• Разговорный английский, французский, голландский, немецкий и русский

Экспроприация собственности в Испании - захват земли

Экспроприация собственности в Испании - захват земли 2000 1315 TLA
Экспропиация в Испании - экспроприация испанской недвижимости

Экспроприация определяется как «захват земли без согласия собственника…».

Трудно представить себе осуществление государственной власти, которая может иметь более непосредственное влияние на права собственности владельца, чем захват земли владельца без согласия владельца.

Как профессионалы, нас часто консультируют оба землевладельца по вопросам экспроприации. Часто вопросы оценки, возникающие в претензиях об экспроприации, являются сложными.

Понимание процесса экспроприации может оказать значительную помощь оценщику, который уже столкнулся с существенной задачей.

Эта презентация предназначена для обеспечения общего обзора и понимания процесса экспроприации от начала до конца. Понятно, что процесс экспроприации является в высшей степени техническим и специализированным, и как для землевладельцев, так и для органов экспроприации, экспертные консультации по важнейшим стратегическим вопросам с пониманием процесса могут иметь значение между справедливым и равноправным результатом и катастрофой.

Если экспроприация оправдана целью «общественной полезности», владелец не может возражать против этого решения со стороны администрации.

Необходимое или обязательное использование экспроприации должно быть причиной недоверия между гражданами, поскольку подразумевает принуждение их передать администрации свое имущество или активы. В процессе строительства дороги, моста или спортивной площадки (общественной инфраструктуры) очень часто необходимо требовать права собственности на землю, которая принадлежит частным лицам. Должно быть принято во внимание, что государственное управление является единственной структурой, которой достаточно способностей, чтобы заставить данные отдавать свои свойства. И против этой власти частное не может выступить против.

Например, владелец получает компенсацию за экономический ущерб или обмен на другой актив. Эта компенсация известна как «Справедливая цена» (Justiprecio)что, к сожалению, очень часто не является таким «справедливым», как хотелось бы, и является наиболее опасным моментом в этом процессе.

Причины экспроприации. Испанские законы

Обязательная экспроприация подразумевает передачу права собственности от конкретного к Администрации, которая может приобрести это даже без согласия владельца. Регулируется в Закон об обязательной экспроприации от 1954 года (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), нормативный акт 1957 года (RD 1957), и новые Закон о возмещении земли от 20 июня 2008 года (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Основным последствием этих правил является обязанность передать имущество, требуемое администрацией, когда цель использования соответствует законодательству.

Законы подтверждают, что решение об экспроприации может принимать усадьба, Правительство области (Автономное Сообщество), провинция (Провинция), остров или местный совет (Ayuntamiento), и является наиболее абсолютным проявлением публичной власти, перед которой частное лицо не может выступать против закона, если действие должным образом обосновано и в соответствии с законами.

По этой причине первым шагом в процессе экспроприации является декларация "Общественная полезность" от собственности или права на экспроприацию. На самом деле, абсолютно необходимо объявить как «Общественная полезность» это право или собственность.

Это требование «общественной полезности» настолько важно, что организм, который должен осуществлять экспроприацию, должен быть «общественным». Это означает, например, что в проекте AVE в регионе учреждением экспроприации является министерство общественной инфраструктуры, а не RENFE и ADIF.

Какие предметы можно экспроприировать?

Хотя в большинстве случаев экспроприация связана с владением недвижимостью, она может быть предметом экспроприации любого вида активов, таких как произведения искусства, автомобили, суда, облигации, акции и любые другие права, которые в определенных обстоятельствах могут быть необходимо для «общественного пользования».

Процесс экспроприации

Первым шагом является объявление «Общественная полезность». Это заявление должно быть сделано всегда посредством правового акта или по соглашению Совета министров (Consejo de Ministros), за исключением тех случаев, когда имущество или актив абсолютно «необходимы» для государственных проектов, разрабатываемых Estate.

В этих последних случаях «Общественное обслуживание» считается неявным, и администрация должна только публиковать активы или имущество для экспроприации в Официальном официальном бюллетене (Boletín Oficial del Estado - BOE) в Официальном бюллетене провинции (Boletín Oficial). де ла Провинция), и не является одной из самых популярных газет провинции.

После этой публикации начнется интервал времени 15 дней общественной информации. Это затронет детали, чтобы сделать возможное возражение и исправить несоответствия в информации.

По истечении этих 15 дней есть еще 20 дней, в течение которых администрация изучает каждое из полученных возражений или нарушений. По истечении этого времени администрация заявляет о «необходимости оккупации» (necesidad de ocupación), которая должна быть опубликована и доведена до сведения каждого пострадавшего в индивидуальном порядке.

На самом деле очень важно индивидуальное оповещение о задействованных подробностях. В противном случае экспроприация не может быть «законной». Против этого уведомления, частное лицо не может сделать возражение, но может признать недействительным заявление об «общественной полезности» своих владений или или заявление о «необходимости оккупации» в административном процессе и в судах и трибуналах.

Одной из самых популярных причин противодействия процессу экспроприации являются ошибки в процессе информирования общественности за 15 дней.

Как только они получают уведомление, у них есть 10 дней, чтобы возразить против этого уведомления. Это возражение будет непосредственно помещено в административный процесс, а не в суд, и у администрации будет 20 дней для принятия решения. Между тем процесс экспроприации будет находиться в режиме ожидания с ограничением в 30 дней.

«Справедливая цена» - Justiprecio

После подтверждения экспроприации пострадавший будет иметь право на получение компенсации, известной как «Справедливая цена» или «Justiprecio». Сумма этой компенсации рассчитывается с учетом предыдущей оценки активов и прав, подлежащих экспроприации, и может быть согласована «дружественно» между сторонами в течение 15 дней.

Если эта сумма согласована, процесс будет завершен.

Например, если детали не приходят к соглашению с этой ценой, должен быть открыт новый процесс, в котором администрация оставляет владельцам 20 дней, чтобы высказать свои соображения по поводу оценки имущества и предложить цену (Hoja de Aprecio) ).

Администрация может принять или отклонить это предложение. Если он примет, то процесс будет завершен.

Например, если администрация откажется принять предложенную цену части, она проведет другую оценку (Hoja de Aprecio), которая уведомит его владельца о необходимости изучить ее в течение 15 дней.

Если он примет, то процесс будет завершен.

Например, если владелец не принимает последнюю цену, предложенную администрацией, дело будет передано в провинцию. Трибуналы экспроприации (Провинциальное жюри экспроприации), который будет, наконец, один, чтобы решить о справедливой цене.

Эти трибуналы находятся в столице провинции (Аликанте, Мурсия, Альмерия, Альбасете, Валенсия, Малага, Гранада, Кадис), и они образованы одним президентом и четырьмя помощниками, являющимися государственным чиновником, представителем Ассоциации фермеров (Камара). Агрария) и нотариус. Их функция заключается в том, чтобы изучить предложения цены по частям и дать правильное решение. Теоретически, на принятие решения у них уходит максимум 8 дней (из своего опыта я знаю, что они берут, иногда один или два года!).

Решение суда по экспроприации может быть отклонено и направлено в вышестоящий суд. Если решение суда по экспроприации задерживается более чем на 6 месяцев, проценты могут быть присоединены к сумме компенсации. И, если есть решение о цене, но администрация не платит за более чем 2 года, собственность должна пройти новую оценку собственности, чтобы проверить ее стоимость после этого времени, это называется «retasación».

После представления «retasación» снова начните процесс, чтобы получить новую «Справедливую цену». Как только новая цена получена и оплачена, администрация может быть занята в течение ограниченного времени. Иногда администрация решает поменять цену, чтобы заплатить за имущество, экспроприированное другим имуществом.

Возврат прав

Процесс экспроприации может быть продлен на несколько лет, пока обе части не достигнут соглашения по «справедливой цене», хотя это не означает, что процесс экспроприации на этом заканчивается. Таким образом, Лей 38/1999 от 5 ноября от Орденации де ла Edificación (LOE) ввел «право на возвращение». Это право позволяет владельцу вернуть имущество полностью или частично с соответствующим возмещением полученной компенсации, если проект, вызвавший экспроприацию, не выполняется.

Это случаи:

  • Администрация решает не продолжать проект
  • После двух лет с момента захвата имущества от администрации без работы в собственности.
  • Проект был разработан, но функция, которая выполняет собственность, теперь не является «Общественной полезностью». Например, в случае AVE, земля была взята под железнодорожную станцию, и теперь эта станция вообще не используется, владелец или его наследники могут использовать право на повторное приобретение недвижимости, выплачивая компенсацию. полученные для экспроприации (которая будет обновлена ​​к тому времени) .– Если земля не служит для использования, рассмотренного ранее, но может быть использована

    для другого «общественного пользования».

Из этого правила есть только два исключения, в которых не может действовать право на возврат:

- Если земля не служит для использования ранее рассмотренных, но может быть использована

для другого «общественного пользования».

- Если земля используется для общего пользования более 10 лет.