• Разговорный английский, французский, голландский, немецкий и русский

Продажа недвижимости в Испании

Если вы решили ПРОДАТЬ свою недвижимость, обратите внимание на следующую информацию:

1.- ПРОВЕРЬТЕ ОПИСАНИЕ ВАШЕЙ СОБСТВЕННОСТИ В СОБСТВЕННЫХ ДОКУМЕНТАХ

НЕДВИЖИМОСТЬ НА ДЕЛАХ: Проверьте в актах собственности, правильно ли она описана. Документы о собственности должны иметь идеальное описание из конструкций, существующих на имущество.

Довольно часто объекты недвижимости, которые в течение многих лет принадлежали разным владельцам, были модифицированы с помощью пристроек (новая комната, закрытие веранды или террасы и т. Д.) Или новых построек (гараж, бассейн, гостевой дом). дом).

Если реальные размеры и конструкции не совпадают с описанием в документеs    Не беспокойся!  есть процессы, которые можно выполнить, и есть способы разобраться в этом !. Но вы должны знать их в тот момент, когда вы принимаете решение о продаже, чтобы точно знать, «что» вы должны сделать и «сколько» будут эти действия.


Например: у вас есть дом площадью 120 м2 с бассейном площадью 50 м2 и гаражом, переоборудованным в гостевой дом. На деле дом выглядит только как 120 м2, но на деле не упоминается бассейн. И на деле гараж описывается как «гараж», а не «гостевой дом».

В этом случае ваши дела должны быть обновлены, и вам нужно за это заплатить. 

ПРИМЕЧАНИЕ: Мы не говорим о «внутреннем описании» дома, просто о периметре объекта, известного как «построенный размер» (по-испански «superficie construida»).

Акты не должны показывать реальное описание или распределение «внутри» дома. Если вы изменили внутреннюю часть имущества, изменив внутренние стены, то обновлять документы не нужно. Достаточно будет объявить новый дистрибутив по завершении нотариусу.

Например, документы показывают, что в доме 4 спальни, и вы переоборудовали их в 2 при покупке недвижимости. В этом случае нет необходимости обновлять документы. Как владелец, у вас есть свобода реформирования внутри собственности (всегда получается соответствующая лицензия).

НЕДВИЖИМОСТЬ В КАТАСТРО (также известный как «SUMA» или «IBI», или «СОВЕТ НАЛОГОВ»): Так же, как и на деле, собственность должна быть зарегистрирована в «Катастро» (SUMA), как и на самом деле. Каждый год в счетах Catastro указывается фактический размер имущества. Затем вы должны проверить, показывают ли в записях Catastro фактический размер свойства в том виде, в каком оно «в реальности», включая любые внешние изменения или расширения, которые были сделаны.

Помните, что офис Catastro рассчитывает муниципальный налог исходя из размера собственности, принимая во внимание все строительные компоненты, такие как дом, бассейн, гараж и т. Д. Если вы сделали пристройки на участке и не сообщили в офис Catastro, подходящий момент для этого - когда вы решите продать.


  ПРИМЕЧАНИЕ: Пожалуйста, следуйте этому примеру: Когда вы покупали недвижимость, там был дом 120м2. Это то, что также было показано в делах и в законопроекте Catastro. По этой причине векселя Catastro (IBI) составляли 300 евро.

Через год после того, как вы построили бассейн 50 м2 и гараж 40 м2. Вы не объявляли их Катастро. Если бы вы заявили о новом бассейне и гараже в компанию Catastro, счета за муниципальный налог были бы увеличены с 300 до 350 евро (приблизительно), что на 50 евро больше из-за новых построек.

Теперь, если вы решили продать свою собственность, вы должны обновить информацию, зарегистрированную в Catastro Office. Затем вы можете сообщить в Catastro Office о продлениях, которые вы сделали, а затем они могут попросить вас заплатить разницу в 50 евро (приблизительно) за необъявленное продление до 4 лет назад.

 ВОПРОС: Я продлил свою собственность в течение того времени, когда я был владельцем, или, попросту, мои действия и Управление катастроф не совпадают с реальным размером моей собственности. Как мне разобраться?

СПРОСИТЕ БЕСПЛАТНУЮ ЦИТАТУ!

Просто свяжитесь с нами и объясните нам ваш случай.

Мы процитируем вас менее чем за 24 часа!

2.- ДОКАЗАТЬ ЮРИДИЧЕСКОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО:

Для продажи недвижимости необходимо получить доказательства законности собственности. В этом вам могут помочь ДВА документа:

–  Сертификат жилья (CH)

–  Нет сертификата нарушения (CNUI)

А) Свидетельство о проживании (CH): Все мы знаем, что CH - это документ, который показывает, что недвижимость была построена с соблюдением и соблюдением испанских строительных законов.

Этот документ также необходим для подключения воды и электричества к собственности, когда вы впервые приобретаете недвижимость, и чтобы гарантировать изменения в контрактах и ​​поставках для второго и последующих владельцев.

