1.- Контрольные моменты при покупке дома в Испании

Процесс покупки недвижимости в Испании не слишком отличается от других стран. Пожалуйста, обратите внимание на следующие ЧТО СЛЕДУЕТ ПРОВЕРИТЬ:

1. Чтобы убедиться, что продавец владеет недвижимостью на законных основаниях: Вам необходимо предоставить копию правоустанавливающего документа поставщика или «Escritura». Кроме того, важно получить надлежащую информацию из земельного кадастра, чтобы проверить правовые условия собственности на собственность, такие как возможные ограничения, сборы и т. Д., А также, есть ли какие-либо ссуды / ипотеки, влияющие на собственность. .

2. Убедитесь, что собственность должным образом зарегистрирована и что она платит налог или "Налог на недвижимость (IBI) ». Неуплаченный муниципальный налог с прошлых лет может быть передан новому владельцу.

3. Получите “сертификация катастрофическая (кадастровый отчет) чтобы убедиться, что это точные границы, и что собственность должным образом зарегистрирована в кадастровых записях. Также эта информация поможет подтвердить официальные размеры и площадь участка, а также его точное расположение.

4. Посещение и встретиться с отделом строительства от ратуши быть проинформированным о таких моментах, как если бы было предоставлено разрешение на планирование для существующих конструкций на объекте, и что поблизости не запланировано никаких других событий, которые могли бы повлиять на вашу новую собственность.

5. Убедитесь, что на имущество не наложены какие-либо другие штрафы или ограничения из-за его строительства, или даже заказов на снос

2.- Каковы шаги при покупке вторичного дома в Испании? 

Процесс покупки в Испании немного отличается от других стран. Вы должны быть проинформированы, понимать все этапы процесса покупки и получать надлежащую юридическую помощь до того, как подпишете или произведете оплату любых документов / платежей в Испании.

Иногда мы обнаруживаем, что наши клиенты связываются с нашей компанией, когда они уже подписали контракты на бронирование или документы с агентами / поставщиками. Обращаем ваше внимание, что после подписания контракта на резервирование / покупку вступает в законную силу, поэтому вы можете оказаться в сложной ситуации, если согласованные в контракте условия не являются наилучшими для защиты вашей позиции как покупателя.

Итак, наша рекомендация: НЕ ПОДПИСЫВАЙТЕ / НЕ ПЛАТИТЕ В ИСПАНИИ БЕЗ ПРЕДЫДУЩЕГО РАЗРЕШЕНИЯ ВАШЕГО АДВОКАТА.

Таким образом, мы настоятельно рекомендуем вам заключить контракт с уважаемой Испанский солиситор поможет вам и поможет вам на всех этапах этого процесса, на самом раннем этапе процесса покупки.

После того, как вы приняли решение о покупке в Испании, вам абсолютно необходимо связаться со своим юристом, чтобы он руководил процессом покупки.

Вместе с выборами вашего адвоката, есть и другие моменты, которые следует учитывать при покупке дома в Испании:

Необходимо открыть банковский счет в Испании для покупки дома?

Все платежи поставщику должны производиться с вашего банковского счета. Частичные платежи в счет окончательной цены могут быть произведены с вашего банковского счета в стране вашего проживания. Но рекомендуется, чтобы окончательная оплата цены производилась с банковского счета на ваше имя в Испании. Поэтому, оказавшись в Испании, не забудьте открыть счет в банке.

Кроме того, после завершения строительства потребуется банковский счет для оплаты счетов за коммунальные услуги, коммунальных платежей и т. Д., Связанных с вашей недвижимостью.

Ваш адвокат поможет вам открыть ваш банковский счет в Испании в одном из местных банков в этом районе.

Нажмите здесь, чтобы узнать больше о том, почему открыть банковский счет в Испании

Как получить ипотеку в Испании на покупку дома?

Собираетесь ли вы купить недвижимость с ипотекой в ​​Испании? Это очень важный момент. Действительно, есть новое регулирование. Новый закон гласит, что клиент подписывает перед нотариусом с банком принятие условий ипотеки с достаточным периодом времени до завершения процесса покупки (более или менее 10 дней).

Поэтому мы приглашаем вас прочитать эту статью:

Новые правила, влияющие на ипотеку в Испании

Обязательно ли получать NIE (Numero de Identificación de Extranjeros) при покупке дома в Испании?

Пожалуйста, обратите внимание, что это важно чтобы получить то, что мы называем «NIE-номером» (« Нумератор идентификаторов“) для приобретения недвижимости в Испании.

Всем испанским иностранцам и нерезидентам предлагается получить индивидуальный номер NIE. Это необходимо для уплаты налогов и надлежащей юридической идентификации покупателей и сторон, участвующих в процессе продажи.

Что такое договор «Депозит» или «Резервирование»? 

После того, как вы приняли решение о покупке определенной недвижимости в Испании, первое, что вас попросят, это внести первоначальный депозит чтобы не допустить попадания собственности на рынок. Целью депозита является вывести недвижимость с рынкаи забронировать его исключительно для вас, пока вы изучаете юридическое положение объекта недвижимости и другие вопросы, такие как ипотека, финансовое положение и т. д. Таким образом, этот контракт оставит вам определенное время для завершения поиска объекта недвижимости, и, в случае положительного результата подписать с продавцом «окончательный договор купли-продажи».

В течение срока действия депозитного договора, если Производитель не выполняет свои обязательства и нарушает договор с «недобросовестностью» (отказываясь от продажи, передумал или продает другому покупателю), тогда он вернет вам деньги двойной сумм, полученных в качестве штрафа за нарушение договора. Например, если Покупатель не удается завершить продажу, он теряет сумму своего депозита.

Что такое «договор купли-продажи» или «Contrato de Compraventa»? Каковы различия с «договором о резервировании»?

После оформления договора бронирования, внесения депозита и завершения необходимых поисков объекта недвижимости вашим юристом обычно принято договориться о том, чтобы организовать «окончательный контракт», при котором требуется дополнительная частичная оплата.

Этот контракт теперь является «окончательным». Основное различие между этим и «бронирование, либодепозитный договор” касается обязательств каждой из сторон.

В основном обязательства, которые берут на себя продавцы по «окончательному» контракту, выше, чем по оговорочному. С этим договором, продавец не может отказаться от продажи. Другими словами: после подписания окончательного контракта продавец не может «передумать» или продать другому покупателю. Решение продавца о продаже покупателю теперь подтверждено, и он просто не может отказаться от продажи.

В этот окончательный договор купли-продажи включено все юридические условия, которые будут регулировать покупку и продажу,  имущества, устанавливая окончательную цену и учитывая обстоятельства, полученные после необходимых обысков, произведенных на объекте.

Например, можно договориться о том, что продавец должен выполнить определенные обязательства по оплате определенных расходов или обновить размер собственности в земельном кадастре, или обновить кадастровые записи, или оплатить определенные счета, которые не были оплачены до сих пор. ; и т.п.

Кроме того, в этом договоре подробно описаны и перечислены расходы, которые должны быть оплачены каждой из сторон (например, кто оплачивает услуги нотариуса и регистрацию земли и т. Д.).

В связи с его важностью настоятельно рекомендуется, чтобы этот контракт был заключен с солиситорами с опытом работы в области транспортировки. Но также настоятельно рекомендуется, чтобы в этом контракте содержались необходимые условия для защиты строительных элементов и документов на имущество, поэтому ваш юрист должен быть специалистом не только в «имущественном праве», но и в «строительстве». Напоминаем, что не все юристы-специалисты по «имущественному праву» являются экспертами и по «строительному праву».

Каковы документы, подтверждающие право собственности на покупку или «Escritura»? , в чем разница между «escritura» и «contrato de compraventa»?

