• Разговорный английский, французский, голландский, немецкий и русский

Покупка испанской перепродажи

Покупка испанской перепродажи

При покупке перепродажи необходимо учитывать некоторые аспекты, поэтому обратите внимание на следующие:

1.- ПРОВЕРКА ПУНКТОВ

Процесс покупки недвижимости в Испании не слишком отличается от других стран. Пожалуйста, обратите внимание на следующие ЧТО СЛЕДУЕТ ПРОВЕРИТЬ:

1. Чтобы убедиться, что продавец владеет недвижимостью на законных основаниях: Вам необходимо предоставить копию правоустанавливающего документа поставщика или «Escritura». Кроме того, важно получить надлежащую информацию из земельного кадастра, чтобы проверить правовые условия собственности на собственность, такие как возможные ограничения, сборы и т. Д., А также, есть ли какие-либо ссуды / ипотеки, влияющие на собственность. .

2. Убедитесь, что собственность должным образом зарегистрирована и что она платит налог или "Налог на недвижимость (IBI) ». Неуплаченный муниципальный налог с прошлых лет может быть передан новому владельцу.

3. Получить «сертификация катастрофическая »(Кадастровый отчет) чтобы убедиться, что это точные границы, и что собственность должным образом зарегистрирована в кадастровых записях. Также эта информация поможет подтвердить официальные размеры и площадь участка, а также его точное расположение.

4. Посещение и встретиться с отделом строительства от ратуши быть проинформированным о таких моментах, как если бы было предоставлено разрешение на планирование для существующих конструкций на объекте, и что поблизости не запланировано никаких других событий, которые могли бы повлиять на вашу новую собственность.

5. Убедитесь, что на имущество не наложены какие-либо другие штрафы или ограничения из-за его строительства, или даже заказов на снос

ВЫ ХОТИТЕ ГОВОРИТЬ С ОДИН ИЗ НАШИХ СПЕЦИАЛИСТОВ?

Звоните нам прямо сейчас!
Мы ждем, чтобы помочь вам!
+34 965 48 81 68

2. ШАГИ ПРОЦЕССА ПОКУПКИ

Процесс покупки в Испании немного отличается от других стран. Вы должны быть проинформированы, понимать все этапы процесса покупки и получать надлежащую юридическую помощь до того, как подпишете или произведете оплату любых документов / платежей в Испании.

Иногда мы обнаруживаем, что наши клиенты связываются с нашей компанией, когда они уже подписали контракты на бронирование или документы с агентами / поставщиками. Обращаем ваше внимание, что после подписания контракта на резервирование / покупку вступает в законную силу, поэтому вы можете оказаться в сложной ситуации, если согласованные в контракте условия не являются наилучшими для защиты вашей позиции как покупателя.

Итак, наша рекомендация: НЕ ПОДПИСЫВАЙТЕ / НЕ ПЛАТИТЕ В ИСПАНИИ БЕЗ ПРЕДЫДУЩЕГО РАЗРЕШЕНИЯ ВАШЕГО АДВОКАТА.

Таким образом, мы настоятельно рекомендуем вам заключить контракт с уважаемой Испанский солиситор поможет вам и поможет вам на всех этапах этого процесса, на самом раннем этапе процесса покупки.

После того, как вы приняли решение о покупке в Испании, вам абсолютно необходимо связаться со своим юристом, чтобы он руководил процессом покупки.

Вместе с выборами вашего адвоката, есть и другие моменты, которые следует учитывать при покупке дома в Испании:

ОТКРЫТЬ БАНКОВСКИЙ СЧЕТ

Все платежи поставщику должны производиться с вашего банковского счета. Частичные платежи в счет окончательной цены могут быть произведены с вашего банковского счета в стране вашего проживания. Но рекомендуется, чтобы окончательная оплата цены производилась с банковского счета на ваше имя в Испании. Поэтому, оказавшись в Испании, не забудьте открыть счет в банке.

Кроме того, после завершения строительства потребуется банковский счет для оплаты счетов за коммунальные услуги, коммунальных платежей и т. Д., Связанных с вашей недвижимостью.

