Vad är intyg om boende – Licens för ockupation – Cedula de habitabilidad. Behövs det i Spanien?
Vad är Cédula de habitabilidad – intyg om boende – ockupationslicens
Detta är ett dokument som återupptar bekräftelsen från Stadshuset på att fastigheten är klar för beboelse, och det tillämpas när fastigheten är klar med den slutliga verkslicensen (Certificado Final de Obra) och inskriven i fastighetsregistret med New Buildings Declaration (Declaración de Obra Nueva).DON
Du behöver detta dokument för att få rådhusets tillstånd att bo i huset. Innan du får det är det du har en konstruktion, men inte ett "hus".
Detta dokument kommer att vara nödvändigt för att erhålla den individuella leveransen av HUVUDverktygen på ditt namn och med "konsumtion".
Detta dokument är då extremt viktigt för att få el- och vattenkontrakten på individens namn i den FÖRSTA ANSLUTNING. Innan byggherren erhåller bostadsbeviset kan det finnas vatten- och elförsörjning i konstruktionen, vilket är normalt att byggherren skaffar denna leverans för att utföra arbetet (för vägtullarna, maskiner etc.). Men leveransen som erhålls från byggherren är en leverans för "arbeten", men inte för "huskonsumtion".
Ibland lämnas köpare eller initiativtagare i sina fastigheter med el- och vattenförsörjning för arbete i flera år, eftersom byggherren inte fick rätt CH (Certificate of Habitation). De har vatten och el men i ett mycket dåligt skick och dyrare än det normala utbudet för ett hus.
För att garantera dig som köpare eller promotor att byggaren får rätt CH, kommer det att vara starkt råd att lämna en del av betalningen av priset när CH erhålls. Det kommer att tvinga byggaren att arbeta rätt och att göra sitt bästa för att få detta dokument så fort som möjligt.
Som förklarat är CH särskilt viktigt för att ansluta fastigheten till vattenledningar och el den FÖRSTA GÅNGEN. Ibland, och beroende på området, behövs det inte för att ÄNDRA leveranskontrakten till den nya ägarens namn, men det är allmänt efterfrågat för den FÖRSTA anslutningen av fastigheten till elnätet.
Behövs detta dokument för att köpa ett hus i Spanien? Kan jag köpa ett hus i Spanien utan intyg om boende?
Före juli 2008
Före juli 2008 det var inte nödvändigt att skaffa ett intyg om boende för att slutföra en försäljning. Säljare ombads inte att presentera CH till nya ägare. Så notarier, fastighetsregistreringstjänstemän, banker, advokater, etc, bad inte CH att slutföra försäljningen. Detta dokument var alltså inte obligatoriskt före juli 2008.
Varför var detta dokument inte obligatoriskt för att slutföra försäljningen? – Eftersom syftet med detta dokument, som förklarats ovan, är att "ansluta" fastigheten till vatten och el för första gången, och, när den väl är ansluten, att "ändra" de befintliga kontrakten till den nya ägarens namn.
I själva verket, för ÅTERFÖRSÄLJNING, under decennier har spanska köpare och säljare anslutit sina fastigheter till vatten och el och ändrat leveranskontrakten utan detta dokument. Speciellt i rustika landområden bad inte el- och vattenföretagen om detta dokument för att ändra leveranskontrakten.
Så, NYA fastigheter och ÅTERFÖRSÄLJNINGAR köptes och såldes, och försäljningen slutfördes på notariekontoret och registrerades i fastighetsregistret, utan CH. Byggare sålde alltså sina nybyggda hus till köpare utan detta dokument. Dessutom sålde säljare (vid återförsäljning) sina fastigheter till köpare utan.
I vissa områden inte ens leveransföretag efterfrågade detta dokument att kontraktera. I de flesta fall kunde köpare kontraktera vatten och el genom ett telefonsamtal eller ändra namnet på kontrakten till deras namn, och CH begärdes aldrig. Än idag är detta möjligt i bestämda områden.
Problemet kom med NYA fastigheter, som nya lägenheter, urbaniseringar, etc, och för explosionen av den spanska krisen. Som förklarats var det före juli 2008 inte nödvändigt för byggare att ge sina köpare CH för att slutföra sin försäljning. Så det var verkligen vanligt att sälja fastigheter "på konstruktion". Till exempel, i en urbanisering med 500 hus, kunde byggherren sälja i block om till exempel 100 hus, när de väl var färdigställda, utan att vänta med att slutföra ALL urbaniseringsinfrastruktur.
