Köpa en ny byggfastighet i Spanien – Off plan
Köpa en ny byggfastighet i Spanien – Off plan
Vårt team av Spanska advokater experter på spanska fastigheter guidar dig i processen för att köpa din spanska fastighet i Valencia, Alicante, Costa Blanca, Almería, Murcia, Costa del Sol, Málaga eller Katalonien.
Köpprocessen ny Spanska fastigheter är mycket likt att köpa återförsäljninges, men det finns viktiga skillnader att ta hänsyn till. Vårt team av spanska advokater har utarbetat en praktisk guide med de viktigaste aspekterna av förvärvet av spanska egendomar, i samband med överlåtelseprocessen.
Juridiska aspekter och process
– Vad är köp utanför planen i Spanien?
Det betyder köpa en fastighet i konstruktioner när arbeten fortfarande inte är slutförda. I de flesta fallen görs det första avtalet för köp av de spanska fastigheterna när byggandet är planerat och arbetet har inte påbörjats ännu.
Off-plan projekt kräver en långvarig köp-/byggprocess vilket kan skapa osäkerhet hos investerarna, speciellt när de måste sätta in och betala summor pengar till följd av ett slutpris på en fastighet när det i det ögonblicket bara är en "projektet”. Denna osäkerhet är ännu högre när köparen/investeraren inte känner till väsentliga aspekter av projektet som: Byggarens rykte eller kreditpoäng, den ekonomiska situationen för byggnadens projekt, etc. Och, det viktigaste, vilken typ av garantier som erbjuds för att säkerställa de erforderliga betalningarna ifall projektet inte avslutas.
För att minska risken med investeringen har vi utarbetat en lista med aspekter att ta hänsyn till vid köp av nya fastigheter i off-plan projekt:
– Juridiska och administrativa bygghandlingar
När du köper en ny fastighet finns det flera dokument som måste studeras och kontrolleras ordentligt för att kontrollera den rättsliga situationen för tomten och byggnaden och den korrekta utvecklingen av konstruktionen.
Detta är en uppgift som måste utföras av erkända och byggtekniska jurister, och det måste göras i varje steg av byggprocessen: Från de tidigaste stegen av processen tills den är färdig. Så i varje steg finns det dokument och information som måste tillhandahållas och erhållas från köparna, eller av deras advokater, för att bekräfta att alla juridiska och administrativa krav är uppfyllda.
- Utgifter, skatter och andra kostnader
Även om processen att förvärva nya fastigheter i allmänhet är nästan densamma som att köpa en återförsäljning, finns det bestämda kostnader, skatter och utgifter som har ett annat koncept och behandling.
Juridiska tips när du köper en fastighet utanför plan i Spanien
1.- Kontrollera arrangören/utvecklaren
Ett av de viktigaste besluten vid köp av nya fastigheter eller utanför planen är att betala den första depositionen och följande betalningar på grund av priset på en fastighet som inte är byggt ännu.
Så det är oerhört viktigt att få så mycket information som möjligt från byggföretaget, dess kreditvärdighet och finansiella poäng, hur länge företaget är i branschen, ägare och partners, etc.
2.- Kontrollpoäng
Så när du köper nya fastigheter är det mycket viktigt att överväga följande kontrollpunkter om processen:
- Så här kontrollerar du "vem" som äger tomten: Det är nödvändigt att studera fastighetens juridiska dokument för att kontrollera vem som är ägare till marken/tomten där byggnaden är projekterad eller utförd.
- För att kontrollera att det inte finns några lån/skulder: Det är också mycket viktigt att veta om marken/tomten har någon form av skulder, begränsningar, avgifter etc, som kan påverka projektets rättsliga situation.
- För att säkerställa att Byggaren/Utvecklaren har betalat sin Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Om den är obetald, är denna skatt kopplad till fastigheten så att den nya ägaren blir ansvarig i framtiden.
- För att få reda på tomtens matrikelläge, gränser, gränser och hur tomten beaktas i områdets byggplaner och planeringsaspekter: Det är väsentligt att kontrollera att projektet uppfyller byggnormen, och även att känna till omgivningens utveckling och rättsliga situation, för att få ytterligare information om vad som utvecklas i området och hur detta kan påverka din fastighet i framtiden.
- För att rådgöra med Byggnadsavdelningen för Rådhuset för att säkerställa att bebyggelsen uppfyller normativa och att alla ordentliga bygghandlingar inhämtas och beviljas. Det är också mycket viktigt att kontrollera att det inte finns någon annan utveckling planerad i närheten som kan påverka projektet.
- För att kontrollera att byggherren har fått en Licencia de Obra ( Byggnads-/byggnadslicens)
- För att få all nödvändig information/dokument från byggherren enligt lagarnas begäran. Spanska lagar tvingar byggare/utvecklare att tillhandahålla fullständig och detaljerad information om projektet, fastigheten, hur byggprojektet kommer att utvecklas, kvalitetsmaterial etc.
- För att få dokument översatta till ditt språk. Viktiga juridiska dokument och kontrakt, kvalitetsmaterial, etc, måste förklaras och översättas till ditt språk. Ibland upptäcker vi att byggare inte anpassar dessa dokument till ditt språk, utan erbjuds dig att logga in på spanska. Be din advokat översätta dem till ditt språk för en bättre förståelse av villkoren.
- För att bekräfta att de belopp som betalas på grund av priset kommer att garanteras enligt lagar. Betalningar på grund av priset måste täckas med tillräckliga garantier, för att "skydda" dem, och för att "återbetala" dem till dig om byggprojektet misslyckas, eller i händelse av andra omständigheter som kan leda till väsentliga överträdelser av kontraktet från byggherrens sida.
- För att bekräfta att byggaren kommer att erhålla yrkeslicensen/intyget om boende vid färdigställande. Spanska lagar tvingar byggare att tillhandahålla detta dokument till köpare innan köpprocessen slutförs.
- För att bekräfta vem som kommer att utföra med anslutningen av de olika verktyg och tjänster av fastigheten som: vatten, el, gas, ägargemenskap, etc. Ibland fortsätter byggare inte med dessa anslutningar, vilket gör att köpare får en obekväma situation att hantera dessa anslutningar.
- Övrigt: Öppna ett bankkonto/NIE-nummer: Be din advokat hjälpa dig med processen för att öppna ett bankkonto i Spanien och få NIE-nummer.
3.- Beräkna köpkostnader
- Notarieavgifter: För lagfartens formalisering.
- Fastighetsregistrets avgifter: För inskrivning av handlingarna hos fastighetsregistret, samt gå vidare med ägarbyte från fastigheten.
- Moms (IVA på spanska): För närvarande är detta 10% över husets totala pris. 10 % gäller även andra sekundära delar av fastigheten som garage, parkeringar, förråd etc, som är belägna i byggnaden. Men om garaget/parkeringen är placerad i en annan byggnad än den där lägenheten är belägen, blir skattesatsen 21 %. (Tänk på att, om försäljningen bara gäller en tomt kan momsen vara 21 % om säljaren är ett företag).
- Stämpelskatt: Vanligtvis är 1-2 % % över det totala priset för byggnaden, i Murcia, Valencia-regionen och Andalusien. Denna skatt kan sänkas avsevärt om köparna köper med avsikt att använda fastigheten SOM HUVUDBOSTAD.
- Övrigt: Spanska advokatarvoden, bolånekostnader, avtal om vatten, el och gas, Plusvalía, etc
4.- Andra
- Skaffa NIE: Icke-bosatta i Spanien måste ange utlänningens skatte-ID NIE när de köper fastigheter i Spanien. När du är i färd med att köpa en fastighet måste ansökan om detta nummer göras innan köpprocessen slutförs.
- Öppna bankkonto: I ett ögonblick av processen kommer det att rekommenderas att öppna ett bankkonto i Spanien. Detta kommer att hjälpa till att slutföra betalningarna till byggherren och att betala med autogiro för de olika tjänsterna för fastigheten som samhällsavgifter, el, vatten, gas, etc.
Om du har bestämt dig för att köpa en tomt för att bygga ditt eget byggprojekt i Spanien, vänligen besök vår specialiserade sektion:
