Поиск
Закройте это окно поиска.

Советы и процесс продажи недвижимости в Испании

Если вы решили ПРОДАТЬ свою недвижимость, обратите внимание на следующую информацию:

1.- Проверьте документы и законность собственности.

1.-Проверьте описание недвижимости в правоустанавливающих документах («Escritura»). 

Проверка титула: Проверьте в актах собственности, правильно ли она описана. Документы о собственности должны иметь идеальное описание из конструкций, существующих на имущество.

Довольно часто объекты недвижимости, которые в течение многих лет принадлежали разным владельцам, были модифицированы с помощью пристроек (новая комната, закрытие веранды или террасы и т. Д.) Или новых построек (гараж, бассейн, гостевой дом). дом).

Если реальные размеры и конструкции не совпадают с описанием в документеs    Не беспокойся!  есть процессы, которые можно сделать, и есть способы разобраться! Но вы должны знать их в тот же момент, когда вы принимаете решение о продаже, чтобы точно знать, «что» вы должны сделать и «сколько» будут стоить эти действия.


Например: У вас есть дом площадью 120 м2 с бассейном площадью 50 м2 и гаражом, переоборудованным в гостевой дом. В документах дом фигурирует только как 120 м2, но в документах не упоминается бассейн. А в документах гараж указан как «гараж», а не «гостевой дом».

В этом случае ваши дела должны быть обновлены, и вам нужно за это заплатить. 

ПРИМЕЧАНИЕ: Речь идет не о «внутреннем описании» дома, а только о периметре собственности, известном как «построенный размер» (по-испански «superficie construida»).

Документы не должны показывать реальное описание или распределение «внутри» дома. Если вы изменили интерьер недвижимости, изменив внутренние стены, то актуализировать документы не нужно. Достаточно будет затем заявить о новом распределении после завершения нотариусу.

Например, документы показывают, что в доме 4 спальни, и вы переоборудовали их в 2 при покупке недвижимости. В этом случае нет необходимости обновлять документы. Как владелец, у вас есть свобода реформирования внутри собственности (всегда получается соответствующая лицензия).

2.- Проверьте, как недвижимость зарегистрирована в офисе Catastro (также известном как «SUMA», «IBI» или «COUNCIL TAX»).

Так же, как и в актах, недвижимость должна быть зарегистрирована в «Катастро», как она есть в реальности. Каждый год в счетах Catastro указывается реальный размер недвижимости. Затем вы должны проверить, показывают ли записи Catastro фактический размер собственности, как она есть «на самом деле», включая любые внешние модификации или расширения, которые были сделаны.

Помните, что офис Catastro рассчитывает муниципальный налог в зависимости от размера недвижимости, принимая во внимание все строительные компоненты, такие как дом, бассейн, гараж и т. д. Если вы сделали пристройки к собственности и не проинформировали об этом офис Catastro, подходящий момент для этого — когда вы решите продать.


  ПРИМЕЧАНИЕ: Пожалуйста, следуйте этому примеру: Когда вы покупали недвижимость, там был дом 120м2. Это то, что также было показано в делах и в законопроекте Catastro. По этой причине векселя Catastro (IBI) составляли 300 евро.

Через год после того, как вы построили бассейн 50 м2 и гараж 40 м2. Вы не объявляли их Катастро. Если бы вы заявили о новом бассейне и гараже в компанию Catastro, счета за муниципальный налог были бы увеличены с 300 до 350 евро (приблизительно), что на 50 евро больше из-за новых построек.

Теперь, если вы решили продать свою собственность, вы должны обновить информацию, зарегистрированную в Catastro Office. Затем вы можете сообщить в Catastro Office о продлениях, которые вы сделали, а затем они могут попросить вас заплатить разницу в 50 евро (приблизительно) за необъявленное продление до 4 лет назад.

 ВОПРОС: Я продлил свою собственность в течение того времени, когда я был владельцем, или, попросту, мои действия и Управление катастроф не совпадают с реальным размером моей собственности. Как мне разобраться?

3.- Проверьте правовую ситуацию строительства:

Для продажи недвижимости необходимо получить доказательства законности собственности. В этом вам могут помочь ДВА документа:

A)   Сертификат о проживании или лицензия на занятие должности «обязательны» при продаже/покупке недвижимости в Испании?

ОТВЕТ: Это зависит от типа собственности

In «Новые» объектыСтроитель обязан предоставить этот документ покупателю по завершении процесса продажи.

Но, пожалуйста, обратите внимание, что в разделе "Вторичные продажи", нет закона, обязывающего продавца предоставлять этот документ по завершении продажи. Испанские законы гласят, что именно «покупатель» должен получить этот документ на свое имя после завершения, чтобы приступить к изменению названий воды и электричества.

На данный момент мы должны сказать, что администрация может отказать в предоставлении CH покупателю после завершения в случае, если собственность перенесла несанкционированные работы и т.д. от предыдущего владельца. Таким образом, если недвижимость не находится в идеальных правовых условиях, может возникнуть риск не получить одобрение этого документа после завершения. И это может поставить покупателя в очень сложную ситуацию, поскольку у него могут возникнуть проблемы с получением коммунальных услуг на свое имя.

Очень важным моментом здесь является то, что наличие или действительность CH и остальной информации о CH он не показывает на деле, а в местной ратуше области !.

Таким образом, ваш адвокат должен тщательно изучить этот вопрос, используя свои знания и опыт, чтобы подтвердить такой важный документ, как этот.  

Из как вывод, этот сертификат необходим Для продажи имущества, и его подтверждение должно быть проверено с самого начала процесса покупки / продажи.

Все мы знаем, что CH - это документ, который показывает, что недвижимость была построена с соблюдением и соблюдением испанских строительных законов.

Этот документ также необходим для подключения воды и электричества к собственности, когда вы впервые приобретаете недвижимость, и чтобы гарантировать изменения в контрактах и ​​поставках для второго и последующих владельцев.

Раньше CH действовал в течение 5-10 лет и должен обновляться каждый раз, когда имущество продается или передается, с указанием имен нынешних владельцев.

CНажмите ниже, чтобы узнать больше о требовании предоставить свидетельство о жилье в процессе перепродажи:

Что такое Свидетельство о жилье – Лицензия на занятие – Cedula de hackabilidad. Это нужно в Испании?

 

B) - Нет сертификата о нарушении. - Это называется  Сертификат No Infracción Urbanística”(CNUI).

Это справка, выданная мэрией, подтверждающая, что собственность свободна (или нет) от любых штрафов на собственность, возникших в результате строительства или действий, совершенных на собственности без надлежащего разрешения.

Например, строительство главного дома, гаражей, строительных пристроек, бассейнов, работы на земле, благоустройство и т. д. без соответствующих разрешений или лицензий от мэрии.

Почему сертификат о ненарушении необходим для продажи недвижимости в Испании?

Это поможет вашей продаже пройти гладко. Если у вас есть все ваши документы в порядке, такие как сертификаты, подтверждающие, что ваша собственность свободна от каких-либо строительных штрафов, то процесс и продажа будут развиваться быстрее и проще.

Наличие всех документов собственности на месте, создает уверенность в возможном покупателе и его собственном солиситоре.

Пожалуйста, обратите внимание, что, если на вашу собственность будет наложен штраф за строительство или за любое продление, IT НЕ ДЕЛАЕТСЯ В ДЕЛАХ и / или остальные документы из собственности. Эту информацию можно получить только в местной ратуше района.

Отныне этот сертификат ОСНОВНОЙ до продажи имущества, и должны быть получены от владельца  до завершение.

Как получить «Certificado de No Infracción Urbanística» – Сертификат об отсутствии нарушений в Испании?

Лучший способ получить его — подать заявление в Ратушу. Вы можете попросить своего адвоката сделать это.