Ваш адвокат поможет вам открыть ваш банковский счет в Испании в одном из местных банков в этом районе.

Нажмите здесь, чтобы узнать больше о том, почему открыть банковский счет в Испании

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

Собираетесь ли вы купить недвижимость с ипотекой в ​​Испании? Это очень важный момент. Действительно, есть новое регулирование. Новый закон гласит, что клиент подписывает перед нотариусом с банком принятие условий ипотеки с достаточным периодом времени до завершения процесса покупки (более или менее 10 дней).

Поэтому мы приглашаем вас прочитать эту статью:

Новые правила, влияющие на ипотеку в Испании

NIE (Numero de Identificación de Extranjeros)

Пожалуйста, обратите внимание, что необходимо получить то, что мы называем «NIE номер» (» Нумератор идентификаторов«) Для приобретения недвижимости в Испании.

Всем испанским иностранцам и нерезидентам предлагается получить индивидуальный номер NIE. Это необходимо для уплаты налогов и надлежащей юридической идентификации покупателей и сторон, участвующих в процессе продажи.

ДЕПОЗИТ И БРОНИРОВАНИЕ

После того, как вы приняли решение о покупке определенной недвижимости в Испании, в первую очередь вас попросят заплатить первоначальный депозит, чтобы сохранить собственность вне рынка. Цель депозита состоит в том, чтобы вывести собственность с рынка и забронировать ее исключительно для вас, пока вы изучаете правовое положение собственности и другие вопросы, такие как ипотека, финансовое состояние и т. Д. Таким образом, этот договор уйдет у вас есть определенное время для завершения поиска недвижимости и, в случае положительного результата, подписать «окончательный договор купли-продажи» с продавцом.

В течение срока действия депозитного договора, если Производитель не выполняет свои обязательства и нарушает договор с «недобросовестностью» (отказываясь от продажи, передумал или продает другому покупателю), тогда он вернет вам деньги двойной сумм, полученных в качестве штрафа за нарушение договора. Например, если Покупатель не удается завершить продажу, он теряет сумму своего депозита.

КОНТРАКТ ПОКУПКИ («Contrato de Compraventa»).

После оформления договора о бронировании и после оплаты задатка, и ваш адвокат завершил необходимые поиски недвижимости, обычно принято решение заключить «окончательный договор», в котором требуется дополнительная частичная оплата.

Этот контракт теперь является «окончательным». Основное отличие этого и «бронирование" или "депозитный договор»Касается обязательств каждой из сторон.

В основном обязательства, взятые на себя поставщиками по «окончательному» контракту, выше, чем по оговоренному. С этим контрактом, продавец не может отказаться от продажи, Другими словами: после того, как окончательный договор подписан, продавец не может «передумать» или продать другому покупателю. Решение от продавца о продаже покупателю теперь подтверждено, и он просто не может оставить продажу.

В этот окончательный договор купли-продажи включены все юридические положения и условия, которые будут регулировать покупку и продажу собственности, фиксируя окончательную цену и учитывая обстоятельства, полученные после необходимых поисков, проведенных в собственности.

Например, можно договориться о том, что продавец должен выполнить определенные обязательства по оплате определенных расходов или обновить размер собственности в земельном кадастре, или обновить кадастровые записи, или оплатить определенные счета, которые не были оплачены до сих пор. ; и т.п.

Кроме того, в этом договоре подробно описаны и перечислены расходы, которые должны быть оплачены каждой из сторон (например, кто оплачивает услуги нотариуса и регистрацию земли и т. Д.).

В связи с его важностью настоятельно рекомендуется, чтобы этот контракт был заключен с солиситорами с опытом работы в области транспортировки. Но также настоятельно рекомендуется, чтобы в этом контракте содержались необходимые условия для защиты строительных элементов и документов на имущество, поэтому Ваш адвокат должен быть не только экспертом в «перевозке», но и в «строительстве», Напоминаем, что не все юристы-эксперты по «перевозке» являются экспертами и по «строительному праву».

ЗАВЕРШЕНИЕ ПРОДАЖИ - ТИТУЛЬНЫЕ ДЕЛА («Escritura de Compra venta»).

Освободи Себя «Contrato de Compraventa» частный договор, подтверждающий действительную продажу недвижимости покупателю. Этот договор является абсолютно действительным для обеих сторон с учетом содержащихся в нем прав и обязанностей. Но для того, чтобы это соглашение было действительным для третьих лиц, оно должно быть «официально оформлено». Формальная «смена собственника» с переводом договора купли-продажи из «частного» в «государственный» осуществляется с подписью «Escritura de pública de compraventa ” или "Публичные дела Титл».

В отличие от других систем, в которых процесс продажи и транспортировки осуществляется компанией Solicitors, в Испании, формализация «публичные дела»Сделаны Государственные нотариусы. Так, в Испании, чтобы изменить контракт с «частного» на «публичный», он должен быть нотариально заверен (подготовлен нотариусом) и внесен в Реестр собственности / Земельный кадастр («Registro de la Propiedad»). В этот момент продавцу выплачивается вся согласованная цена, и это момент, когда продавец передает собственность покупателю во владение и право собственности.

Способ оформления подписи «дело»Находится в«личная встреча »в испанской нотариальной конторе. Обе стороны (продавцы и покупатели), присутствовать лично (или законными представителями по доверенности) и должны присутствовать в нотариальной конторе в день завершения, согласованного в частном контракте. Если покупателю требуется ипотека для покупки недвижимости, представитель ипотечного банка также должен присутствовать на встрече, чтобы оформить ипотечную ссуду для покупателя.

Как уже упоминалось, если покупатель или продавец не могут присутствовать на этой встрече, они могут организовать «Poder de представительств» (доверенность), чтобы позволить кому-то другому представлять его и подписывать документ от имени клиента (обычно, юристов).

Как объяснено здесь, на собрании нотариуса покупатель оплачивает оставшуюся цену, согласованную с продавцом (обычно по проекту банкира), а продавец предоставляет официальный доступ к недвижимости продавцу вместе с полным правом собственности. В этом акте продавец, буквально, дает «ключи» имущества покупателю. В тот момент обе части подписывают десятину, и продажа завершена.

После этой подписи продавцам и покупателям в тот же момент предоставляется официальная копия оригинала документа под названием «Copia Simple».  Этот документ является простой копией документов. С помощью этого документа покупатель может доказать право собственности на недвижимость, и он обычно используется для внесения изменений в контракты на электроэнергию и воду, а также для других договоров страхования имущества и т. Д.

Оригиналы документов затем представляются в земельный кадастр для завершения изменения имен в этом реестре. Ваш солиситор, ваш банк (или тот же нотариус) отправят оригинал документов в Земельный кадастр вместе с квитанциями об уже уплаченных налогах. Обычно этот процесс занимает 3-6 месяцев.

КАК СДЕЛАТЬ ПЛАТЕЖИ

Как объяснялось выше, лучший способ произвести окончательную оплату продажи поставщику прямо с банковского счета на ваше имя в Испании. Для этого раньше нужно было открыть банковский счет в одном из испанских банков.

Перед заполнением вам необходимо перевести из вашей страны проживания необходимые суммы на ваш банковский счет в Испании, чтобы покрыть:

- остальная часть окончательной цены

- Расходы и налоги по сделке (нотариальные и регистрационные сборы, налоги, судебные издержки и т. Д.).

Итак, Испания отличается от других стран, где все платежи производятся через банковский счет юриста. В Испании необходимо перечислить непосредственно на банковский счет продавца.

Наиболее распространенной практикой для окончательной оплаты цены продавцу является Проект банкира Выдается из вашего испанского банка на имя продавца. Поэтому убедитесь, что вы или ваш солиситор подготовили в своем испанском банке достаточное количество средств на свой банковский счет в Испании для участия в последних платежах по продаже, по крайней мере за одну или две недели до дня, согласованного в нотариусе.

Другие расходы, такие как трансфертный налог, нотариальные и земельные кадастры и т. Д., Могут быть согласованы для передачи отдельно вашему юристу или в ваш ипотечный банк и т. Д.

Пожалуйста, имейте в виду, что если Производитель не является резидентом, вы должны сохранить определенную сумму цены, чтобы заплатить продавцу (как правило, 3% от цены), и депонируйте его в Испанскую налоговую инспекцию (также называемую «Hacienda») в счет обязательств продавца по налогу на прирост капитала. Ваш адвокат проинструктирует вас, как действовать в этом направлении.

ПОКУПКА И РАСХОДЫ - НАЛОГ НА ПЕРЕДАЧУ

Налог для оплаты покупки ПЕРЕПРОДАЖИ - ТРАНСФЕРНЫЙ НАЛОГ. (НДС-IVA не распространяется на перепродажу), или "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales »(ITP). Этот налог является региональным и варьируется в зависимости от региона. Например, в Мурсии и Андалусии это 8%, в Мадриде 6%, а в Каталонии, Балеарских островах и Валенсии это 10%. 

Пожалуйста, обратите внимание, что если вы покупаете новую недвижимость, вы платите НДС (IVA) в размере 10% (вместо ITP), потому что продажа «новой» недвижимости считается деловая сделкамежду компанией (застройщиком) и потребителем (покупателем). Но, в перепродаже, компания не вовлечена, так как это только частная сделка между двумя физическими или юридическими лицами, поэтому налогом будет налог на передачу.

Гонорар адвоката, на испанском рынке принято считать, что гонорары адвокатов составляют около 1% от покупной цены плюс НДС. В дополнение к этому ваш адвокат может также взимать с вас плату за стоимость поисков, проведенных для получения правовой информации о собственности (в виде отчетов земельного кадастра, сертификатов и т. Д.), А также других расходов на изменение контрактов на коммунальные услуги и другие административные обвинения.

Прочие расходы Для оплаты перепродажи необходимо оплатить услуги нотариуса, регистрацию и обработку (gestoría), которые могут составлять около 1% от покупной цены.

Покупка в регионе Валенсия, включая налоги, нотариальные сборы, регистрацию земли и т. Д., Стоимость приобретения может составлять около 12-13% от покупной цены.

Если вам нужен ипотечный кредит, тогда могут возникнуть дополнительные расходы и комиссионные от вашего банка, а также другие сборы, такие как страхование жизни или дома и т. д. Могут также взиматься сборы за оценку, которые представляют собой сборы с поставщика, с которым ваш банк заключил контракт для оценки имущества.

РЕЗЮМЕ РАСХОДОВ, ПОКУПАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕМ

  • Нотариальные сборы: за оформление титулов
  • Плата за регистрацию земельного участка: за право собственности
  • Налог на передачу: (ITP) В настоящее время 6-10%
  • Прочие: гонорары адвокатов, ипотечные расходы, договоры на воду, электричество, газ и т. Д.

ДРУГИЕ ВАЖНЫЕ АСПЕКТЫ ДЛЯ РАССМОТРЕНИЯ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

Если вы решили купить или продать недвижимость в Испании, обратите внимание на следующую информацию:

1.- ПРОВЕРЬТЕ ОПИСАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ДОКУМЕНТЫ

КАК ИСКЛЮЧЕНО И ОПИСАНО СОБСТВЕННОСТЬ НА ДОГОВОРНЫХ ЗАЯВЛЕНИЯХ: Проверьте в актах на собственность, что собственность должным образом описана и зарегистрирована. Документы о собственности должны содержать идеальное описание размера, границ и остальных элементов конструкции, существующих на участке.

Довольно часто можно обнаружить, что объекты недвижимости, которые принадлежали разным владельцам в течение многих лет, были изменены / расширены по своим размерам и / или зависимостям (новые комнаты, закрытие крыльца или террасы, гараж, бассейны и т. Д.).

Если текущая поверхность существующих конструкций не совпадает с описанием в документах, то нам необходимо знать причину этого несоответствия! , Во многих случаях существуют процессы, которые можно предпринять для исправления этих несоответствий, и способы их устранения. Но в других случаях эти различия указывают на юридическую проблему, затрагивающую недвижимость, которую вы должны знать, чтобы подтвердить ее на самых ранних этапах процесса покупки / продажи.


   Пример: Дом площадью 120 м2 с бассейном 50 м2 и гаражом, переоборудованный в «гостевой дом». На документах дом составляет всего 120 м2, но не бассейни гараж это «гараж»Не« гостевой дом ».

   Следствие: Акты должны быть обновлены, и покупатель должен быть проинформирован о том, что «гостевой дом» юридически считается «гаражом».

  ПРИМЕЧАНИЕ: Здесь мы не рассматриваем «внутреннее описание» дома (количество комнат, туалеты и т. Д.), Мы рассматриваем «застроенный размер» (по-испански «superficie construída»). В актах не обязательно указывать точное описание или распределение каждой внутренней зависимости внутри дома, только «пристройки» или «новостройки», построенные на участке.

В случае, если вы изменили внутреннюю часть объекта недвижимости, изменив внутренние стены, вам не нужно будет обновлять документы, достаточно просто «объявить» новый внутренний дистрибутив после завершения продажи.

т.е.: Документы показывают, что есть «4» спальни, и вы преобразовали их в «2». В этом случае нет необходимости обновлять документы. Как владелец, вы можете изменять / реформировать внутренние зависимости внутри собственности (всегда получая соответствующую лицензию на реформу).


НЕДВИЖИМОСТЬ В КАТАСТРО (также известный как «SUMA» или «IBI», или «СОВЕТ НАЛОГОВ»): Так же, как и на деле, собственность должна быть зарегистрирована в «Катастро» с точным и текущим размером и поверхностью участка и каждым из строительных элементов.

Каждый год катастрофические счета - «Муниципальный налог» («IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles«) Показать размер собственности с помощью записей Catastro. «Размер» конструкций, рассматриваемых в этом законопроекте, очень важен, так как он используется для расчета ежегодного «IBI» или «муниципального налога». Таким образом, важно проверить, отражают ли записи Catastro правильный и обновленный размер существующей конструкции на участке, включая любые модификации или расширения, которые были сделаны.

Итак, обратите внимание, что «Catastro office» рассчитывает муниципальный налог в зависимости от размера конструкции, принимая во внимание все элементы конструкции, такие как дом, бассейн, гараж и т. Д.

Таким образом, в случае, если свойство было изменено с помощью расширений, эти расширения должны быть зарегистрированы в офисе Catastro, в противном случае счет по налогам Совета не может быть рассчитан надлежащим образом. Таким образом, это должно рассматриваться и проверяться как неотъемлемая часть процесса транзакции собственности.


   An пример: На момент приобретения недвижимости существующие постройки составляли в общей сложности 120 м2 под дом. Это также было показано в документах и ​​в законопроекте о катастрофах (IBI). По этой причине векселя Catastro (IBI) составляли 300 евро.

Несколько лет спустя владелец построил бассейн площадью 50 м2 и гараж на 40 м2. В случае, если владелец не сообщил об этих новых строительных элементах компании Catastro, счета Catastro -IBI не оплачиваются.

Причина этого в том, что, как объясняется в этом разделе, счета за катастрофу рассчитываются с учетом размера построек (в терминах «больший застроенный размер» = «более высокий налог»). Так что, вероятно, если бы владелец задекларировал эти элементы, счет IBI был бы выше 300 евро. Таким образом, в случае, если покупатель не обращает внимания на этот момент и не разбирает в процессе покупки, он может нести ответственность перед Catastro за эти незаявленные конструкции в случае проверки Catastro.


2.- ДРУГИЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ЮРИДИЧЕСКОГО ИМУЩЕСТВА:

Обычно, чтобы подтвердить правовое положение объекта недвижимости, необходимо получить следующие документы:

  • Титул собственности: Чтобы подтвердить, как была куплена собственность, законные границы и судебные издержки / долги, которые могут повлиять на собственность
  • Катастро (налоговая декларация Совета IBI)
  • Счета за коммунальные услуги: Вода, электричество, газ
  • Сертификат энергоэффективности: Подтвердить уровень энергопотребления от здания
  • Сертификат сообщества владельцев: Чтобы доказать, что нынешние владельцы обновлены по коммунальным платежам, и что не существует каких-либо чрезвычайных работ по реформированию, одобренных в сообществе, кроме «обычных» (например, что структурная реформа фасада была одобрена владельцами, которые будут казнены в следующем году, или из-за структурных проблем в строительстве, которые требуют дорогостоящих реформ и т. д.).
  • и т.д,

Изучение вышеуказанных документов стандартизировано в Испании агентами и юристами.

Но особенно в строительстве  наша компания уделяет особое внимание изучению и рассмотрению других документов, которые не всегда принимаются во внимание другими профессионалами, не столь специализированными в строительстве, как TLA.

  • Свидетельство о заселении / Лицензия на занятие / Занятие (CH / LO): Этот документ получен из Ратуши, когда строительные работы закончены, чтобы подтвердить, что собственность соответствует законным условиям жилья. Этот документ также необходим для подключения воды и электричества к собственности и для внесения изменений в контракты на воду и электричество на ваше имя.

«Обязательно» ли получение данного Сертификата при продаже / покупке недвижимости в Испании ?:

ОТВЕТ: Это зависит от типа собственности

In «Новые» свойстваСтроитель обязан предоставить этот документ покупателю по завершении процесса продажи.

Но, пожалуйста, обратите внимание, что в «Вторички», нет закона, который заставлял бы поставщика предоставлять этот документ по завершении продажи. Испанские законы гласят, что именно «покупатель» должен получить этот документ на свое имя после завершения, чтобы приступить к изменениям названия воды и электричества.

На данный момент мы должны сказать, что администрация может отказать в предоставлении CH покупателю после завершения в случае, если собственность перенесла несанкционированные работы и т.д. от предыдущего владельца. Таким образом, если недвижимость не находится в идеальных правовых условиях, может возникнуть риск не получить одобрение этого документа после завершения. И это может поставить покупателя в очень сложную ситуацию, поскольку у него могут возникнуть проблемы с получением коммунальных услуг на свое имя.

Очень важным моментом здесь является то, что наличие или действительность CH и остальной информации о CH он не показывает на деле, а в местной ратуше области !.

Таким образом, ваш адвокат должен тщательно изучить этот вопрос, используя свои знания и опыт, чтобы подтвердить такой важный документ, как этот.  

Из как вывод, этот сертификат необходим Для продажи имущества, и его подтверждение должно быть проверено с самого начала процесса покупки / продажи.

  • Сертификат без нарушения (CNUI): Это сертификат, выданный ратушей, подтверждающий, что на строительство не наложены какие-либо штрафы, другие нарушения или приказы о сносе, затрагивающие собственность.Этот сертификат подтверждает, что на имущество наложены какие-либо штрафы за строительство, такие как приказы о сносе и т. Д. Если собственность была построена или расширена без соответствующей лицензии на строительство, администрация Испании может иметь права действовать против этого здания. Но эти права администрации имеют ограничение по времени. Для получения этого документа особенно рекомендуется при покупке «вилл», или «двухквартирных» объектов недвижимости, или при покупке недвижимости на деревенском участке.
  • Седула урбанистическая: Это документ, полученный от Ратуши, который подтверждает различные аспекты от собственности, как:
    • «Урбанистическое» рассмотрение участка и площади. Например, если участок считается «рустикальным», или «урбанизированным», или «защищенным», или подверженным общественному достоянию и т. Д.
    • Если урбанизация района была завершена, или если есть некоторые другие районы или инфраструктура урбанизации для завершения
    • Точные «права на застройку» участка (максимально допустимое строительство / строительство на участке) и т. Д.
Очень важный. По окончании НЕ ЗАБУДЬТЕ взять с собой к нотариусу:
  • ОРИГИНАЛЬНЫЕ NIE NUMBERS.
  • ОРИГИНАЛЬНЫЕ ПАСПОРТЫ.

СПРОСИТЕ БЕСПЛАТНУЮ ЦИТАТУ!

Просто свяжитесь с нами и объясните нам ваш случай.

Мы процитируем вас менее чем за 24 часа!


СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ!

ПОСЕТИТЕ НАС В ЛЮБОЙ НАШИ ОФИСЫ