Detta är en liten guide om typen av fastigheter i VEGA BAJA. Ett område som omfattar fastigheter placerade i Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzar, La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente, med tanke på de viktigaste juridiska aspekterna för överlåtelse, gjorda av våra advokater.
Om du är intresserad av att köpa eller sälja en fastighet placerad i Vega Baja, hjälper TLACORP dig att fatta ett slutgiltigt köp- eller försäljningsbeslut.
Området Costa Blanca South omfattas av våra kontor i Torrevieja-Ciudad Quesada, perfekt ansluten till motorvägen. Att besöka våra kontor i Torrevieja kommer inte att ta alltför lång tid från Rojales, Ciudad Quesada eller Algorfa, och om det ordnas kan en av våra advokater besöka samma fastighet och träffa dig där och undvika att du flyttar till vårt kontor.
Detta område täcker ett brett utbud av fastigheter, som går från rustika till lägenheter, bungalower, urbaniseringar, etc. Låt oss beskriva de viktigaste juridiska aspekterna av var och en av dessa fastigheter:
Detta område täcker ett brett utbud av fastigheter, som går från rustika till lägenheter, bungalower, urbaniseringar, golfbanor, etc. Låt oss beskriva de viktigaste juridiska aspekterna av var och en av dessa fastigheter:
Detta område täcker ett brett utbud av fastigheter, som går från rustika till lägenheter, bungalower, urbaniseringar, etc. Låt oss beskriva de viktigaste juridiska aspekterna av var och en av dessa fastigheter:
– Gamla urbaniseringar och traditionella fritidshusbyggnader: Detta är området som täcker Ciudad Quesada (den gamla delen), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa, etc.
Typen av konstruktioner och fastigheter där brukar vara andra bostäder, eller fritidshus, och bostadsfastigheter.
A) Den traditionella typen av bostad områden ägs initialt av spanjorer, huvudsakligen från Elche, Alicante, Madrid och norra Spanien, och utlänningar som kommer från norra Europa. Sammantaget i områden som Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar och Rojales. Dessa typer av fastigheter brukar vara bungalower och lägenheter nära stranden och byggda vanligtvis före den "spanska boomen" (före 2000).
I en överlåtelse, med ett köpbeslut, och utöver de normala juridiska sökningar som ska göras i den här typen av fastigheter, finns det nedan viktiga punkter att kontrollera:
– Juridisk och administrativ studie av byggets historia. Att veta hur fastigheten byggdes och hur den utvecklades. Det är viktigt att ta reda på om fastigheten utökades, eller om terrassen var täckt, eller om verandan nu är ett kök, eller om undersidan nu är ett rum. Detta kommer att hjälpa till att veta om de tidigare ägarna har gjort alla dessa arbeten med sina rätta licenser, eller, till exempel, om det finns några böter eller straff som upphör för dessa fastigheter som orsakas av att det inte har rätt tillstånd.
Att veta om det finns någon ändring av den ursprungliga strukturen kommer också att hjälpa till att identifiera om handlingarna är korrekt uppdaterade med byggnadens nuvarande situation.
Utöver detta, om fastigheten har ett vite för byggnation, kan Rådhuset vägra att förnya bostadsbeviset, och de nya ägarna kan få framtida problem att förnya allmännyttiga kontrakt.
– Vatten- och elavtal: Eftersom det är gamla fastigheter kan de levererande företagen be köparna att uppdatera installationen för att ändra kontrakten efter färdigställandet. Detta kan orsaka utgifter som elektriker eller rörmokararvoden för att inspektera fastigheten och andra som omkoppling, som, om de är kända innan de är färdigställda, kan utgöra en del av det kommersiella prisavtalet med säljaren.
– Plusvalia: Om fastigheten är gammal, och ägs av samma ägare under lång tid, så blir denna skatt hög. Denna kommunalskatt måste betalas av säljarna, men att veta detta från början kommer att hjälpa till att ta de nödvändiga garantierna som ska betalas av säljaren.