CH är det sista dokumentet som erhållits efter slutförandet av byggnadsarbetena. Så, eftersom det inte var nödvändigt att presentera CH vid färdigställande före 2008, byggde byggherrar och sålde sina fastigheter innan de var "helt färdiga". Med detta scenario köpte köpare sina nya fastigheter redo att användas, men ibland utan att "fullborda" andra faser eller kvarter från urbaniseringen, eller någon urbaniseringsinfrastruktur. Köpare kopplades till leveranser med "byggnadsförsörjning" så småningom, i hopp om att byggherren, när den väl avslutat resten av urbaniseringen, eller resten av urbaniseringsarbetena, sedan skulle förse dem med "nätverk".
Detta var scenariot före den spanska fastighetskrisen under åren 2008-2011.
Efter 2008
Men med krisen upprepades det på marknaden att byggare plötsligt gick in i konkurs, och deras företag hade stora ekonomiska problem eftersom bankerna höll på att stänga. Dessutom stannade marknaden och stora urbaniseringar var plötsligt osålda. Så, byggare blockerades med en dramatisk position där de inte kunde avsluta urbaniseringarna eller byggandet som redan påbörjats, eftersom de inte kunde hitta tillräckligt med kredit för att göra det från bankerna. Utöver detta kunde de inte få privat finansiering från sina försäljningar eftersom marknaden stoppades, och de kunde inte sälja sina fastigheter.
Som ett resultat av detta scenario, köpare som tidigare hade slutfört sin försäljning och köpt enheter från byggherren från urbaniseringar som inte färdigställts, de befann sig på "byggnadsförsörjningskontrakt", och de såg hur byggaren helt enkelt försvann och lämnade urbaniseringskomplexet ofärdigt. Eftersom urbaniseringens globala arbeten inte var färdiga, var CH omöjligt att få tag på, och köpare och familjer lämnades med "byggmaterial" under lång tid.
Detta problem inträffade inte i ÅTERFÖRSÄLJNINGAR där, med mycket få undantag, säljare och köpare av GAMLA fastigheter, som verkligen var anslutna till vatten och el, kunde få kontrakten in i den nya ägarens namn, efter försäljningen, utan någon form. av problem. Det var alltså riktigt vanligt på marknaden att man INTE ansökte till CH vid vidareförsäljning (stads- och rustik), om fastigheterna redan var anslutna till vatten och el, och när CH:n inte behövdes för att byta nyttan till den nya ägarens namn .
Men i juli 2008 trädde en ny lag i kraft för hela det spanska territoriet. En av avsikterna med denna lag var att undvika situationen för köpare av nya fastigheter i urbaniseringar, komplex, byggnader, etc. Denna lag sa att byggare inte kan slutföra försäljningen av NYA fastigheter utan CH. Och beordrade till notarier, fastighetsregistreringskontor, etc, att begära CH att slutföra försäljningen av nya fastigheter. Men denna lag tvingade notarier och fastighetsregistratorer att be om att CH skulle slutföra köp ENDAST FÖR NYA EGENDOMAR.
Till exempel sa denna lag ingenting om ÅTERFÖRSÄLJNING. Så, för att slutföra en försäljning av en återförsäljning, var det inte nödvändigt att tillhandahålla detta dokument.
Denna lag hjälpte till att undvika framtida problem med köpare som köpte NYA fastigheter, men eftersom de inte nämnde något i samband med ÅTERFÖRSÄLJNINGAR, skapa stor förvirring på marknaden.
Som förklarats ovan sålde köpare och säljare och sålde sina fastigheter vidare utan CH. Återförsäljningsköpare ändrade sina vatten- och elräkningar utan några som helst problem, och notarien aldrig frågade efter CH i sina transaktioner.
Förvirringen skapades när, efter godkännandet av denna lag, under åren 2009-2010, köpare började be leverantörer att tillhandahålla detta dokument. Säljare ombads att tillhandahålla CH, men när de rådfrågade notarius publicus för att bekräfta om detta dokument var obligatoriskt att tillhandahållas, bekräftades de att det inte begärdes av lagen. Så, notarier, fastighetsregister, etc, krävde bara CH för NY försäljning, och inte för ÅTERFÖRSÄLJNING.
En stor förvirring började under den perioden mellan köpare som begärde detta dokument i RESALES och säljare som inte ville tillhandahålla det eftersom de inte var tvungna att göra det.
Vilka är konsekvenserna att köpa ett hus utan intyg om boende i rustik mark?
Låt oss prata om ÅTERFÖRSÄLJNINGAR i RUSTIKA markfastigheter byggda på mindre än 10.000 2 mXNUMX.
Under lång tid visste inte rådhusen i rustika områden hur de skulle reagera när säljare eller köpare bad om att CH skulle slutföra sin försäljning.
Flera rådhus (TH) beslutade att ge CH utan begränsningar. De betraktade CH som ett "administrativt" dokument för att få eller ändra el- och vattenkontrakten. Eftersom dessa rådhus inte betraktade detta dokument som ett "lagligt" dokument, fanns det fall där en fastighet kunde ha en perfekt CH och böter som skulle byggas olagligt.
I andra fall beslutade TH att ge CH till alla fastigheter (inbyggda mer eller i mindre än minimitomten), alltid att inga böter för byggande drabbade den fastigheten. Detta var den mest logiska positionen.
Till exempel, några andra beslutade att inte ge CH till rustika markfastigheter, om de inte respekterade minimistorleken på marken (huvudsakligen 10.000 2 m20). Placeringen av dessa rådhus skapade den orättvisa och ologiska situationen där ganska gamla fastigheter, till och med byggda för 40-XNUMX år sedan, vägrades att få CH eftersom de byggdes på tomter som var mindre än minimum.
Också förvirringen var ännu värre eftersom köpare i de flesta fall bad säljare CH att köpa deras fastigheter, till och med medvetna om att CH inte efterfrågades i området där fastigheten låg. tillhandahåller företag att ändra elkontrakten i deras namn.
Under tiden har landet Spanien fått ekonomiskt stöd av EU-institutionerna. Ett av kraven från EU till Spanien för att få ekonomisk hjälp var att förbättra miljöskyddet och minska miljöpåverkan. Anledningen till detta krav är att Spanien under decennier inte har följt EU:s direktiv på detta sätt. Översatt till byggmarknaden betyder det att konstruktioner och byggnader byggdes i Spanien utan att beakta eller respektera EU-lagarna på detta sätt (främst minskning av energiförbrukningen och minskning av restvatten)
Under 2012-2013 och 2014 verkar denna förvirring nu ta slut. Det verkar nu som att majoriteten av rådhusen och regionala regeringar (inklusive komplicerade områden som Catral, Elche, Denia, Javea, etc) har skapat en bas för vad det borde krävas för att få CH, vilket är mer eller mindre efter för RUSTIC LAND egenskaper:
- Oberoende av tomtens storlek ska fastigheten vara FRI från byggavgifter.
- Att fastigheten och dess konstruktioner deklareras och betalar vederbörlig kommunalskatt
- Är allmänt ombedd att tillhandahålla en arkitektrapport om bygget.
- Fastigheten ska uppfylla områdets miljönormer (energiförbrukning och restvatten).
Med detta skapade den eventuella förvirringen om rustika markfastigheter på mindre än 10.000 2 mXNUMX utan CH skulle vara färdiga. Så är generellt den POSITIVA ståndpunkten från majoriteten av rådhusen när det gäller den rättsliga situationen för de tusentals GAMLA fastigheter BYGDA i rustik mark (och lagligt konsoliderade fastigheter), på en tomt som är mindre än minimistandarden. Så efter alla dessa förvirringar och dispyter ger rådhusen i stor utsträckning CH om ovanstående villkor tillhandahålls.
Vi måste säga att det bara finns få rådhus (som Crevillente) med en mycket orimlig position att vägra ge CH på ett öppet sätt.
Är det obligatoriskt för säljaren att tillhandahålla intyget om boende på försäljningsprocessen till köparen?
I de flesta områden i Spanien, som Baskien, Andalusien, Madrid, etc
Inom dessa områden, ur ”juridisk” synvinkel, för nya byggnader intyget om boende är obligatoriskt att erhålla, men det finns ingen skyldighet för återförsäljning . Även om det har funnits en nyligen publicerad nationell lag som publicerades 2023 för att tvinga säljare att tillhandahålla så mycket information som möjligt till köparna, beaktar inte de regionala lagarna i dessa områden konceptet med intyg om boende i köp-försäljningsprocessen.
I områden som Bilbao, San Sebastian, Málaga, Marbella, Cadiz, etc, erhålls Certificate of Habitaiton eller Occupation license i det ögonblick då ett nytt hus byggs, och endast en gång. Det innebär att dessa regioner inte beaktar renoveringen på detta certifikat i framtida försäljningar, återförsäljningar eller transaktioner av fastigheten.
Är det obligatoriskt att visa upp ett intyg om boende i Katalonien, Valencia, Murcia eller Mallorca när man säljer en fastighet?
I dessa regioner betraktar regionala lagar intyget om boende eller ockupationslicens som en av de väsentliga delarna av bygg- och köpprocessen i Spanien.
Liksom i övriga regioner, när byggandet av en ny byggnad eller hus är färdigt, då, thuset behöver bostadsbeviset för att säljas. Namnet på detta certifikat för nya hus heter "Licencia de Primera Ocupación" eller "Första yrkeslicens".
Sedan för framtiden försäljning eller återförsäljning som de eventuella köparna kan göra senare, inom områden som Barcelona, Valencia, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja och Murcia, från januari 2023, det är obligatoriskt att uppvisa bostadsbeviset vid försäljningsprocessen. Anledningen till detta är godkännandet av en ny lag som reglerar denna process. Du kan läsa mer detaljerat villkoren i denna lag genom att klicka enligt nedan:
