В процессе покупки и продажи недвижимости очень важно принимать во внимание обязанности продавцов и строителей при продаже недвижимости покупателям.
Очень нормально найти на рынке недвижимость, которая продается с дефектами, в которых покупатель не очень хорошо знает, как действовать, и каковы права в соответствии с законом, когда они обнаруживают проблемы или конструктивные дефекты, которые не были обнаружены ранее распродажа.
Важно установить, какие права и обязанности есть у продавцов и у застройщиков, а также у покупателей, которые приобретают недвижимость в Испании. Вот почему мы создали этот отчет, чтобы уточнить концепции и процедуры при подтверждении визуальных или скрытых дефектов.
ДЕФЕКТЫ:Во-первых, давайте определим, что мы понимаем под "дефекты». Мы понимаем дефекты или конструктивные дефекты любой тип недостатка, который мы обнаруживаем в конструкции и который снижает ее качество. Этот этот дефект должен привести к тому, что владелец не сможет пользоваться и использовать имущество обычным способом.
Кроме того, мы можем определить, что дефект или конструктивный дефект можно рассматривать как «серьезный, либомогила" в случае, если, если бы покупатель обнаружил это до продажи, он отклонил бы покупку или был бы результатом переговоров с продавцом о цене.
ДВА ТИПА ДЕФЕКТОВ: Визуальные и Скрытые
Видимые дефекты это те, которые легко обнаруживаются с помощью визуального осмотра, либо в процессе строительства здания, либо путем визуального осмотра покупателем. То есть они легко обнаруживаются кем-либо без накопления знаний или подготовки.
Эти видимые дефекты не являются обязанностью продавца. Таким образом, продавец не несет ответственности за видимые дефекты, которые могли быть обнаружены таким образом покупателем, особенно если они не влияют на цену недвижимости или не изменяют ее.
Скрытые дефектыНапример, это те, которые не удалось обнаружить в процессе строительства, потому что их не так легко увидеть. В случае новых конструкций, эти дефекты не были обнаружены различными специалистами, такими как архитекторы, инспекторы и т. Д. В процессе строительства.
Не все недостатки могут быть связаны с обязанностями. Для этого эффект должен соответствовать следующим условиям:
- Это было не легко обнаружить
- Что покупатель не знал об этом
- Что оно существовало до завершения покупки
В качестве примера, мы собираемся перечислить, какие наиболее повторяющиеся скрытые недостатки в казуистике:
- Повреждения, которые влияют на структуру здания. Это рабочие дефекты, которые существенно влияют на устойчивость и структуру здания.
- Проблемы утечки, гидроизоляции, которые вызывают утечки в доме.
- Проблемы заселения зданий. Как только здание построено, оно может представлять некоторые трещины, трещины и т. Д., Которые появляются из-за плохого заселения здания и возникают из-за плохого фундамента.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
При рассмотрении ответственности за скрытые дефекты, необходимо различать дома, построенные новой постройки, и дома на продажу.
В новых домах гарантия и право покупателя претендовать на скрытые дефекты делится на три типа:
- ОДИН ГОД: Проблемы с отделкой, как внутренние покрытия, экстерьеры, столярные изделия, новая техника и т. Д. ОДИН ГОД со дня постройки, или ШЕСТЬ МЕСЯЦЕВ с даты покупки / завершения.
- ТРИ ГОДА: За дефекты, возникшие на объекте и непосредственно влияющие на его пригодность для проживания и ухудшающие его. В данном случае речь идет о проблемах, влияющих на гигиену, здоровье, герметичность, здоровье и т.д. Эти случаи дефектов должны покинуть собственность таким образом, чтобы в ней невозможно было жить.. Итак, обратите внимание, что «вторичные дефекты», которые не мешают использовать недвижимость для проживания, не покрываются.
- И для проблем, которые влияют на структуру здания, таких как фундамент, колонны, балки, полы и т. Д., ДЕСЯТЬ ЛЕТ, Эти дефекты должны быть такими, чтобы они могли поставить под угрозу устойчивость здания.
В новостройках, в Испании обязательно подать ОСОБЕННОЕ СТРАХОВАНИЕ (или ДЕСЯТЬ ЛЕТ СТРАХОВАНИЕ), который покрывает структурные повреждения здания в течение 10 лет. Эти дефекты покрываются таким образом, что, если некоторые из этих дефектов появляются, покупатель должен проинформировать свою страховку, чтобы они могли потребовать и использовать десятилетнюю страховку, ранее предоставленную организатором или строителем здания. Таким образом, покупатели гарантированы, как потребители новых строительных домов, которые должным образом покрываются в течение ДЕСЯТИ ЛЕТ для этих дефектов.
Здесь необходимо сказать, что в случае домов вАВТОПРОМОЦИОН(самореклама), заключение договора десятилетней страховки не обязательно, а добровольно. Строительство находится в саморекламе, когда конечным потребителем здания является тот же собственник участка, и он нанимает строителя только для целей строительства дома. Таким образом, владелец участка берет на себя роль «промоутера» работ, и именно он занимается наймом различных специалистов, таких как архитекторы, строители и т. д.
В этих случаях, учитывая, что дом не будет продаваться на рынке в поисках покупателей, а будет использоваться только тем же владельцем, испанский закон позволяет промоутеру нанимать десятилетнюю страховку или нет. Если владелец решает не заключать указанную страховку, если он решает продать имущество в течение 10-летнего гарантийного периода, он должен сообщить потенциальным покупателям, что дом не имеет такой страховки, и покупатели должны прямо принять эту ситуацию.
Это с точки зрения НОВОЙ собственности…., Но что происходит в ПЕРЕПРОДАЖЕ? Несут ли продавцы ответственность за скрытые дефекты?
Ответ утвердительный. Продавцы, которые продают дома на вторичном рынке, также несут ответственность за скрытые дефекты, которые могут быть у этих объектов. Эта ответственность касается скрытых дефектов, которые существуют в имуществе и которые во время ШЕСТЬ МЕСЯЦЕВ, продавец будет нести ответственность за любой тип дефектов, упомянутых выше, которые могут быть обнаружены в течение шести месяцев после завершения продажи.
Для реализации права покупателя нести ответственность за скрытые дефекты необходимо следующее:
1.- Дефект должен быть обнаружен.
2.- Продавец должен быть уведомлен в письменной форме, как правило, заказным письмом, информируя его о дефектах, объясняя, какие могут быть причины, и каковы способы устранения проблемы.
3.- В случае, если продавец не признает свою ответственность, покупатель должен получить письменный отчет от независимого специалиста, если это возможно, эксперта, который определяет проблему, дефект и каковы затраты на ремонт в официальном отчете.
Если продавец получил отчет независимого специалиста, в котором устанавливаются причины проблемы, ее ремонт и связанные с этим расходы, и он не берет на себя ответственность за ее ремонт, то юрист должен уведомить покупателя о том, посмотрите, какие существуют законные способы решения проблемы.
Как правило, следует сказать, что претензии Трибунала, вытекающие из скрытых недостатков небольшого рассмотрения, как правило, дороги и долго. Поэтому всегда желательно попытаться достичь внесудебного урегулирования с продавцом.
В серьезных случаях, когда существует реальная проблема, которая влияет на жилую площадь или структуру здания, необходимо будет отстаивать позицию покупателя наилучшим образом, всегда рассматривая возможность посещения судов, если нет. найти договор с продавцом.
