищены и обеспечены медицинским обслуживанием Испании, чем их страны происхождения.
Наконец, еще один момент, который этот тип покупателя-клиента теперь учитывает при принятии решения о покупке, - это экономическая стоимость проживания и услуг, Именно из-за этого кризиса в течение нескольких лет в Испании мы будем свидетелями значительное снижение цен как на продукты питания и продукты, так и на услуги. При этом экономическое прожиточное минимальное значение для этого типа клиентов будет поддерживаться этим сокращением, что облегчит их решение о покупке в Испании.
Поэтому мы заключаем, что как снижение продажной цены на недвижимость, так и подтверждение последовательной системы общественного здравоохранения и качественных частных медицинских услуг, несомненно, сделают таргетинг на намерения клиента о покупке. интернациональная в домах первой резиденции.
Что касается ВТОРАЯ РЕЗИДЕНЦИЯКак указывает внутренний рынок, иностранный покупатель среднего уровня не ожидается, что будет сделан тот же объем приобретений, который мы испытывали в последние годы.
Особенно с 2015 года мы столкнулись с увеличением объема приобретений второго жилья международными покупателями, чему способствовало экономическое улучшение, вызванное экономическим бумом, имевшим место в предыдущие годы, а также в надежде получить доход от этих объектов недвижимости. через прокат, особенно туристический прокат.
Очевидно, что мы увидим потерю или снижение перспектив относительно возможностей проката туристов, так как, по крайней мере, в течение 2020 и 2021 годов уровень путешествий и коммуникаций повлияет на сектор туризма, и, следовательно, на тех, кто желает инвестировать с намерением аренды для туристического использования.
Однако и в отношении ПОДЕРЖАННЫЙКак мы упоминали в отношении первой резиденции, непременно появятся большие возможности как в городах с высоким туристическим потенциалом, так и в основных городах Испании, где хорошая страховка, они привлекут внимание международных вкладчиков-инвесторов.
3.- РЫНОК АРЕНДЫ - Постоянная аренда - Туристический - Сезон
Что касается рынка аренды, мы будем различать аренду первой резиденции и второго дома.
Что касается АРЕНДА ПЕРВОЙ РЕЗИДЕНЦИИ, в последние годы мы стали свидетелями роста цен на аренду, основанного на надежде владельца на получение более высокой прибыли в секторе туристической аренды, особенно мотивированном появлением таких платформ, как Airbnb и т. д.
Это вызвало как следствие реальную проблему среди испанцев, особенно молодых людей, в связи с отсутствием предложения о постоянной аренде, особенно в главных городах Испании, что привело к реакции испанских администраций, создав ограничительные правила использования недвижимости в качестве туристической аренды, чтобы отдать предпочтение аренде на первое место жительства, и, таким образом, попытаться избежать повышения цен на аренду первого места жительства.
Одним из главных последствий коронавируса в Испании является именно полная потеря в туристической деятельности, который, как ожидается, не будет расти до следующего лета 2021 года.
Следовательно, многие домовладельцы наверняка уже задаются вопросом, что делать с теми домами, которые до сих пор использовались для туризмаи что в поисках доходности они будут вынуждены использовать их для сдачи в аренду своего первого места жительства. С которым, в скором времени мы увидим увеличение предложения домов первого проживания в Испании, Как в крупных городах, так и в прибрежных районах.
И относительно АРЕНДА ВТОРОЙ РЕЗИДЕНЦИИ, хотя туристическая аренда, то есть «на сутки» или «на недели», мы думаем, что на нее повлияет кризис со здоровьем, мы думаем, что «сезонного» не будет…..
Исторически сложилось так, что традиционная туристическая аренда в Испаниисезонная аренда». То есть аренда по месяцам или по сезонам: лето, осень, зима, весна и т. Д.
Так было до революции цифровых платформ, таких как Airbnb, которая позволила сократить время пребывания и управлять частной арендной деятельностью практически предпринимательским путем, что изменило эту систему, уменьшив количество ночевок на одного гостя.
Следовательно, ожидается сокращение объема краткосрочных арендных операций, но наверняка произойдет отскок в «сезонной аренде».
Мы также должны сказать, что деятельность по «туристической аренде» крайне ограничена регионами или местной администрацией и даже запрещена в определенных районах. Проходит от очень сложных документов, требований и т.д. Но это не то же самое, что «сезонная аренда».
Аренда за «сезонную аренду» совершенно свободна от очень строгих ограничений «туристической аренды». Это абсолютно бесплатно. Например, для аренды в качестве «сезонной» вам не нужно ни регистрировать недвижимость в специальных реестрах, ни получать свидетельство о жилье, а недвижимость можно арендовать «по комнатам» (в регионе Валенсия дома не могут быть сданы в аренду отдельными комнатами). в туристической аренде).
Таким образом, мы ожидаем, что будет больше сделок аренды по формуле «сезон», чем по «туристической».
Следуя нашему объяснению, испанские и иностранные семьи будут продолжать отдыхать, и они будут продолжать желать приезжать на испанские пляжи или в испанские города, чтобы провести свой отпуск.
Объем профессионального спроса снизится, но арендная активность не исчезнет, А при организации отдыха туристы будут обусловлены:
- Более ограниченные движения и, следовательно, больше времени в каждом месте.
- Условия безопасности и гигиены
- Они будут избегать толпы или людных мест
Поэтому этот тип туристов, выбирая варианты размещения, будет выбирать тех, в которых им гарантирована безопасность и дезинфекция в отношении пандемии. А также эта гарантия безопасности и дезинфекции будет гораздо больше в квартирах, чем в отелях.
Это так, потому что отели, где обычно бывает большой поток гостей, могут изначально создавать небезопасную обстановку среди них, гарантируя адекватную защиту. А также Этого не происходит при проживании в квартире, где поток гостей и ночлег будет меньше, чем в гостиницах, поскольку их можно арендовать на несколько недель или месяцев одной семьей.
При всем вышесказанном мы считаем, что «сезонная аренда» станет отличной возможностью для тех владельцев, которые особенно в прибрежных / туристических районах, где спрос на первое проживание низкий.
4.- ЧТО СЛЕДУЕТ ВЛАДЕЛЬЦУ ЧТО ХОЧЕТ ПРОДАТЬ СВОЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В ВРЕМЯ КРИЗИСА?
До прошлого месяца продавец устанавливал правила на бычьем рынке покупок. Высокий спрос на сделки купли-продажи в последние годы побудил продавцов занять влиятельную позицию в переговорах об условиях продажи.
Однако с сегодняшнего дня рынок изменился ...
Теперь именно покупатель в конечном итоге займет позиции власти в переговорах с продавцом.
Следствием этого является то, что покупатель будет гораздо более требовательным при согласовании условий покупки с продавцом, не только с ценой, но и в отношении документация на недвижимость.
Другими словами, если в последние годы покупатель был менее строгим, когда речь заходит о необходимости законодательных ограничений на недвижимость, отныне, покупатель обязательно потребует, чтобы продавец соблюдал все условия и требования закона. в отношении их собственности, таких как городские условия, лицензии на проживание или сертификаты на проживание, эффективные подключения к воде и электричеству, септики и т. д.
Для всего этого, тем владельцам, которые намереваются выставить свою недвижимость на продажу, мы рекомендуем им провести детальное и углубленное изучение документации и правовых ситуаций, в которых находится их собственность, чтобы облегчить их продажу.
Исследование, проведенное TLA-Abogados в апреле 2020 г.