– Ägargemenskap: Det kommer att vara mycket viktigt att veta, inte bara om säljaren är uppdaterad i samhällets betalningar, utan även om stora eller viktiga delbetalningar i reformen eller underhållet av gemenskapsområdena (terrasser, fasader, parkeringar, etc.) ), som inte alltid förekommer i certifieringarna från ägargemenskapen.
B) Nya områden från Algorfa, Ciudad Quesada New, La Marquesa, och andra nya urbaniserade områden: Detta område överväger nya urbaniseringar som skapats med den spanska boomen, ibland i stora urbaniseringar, som den från La Marquesa i Rojales.
De viktiga juridiska aspekterna att tänka på när man köper den här typen av fastigheter är följande:
– Fastigheten ska vara perfekt inskriven i fastighetsregistret, som ”färdigt hus”. Det betyder att fastigheten har registrerats och att byggherren har tillhandahållit slutverkslicensen, tioårsförsäkringen (försäkring som täcker byggnadens strukturella defekter under 10 år) och bostadsintyget.
– Gemenskapsområden: Gemenskapsområdena som golfbanor, kommersiella områden, pool, trädgårdar, etc, måste färdigställas eller pågår.
Det är också mycket viktigt att "läsa" gemenskapsreglerna för att till exempel se om din granne kan driva ett företag som kan störa dig, eller om hundar är tillåtna osv.
– Gemenskapsavgifter: Den här typen av fastigheter kan ha höga underhållskostnader. Det är mycket viktigt att känna till dem i de första stegen av transporten.
– Begränsningar och nyttjanderätter: Dessa områden brukar ha stor infrastruktur av el, vatten, avlopp, sophämtning, vilket kan påverka din fastighet.
Andra viktiga punkter att tänka på när du köper i området:
- Urbaniseringsavgifter och arbeten: Det finns några områden, totalt sett där fastigheten kan ha väntande urbaniseringskostnader och/eller urbaniseringsarbeten som ska slutföras, och på ägarens räkning!. Så snälla, var försiktig med detta.
- Intyg om boende: Även om fastigheter byggs med rätt bygglicens, finns det vissa komplikationer ibland för att få det NYA intyget om boende.
Som förklarats ovan, i URBAN områden från Costa Blanca South är det mycket viktigt att kontrollera att urbaniseringen där fastigheten är belägen har all urbaniseringsinfrastruktur färdig, såsom: vägar, trottoar, asfalt, anslutning till avloppssystem, vatten, el. Urbaniseringsinfrastrukturen i dessa områden utvecklades för länge sedan, och ibland uppfyller den inte de moderna standarderna. Så det är ganska vanligt att man hittar fastigheter där ägarna måste "ge" en del av sina tomter för att få större vägar, eller för att "betala" en del urbaniseringsinfrastrukturer som anslutning till avlopp, fotgängarområden etc. läs mer om denna punkt i vårt specialiserade avsnitt: Halvkonsoliderade urbaniseringar.
Fastigheter i rustika områden och landsbygd: Särskilda hänsyn måste tas i områden från Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente, etc.
Området Vega Baja är ett område med viss risk för översvämning. De senaste åren har det faktiskt skett en del översvämningar på grund av inverkan av hårt regn i floden Segura och Vinolopó. Så det är mycket viktigt att konstruktionen är upphöjd från marken i minst 1,5 m höjd. Att installera ett staket som kan undvika eventuella vatteninsläpp kan också minska effekten av översvämningar i området.
Också, Catral, Dolores, Redovan och Crevillente område är ett område där det fanns hundratals fastigheter byggda utan licens. I rustika markområden är det mycket vanligt att hitta fastigheter utan licens, eftersom ägare av området byggde sina hus på landsbygden som ett "andra hem" eller ett "semesterhus" för helgerna. Så de var inte uppmärksamma på att uppfylla de spanska lagarna. Vissa av dessa hus kan legaliseras om de byggdes med bestämd tid och efter bestämda förfaranden. De kan till och med få ett intyg om boende, om vissa väsentliga villkor är uppfyllda.