В свидетельстве об отсутствии нарушений указаны некоторые наказания или штрафы или даже приказы о сносе. Могу ли я продать недвижимость в этих случаях? 

В случае, если в результате Справки об отсутствии нарушений содержится какая-либо информация о возможных штрафах, санкциях и т. д., вам следует показать специалисту по строительному праву, чтобы он указал, как действовать дальше. Иногда информация из этой справки содержит исторические штрафы, которые уже оплачены или просрочены, а в других случаях возникают серьезные проблемы, которые могут повлиять на процесс продажи.

При этом недвижимость может быть продана, потому что испанская система позволяет покупателям покупать недвижимость со штрафами за строительство, но покупатели должны быть полностью информированы о деталях этих штрафов и последствиях, которые они могут иметь в качестве новых владельцев. В случае, если покупатели должным образом проинформированы и они прямо соглашаются купить недвижимость с этими штрафами, тогда продажа может состояться.

 

2.- Проверьте свою налоговую ситуацию – Налоговое планирование при продаже дома в Испании.

а) Как рассчитать прирост капитала от продажи испанской недвижимости?

Продажи испанской недвижимости выводят обязательства по приросту капитала перед продавцами.

Налог на прирост капитала составляет 19 % от «чистой прибыли» от продажи.

Чтобы получить то, что является «чистой прибылью» от продажи, вам нужно следовать этой формуле:

Цена продажи – Цена приобретения – Расходы и налоги на приобретение – Стоимость «структурных реформ», проведенных в отношении имущества


Пример расчета прироста капитала: 

Тогда вы решили продать сейчас по цене 260.000 евро.

Что такое Прирост капиталаприкованный от этой sale?

ПРИМЕЧАНИЕ. Прежде чем мы произведем расчет, мы должны сообщить, что испанская администрация рассмотрит все вышеперечисленные концепции для снижения налога, кроме «внутренних реформ» стоимостью 17.000 XNUMX евро. Причина этого в том, что «внутренние» реформы, которые не являются «структурными» реформами, не считаются налоговыми льготами.

Мы используем формулу:

260.000 (Цена продажи) -200.000 (Цена приобретения) -24.000 (Расходы и налоги на приобретение) -20.000 (Новый гараж) =

16.000 EUR

Это «Чистая прибыль», которую можно получить при продаже

Так как ставка для прироста капитала составляет 19%, то сумма налога на прирост капитала будет:

16.000 * 19% = 3.040 EUR


б) Как выплатить прирост капитала при продаже испанской недвижимости

1.- Рассчитайте прирост капитала в Испании для резидентов Испании.

Если вы не являетесь налоговым резидентом в Испании, вы платите прирост капитала следующим образом:

– ПО ЗАВЕРШЕНИИ ПРОДАЖИ: 3 % Удержание

: По завершении продажи испанская администрация заставляет покупателя сделать УДЕРЖАНИЕ 3 % от стоимости цены продажи. Таким образом, вы не получаете полную согласованную цену. Покупатель оставляет себе 3 % от общей стоимости и обязан внести их в налоговую инспекцию. Это делается «в тот же день после завершения продажи».

ПРИМЕЧАНИЕ. В соответствии с приведенным выше примером, в случае, если цена продажи составляла 260.000 260.000 евро, удержание покупателем будет составлять 3 XNUMX * XNUMX% = 7.800 EUR.

– ДО 6 МЕСЯЦЕВ ПОСЛЕ ЗАВЕРШЕНИЯ ПРОДАЖИ: ДЕКЛАРАЦИЯ О ПРИБЫЛЕ КАПИТАЛА (19%):

После завершения продажи у вас есть 6 месяцев, чтобы представить «Декларацию о приросте капитала» в налоговую инспекцию Испании. В этой декларации вы (или ваш адвокат) должны рассчитать налог, следуя приведенному выше примеру. В этом случае сумма, которую вы должны заплатить, составляет 3.040 евро.

