1.- Kontrollpunkter vid köp av hus i Spanien

Processen att köpa en fastighet i Spanien skiljer sig inte så mycket från andra länder. Vänligen, vänligen uppmanas att uppmärksamma följande POINTS ATT KONTROLLERA:

1. För att kontrollera att säljaren äger fastigheten lagligt: Du måste förses med en kopia av säljarens lagfart, eller "escritura”. Det är också viktigt att få korrekt information från fastighetsregistret för att kontrollera de rättsliga förhållandena för äganderättens egendom, som eventuella begränsningar, avgifter etc., och även om det finns några lån/inteckningar som påverkar fastigheten .

2. Kontrollera att fastigheten är vederbörligen registrerad och att den betalar kommunalskatten eller "Fastighetsskatt (IBI)”. Obetald landstingsskatt från tidigare år kan övergå till den nya ägaren.

3. Skaffa en "certifiering katastrofal ” (matrikelrapport) för att säkerställa vilka som är de exakta gränserna, och att fastigheten är vederbörligen registrerad i fastighetsbokföringen. Denna information hjälper också till att bekräfta den officiella storleken och ytan på tomten och dess exakta placering.

4. Besök och träffa byggavdelningen från Rådhuset att få information om punkter som om bygglovet för de befintliga byggnationerna på fastigheten har beviljats, och att det inte finns någon annan bebyggelse planerad i närheten som kan påverka din nya fastighet.

5. Kontrollera att det inte finns några andra böter eller begränsningar som påverkar fastigheten på grund av dess konstruktion, eller till och med order om rivning

2.- Vilka är stegen att följa när du köper ett återförsäljningshus i Spanien? 

Köpprocessen i Spanien skiljer sig lite från andra länder. Det är obligatoriskt att du är informerad och att du förstår alla steg i köpprocessen och att du får rätt juridisk hjälp innan du undertecknar eller betalar några dokument/betalningar i Spanien.

Ibland upptäcker vi att våra kunder kontaktar vårt företag när de redan har undertecknat reservationskontrakt eller dokument med agenter/leverantörer. Observera att när ett reservations-/köpekontrakt väl har undertecknats är det juridiskt bindande, så du kan hamna i en svår situation om villkoren som överenskommits i kontraktet inte är de bästa för att skydda din position som köpare.

Så vår rekommendation är: UNDERTECKNA/BETALA INTE NÅGOT I SPANIEN UTAN DIN ADVOKATS TIDIGARE AUKTORISERING.

Därför rekommenderar vi starkt att du kontrakterar en ansedd Spansk advokat för att hjälpa dig och att hjälpa dig i alla steg i denna process, i det mycket tidiga steget av köpprocessen.

När du har fattat beslutet att köpa i Spanien, är det absolut nödvändigt att du kontaktar din advokat för att hjälpa dig i köpprocessen.

Tillsammans med valet av din advokat finns det andra punkter att tänka på när du köper ett hus i Spanien:

Det är nödvändigt att öppna ett bankkonto i Spanien för att köpa ett hus?

Alla betalningar till säljaren måste göras från ditt bankkonto. Delbetalningar på grund av slutpriset kan göras från ditt bankkonto i ditt hemland. Men det är att rekommendera att de slutliga betalningarna av priset görs från ett bankkonto på ditt namn i Spanien. Så, när du väl är i Spanien, glöm inte att öppna ett bankkonto.

Dessutom kommer ett bankkonto att behövas efter färdigställandet för att betala elräkningar, samhällsavgifter, etc., relaterade till din fastighet.

Din advokat hjälper dig med att öppna ditt bankkonto i Spanien hos en av de lokala bankerna i området.

Klicka här för att veta mer om varför man öppnar ett bankkonto i Spanien

Hur får man ett bolån i Spanien för att köpa ett hus?

Ska du köpa fastigheten med bolån i Spanien? Detta är en mycket viktig punkt. Det finns faktiskt en ny förordning. Ny lag säger att kunden undertecknar inför NOTARIEN med banken godkännandet av bolånevillkoren med en tillräcklig tid innan köpprocessen slutförs (mer eller mindre 10 dagar).

Därför uppmanar vi dig att läsa denna artikel:

Nya regler som påverkar bolån i Spanien

Det är obligatoriskt att skaffa en NIE (Numero de Identificación de Extranjeros) när man köper ett hus i Spanien?

Snälla, uppmärksamma det det är väsentligt för att få det vi kallar "NIE-nummer" (" Numero de identificacion de Extranjeros“) för förvärv av en fastighet i Spanien.

Alla spanska utlänningar och icke-invånare uppmanas att skaffa ett individuellt NIE-nummer. Detta är nödvändigt för betalning av skatter och korrekt juridisk identifiering av köpare och parter som är involverade i försäljningsprocessen.

Vad är "Deposition" eller "Reservation"-kontraktet? 

När du väl har fattat beslutet att köpa en fast egendom i Spanien är det första du kommer att bli ombedd om att betala en första insättning att hålla fastigheten borta från marknaden. Syftet med insättningen är att ta fastigheten från marknaden, och att boka det exklusivt åt dig medan du studerar fastighetens rättsliga situation och andra frågor, som bolån, ekonomisk status, etc. Så detta kontrakt ger dig en bestämd tid för att slutföra sökningarna på fastigheten, och, om de är positiva, då, att underteckna ett "definitivt köpekontrakt" med säljaren.

Under depositionsavtalets giltighetstid, om Leverantör inte uppfyller sin skyldighet och han bryter mot avtalet med "ond tro" (vägrar försäljning, ändrar sig eller säljer till en annan köpare), då kommer han att återbetala dig det dubbla av de belopp som erhållits som vite för avtalsbrott. Till exempel, om Köparen misslyckas med att slutföra försäljningen, förlorar han beloppet på sin insättning.

Vad är "köpekontraktet" eller "Contrato de Compraventa"?, vilka är skillnaderna mot "reservationskontraktet"?

Efter formaliseringen av reservationskontraktet, och när depositionen är betald, och din advokat har genomfört de nödvändiga sökningarna på fastigheten, är det allmänt överens om att ordna en "slutgiltigt kontrakt” där ytterligare en delbetalning krävs.

Detta kontrakt är nu "definitivt". Den största skillnaden med den här och "Bokning"Eller"insättningsavtal” handlar om skyldigheterna från var och en av parterna.

Huvudsakligen är förpliktelser som åtar sig säljare vid det "definitiva" avtalet högre än de som åtagits med reservationen. Med detta kontrakt, säljaren kan inte avstå från försäljningen. Med andra ord: När det definitiva avtalet väl har undertecknats kan säljaren inte "ändra sig" eller sälja till en annan köpare. Beslutet från säljaren att sälja till köparen är nu bekräftat, och han kan helt enkelt inte lämna försäljningen.

I detta definitiva köp/försäljningskontrakt ingår alla juridiska villkor som kommer att reglera köpet och försäljningen,  av fastigheten, fastställande av det slutliga priset och med beaktande av de omständigheter som erhållits efter de nödvändiga sökningar som gjorts på fastigheten.

Till exempel kan man komma överens om att säljaren måste uppfylla bestämda skyldigheter, att betala bestämda utgifter, eller att uppdatera fastighetens storlek hos fastighetsregistret, eller att uppdatera fastighetsregistret eller att betala bestämda räkningar som hittills inte har betalats. ; etc.

I det här kontraktet anges också de utgifter som varje part ska betala (till exempel vem som betalar notarieavgifter och fastighetsregistreringsavgifter, etc).

På grund av dess betydelse är det starkt att rekommendera att detta kontrakt görs av advokater med erfarenhet av transport. Men det är också starkt att rekommendera att detta kontrakt innehåller de nödvändiga villkoren för att skydda byggelementen och dokumenten på fastigheten, så, din advokat måste inte bara vara expert på "förmögenhetsrätt", utan också på "konstruktion". Vi påminner er om att inte alla jurister som är experter på "förmögenhetsrätt" är experter även på "entreprenadrätt".

Vilka är lagfarten för köpet eller "Escritura"? , vad är skillnaden mellan "escritura" och "contrato de compraventa"?

Smakämnen “Contrato de Compraventa” är en "privat” kontrakt som bekräftar en giltig försäljning av fastighet till köparen. Detta avtal är fullt giltigt mellan båda parter med de rättigheter och skyldigheter som finns i det. Men för att göra det avtalet giltigt för tredje part måste det vara "officiellt formaliserat". Det formella "ägarbytet" som överför köpeavtalet från ett "privat" kontrakt till ett "offentligt" görs med underskriften av "Escritura de pública de compraventa” eller "Offentliga lagfart".

Som skillnad med andra system där försäljningsprocessen görs av Solicitors, i Spanien, formalisering av "offentliga namnhandlingar” görs av Notarier. Så, i Spanien, för att ändra ett kontrakt från "privat" till "offentligt", måste det vara attesterat (utarbetat av en notarie) och inskrivet i fastighetsregistret/fastighetsregistret ("Registro de la Propiedad"). I detta ögonblick betalas hela det överenskomna priset till säljaren, och detta är det ögonblick då säljaren överlåter ägandet och ägandet av fastigheten till köparen.

Sättet att formalisera signaturen för "skrivande" är i en "personligt möte” den spanska notariebyrån. Båda parter (leverantörer och köpare), närvara personligen (eller av juridiska ombud som använder fullmakt), och måste vara närvarande på notarius publicus på dagen för slutförandet som överenskommits i det privata avtalet. Om köparen kräver bolån för att köpa fastigheten måste även hypoteksbankens ombud närvara vid mötet för att fullfölja bolånet till köparen.

Som nämnts, om köparen eller säljaren inte kan närvara vid detta möte, kan de ordna en “Poder de representación” (fullmakt) för att tillåta någon annan att representera honom och underteckna dokumentet i klientens namn (vanligtvis Solicitors).

Som förklarats här, vid notariemötet, betalar köparen resten av det pris som överenskommits till säljaren (vanligtvis genom bankväxel), och säljaren ger officiellt tillträde till fastigheten till säljaren, tillsammans med hela ägandet. I denna handling, alltså säljaren, bokstavligen, ger "nycklarna" av fastigheten till köparen. I det ögonblicket undertecknar båda delarna titelhandlingen och försäljningen är klar.

Efter den underskriften, och i samma ögonblick, förses säljare och köpare med en officiell kopia från originalhandlingarna som kallas "Copia Simple".  Detta dokument är en enkel kopia av handlingarna. Med detta dokument kan köparen bevisa ägandet av fastigheten, och det används vanligtvis för att fortsätta med förändringar av el- och vattenkontrakt, och andra gillar att avtala fastighetsförsäkring etc.

Originalen av titelhandlingarna presenteras sedan för fastighetsregistret för att genomföra ändringen av namnen i detta register. Din advokat, din bank (eller samma notarie) kommer att skicka den ursprungliga uppsättningen av handlingar till fastighetsregistret tillsammans med kvitton på redan betalda skatter. Denna process tar vanligtvis 3-6 månader.

Hur betalar man priset för fastigheten när man köper ett hus i Spanien?

Som förklarats ovan är det bästa sättet att göra de slutliga betalningarna av försäljningen till säljaren direkt från ett bankkonto på ditt namn i Spanien. För detta var du tidigare tvungen öppna ett bankkonto på en av de spanska bankerna.

Innan du avslutar måste du från ditt bosättningsland överföra de nödvändiga beloppen till ditt spanska bankkonto för att täcka:

– Resten av slutpriset

– Utgifterna och skatterna för transaktionen (notarie- och fastighetsregisteravgifter, skatter, juridiska avgifter, etc).

Så i Spanien är annorlunda som andra länder, där alla betalningar görs via advokatens bankkonto. I Spanien måste göras direkt till säljarens bankkonto.

Den vanligaste metoden att göra den slutliga betalningen av priset till säljaren är av en Bankers utkast utfärdat från din spanska bank i säljarens namn. Så se till att du, eller din advokat, har förberett dig med din spanska bank för att ha tillräckligt med pengar på ditt spanska bankkonto för att delta i de sista betalningarna av försäljningen, minst en eller två veckor före den dag som avtalats i Notarien.

Övriga utgifter, såsom överlåtelseskatt, notarie och fastighetsregisteravgifter etc. kan avtalas om att överföras separat till din advokat eller till din hypoteksbank m.m.

Tänk på att om Leverantör är utomlands, måste du behålla ett bestämt belopp av priset för att betala till säljaren (vanligtvis 3% av priset), och deponera det till det spanska skattekontoret (även kallat "Hacienda") på grund av säljarens kapitalvinstskatteskyldighet. Din advokat kommer att instruera dig hur du ska gå vidare med denna punkt.

Vad kostar det att köpa ett hus i Spanien? 

Skatten som ska betalas för köp av en ÅTERFÖRSÄLJNING är överföringsskatten (VAT-IVA gäller inte vid återförsäljning), eller "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales” (ITP). Denna skatt är regional och varierar från varje region. Till exempel, i Murcia och Andalusien är 8 %, i Madrid 6 %, och i Katalonien, Balearerna och regionen Valencia är 10 %. 

Vänligen notera att om du köper en ny fastighet betalar du moms (IVA) på 10% (istället för ITP) eftersom försäljning av "nya" fastigheter betraktas som en affärstransaktion, mellan ett företag (byggaren) och en konsument (köparen). Men, inom återförsäljning, det är inget företag inblandat, eftersom det bara är en privat transaktion mellan två individer eller uppgifter, så skatten kommer att vara överföringsskatten.

Advokatarvoden, är det allmänt accepterat på den spanska marknaden att advokatarvoden brukar vara cirka 1 % av inköpspriset plus moms. Utöver detta kan din advokat också debitera dig för kostnaden för de sökningar som gjorts för att få tag i den juridiska informationen om fastigheten (som fastighetsregisterrapporter, intyg, etc.), och andra kostnader för att byta allmännyttiga kontrakt och annan administrativ kostnader.

Andra utgifter att betala på återförsäljning är notarie-, registrerings- och hanteringsavgifter (gestoría), som kan vara cirka 1 % av inköpspriset.

Om du köper i Valencia-regionen, och inklusive skatter, notarieavgifter, fastighetsregistreringsavgifter, etc, kan kostnaderna för förvärvet vara cirka 12-13% av köpeskillingen.

Om du behövde ett bolån, sedan kan det tillkomma ytterligare utgifter och provisioner från din bank, och andra avgifter som liv- eller husförsäkring, etc. Det kan också tillkomma värderingsavgifter, vilket är avgifterna från entreprenören som din bank kontrakterat för att utvärdera fastigheten.

Resumé av kostnader som betalats vid ett husköp från köparen

• Notarieavgifter: För formaliseringen av lagfarten
• Fastighetsregisteravgifter: För inskrivning av fastighetshandlingarna
• Överföringsskatt: (ITP) För närvarande 6-10 %
• Övrigt: Advokatarvoden, bolånekostnader, avtal om vatten, el och gas, etc.

Tips och kontroller att tänka på när du köper ett hus i Spanien

Om du har bestämt dig för att köpa eller sälja en fastighet i Spanien, vänligen uppmärksamma följande information:

1.- Kontrollera beskrivningen av fastigheten i lagfarten

HUR ÄR FASTIGHETEN REGISTRERAD OCH BESKRIVS PÅ SKÖVNINGAR: Kontrollera i fastighetshandlingarna att fastigheten är korrekt beskriven och registrerad. I fastighetshandlingarna ska anges a perfekt beskrivning av storleken, gränserna och resten av byggelementen som finns på fastigheten.

Det är ganska vanligt att upptäcka att fastigheter som ägts av olika ägare i många år har modifierats/byggts ut i sina storlekar och/eller beroenden (nya rum, stängning av veranda eller terrass, garage, pooler etc.).

Om den nuvarande ytan på de befintliga konstruktionerna inte överensstämmer med beskrivningen i handlingarna, måste vi veta orsaken till denna avvikelse! . I många tillfällen finns det processer som kan vidtas för att korrigera dessa avvikelser och sätt att reda ut dem. Men i andra fall visar dessa skillnader på ett juridiskt problem som påverkar fastigheten som du behöver känna till för att bli bekräftad från de tidigaste stegen i köp-/försäljningsprocessen.

---

   Ett exempel: Ett hus på 120 m2 med en 50 m2 pool och ett garage omvandlat till ett "gästhus". I handlingarna framgår huset endast som 120 m2, men inte poolen, och garaget är en "garaget” inte ett ”gästhus”.

   Följd: Handlingar ska uppdateras och köparen ska informeras om att "gästhuset" lagligen anses vara ett "garage".

  OBS: Här överväger vi inte den "interna beskrivningen" av huset (antal rum, toaletter, etc), vad vi överväger är den "byggda storleken" (på spanska, "superficie construída"). Handlingar behöver inte visa den exakta beskrivningen eller fördelningen av varje inre beroende inne i huset, bara "tillbyggnader" eller "nybyggnader" byggda på fastigheten.

Om du har modifierat inredningen av fastigheten genom att byta innerväggar, kommer det inte att vara nödvändigt att uppdatera handlingarna, det räcker bara att "deklarera" den nya interna fördelningen efter avslutad försäljning.

dvs: Deeds visar att det finns "4" sovrum och du omvandlade dem till "2". I det här fallet är det inte nödvändigt att uppdatera handlingarna. Som ägare är du fri att ändra/reformera interna beroenden i fastigheten (alltid skaffa rätt reformlicens).

---

2.- Kontrollera fastigheten på Catastros kontor

CATASTRO (även känd som "SUMA" eller "IBI", eller "RÅDSKATT"): På samma sätt som i handlingarna ska fastigheten registreras i ”Catastro” med exakt och aktuell storlek och yta på tomten och vart och ett av byggelementen.

Varje år fakturerar Catastro - "Council Tax" ("IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles") visar storleken på fastigheten med hjälp av Catastro-poster. "Storleken" på de konstruktioner som behandlas i detta lagförslag är mycket viktig, eftersom den används för att göra beräkningen av den årliga "IBI" eller "rådsskatten". Så det är viktigt att kontrollera om Catastro-registren visar den korrekta och uppdaterade storleken på den befintliga konstruktionen på fastigheten, inklusive alla ändringar eller tillbyggnader som har gjorts.

Så vänligen notera att "Catastro office" beräknar kommunalskatten i förhållande till storleken på konstruktionerna, med hänsyn till alla konstruktionskomponenter som huset, poolen, garaget etc.

Så, om fastigheten har ändrats med tillbyggnader, måste dessa tillbyggnader registreras på Catastrokontoret, annars kan kommunens skatteräkning inte beräknas korrekt. Så detta måste betraktas och verifieras som en väsentlig del av fastighetstransaktionsprocessen.

---

   An exempel: När fastigheten förvärvades gjordes befintliga konstruktioner totalt 120 m2, för ett hus. Detta är vad som också visades i handlingarna och i Catastrolagförslaget (IBI) . Av denna anledning var Catastro-sedlarna (IBI) 300 EUR.

Några år senare byggde ägaren en 50 m2 pool och ett 40 m2 garage. Om ägaren inte deklarerade dessa nybyggnadselement till Catastro, är Catastro-räkningar -IBI underbetalda.

Anledningen till detta är, som förklaras i detta avsnitt, att Catastro-räkningar beräknas med hänsyn till storleken på konstruktionerna (i termer av "större byggd storlek" = "högre skatt"). Så förmodligen, om ägaren hade deklarerat dessa element, skulle IBI-notan vara högre än 300 EUR. Så, om köparen inte sköter denna punkt och sorterar under köpprocessen, kan han vara ansvarig inför Catastro för dessa odeklarerade konstruktioner i händelse av Catastro-inspektioner.

---

3.- Kontrollera resten av de juridiska dokumenten för fastigheten

Vanligtvis, för att bekräfta den rättsliga situationen för en fastighet, är det nödvändigt att skaffa följande dokument:

• Lagfart på fastigheten: För att bekräfta hur fastigheten har köpts, juridiska gränser och juridiska avgifter/skulder som kan påverka fastigheten
• Catastro (IBI-rådets skatteräkning)
• Elräkningar: Vatten, el, gas
• Energy Performance Certificate: För att bekräfta nivån på energiförbrukningen från byggnaden
• Intyg om ägargemenskap: För att bevisa att nuvarande ägare är uppdaterade om samhällsavgifter och att det inte finns någon form av extraordinära reformarbeten som godkänts på samhället utöver de "normala" (till exempel att en strukturreform av fasaden har godkänts av ägarna som ska avrättas följande år, eller att det finns strukturella problem på byggnaden som behöver dyra reformer etc..).
• etc,

Studien av ovanstående dokument är standardiserad i Spanien av agenter och advokater.

Men som specialiserad på konstruktion  vårt företag lägger särskild vikt vid studier och övervägande av andra dokument, som inte alltid tas i beaktande av andra proffs som inte är så specialiserade på konstruktion som TLA.

4.- Kontrollera om det finns ett intyg om boende/yrkeslicens/yrkeslicens (CH/LO)

: Detta dokument erhålls från stadshuset när byggnadsarbetena är färdiga, för att bekräfta att fastigheten uppfyller de lagliga bostadsvillkoren. Detta dokument behövs också för att ansluta vatten och el till fastigheten och för att göra ändringar av vatten- och elkontrakten i ditt namn.

Att erhålla detta certifikat är "obligatoriskt" när man säljer/köper fastigheter i Spanien?:

SVAR: Det beror på typen av fastighet

In "Nya" fastigheter, är byggherren skyldig att tillhandahålla detta dokument till köparen när försäljningsprocessen har slutförts.

Men snälla, notera det i "Återförsäljning", finns det ingen lag som tvingar säljaren att tillhandahålla detta dokument efter avslutad försäljning. Spanska lagar säger att det är "köparen" som måste skaffa detta dokument på sitt namn efter att det är färdigt, för att kunna fortsätta med ändringar av vatten- och elektriska namn.

Vid denna tidpunkt måste vi säga att administrationen kan vägra att ge CH till köparen efter färdigställande i fall fastigheten har utsatts för otillåtna arbeten etc från den tidigare ägaren. Så om fastigheten inte är i perfekta juridiska skick kan det finnas en risk att inte få godkännande av detta dokument efter färdigställandet. Och detta kan lämna köparen i en mycket komplicerad situation, eftersom han då kan få problem att få brukskontrakten på sitt namn.

En mycket viktig punkt här är att existensen eller giltigheten av CH och resten av informationen om CH det inte visas i handlingarna, men på det lokala rådhuset i området!.

Så din advokat måste inspektera denna fråga noggrant med hjälp av sin expertis och erfarenhet för att bekräfta ett så viktigt dokument som detta.  

Från som slutsats, detta certifikat är VIKTIGT till försäljningen av fastigheten, och dess bekräftelse måste besiktigas redan från början av köp/försäljningsprocessen.

5.- Få bekräftelse eventuella böter för byggande på fastigheten. Non Infraction Certificate (CNUI)

Detta är ett intyg utfärdat av Stadshuset som bekräftar detta det finns inga böter för byggande, varken andra överträdelser eller rivningsförelägganden som påverkar fastigheten.Detta certifikat bekräftar om fastigheten utsätts för någon form av byggstraff som rivningsorder etc. Om fastigheten byggdes eller byggdes ut utan rätt bygglov kan den spanska administrationen ha rätt att agera mot den byggnaden. Men dessa rättigheter för förvaltningen har en begränsning i tiden. Att erhålla detta dokument är speciellt att rekommendera vid köp av "villor", eller "parhus" eller vid köp av fastigheter i rustik mark.

6.- Inhämta bekräftelse på den urbanistiska klassificeringen på huset/fastigheten vid Rådhuset. Cedula Urbanistica

Detta är ett dokument som erhållits från stadshuset som bekräftar olika aspekter från fastigheten, som:

• • Den ”urbanistiska” hänsynen till tomten och området. Till exempel om tomten anses vara "rustik", eller "urbaniserbar", eller "skyddad", eller påverkas av allmän egendom, etc.
  • Om urbaniseringen av området har slutförts, eller om det finns några andra områden eller urbaniseringsinfrastruktur att slutföra
  • Den exakta "byggrätten" för tomten (maximalt tillåten byggnad/konstruktion i tomten) osv.

7.- Mycket viktigt. Efter avslutad GLÖM INTE att ta med dig till notarie:

• Original NIE-nummer

• Original pass

Och det viktigaste: KONTAKTA OSS!