Представим себе компанию, созданную для продвижения и строительства дома. В этом случае дом и участок являются активами компании.
Пока дом строится, кто-то решает купить дом на 100% выкупа имущественных долей компании. Другими словами, «приобретение» компании путем покупки 100% имущественных долей.
Таким образом, покупатель напрямую «покупает» компанию, хотя косвенно он делает приобретение собственности.
- В случае, если приобретение недвижимости произошло напрямую, НДС будет выплачиваться в том случае, если указанная недвижимость была связана с бизнес-активами продавца.
- Тем не менее, приобретение собственности будет платить ITP (налог на передачу), если это имущество не повлияет на бизнес-активы продавца.
Но в случае, если мы имеем дело с покупкой компании путем приобретения всех ее акций, платит ли она НДС или ИТП? .
Это зависит….
Закон об НДС прямо указывает, что приобретение указанных акций или долей участия ОСВОБОЖДАЕТСЯ при условии, что «действительная воля» или намерение указанного приобретения не заключались в том, чтобы «избежать» уплаты налога, который был получен при допущении прямого приобретение имущества.
Таким образом, существует ПРАВИЛО ЗАЩИТЫ ОТ МОШЕННИЧЕСТВА в испанской налоговой системе, в которой прямо указано следующее (статья 108 Закона 24/1988 от 28 июля о фондовом рынке, действующая статья 314 Сводного текста Закона о рынке ценных бумаг, утвержденного Королевским законодательным указом 4/2015 от 23 октября (далее - ТРЛМВ):
«1. Передача ценных бумаг/акций будет освобождено от налога на добавленную стоимость и налога на передачу прав собственности и документально подтвержденных правовых актов (налог на передачу и гербовый сбор).
Но в законе также сказано:
Переводы, которые будут облагаться налогом на добавленную стоимость или ИТП, когда посредством таких переводов «реальное намерение» заключалось бы в уклонении от уплаты налогов.
Без ущерба для положений предыдущего параграфа, следует понимать, если не доказано иное, что действие осуществляется с «намерением избежать» платежей по НДС или ИТП в следующих случаях:
- При получении контроля над организацией, активы которой состоят не менее чем из 50 процентов собственности, расположенной в Испании, которые не связаны / не связаны с бизнесом или профессиональной деятельностью, или когда после получения указанного контроля квота участия в нем увеличивается.
- При получении контроля над организацией, активы которой включают акции, которые позволяют ей осуществлять контроль над другой организацией, активы которой состоят не менее чем из 50 процентов собственности, расположенной в Испании. которые не связаны / не связаны с бизнесом или профессиональной деятельностью , или когда после получения указанного контроля квота участия в нем увеличивается.
- Когда переданные акции были получены за счет недвижимого имущества, сделанного в связи с учреждением компаний или увеличением их уставного капитала, при условии, что такие активы не зависят от деловой или профессиональной деятельности и что между датой внесения и передачей не прошло трех лет. “
Когда происходит любой из вышеупомянутых случаев, испанская администрация немедленно применяет Правило борьбы с мошенничеством, и рассмотрит указанные случаи с учетом соответствующего налога на добавленную стоимость или ITP-AJD. Именно покупатель будет нести «бремя» доказывания того, что его истинным мотивом никогда не было уклонение от уплаты таких налогов.
В примере этой статьи продажа акций будет означать, что стороны действительно передают собственность, но что они делают с намерением мошенничества? - Истинное обязательство по уплате НДС (поскольку в этом случае будет НДС в качестве первой передачи) будет зависеть от имеем ли мы дело с попыткой мошенничества или нет.
Ключ не платить НДС или ИТП: Недвижимость должны быть «затронуты» хозяйственной деятельностью компании, будь то продвижение или строительство домов, покупка / продажа земли, аренда и т. д.
Таким образом, передача ценных бумаг / акций, к которым переходит контроль над компанией, активы которой составляют более 50 процентов недвижимости, связанной с экономической деятельностью, не соответствует требованиям для применения правила о борьбе с мошенничеством.
Таким образом, передача таких акций будет освобождена от налога на добавленную стоимость и налога на передачу прав собственности и документально подтвержденных правовых актов (ITP-Transfer Tax), если только испанская администрация не подтвердит, что такая передача была предназначена для уклонения от уплаты налоги, которые взимались бы при передаче собственности, принадлежащей организациям, которым эти ценности представляют.
- Вывод:
Эта транзакция, вероятно, не могла облагаться НДС. и поэтому акции могут быть проданы без какого-либо налогообложения, поскольку очевидно, что на строящуюся недвижимость влияет экономическая деятельность компании, однако остается определить, имело ли место мошенничество или нет, чтобы мы знали полные детали транзакции.
- Например, мы понимаем, что если построение корпоративной структуры для создания единого объекта недвижимости и продажи акций было выполнено, зная с самого начала намерение продать указанные акции, и с прямым соглашением с покупателем с момента начала строительства , то инспектор, скорее всего, констатирует умышленное уклонение от уплаты налогов.
- Если, с другой стороны, мы начали строительство с намерением продать и перестроить больше домов, но тем временем появился покупатель жилья, который предпочитает остаться с компанией по какой-либо причине, тогда можно было бы утверждать, что нет НДС при передаче (без TPO), поэтому транзакция будет освобождена от налогов.
Как видите, интерпретаций может быть множество, и все они приемлемы, поэтому мы снова настоятельно рекомендуем вам обратиться к настоящим испанским экспертам в этой области, прежде чем совершать какую-либо сделку с недвижимостью.