Men det finns andra konstruktioner som byggdes under åren 2002-2006, främst i Catral-området, men också i området för Crevillente, Redovan, Orihuela och Callosa del Segura, som har vissa problem att legalisera, på grund av att de bötfälldes, även med order om rivning, från den regionala regeringens sida.
Dessa egenskaper har skapats med hjälp av vad vi kallar: HORIZONTAL DIVISION. Detta är ett sätt att skapa "urbaniseringar" i ett område där en urbanisering inte är möjlig. I dessa typer av "små urbaniseringar" har ägarna 100 % av konstruktionerna, men de områden som är avsedda för trädgård, pool, etc, "delas" med resten av grannarna, eftersom de anses vara "gemensamt område". För mer information om detta problem besök vår specialiserade sektion Horisontell uppdelning i rustika landområden.
Det har förekommit flera försök från de lokala rådhusen för att legalisera den här typen av fastigheter i denna situation (mellan 1.500 2.000 – 2020 XNUMX fastigheter i området), men för närvarande finns det ingen formell plan redo att legalisera dem (information från mars XNUMX ).
För närvarande, även om det finns administrativa beslut om rivning på dessa fastigheter, respekterar stadshuset de befintliga konstruktionerna, men uppbyggnaden kan inte förlängas. Så det går inte att bygga nya byggnader på fastigheten. Det är tillåtet i reformer på den här typen av fastigheter, men inte tillbyggnader, konstruktioner av andra byggnader som garage, pooler, etc.
Men eftersom dessa fastigheter inte är normativa, kommer stadshuset inte att godkänna en licens för att reformera väsentliga strukturella delar från byggnaden som fundament, tak, etc. Rådhuset kommer att tillåta att "reformera" det befintliga huset och "reparera" den befintliga strukturen, men inte "ta bort" från de gamla delarna för att installera nya. Till exempel, om det inträffar en naturkatastrof eller översvämning som kan påverka huset på dess struktur, kan rådhuset inte ge rätt att "bygga om" fastigheten. Så avslutningsvis tillåter Rådhuset interna reformer för att upprätthålla konstruktionen, men inte strukturella reformer från binor, fundament, byte av tak, etc. På grund av detta rekommenderar vi att du instruerar ditt försäkringsbolag att naturkatastrofer och andra som påverkar befintliga konstruktioner måste täckas av den obligatoriska försäkringen för att kontraktera huset vid färdigställande.
Kom också ihåg att området har en "medelhög" risk för översvämning, så vikten av att ha en försäkring för att täcka denna risk är avgörande.
Konsekvenser av hus som anses "utanför normativa":
- Om konstruktionerna inte har straffats på 15 år är det inte möjligt att straffas senare, eller rivas av det spanska systemet. Det är juridiskt konsoliderat vid tiden.
- Befintliga konstruktioner respekteras i sin storlek, men det är inte möjligt att bygga ett nytt konstruktionselement eller ens utöka de befintliga.
- På grund av detta respekterar stadshuset de befintliga konstruktionerna, men kan inte förlängas. Så det går inte att bygga nya byggnader i fastigheten.
- Rådhuset tillåter inre reformer på denna typ av fastigheter. Men på grund av det faktum att fastigheten inte är normativ, kommer stadshuset inte att godkänna tillstånd att reformera "väsentliga strukturella delar" från byggnaden som fundament, tak, etc. Rådhuset kommer att medge att "reformera" det befintliga hus, och "reparera" den befintliga strukturen, men inte "ta bort" från de gamla delarna för att installera nya. Till exempel, om det är en "brand" eller en översvämning som kan påverka huset på dess struktur, kan Rådhuset inte ge rätt att "bygga om" fastigheten. Så som avslutning tillåter Rådhuset interna reformer för att upprätthålla konstruktionen, men inte strukturella reformer från binor, fundament, byte av tak, etc.
