Как построить дом на деревенской земле в Испании – Земля, не подлежащая урбанизации
Общие аспекты
Юристы TLA уже более 15 лет занимаются сделками и делами, связанными с недвижимостью на сельских участках на всей территории Испании. От Каталония (Таррагона и Барселона), Валенсия Регион (Кастельон, Валенсия и Аликанте – Коста Бланка), Мурсия, Альмерия (долина Альманзора) и Малага.
В результате нашего большого опыта и признания различных региональных нормативов мы подготовили руководство для тех, кто намерен купить участок / землю в сельской местности в сельской местности в Испании, с проектом строительства дома на Это.
Если вы покупаете землю или недвижимость в деревне, например фермерский дом (cortijo), важно выяснить, находится ли она в район, где разрешена урбанизация (в данном случае это называется «finca urbana» или «suelo urbano») или там, где урбанизация и жилые комплексы не допускаются («Finca rustica» или «suelo rustico»).
Земля в Испании классифицируется на несколько видов:
1. Убанская земля – «Городская земля
Это земля, на которой разрешено строить с определенными действиями, указанными в «Планах развития» города или района (План генерала де Орденасьон Урбана ПГОУ) или в определенных зонах урбанизации под названием «Частичные планы» (Самолеты Parciales) И т.д..
Эта земля используется для того, чтобы иметь все условия и условия для проживания там с высокой плотностью населения, такие как надлежащее водоснабжение и электроснабжение, подключение к канализационной сети, парки и зеленые зоны, спортивные, образовательные, медицинские учреждения и т. Д.
Городская Земля или «Суело Урбано”- это тот, который мы используем для нахождения в городах, деревнях или урбанизациях и который используется для обеспечения надлежащего доступа по дорогам, с тротуарами, пешеходными зонами, улицами, торговыми площадками, медицинскими центрами, школами, больницами, спортом и т. Д.
2. Неурбанизированная земля – ” Суэло без урбанизации
«Нет урбанизации» это тип земли, где невозможно застроить промышленные, жилые или коммерческие земли, поскольку предназначен для определенных охраняемых видов использования, в основном связанных с лес, сельское хозяйство и др.. Таким образом, на этих типах земель другие виды использования, такие как жилое, промышленное или коммерческое, очень ограничены, запрещены и не всегда разрешены.
Внутри «неурбанизируемых» земель мы находим классификацию по подтипам земель в зависимости от разрешенного использования и уровня защиты:
- Охраняемые земли (на испанском «Suelo No Urbanizable Protegido»): Это земля, на которой по определенным причинам (обычно связанным с природой, лесом и т. д.) строительство и другие виды деятельности ограничены для «защиты» определенной ценности.
- Незащищенные земли (на испанском «Suelo No Urbanizable Comun»): Это земля, где основным использованием является сельское хозяйство и сельское хозяйство, и где могут быть разрешены другие виды использования (как жилые, коммерческие и т. Д.) С учетом определенных условий.
Деревенская земля” — это имя, которое обычно используется для Суэло, не урбанизируемый город в Испании. Другими словами: районы, где урбанизация не может быть развита, которая предназначена для сельскохозяйственного использования, допускается иное использование, например, для строительства жилых объектов или промышленности и т. д., всегда соблюдая определенные нормативы и условия.
3.- Урбанизированная земля – «Суэло Урбанизируемый"
Это тот тип земли, на котором в будущем можно будет застроить урбанизации, коммерческие площади, промышленные парки и т. д. Таким образом, в случае одобрения проекта государственного или частного строительства территорию можно урбанизировать.
Шаги по строительству жилого дома на деревенском участке
Говоря сейчас о «Деревенская земля», это земля, на которой основное разрешенное использование предназначено для «сельского хозяйства» или для использования фермерами для развития сельскохозяйственной деятельности.
Но на этой земле, в исключительных случаях, разрешено строить новые постройки с жилым использованием. Эти конструкции должны быть с очень низкой плотностью застройки, стараясь избежать создания районов с высокой плотностью застройки, которые могут создать «фактические урбанизации».
Таким образом, очень часто можно обнаружить, что только тогда, когда земля имеет минимальный размер (5.000 м2, 10.000 м2 или 20.000 м2 и т. Д.), Вам разрешается построить там сооружение, также называемое «кортихо», «вилла», « masía, chalé, chalet, hacienda и т. д.
В испанской сельской или сельской местности довольно часто можно найти дома, построенные на участках с меньшими размерами, чем те, которые требуются для получения прав на строительство (например, дома, построенные на участках площадью менее 10.000 2 мXNUMX) Это потому, что эти здания были построены до вступления в силу новых правил, или, просто, что они были построены без соблюдения законов, поэтому они считаются теперь постройками»Фуэра де Орденасьон(вне действующего норматива). Это относится к объектам недвижимости, построенным давно, которые теперь не соответствуют действующим нормативам. Такого рода недвижимость сейчас может быть совершенно законной, но с некоторыми ограничениями на использование (самое главное, что дом до остальных существующих построек на территории уважается администрацией, но они не могут быть расширены, и это не разрешение на строительство новых построек на этом участке).
Итак, если вы намерены разработать проект строительства дома в районах «деревенской земли», вам следует сначала проверить в юридическом органе (в основном, в ратуше, совете = «Ayuntamiento»), какие спецификации, требования и ограничения, которые вы можете построить там.
1. Первый шаг: подтвердить, можно ли разработать проект.
«Строительная лицензия», или «Строительная лицензия», или «Строительная лицензия» (Licencia de Construccionили Лисенсия де Эдификасьонили Лисенсия де Обра Мэр).
Как мы уже отмечали ранее, если вы намерены разработать проект в одном из районов «деревенской земли», вам следует сначала обратиться в местные органы власти (в основном в ратушу или совет = «Ayuntamiento»)или, как вариант, проконсультироваться и получить совет юристы специалисты в области строительства и загородной застройки.
Итак, прежде чем перейти к более продвинутым этапам процесса, важно, чтобы вы получить необходимую информацию о местных правилах и ограничениях региона, и возможности для разработки и реализации вашего проекта. Как и в других странах, разрешение на ваш проект будет официально одобрено после получения «Строительной лицензии» или «Разрешения на строительство» от мэрии.
Таким образом, Первый шаг - узнать, разрешает ли местный норматив строительство дома на этом участке.
Очень важно: водоснабжение и электроснабжение.
Как объяснялось выше, водоснабжение и электроснабжение, а также канализационные услуги - это предметы, которые гарантированы гражданам, проживающим в городских районах «suelo urbano». Но в сельской местности земля находится вне городских районов, а зачастую и вне основных точек подключения к водопроводу и электричеству.
В самом деле, Ратуша не имеет никаких обязательств по поставке водопроводной воды и электричества на деревенские участки.. Только в городском. Поэтому очень важно тщательно изучить возможности проведения воды и электричества на выбранном участке.
Например: Если рядом с землей есть водопровод и электричество, и оно может быть подключено, проблем нет.
Но иногда случается, что ближайшая точка подключения к электричеству или воде находится далеко. Таким образом, это означает, что для подключения вам необходимо оплатить высокие затраты и расходы на подведение электропитания к объекту.
Только консультации местных электриков и сантехниковили местных строителей, у вас будет необходимая информация для подтверждения возможности подачи и подключения воды и электричества к этому участку.
Таким образом, вы должны учитывать это с самого начала процесса, прежде чем приступить к процессу покупки.
Всегда можно получить воду из внутреннего накопительного резервуара, установленного на объекте, а также из типичного испанского водопровода. «ПОЗОС» = ВОДНЫЕ СКВАЖИНЫ. Таким же образом можно получить электроэнергию от солнечных батарей или эолическую «энергию ветра». Но не всегда подобные поставки разрешены местными муниципалитетами для выдачи разрешения на строительство. Таким образом, эта информация должна быть принята во внимание на самых ранних этапах процесса покупки/строительства.
Итак, советуем перед ПОКУПКОЙ участка, или для принятия любого решения по сделке, помните, что ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ПРОЕКТА консультации с местными юристами, архитекторами, строителями или техническим специалистом по строительству из строительного отдела ратуши (Departamento o Concejalia de Urbanismo). Это сделает вложения более безопасными, потому что, в конце концов, у вас будет конкретное представление об условиях и ограничениях для строительства на этом участке, прежде чем вы приступите к покупке земли. Более чем рекомендуется, чтобы исследование проводил поверенный. специалист по строительству и, по возможности, консультации с архитектором, который разработает проект и постройку.
Кроме того, в этом предварительном исследовании попросите вашего юриста подтвердить не только конкретные права на строительство на этом участке, но и узнать, какие другие разработки запланированы на этом участке, например, новые дороги, шоссе, железнодорожная линия, промышленные парки, коммерческие районы, или даже урбанизация.
Эту информацию можно получить у вашего адвоката во время встреч в ратуше, изучения местных нормативных актов, а также в ратуше с документом «CÉDULA URBANÍSTICA».
Как только вы точно узнаете тип здания, разрешенного для строительства на этой земле, вы должны нанять архитектора для разработки ПРОЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВАили СТРОИТЕЛЬНЫЙ ПРОЕКТ.
В проекте здания ваш архитектор должен адаптировать ваши идеи и предпочтения к конкретным постановлениям ратуши в этом районе. Таким образом, ваш архитектор будет сопровождать вас на протяжении всего процесса, информируя вас о различных возможностях превратить ваш «идеальный дом» в конструкцию, отвечающую нормам этого района.
Самое главное, чтобы каждая деталь была указана вашим архитектором. Пусть ваш архитектор рассмотрит планы настолько подробно, насколько вы сможете. Постарайтесь представить, каким будет вид из разных окон, и с какими размерами кровати могут справиться гости и т. Д.
Простыми словами: постарайтесь получить от своего проекта столько информации о том, каким будет окончательный дом. Попробуйте обставить и жить в доме, пока он еще на бумаге, Возможно, вы не будете на месте, чтобы ловить вещи, которые могут вас раздражать на долгие годы, например, окно, находящееся за пределами центра в спальне, или мансардные окна, которые находятся не совсем над тем местом, где будут находиться раковины в ванной комнате.
После завершения проекта ваш архитектор должен представить проект здания в местной ратуше в строительном отделе («Departamento де Урбанизмо »или«Консехалия де Урбанизмо«). С применением лицензии на строительство вы должны платить муниципальный налог, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, который применим ко всем разработкам, для которых требуется строительная лицензия (независимо от того, подана ли заявка на / предоставлена или нет). Этот налог может варьироваться от 2% до 4% от стоимости строительства, в зависимости от ратуши вашего района.
Затем они изучат, насколько ваш проект подходит для конкретных условий или ограничений в этой области.
Если ваш проект соответствует нормативам и соответствует правилам и требованиям, которые необходимо учитывать в этой области, то они разрешат вам строить там с соответствующими «Строительная лицензия, либоРазрешение на строительствоТаким образом, вы будете иметь право построить там точно такой же объект недвижимости, который был представлен ратуше вместе с проектом.
2.- Второй этап: процесс строительства.
Пожалуйста, нажмите ниже чтобы получить подробную информацию о процессе строительства, когда вы решили развивать свой строительный проект в Испании.
Процесс строительства при строительстве дома в Испании для себя