Ассоциация «Contrato de Compraventa» это "частнаяДоговор, подтверждающий действительную продажу имущества покупателю. Этот договор совершенно действителен между обеими сторонами с учетом содержащихся в нем прав и обязанностей. Но для того, чтобы сделать это соглашение действительным для третьих сторон, оно должно быть «официально оформлено». Формальная «смена собственника» с переводом договора купли-продажи из «частного» договора в «публичный» осуществляется подписью «Escritura de pública de compraventa ” или "Публичные дела Титл».

В отличие от других систем, где процесс продажи осуществляется солиситорами, в Испании оформление «публичные дела»Сделаны Государственные нотариусы. Так, в Испании, чтобы изменить договор с «частного» на «публичный», он должен быть нотариально заверен (подготовлен нотариусом) и внесен в Реестр недвижимости/Земельный реестр («Registro de la Propiedad»). В этот момент вся согласованная цена выплачивается продавцу, и это момент, когда продавец передает право собственности на недвижимость покупателю.

Способ оформления подписи «дело” находится в “личная встреча» в испанской нотариальной конторе. Обе стороны (продавцы и покупатели), присутствовать лично (или законными представителями по доверенности) и должны присутствовать в нотариальной конторе в день завершения, согласованного в частном контракте. Если покупателю требуется ипотека для покупки недвижимости, представитель ипотечного банка также должен присутствовать на встрече, чтобы оформить ипотечную ссуду для покупателя.

Как уже упоминалось, если покупатель или продавец не могут присутствовать на этой встрече, они могут организовать «Poder de представительств» (доверенность), чтобы позволить кому-то другому представлять его и подписывать документ от имени клиента (обычно, юристов).

Как объяснено здесь, на собрании нотариуса покупатель оплачивает оставшуюся цену, согласованную с продавцом (обычно по проекту банкира), а продавец предоставляет официальный доступ к недвижимости продавцу вместе с полным правом собственности. В этом акте продавец, буквально, дает «ключи» имущества покупателю. В тот момент обе части подписывают десятину, и продажа завершена.

После этой подписи продавцам и покупателям в тот же момент предоставляется официальная копия оригинала документа под названием «Copia Simple».  Этот документ является простой копией документов. С помощью этого документа покупатель может доказать право собственности на недвижимость, и он обычно используется для внесения изменений в контракты на электроэнергию и воду, а также для других договоров страхования имущества и т. Д.

Оригиналы документов затем представляются в земельный кадастр для завершения изменения имен в этом реестре. Ваш солиситор, ваш банк (или тот же нотариус) отправят оригинал документов в Земельный кадастр вместе с квитанциями об уже уплаченных налогах. Обычно этот процесс занимает 3-6 месяцев.

Как оплатить стоимость недвижимости при покупке дома в Испании?

Как объяснялось выше, лучший способ произвести окончательную оплату продажи поставщику прямо с банковского счета на ваше имя в Испании. Для этого раньше нужно было открыть банковский счет в одном из испанских банков.

Перед заполнением вам необходимо перевести из вашей страны проживания необходимые суммы на ваш банковский счет в Испании, чтобы покрыть:

- остальная часть окончательной цены

- Расходы и налоги по сделке (нотариальные и регистрационные сборы, налоги, судебные издержки и т. Д.).

Итак, Испания отличается от других стран, где все платежи производятся через банковский счет юриста. В Испании необходимо перечислить непосредственно на банковский счет продавца.

Наиболее распространенной практикой для окончательной оплаты цены продавцу является Проект банкира Выдается из вашего испанского банка на имя продавца. Поэтому убедитесь, что вы или ваш солиситор подготовили в своем испанском банке достаточное количество средств на свой банковский счет в Испании для участия в последних платежах по продаже, по крайней мере за одну или две недели до дня, согласованного в нотариусе.

Другие расходы, такие как трансфертный налог, нотариальные и земельные кадастры и т. Д., Могут быть согласованы для передачи отдельно вашему юристу или в ваш ипотечный банк и т. Д.

Пожалуйста, имейте в виду, что если Производитель не является резидентом, вы должны сохранить определенную сумму цены, чтобы заплатить продавцу (как правило, 3% от цены), и депонируйте его в Испанскую налоговую инспекцию (также называемую «Hacienda») в счет обязательств продавца по налогу на прирост капитала. Ваш адвокат проинструктирует вас, как действовать в этом направлении.

Какова стоимость покупки дома в Испании? 

Налог для оплаты покупки ПЕРЕПРОДАЖИ - ТРАНСФЕРНЫЙ НАЛОГ. (НДС-IVA не распространяется на перепродажу), или "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales» (ITP). Этот налог является региональным и варьируется от региона к региону. Например, в Мурсии и Андалусии — 8 %, в Мадриде — 6 %, а в регионе Каталония, Балеарские острова и Валенсия — 10 %. 

Пожалуйста, обратите внимание, что если вы покупаете новую недвижимость, вы платите НДС (IVA) в размере 10% (вместо ITP), потому что продажа «новых» объектов считается деловая сделкамежду компанией (застройщиком) и потребителем (покупателем). Но, в перепродаже, компания не вовлечена, так как это только частная сделка между двумя физическими или юридическими лицами, поэтому налогом будет налог на передачу.

Гонорар адвоката, на испанском рынке принято считать, что гонорары адвокатов составляют около 1% от покупной цены плюс НДС. В дополнение к этому ваш адвокат может также взимать с вас плату за стоимость поисков, проведенных для получения правовой информации о собственности (в виде отчетов земельного кадастра, сертификатов и т. Д.), А также других расходов на изменение контрактов на коммунальные услуги и другие административные обвинения.

Прочие расходы Для оплаты перепродажи необходимо оплатить услуги нотариуса, регистрацию и обработку (gestoría), которые могут составлять около 1% от покупной цены.

Покупка в регионе Валенсия, включая налоги, нотариальные сборы, регистрацию земли и т. Д., Стоимость приобретения может составлять около 12-13% от покупной цены.

Если вам нужен ипотечный кредит, тогда могут возникнуть дополнительные расходы и комиссионные от вашего банка, а также другие сборы, такие как страхование жизни или дома и т. д. Могут также взиматься сборы за оценку, которые представляют собой сборы с поставщика, с которым ваш банк заключил контракт для оценки имущества.

Резюме расходов, уплаченных при покупке дома у покупателя

• Нотариальные сборы: за оформление титулов
• Плата за регистрацию земельного участка: за право собственности
• Налог на передачу: (ITP) В настоящее время 6-10%
• Прочие: гонорары адвокатов, ипотечные расходы, договоры на воду, электричество, газ и т. Д.

Советы и рекомендации, которые следует учитывать при покупке дома в Испании

Если вы решили купить или продать недвижимость в Испании, обратите внимание на следующую информацию:

1.- Проверьте описание недвижимости в документах, подтверждающих право собственности.

КАК ИСКЛЮЧЕНО И ОПИСАНО СОБСТВЕННОСТЬ НА ДОГОВОРНЫХ ЗАЯВЛЕНИЯХ: Проверьте в актах на собственность, что собственность должным образом описана и зарегистрирована. Документы о собственности должны содержать идеальное описание размера, границ и остальных элементов конструкции, существующих на участке.

Довольно часто можно обнаружить, что объекты недвижимости, которые принадлежали разным владельцам в течение многих лет, были изменены / расширены по своим размерам и / или зависимостям (новые комнаты, закрытие крыльца или террасы, гараж, бассейны и т. Д.).

Если текущая поверхность существующих конструкций не совпадает с описанием в документах, то нам необходимо знать причину этого несоответствия! , Во многих случаях существуют процессы, которые можно предпринять для исправления этих несоответствий, и способы их устранения. Но в других случаях эти различия указывают на юридическую проблему, затрагивающую недвижимость, которую вы должны знать, чтобы подтвердить ее на самых ранних этапах процесса покупки / продажи.

---

   Пример: Дом площадью 120 м2 с бассейном 50 м2 и гаражом, переоборудованным в «гостевой дом». В документах дом фигурирует только как 120 м2, но не бассейни гараж это «гаража не "гостевой дом".

   Следствие: Документы должны быть обновлены, а покупатель должен быть проинформирован о том, что «гостевой дом» по закону считается «гаражом».

  ПРИМЕЧАНИЕ: Здесь мы не рассматриваем «внутреннее описание» дома (количество комнат, туалетов и т. д.), мы рассматриваем «построенный размер» (по-испански «superficie construída»). Документы не обязательно должны показывать точное описание или распределение каждой внутренней зависимости внутри дома, только «расширения» или «новые постройки», построенные на участке.

В случае, если вы изменили интерьер недвижимости, изменив внутренние стены, то актуализировать документы не нужно, достаточно просто «заявить» о новом внутреннем распределении по завершении продажи.

то есть: Дела показывают, что есть «4» спальни, и вы преобразовали их в «2». В этом случае нет необходимости обновлять акты. Как владелец, вы можете изменять/преобразовывать внутренние зависимости внутри собственности (всегда получая надлежащую лицензию на реформу).

---

2.- Проверьте недвижимость в офисе Catastro.

КАТАСТРО (также известный как «СУМА» или «IBI» или «МУНЦИЛЬНЫЙ НАЛОГ»): Так же, как и на деле, собственность должна быть зарегистрирована в «Катастро» с точным и текущим размером и поверхностью участка и каждым из строительных элементов.

Каждый год счета Катастро – «Советский налог» («IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles“) показать размер собственности, используя записи Catastro. «Размер» конструкций, рассматриваемых в этом законопроекте, очень важен, поскольку он используется для расчета ежегодного «IBI» или «Советского налога». Таким образом, важно проверить, показывают ли записи Catastro надлежащий и обновленный размер существующей конструкции на участке, включая любые модификации или расширения, которые были сделаны.

Итак, обратите внимание, что «Офис Катастро» рассчитывает муниципальный налог в зависимости от размера постройки, принимая во внимание все компоненты постройки, такие как дом, бассейн, гараж и т. д.

Таким образом, в случае, если свойство было изменено с помощью расширений, эти расширения должны быть зарегистрированы в офисе Catastro, в противном случае счет по налогам Совета не может быть рассчитан надлежащим образом. Таким образом, это должно рассматриваться и проверяться как неотъемлемая часть процесса транзакции собственности.

---

   An пример: На момент приобретения недвижимости существующие постройки составляли в общей сложности 120 м2 под дом. Это также было показано в документах и ​​в законопроекте о катастрофах (IBI). По этой причине векселя Catastro (IBI) составляли 300 евро.

Несколько лет спустя владелец построил бассейн площадью 50 м2 и гараж на 40 м2. В случае, если владелец не сообщил об этих новых строительных элементах компании Catastro, счета Catastro -IBI не оплачиваются.

Причина этого в том, что, как объясняется в этом разделе, счета Catastro рассчитываются с учетом размера построек (с точки зрения «большего размера застройки» = «более высокого налога»). Так что, вероятно, если бы владелец задекларировал эти элементы, счет IBI был бы выше 300 евро. Таким образом, в случае, если покупатель не уделит внимание этому пункту и не разберется в процессе покупки, он может нести ответственность перед Catastro за незадекларированные конструкции в случае проверок Catastro.

---

3.- Проверьте остальные юридические документы на недвижимость.

Обычно, чтобы подтвердить правовое положение объекта недвижимости, необходимо получить следующие документы:

• Титул собственности: Чтобы подтвердить, как была куплена недвижимость, юридические границы и юридические расходы/долги, которые могут повлиять на недвижимость.
• Катастроф (Налоговый законопроект IBI-Муниципалитета)
• Счета за коммунальные услуги: Вода, электричество, газ
• Сертификат энергоэффективности: Подтвердить уровень энергопотребления от здания
• Сертификат сообщества владельцев: Чтобы доказать, что нынешние владельцы в курсе коммунальных платежей и что в сообществе не было одобрено каких-либо чрезвычайных работ по реформированию, помимо «обычных» (например, что структурная реформа фасада была одобрена владельцев, которые будут казнены в следующем году, или что в здании имеются структурные проблемы, требующие дорогостоящих реформ и т. д.).
• и т.д,

Изучение вышеуказанных документов стандартизировано в Испании агентами и юристами.