- Fastigheten får vederlaget ”utanför normativ” när den inte har straffbelagts under de 15 åren efter bygget. För detta behövs ett intyg från Rådhuset för att verifiera denna punkt. Det kallas "Intyg om icke-intrång", och vi har redan ansökt om detta intyg, men det kan ta 4-8 veckor i genomsnitt för Rådhuset att ta fram det dokumentet.
- Fastigheten har inte "Intyg om boende”. Till din information är detta ett dokument utfärdat av Stadshuset där de bekräftar att fastigheten uppfyller bostadskraven. Detta dokument behövs också för att ansluta vatten och el på fastigheten och för att göra ändringar av vatten- och elavtalen i ditt namn. Detta förklaras nedan.
ÄR DET MÖJLIGT ATT LEGALISERA DESSA EGENSKAPER?
Sagt så finns det en REGIONAL BYGGLAG godkänd 2019, som "öppnar" möjligheten för stadshus i området att legalisera dessa fastigheter. Denna lag utfärdas av Valencias regionala regering och ger de lokala rådhusen i området chansen att utveckla "urbaniseringsplaner" i området för att "omvandla" dessa icke-erkända urbaniseringar till perfekta och färdiga urbaniseringar.
Efter nyligen genomförda normer måste denna typ av "grupp av hus" förbättras i urbaniserad infrastruktur för att ge ägarna en bättre och bekvämare användning av sina fastigheter. Så det finns stora möjligheter att inom en snar framtid Rådhuset kan begära att ägarna gör/betalar en del arbeten för att förbättra infrastrukturbeläggningen, offentligt ljus, infrastruktur för dricksvatten, anslutning till allmänt avlopp och så vidare.
Bara för att påpeka att den dyraste kostnaden för urbanisering är anslutning till avloppsnätet från stan. Eftersom dessa fastigheter är ganska långt borta från staden, i andra områden där denna typ av urbanisering har godkänts, accepteras för närvarande att istället för att ansluta till det huvudsakliga avloppssystemet, för att tillåta ägare att installera septiktank för att hantera spillvatten.
Vanligtvis är septiktankar i området inte officiellt installerade sådana med EG-certifiering (Europeiska gemenskapen). Så vi tror att Rådhuset i framtiden kan begära att få installera en modern septiktank anpassad till nya regler.
Observera att det spanska systemet kräver att försäljare tillhandahåller intyg om boende endast vid försäljning av nya fastigheter. Så, i fallet med en byggare som säljer en ny fastighet till en viss, kommer notarien att kräva att byggaren tillhandahåller intyget om boende för att slutföra köpet. Men denna skyldighet krävs inte för säljaren vid återförsäljning, som i detta fall.
Eftersom dessa egenskaper nu är "utanför normativa", då, det finns ingen intyg om boende utfärdad på dessa fastigheter. För att få detta dokument kommer det att vara nödvändigt att slutföra urbaniseringsarbetet för hela urbaniseringen och legalisera de befintliga husen.
Men om husen i området förbättras med de urbaniseringsarbeten som krävs av framtida normativa, kommer de att ha följande fördelar:
- Huset kommer att betraktas som ett "helt lagligt" hus, så det kommer inte längre att betraktas som "utanför normativt", så det kommer att tillåtas att befintliga konstruktioner återuppbyggs, strukturella reformer etc.
- Fastigheten kommer att ha ett intyg om boende
Det kommer att bli nödvändigt att se vilken typ av arbeten som rådhuset kommer att beställa till ägarna och vem som ska betala för det. I det här ögonblicket, detta är inte bekräftat ännu.
För mer information om transport, besök vår Fastighetsrättssektionen.
TLACORP står till ditt fulla förfogande, på vårt kontor i CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, med särskilda avgifter, för fastigheter placerade i detta område.
Kontakta oss bara för offert
