Sedan många år tillbaka har vi upplevt en rad lagstiftningsreformer och väsentliga förändringar i hur processen för att erhålla bolån i Spanien har utvecklats historiskt. Spanska banker har utsatts för stor påfrestning när det gäller att juridiskt bekräfta de positioner och villkor som de har arbetat under, samt de krav som de har begärts in från medborgarna, och som ett resultat av detta har det utfärdats batteri av lagar, reformer, förordningar, domar, straff, etc., som har varit en revolution i den spanska bolåneprocessen.
Ett av de senaste kraven från den nya bolånelagen kommer att träda i kraft den 16 juni 2019. Det vill säga, nästa vecka kommer en väsentlig förändring i formen och processen för att erhålla bolån i Spanien att genereras.
Vad är den förändringen? Det är mycket lätt, fram till ikraftträdandet av denna lag, banker, vanligtvis, kommit överens om de särskilda villkoren för hypotekslån direkt med kunder. Det vill säga klienten gick till banken för att begära bolån, banken studerade ärendet och i det fall banken godkände bolånet formulerades ett sådant godkännande genom ett dokument som samma bank presenterade för kunden, men att det undertecknades normalt först på dagen för notarieförordnandet för att underteckna lagfarten på köpet. Så, godkännandet från kunden om inteckningsvillkoren gjordes i samma handling och notariemöte för undertecknande av lagfarten för försäljningen (vi kallar detta vanligtvis "fullbordande"). I det ögonblicket presenterades klienten, som ett steg före undertecknandet av pantbrevet, för att underteckna den privata dokumentationen för inteckningen, med alla inteckningsvillkor, och presenterades som ett väsentligt steg innan undertecknandet av pantbrevet och handlingarna av rean.
Men det sättet att "inteckningsgodkännande" har resulterat i fall där banken, efter att ha kommit överens med kunden om de specifika villkoren för godkännandet av inteckningen, sådana villkor inte formellt accepterades förrän dess underskrift hos notarien samma dag den rean. Varpå, i händelse av att banken gjorde ändringar i sista minuten, kunde kunden vara i positionen att inte ha blivit informerad förrän i det ögonblick han är på det sista mötet för färdigställande inför notarien.
I andra fall hände det ibland att banken helt enkelt inte informerade sina kunder i detalj om lånevillkoren, informerades i sista stund och under tryckte på att, om dessa villkor inte accepterades, skulle köpet och försäljningen inte ta plats.
Detta har betraktats som ett övertryck för medborgare, som lämnades i försvarslösa mot banken för denna sista minuten-information, så de i allmänhet tvingades acceptera de pålagda villkoren om de inte ville förlora försäljningen.
Därför har denna desinformation med avseende på medborgare betraktats som försvarslöshet och betraktats som ett maktmissbruk av banken med avseende på sina kunder.
För att lösa detta, vad lagen tar upp är att kunden undertecknar MED NOTARIEN banken med godkännande av lånevillkoren med en tillräcklig tid innan köpprocessen slut.
Löptiden som fastställs är 10 dagar.
Hur det fungerar ?: By notariehandling. Det vill säga, som ett steg före undertecknandet av pantbrevet (och följaktligen försäljningen), måste bank och klient vända sig till notarie (klienten kan gå personligen eller företrädas av sin advokat), med en frist på 10 dagar i förskott, för att formalisera godkännandehandlingen av villkoren för lånet.
På så sätt undviks den påtryckning som kan utövas på kunden, eftersom kunden inte utsätts för trycket att acceptera dessa villkor vid samma möte för underskrift av banken, om han inte accepterar de av banken fastställda villkoren. köpebreven.
Därför har processen fram till nu varit följande:
– Kunden begär bolånet och banken accepterar det
– Datum och underskrift av köpebrev och panträtt upprättas
– Samma dag som underskriften upprättas hos notarie, undertecknar klienten pantbrev och köpebrev. Godkännande av bankens villkor görs genom privat dokument (som är bifogat innehållet i samma pantbrev).
Så, klienten skriver under två gärningar: Köpebreven och pantbreven.
Den nya bolånelagen som slår fast följande:
– Kunden begär inteckningen. Banken godkänner det
– Banken bokar ett möte med klienten hos notarien för att skriva ett handlingar om godtagande av villkoren för inteckning med ett minimum av 10 dagar före det datum som satts för undertecknandet av den slutliga inteckningen och försäljningen. Klienten bistår vid detta förordnande genom personlig närvaro eller genom fullmakt från dess advokat.
– Klienten bistår (personligen eller genom fullmakt) det datum då klienten undertecknar köpebrev samt pantbrev.
Så, klienten skriver under TRE notariehandlingar:
1.- Acceptansbrev av inteckning
2.- Köpebrev + pantbreven.
På så sätt erbjuds bättre garantier till medborgarna i deras rätt att bli detaljerade informerade och fria att bekräfta sitt beslut att få bolånet.
Därför, sammanfattningsvis, är banker skyldiga att, minst 10 dagar i förväg, deras kunder måste hjälpa till på notariekontoret för att personligen eller genom fullmakt underteckna handlingarna om godkännandet av inteckningen.
Hur påverkar detta utländska köpare som inte är bosatta i landet? Som vi ser har processen för inteckningsköp fram till nu gjort det möjligt för icke-bosatta i Spanien som köpt fastigheter i Spanien, att de bara på en dag hade råd med båda: köpet av fastigheten och dess inteckning. Det vill säga i ONE kunde de slutföra akten till köpa fastighetenoch få inteckning.
Men genom denna reform finns det ytterligare en tidigare åtgärd att göra. Så det börjar bli nödvändigt att den utländska kunden, eller som inte bor i Spanien, måste resa till Spanien innan köpprocessen slutförs för att formalisera godkännandet av bankens villkor. Detta förutsätter att de som inte bor i Spanien måste resa på en resa innan de är klara för att underteckna dessa bolånevillkor inför en notarie.
Med detta är det viktigt att du, för alla som köper bostäder i Spanien, och som ansöker om bolån i en spansk bank, måste tänka på att du kan behöva flytta till Spanien, inte bara för att formalisera köpprocessen på slutet av processen, men också cirka 10 dagar innan processens slut.
Om den utländska köparen, eller den utländska köparen, beslutar eller föredrar att inte komma till Spanien i förväg, måste han förse sin advokat eller sitt juridiska ombud med nödvändiga ombud (fullmakt) för att göra det.
LÖSNING: Så, en lösning för klienten för att undvika denna ytterligare förskjutning skulle vara att han beviljar en POA till sin advokat.
Eftersom fullmakter i Spanien protokollförs på ett annat sätt än i andra länder, och även befogenheter som beviljas utomlands kräver legaliseringar som tar ett tag, rekommenderar vi alla som köper en fastighet i Spanien med ett spanskt bolån, eller som har avsikt att göra det, att överväga detta nya krav på personligt besök i Spanien innan de avslutas med sina advokater, för att ge den bästa lösningen, inklusive om det är möjligt att ge fullmakt till sina advokater eller juridiska ombud.
På detta sätt kommer de som inte kan komma så långt i Spanien, deras advokater att kunna underteckna alla typer av dokument som deras bank kräver för att formalisera köp- och inteckningsprocessen.