Но особенно в строительстве  наша компания уделяет особое внимание изучению и рассмотрению других документов, которые не всегда принимаются во внимание другими профессионалами, не столь специализированными в строительстве, как TLA.

4.- Проверьте наличие Свидетельства о проживании/Лицензии на занятие/Лицензии на занятие деятельностью (CH/LO)

: Этот документ получен из Ратуши, когда строительные работы закончены, чтобы подтвердить, что собственность соответствует законным условиям жилья. Этот документ также необходим для подключения воды и электричества к собственности и для внесения изменений в контракты на воду и электричество на ваше имя.

Получение этого Сертификата является «обязательным» при продаже/покупке недвижимости в Испании?:

ОТВЕТ: Это зависит от типа собственности

In «Новые» объектыСтроитель обязан предоставить этот документ покупателю по завершении процесса продажи.

Но, пожалуйста, обратите внимание, что в разделе "Вторичные продажи", нет закона, обязывающего продавца предоставлять этот документ по завершении продажи. Испанские законы гласят, что именно «покупатель» должен получить этот документ на свое имя после завершения, чтобы приступить к изменению названий воды и электричества.

На данный момент мы должны сказать, что администрация может отказать в предоставлении CH покупателю после завершения в случае, если собственность перенесла несанкционированные работы и т.д. от предыдущего владельца. Таким образом, если недвижимость не находится в идеальных правовых условиях, может возникнуть риск не получить одобрение этого документа после завершения. И это может поставить покупателя в очень сложную ситуацию, поскольку у него могут возникнуть проблемы с получением коммунальных услуг на свое имя.

Очень важным моментом здесь является то, что наличие или действительность CH и остальной информации о CH он не показывает на деле, а в местной ратуше области !.

Таким образом, ваш адвокат должен тщательно изучить этот вопрос, используя свои знания и опыт, чтобы подтвердить такой важный документ, как этот.  

Из как вывод, этот сертификат необходим Для продажи имущества, и его подтверждение должно быть проверено с самого начала процесса покупки / продажи.

5.- Получите подтверждение возможных штрафов за строительство на объекте. Сертификат об отсутствии нарушений (CNUI)

Это сертификат, выданный ратушей, подтверждающий, что на строительство не наложены какие-либо штрафы, другие нарушения или приказы о сносе, затрагивающие собственность.Этот сертификат подтверждает, что на имущество наложены какие-либо штрафы за строительство, такие как приказы о сносе и т. Д. Если собственность была построена или расширена без соответствующей лицензии на строительство, администрация Испании может иметь права действовать против этого здания. Но эти права администрации имеют ограничение по времени. Получить этот документ особенно рекомендуется при покупке «вилл» или «двухквартирных домов» или при покупке недвижимости в сельской местности.

6.- Получите подтверждение урбанистической классификации дома/имущества в ратуше. Седула Урбанистика

Это документ, полученный от Ратуши, который подтверждает различные аспекты от собственности, как:

• • «Урбанистическое» рассмотрение участка и местности. Например, если участок считается «деревенским», или «подходящим для урбанизации», или «охраняемым», или находится под общественным достоянием и т. д.
  • Если урбанизация района была завершена, или если есть некоторые другие районы или инфраструктура урбанизации для завершения
  • Точные «права на застройку» участка (максимальное количество зданий, разрешенных на участке) и т. д.

7.- Очень важно. По окончании НЕ ЗАБУДЬТЕ взять с собой к нотариусу:

• Исходный номер NIE

• Оригиналы паспортов

И самое главное: СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ!