• Разговорный английский, французский, голландский, немецкий и русский

ПРИМЕР НАЛОГА ПРИ ПОКУПКЕ КОМПАНИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ПРИМЕР НАЛОГА ПРИ ПОКУПКЕ КОМПАНИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 940 788 TLA

Представим себе компанию, созданную для продвижения и строительства дома. В этом случае дом и участок являются активами компании.

Пока дом строится, кто-то решает купить дом на 100% выкупа имущественных долей компании. Другими словами, «приобретение» компании путем покупки 100% имущественных долей.

Таким образом, покупатель напрямую «покупает» компанию, хотя косвенно он делает приобретение собственности.

- В случае, если приобретение недвижимости произошло напрямую, НДС будет выплачиваться в том случае, если указанная недвижимость была связана с бизнес-активами продавца.

- Тем не менее, приобретение собственности будет платить ITP (налог на передачу), если это имущество не повлияет на бизнес-активы продавца.

Но в случае, если мы имеем дело с покупкой компании путем приобретения всех ее акций, платит ли она НДС или ИТП? .

Это зависит….

Закон о НДС прямо заявляет, что приобретение указанных акций или долей ИСПОЛЬЗУЕТСЯ, при условии, что «реальная воля» или намерение указанного приобретения не состояло в том, чтобы «избежать» уплаты налога, который был получен при принятии прямого приобретение недвижимости.

Таким образом, существует ПРАВИЛО ЗАЩИТЫ ОТ МОШЕННИЧЕСТВА в испанской налоговой системе, в которой прямо указано следующее (статья 108 Закона 24/1988 от 28 июля о фондовом рынке, действующая статья 314 Сводного текста Закона о рынке ценных бумаг, утвержденного Королевским законодательным указом 4/2015 от 23 октября (далее - ТРЛМВ):

«1. Передача ценных бумаг / акций будет освобождено от налога на добавленную стоимость и налога на передачу прав собственности и документально подтвержденных правовых актов (налог на передачу и гербовый сбор).

Но в законе также сказано:

Переводы, которые будут облагаться налогом на добавленную стоимость или ИТП, когда посредством таких переводов «реальное намерение» заключалось бы в уклонении от уплаты налогов.

Без ущерба для положений предыдущего параграфа, следует понимать, если не доказано иное, что действие осуществляется с «намерением избежать» платежей по НДС или ИТП в следующих случаях:

  1. При получении контроля над организацией, активы которой состоят не менее чем из 50 процентов собственности, расположенной в Испании, которые не связаны / не связаны с бизнесом или профессиональной деятельностью, или когда после получения указанного контроля квота участия в нем увеличивается.
  2. При получении контроля над организацией, активы которой включают акции, которые позволяют ей осуществлять контроль над другой организацией, активы которой состоят не менее чем из 50 процентов собственности, расположенной в Испании. которые не связаны / не связаны с бизнесом или профессиональной деятельностью , или когда после получения указанного контроля квота участия в нем увеличивается.
  3. Когда переданные акции были получены за счет недвижимого имущества, сделанного в связи с учреждением компаний или увеличением их уставного капитала, при условии, что такие активы не зависят от деловой или профессиональной деятельности и что между датой внесения взноса и передачей не истек трехлетний период. «

Когда происходит любой из вышеупомянутых случаев, испанская администрация немедленно применяет Правило борьбы с мошенничеством, и рассмотрит указанные случаи с учетом соответствующего НДС или ITP-AJD налога. Именно покупатель должен будет доказать, что его истинной мотивацией никогда не было уклонение от уплаты таких налогов.

В примере этой статьи продажа акций будет означать, что стороны действительно передают собственность, но что они делают с намерением мошенничества?  - Истинное обязательство по уплате НДС (поскольку в этом случае будет НДС в качестве первой передачи) будет зависеть от имеем ли мы дело с попыткой мошенничества или нет.

Ключ не платить НДС или ИТП: Недвижимость должны быть «затронуты» экономической деятельностью компании, будь то продвижение или строительство домов, покупка / продажа земли, аренда и т. д.

Таким образом, передача ценных бумаг / акций, к которым переходит контроль над компанией, активы которой составляют более 50 процентов недвижимости, связанной с экономической деятельностью, не соответствует требованиям для применения правила о борьбе с мошенничеством.

Таким образом, передача таких акций будет освобождена от налога на добавленную стоимость и налога на передачу прав собственности и документально подтвержденных правовых актов (ITP-Transfer Tax), если только испанская администрация не подтвердит, что такая передача была предназначена для уклонения от уплаты налоги, которые взимались бы при передаче собственности, принадлежащей организациям, которым эти ценности представляют.

  • Вывод:

Эта транзакция, вероятно, не могла облагаться НДС. и поэтому акции могут быть проданы без какого-либо налогообложения, поскольку очевидно, что на строящуюся недвижимость влияет экономическая деятельность компании, однако остается определить, имело ли место мошенничество или нет, чтобы мы знали полные детали транзакции.

  • Например, мы понимаем, что если построение корпоративной структуры для создания единого объекта недвижимости и продажи акций было выполнено, зная с самого начала намерение продать указанные акции, и с прямым соглашением с покупателем с момента начала строительства , то инспектор, скорее всего, констатирует умышленное уклонение от уплаты налогов.
  • Если, с другой стороны, мы начали строительство с намерением продать и перестроить больше домов, но тем временем появился покупатель жилья, который предпочитает остаться с компанией по какой-либо причине, тогда можно было бы утверждать, что нет НДС при передаче (без TPO), поэтому транзакция будет освобождена от налогов.

Как видите, интерпретаций может быть множество, и все они приемлемы, поэтому мы снова настоятельно рекомендуем вам обратиться к настоящим испанским экспертам в этой области, прежде чем совершать какую-либо сделку с недвижимостью.