ПРИМЕЧАНИЕ. Как поясняется здесь, CG, полученный в результате этой транзакции, составляет 3.040 евро. Поскольку вы были удержаны с более высокой суммой (7.800 XNUMX евро), у вас есть «кредит» в испанской администрации на разницу.

Итак, если испанская администрация удерживает с вас 7.800 евро по CG Tax, так как итоговый результат налога составляет всего 3.040 евро, то испанская администрация должна «возместить» вам разницу: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Как подать заявку на этот возврат? Ваш адвокат должен включить этот факт в ту же декларацию о приросте капитала, чтобы представить ее в налоговую инспекцию.

2.- Рассчитайте прирост капитала Испании в качестве налоговых резидентов Испании. 

Если вы считаетесь «налоговым резидентом Испании» (что означает, что вы платите подоходный налог в Испании как резидент Испании), то после расчета прироста капитала вы получите следующие льготы по налогу:

Обычно владельцы путают «Испанскую налоговую резиденцию» с «Испанской резиденцией»..

Другими словами, люди думают, что «Испанская карта резидента» или «Свидетельство о проживании», полученное в Национальной полиции Испании, достаточно, чтобы продемонстрировать, что они являются «Испанскими резидентами по налогам», и, к сожалению, это не так.

"Испанская карта проживания" (или "Испанская Резиденция Сертификация“), не является действительным документом для изменения вашего налогового рассмотрения в качестве “налогового резидента”.

Испанская карта проживания (или сертификат) служит только для заявления о том, что вы «проживаете» в Испании, чтобы помочь полиции лучше контролировать жителей в определенном районе.

Что такое испанский налоговый сертификат? Он аналогичен «TIE»? 

Чтобы стать резидентом Испании по налогам, а затем начать платить налоги в Испании, как обычный гражданин Испании, вы должны получить НАЛОГОВАЯ СЕРТИФИКАЦИЯ РЕЗИДЕНТОВ ИСПАНИИ выдается налоговой инспекцией Испании или испанской таможней, после чего вы начнете платить налоги в Испании, а не в вашей стране происхождения.

И, кроме того, как только вам нужно будет заявить в налоговый орган вашей страны, что вы являетесь испанским налоговым резидентом и что вы не хотите продолжать в качестве налогового резидента в вашей стране,

Поэтому, пожалуйста, уточните у своего налогового консультанта налоги, которые вы платите в настоящее время, потому что, даже если вы не являетесь резидентом Испании, вы должны декларировать и платить НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ НЕРЕЗИДЕНТЫ.

- ВЫВОДЫ

Итак, объяснив все вышеизложенное, когда вы решили ПРОДАВАТЬ свою недвижимость в Испании, пожалуйста, примите во внимание, что вам необходимо получить / представить следующие документы перед продажей:

  1. Титул собственности (дело): Если возможно, ОРИГИНАЛЬНЫЕ. С правильным и обновленным описанием конструкций.
  2. Совет по налогам (IBI - SUMA) .- С правильным описанием конструкций.
  3. Водные и электрические счета.- самые последние.
  4. Сертификат жилья также называется "ЛИЦЕНЗИЯ ДЕ ПРИМЕРА О СЕГУНДА ОКУПАЧИН».
  5.  Нет сертификата нарушения .- Это называется  Сертификат No Infracción Urbanística .
  6. Сертификат сообщества владельцев (если это так), показывая, что вы в курсе последних сборов.
  7. Оригиналы NIE и оригинальные паспорта
  8. Сертификат энергоэффективности

НАЛОГИ Вы должны представить следующие налоговые документы:

Модели 210 или 214 из предыдущих 3 лет. Если не испанский налоговый резидент

Модель 100 из 3-х предыдущих лет. Если испанский налоговый резидент

 

Поболтай с нами!

Выберите язык:

Флаг Франции Флаг германии Бандера Паисес Бажос Бандера Испания Флаг соединенного королевства

Не стесняйтесь обращаться

Начать снова