Раньше CH действовал в течение 5-10 лет и должен обновляться каждый раз, когда имущество продается или передается, с указанием имен нынешних владельцев.

B) - Нет сертификата о нарушении. - Это называется  Сертификат No Infracción Urbanística”(CNUI), Это свидетельство, сделанное Ратушей, подтверждающее, что собственность свободна (или нет), от любых штрафов на собственность или на любую из конструкций, добавленных к собственности.

Почему этот сертификат необходим для продажи моей собственности?

Это поможет вашей продаже пройти гладко. Если у вас есть все ваши документы в порядке, такие как сертификаты, подтверждающие, что ваша собственность свободна от каких-либо строительных штрафов, то процесс и продажа будут развиваться быстрее и проще.

Наличие всех документов собственности на месте, создает уверенность в возможном покупателе и его собственном солиситоре.

Пожалуйста, обратите внимание, что, если на вашу собственность будет наложен штраф за строительство или за любое продление, IT НЕ ДЕЛАЕТСЯ В ДЕЛАХ и / или остальные документы из собственности. Эту информацию можно получить только в местной ратуше района.

Отныне этот сертификат ОСНОВНОЙ до продажи имущества, и должны быть получены от владельца  до завершение.

Как получить «Certificado de No Infracción Urbanística» ?: Лучший способ получить его от вас - подать заявление в муниципалитет. Вы можете попросить своего адвоката сделать это.

ВЫ ХОТИТЕ ГОВОРИТЬ С ОДИН ИЗ НАШИХ СПЕЦИАЛИСТОВ?

 

Позвоните нам сейчас!
Мы ждем, чтобы помочь вам! 
+34 965 48 81 68

3.- ЛИЧНАЯ НАЛОГОВАЯ СИТУАЦИЯ - НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ КАПИТАЛА

РАСЧЕТ КАПИТАЛЬНЫХ ПРИБОРОВ

Продажи испанской недвижимости выводят обязательства по приросту капитала перед продавцами.

Налог на прибыль Caiptal для уплаты составляет 19% от «Чистой прибыли» от продажи.

Чтобы получить «Чистую прибыль» от продажи, необходимо выполнить следующую формулу:

Цена продажи - Цена приобретения - Расходы и налоги на приобретение - Стоимость «структурных реформ», проведенных в собственности


Пример расчета прироста капитала: 

  • Вы купили вторичную недвижимость в 2015 году по цене 200.000 евро.
  • В этот момент вы заплатили 24.000 евро, что составляет 12% расходов: 10% налог на передачу + 2% нотариус, земельный кадастр, гонорары адвоката и т. Д.
  • Затем вы провели внутренние реформы за 17.000 XNUMX евро (смена пола, ремонт бассейна и новые окна).
  • Несколько лет спустя вы построили гараж на сумму 20.000 XNUMX евро.

Тогда вы решили продать сейчас по цене 260.000 евро.

Что такое Прирост капиталаприкованный от это соль?

ПРИМЕЧАНИЕ. Прежде чем производить расчет, мы должны сообщить, что испанская администрация рассмотрит все вышеперечисленные концепции для снижения налога, за исключением концепции «внутренних реформ» на сумму 17.000 XNUMX евро. Причина этого в том, что «внутренние» реформы, которые не являются «структурными» реформами, не учитываются для налоговых льгот.

Мы используем формулу:

260.000 (Цена продажи) -200.000 (Цена приобретения) -24.000 (Расходы и налоги на приобретение) -20.000 (Новый гараж) =

16.000 EUR

Это «Чистая прибыль», получаемая при продаже

Так как ставка для прироста капитала составляет 19%, то сумма налога на прирост капитала будет:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 


СПОСОБ ОПЛАТЫ КАПИТАЛЬНЫХ ПРИБОРОВ

1.- ДЛЯ ИСПАНСКИХ НЕ НАЛОГОВЫХ РЕЗИДЕНТОВ

Если вы не являетесь налоговым резидентом в Испании, вы платите прирост капитала следующим образом:

  • ПО ЗАВЕРШЕНИЮ ПРОДАЖИ: УДАЛЕНИЕ 3%По завершении продажи администрация Испании заставляет покупателя удерживать 3% от цены продажи. Таким образом, вы не получите полную согласованную цену. Покупатель удерживает 3% от общей стоимости, и он обязан внести ее в налоговую инспекцию. Это делается «в тот же день завершения продажи».

ПРИМЕЧАНИЕ. В соответствии с приведенным выше примером, в случае, если цена продажи составляла 260.000 260.000 евро, удержание покупателем будет составлять 3 XNUMX * XNUMX% = 7.800 EUR.

  • ДО 6 МЕСЯЦЕВ ПОСЛЕ ЗАВЕРШЕНИЯ ПРОДАЖИ: ДЕКЛАРАЦИЯ ПРИБЫЛИ КАПИТАЛА (19%): После завершения продажи у вас есть 6 месяцев, чтобы представить «Декларацию о приросте капитала» в налоговую инспекцию Испании. В этой декларации вы (или ваш юрист) должны рассчитать налог в соответствии с приведенным выше примером. В этом случае сумма, которую вы должны заплатить, составляет 3.040 евро.

ПРИМЕЧАНИЕ. Как объясняется здесь, CG, полученный в результате этой транзакции, составляет 3.040 евро. Поскольку вы удержали более высокую сумму (7.800 XNUMX евро), у вас есть «кредит» с администрацией Испании на разницу.

Таким образом, если администрация Испании удерживает с вас 7.800 3.040 евро за налог на CG, а конечный результат налога составляет всего 7.800 евро, то администрация Испании должна «вернуть» вам разницу: 3.040 XNUMX–XNUMX = 4.760 EUR.

Как подать заявку на этот возврат? Ваш адвокат должен включить этот факт в ту же декларацию о приросте капитала, чтобы представить ее в налоговую инспекцию.

2.- КАПИТАЛЬНЫЙ ПРИБЫЛЬ В СЛУЧАЕ НАЛОГОВЫХ РЕЗИДЕНТОВ ИСПАНИИ 

Если вас считают «испанским налоговым резидентом» (что означает, что вы платите свой подоходный налог в Испании как испанский резидент), то после расчета прироста капитала вы получите следующие льготы по налогу:

  • ОТСУТСТВИЕ КАПИТАЛА ДЛЯ ПОСТОЯННОГО РЕЗИДЕНЦИИ: В случае, если имущество, которое вы продаете, является вашим постоянным местом жительства (вы используете его более 3 лет как «постоянный дом»), вы получите следующие преимущества:
    • Если вы моложе 65 лет: вы не платите CG за суммы продажи, полученные «реинвестированием» при приобретении новой недвижимости, которая будет использоваться в качестве вашего постоянного места жительства. У вас есть 2 года для практики этого «реинвестирования» (прошло 2 года без инвестирования этих сумм, вы будете облагаться налогом в полном объеме).
    • Если вы старше 65 лет: вы не платите CG за суммы, полученные при продаже. И это даже если вы не «реинвестируете» в новую недвижимость.
  • НЕТ 3% ВНИМАНИЕ: По завершении продажи вы получаете полную сумму от покупателя без удержания.
ПРИМЕЧАНИЕ. Обычно владельцы путают «Испанскую налоговую резиденцию» с «Испанской резиденцией».

Другими словами, люди думают, что «Испанская карта проживания» или «Свидетельство о проживании», полученная в Национальной полиции Испании, достаточно, чтобы продемонстрировать, что они являются «резидентами Испании по налогам», и, к сожалению, это не так.

"Испанская карта проживания" (или "Испанская Резиденция Сертификация«), Не является действительным документом для изменения налогового возмещения в качестве« налогового резидента ».

Испанская карта проживания (или сертификат) служит только для заявления о том, что вы «проживаете» в Испании, чтобы помочь полиции лучше контролировать жителей в определенном районе.

Чтобы стать резидентом Испании по налогам, а затем начать платить налоги в Испании, как обычный гражданин Испании, вы должны получить НАЛОГОВАЯ СЕРТИФИКАЦИЯ РЕЗИДЕНТОВ ИСПАНИИ выдается налоговой инспекцией Испании или испанской таможней, после чего вы начнете платить налоги в Испании, а не в вашей стране происхождения.

И, кроме того, как только вам нужно будет заявить в налоговый орган вашей страны, что вы являетесь испанским налоговым резидентом и что вы не хотите продолжать в качестве налогового резидента в вашей стране,

Поэтому, пожалуйста, уточните у своего налогового консультанта налоги, которые вы платите в настоящее время, потому что, даже если вы не являетесь резидентом Испании, вы должны декларировать и платить НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ НЕРЕЗИДЕНТЫ.

- ВЫВОДЫ

Итак, объяснив все вышеизложенное, когда вы решили ПРОДАВАТЬ свою недвижимость в Испании, пожалуйста, примите во внимание, что вам необходимо получить / представить следующие документы перед продажей:

  1. Титул собственности (дело): Если возможно, ОРИГИНАЛЬНЫЕ. С правильным и обновленным описанием конструкций.
  2. Совет по налогам (IBI - SUMA) .- С правильным описанием конструкций.
  3. Водные и электрические счета.- самые последние.
  4. Сертификат жилья также называется "ЛИЦЕНЗИЯ ДЕ ПРИМЕРА О СЕГУНДА ОКУПАЧИН».
  5.  Нет сертификата нарушения .- Это называется  Сертификат No Infracción Urbanística .
  6. Сертификат сообщества владельцев (если это так), показывая, что вы в курсе последних сборов.
  7. Оригиналы NIE и оригинальные паспорта
  8. Сертификат энергоэффективности

НАЛОГИ Вы должны представить следующие налоговые документы:

Модели 210 или 214 из предыдущих 3 лет. Если не испанский налоговый резидент

Модель 100 из 3-х предыдущих лет. Если испанский налоговый резидент


СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ!