FÖRÄNDRINGAR I BOSTADSLAG SOM PÅVERKAR KÖPPROCESSEN BOSTÄDER I SPANIEN – ETT NYTT SCENARIO FÖR KÖP AV FASTIGHETER I SPANIEN

 Lag 12/2023, av den 24 maj, para el derecho de la Vivienda . Klicka här för att se lagen 

Denna lag inför bland annat ett grundläggande framsteg i skyddet av rättigheterna för köpare och hyresgäster av bostadshus mot byggare och fastighetsägare.

Lagen förklarar tillhandahållandet av insyn i processen att tillhandahålla all slags information som påverkar fastigheten som obligatoriska krav i fastighetsköp- och försäljningsprocesserna.

Lagen slår på detta sätt i sin artikel 30 fast att de grundläggande principerna för förvärvare, köpare eller hyresgäster av fastigheter är att få information om egenskaperna hos fastigheterna, deras tjänster och anläggningar samt de juridiska och ekonomiska villkoren för fastigheter. deras förvärv, leasing, överlåtelse eller användning, och att detta är:

• Komplett
• Mål
• Sanningsenlig
• Tydligt, begripligt och tillgängligt

Vem ska uppfylla denna informationsplikt gentemot köparen och/eller hyresgästen?

Denna "informationsplikt" är etablerad som en skyldighet för alla ombud som, som är verksamma inom bostadsbyggande och rehabiliteringssektorn och tillhandahållande av fastighetstjänster, har befogenhet att överlåta, hyra ut och överlåta fastigheter i eget namn eller för andras räkning, Till exempel:

• Initiativtagare och byggare
• Ägare, säljare och andra innehavare av verkliga rättigheter
• Mäklare
• Fastighetsadministratörer

Alla dessa agenter och yrkesmän måste följa och garantera att de under utövandet av sin verksamhet uppfyller sin skyldighet att tillhandahålla fullständig, objektiv, sanningsenlig, tydlig, begriplig och tillgänglig information till köpare och/eller hyresgäster i enlighet med bestämmelserna i denna lag. hushåll.

Utöver informationsplikten måste ombuden följa konsument- och användarförsvarslagstiftningen vid relationer mellan konsumenter eller användare och affärsmän, varvid den reklam de utför omfattas av den allmänna lagstiftning som reglerar den.

All reklamhandling med otillräcklig, bristfällig eller vilseledande information är förbjuden.

Vilken typ av information ska ägare, byggherrar, fastighetsmäklare och fastighetsförvaltare ge till köpare och/eller hyresgäster?

 Den måste vara "fullständig" information. Alltså all form av kommunikation riktad till bostadssökande, brukare eller allmänhet i syfte att direkt eller indirekt främja överlåtelse, uthyrning och annan form av fastighetsupplåtelse.

Den information som "som minimum” ska lämnas till köparen eller blivande hyresgäst är enligt art. 31, följande:

- Identifiering av säljaren eller uthyraren och, i förekommande fall, av den fysiska eller juridiska person som är involverad, inom ramen för en yrkes- eller affärsverksamhet, för förmedling i verksamheten. Det vill säga att ägaren måste identifieras och, i förekommande fall, den fastighetsmäklare involverad i operationen.

- Pris och ekonomiska villkor för transaktionen: Totalpris och koncept som ingår i det (möbler, inventarier etc.), samt de finansierings- eller betalningsvillkor som i förekommande fall skulle kunna fastställas.

– Bostadens och byggnadens väsentliga egenskaper, inklusive:

1.-  Intyg om boende, eller intyg om beboelighet, eller yrkeslicens.

2.- Ackreditering av den användbara och bebyggda delen av bostaden, vid horisontell uppdelning särskilja det privata området från de gemensamma, och utan möjlighet att för dessa ändamål beräkna bostadens ytor med lägre höjd än vad som krävs i föreskrifter.

Ägaren eller ombudet får med andra ord inte annonsera eller erbjuda som ”nyttig yta” eller ”bebyggd yta” de delar av huset som inte uppfyller den minimihöjd som föreskrifterna för husets beboeliga yta kräver.

3.-  Byggnadens ålder och, där så är lämpligt, de viktigaste reformerna eller åtgärderna som genomförts på den. Det vill säga en historik över de reformer som genomförts på fastigheten ska lämnas.

4.-  Tjänster och faciliteter tillgängliga för fastigheten, både individuellt och gemensamt, såsom vatten, el, sanitet, avlopp, septiktankEtc.

5.- Intyg om energieffektivitet av huset.

6.- Tillgänglighetsvillkor för bostäder och byggnader. Det vill säga om huset har faciliteter och tillgång för personer med begränsad eller nedsatt rörlighet.

7.- Bostadens ockupationsläge eller tillgänglighet. Det vill säga om huset är upptaget eller ledigt.

- Juridisk information om fastigheten: fastighetens registeridentifiering, med hänvisning till avgifter, belastningar och villkor av alla slag, och andelen deltagande i de gemensamma utrymmen som fastställts i lagfarten.

– I fallet huset är skyddat eller i skyddade områden, uttrycklig uppgift om sådan omständighet och om underkastelse av det rättsliga skyddssystemet som är tillämpligt på den.

– När det gäller byggnader som officiellt har arkitektoniskt skydd eftersom de är en del av en deklarerad miljö eller på grund av deras särskilda arkitektoniska eller historiska värde, kommer information att tillhandahållas om skyddsgrad och förutsättningar och begränsningar för reform- eller rehabiliteringsinsatser.

- All annan information som kan vara relevant för den som är intresserad av att köpa eller uthyrning av fastigheten, inklusive aspekter av en territoriell, urbanistisk, fysisk-teknisk, tillgångsskydd eller administrativ natur relaterad till det.

Viktig !

Underlåtenhet att tillhandahålla denna information kommer att tolkas som ett brott mot informationsplikten av ägaren och/eller agenten.

Dessutom, i allmänhet, anses information som utelämnar väsentliga uppgifter eller innehåller den i termer som kan vilseleda mottagare eller ge ekonomiska eller juridiska konsekvenser som inte är tillåtna, som ofullständig, otillräcklig eller bristfällig för att störa den fridfulla njutningen av huset i huset. vanliga användningsförhållanden.

Information om asbest i fastigheten eller byggnaden

På samma villkor som fastställts i föregående avsnitt kan den som är intresserad av att köpa eller upplåta en fastighet begära information om upptäckt av asbest eller andra ämnen som är farliga eller skadliga för hälsan.

Information om "stresszon"

De lokala myndigheterna kommer att ange vilka områden som anses vara "zonas tensionadas" (stressade områden), där det finns en hög efterfrågan på fastigheter och ett lågt utbud.

När fastigheten som ska hyras ut som vanliga bostad ligger i ett område med en stressad bostadsmarknad, ägaren och i förekommande fall den som ingriper i förmedlingen av verksamheten måste ange denna omständighet och informera , före formaliseringen av hyresavtalet, och i vart fall i kontraktshandlingen, av beloppet för den senaste hyran av hemortsupplåtelsen som varit i kraft under de senaste fem åren i samma fastighet, samt värdet som kan motsvara det utifrån gällande referensindex för bostadshyrespriset.

När ska denna information lämnas?

Lagen slår fast att skyldigheten att lämna denna information ska uppfyllas INNAN formaliseringen av transaktionen och leveransen av någon summa pengar på konto.

Denna rättsliga skyldighet etablerar en väsentlig förändring i den traditionella processen att köpa, sälja och hyra fastigheter i Spanien. Hittills har det varit vanligt på den spanska fastighetsmarknaden att informationen som ska lämnas till köparen eller hyresgästerna sker EFTER leverans av en signal eller betalning på grund av köp- eller hyrestransaktionen.

Emellertid lagen innehåller skyldighet för ägare att tillhandahålla denna information till köpare eller hyresgäster när de beslutar sig för att lägga ut sina fastigheter till försäljning eller uthyrning.

På detta sätt, lagen försöker rätta till de fall där köpare eller framtida hyresgäster levererat pengar "blint" och utan att ha fått väsentlig information om fastigheterna. Detta gav upphov till komplicerade situationer där köpare, eller hyresgäster, upptäckte rättsliga brister i fastigheten, redan efter att ha levererat och i händerna på ombud och/eller säljare vissa summor pengar.

Därför krävs en väsentlig förändring av förfarandet i verksamheten med att köpa, sälja och hyra fastigheter. Det kommer att vara nödvändigt för ägarna eller säljarna, i det ögonblick de väljer sitt beslut att sälja eller hyra fastigheten, att vidta nödvändiga åtgärder för att erhålla denna dokumentation, antingen själva eller med hjälp av fastighetsmäklare och/eller advokater. att representera dem i processen.

Certificate of Habitability eller Occupation License (CH)

Lagen fastställer som en skyldighet för ägaren att tillhandahålla intyg om boende eller yrkeslicens INNAN köparen eller hyresgästen gör någon form av leverans på grund av priset.

Av denna anledning bekräftas den trend som de senaste åren har praktiserats i försäljningsförfarandet att ägaren måste tillhandahålla bostadsbeviset eller yrkeslicensen till köparen och/eller hyresgästen.

Frågan uppstår då om de hus som inte har ett intyg om boende.

I dessa fall kan följande antaganden förekomma:

• Att huset är i skick för att få CH. I dessa fall måste ägaren utföra lämpliga åtgärder för att erhålla detta dokument och anlita tjänster från de tekniker och advokater som behövs för det.
• Att huset inte är i skick för att få CH. Det finns många hus på marknaden som har svårt att få CH eller Occupation License, i de flesta fall för att dessa hus inte uppfyller stadsbestämmelserna. I dessa fall kommer det att vara nödvändigt för ägaren att kontakta arkitekter och/eller advokater för att vägleda och råda dem att studera hur man skaffar detta dokument.

I dessa fall av bristande intyg om boende måste vad lagen säger är "hus" beaktas.

Lagen definierar "ett Boningshus" som:

"Byggnad eller del av en byggnad av privat karaktär och avsedd för bosättning och boende för människor, som uppfyller de minimikrav för beboelighet som krävs enligt lag, som kan ha tillgång till gemensamma utrymmen och tjänster i byggnaden där den är belägen, allt detta i enlighet med tillämplig lagstiftning och med stadsplanering och territoriell planering. "

Den slår med andra ord fast att det krävs för att en konstruktion ska bli "Bostad".

• Att det är en "byggnad" av ett privat område. De delar av huset eller lägenheten som inte uteslutande tillhör huset, såsom gemensamma utrymmen eller som tillhör ägargemenskapen, kan med andra ord inte anses som bebyggd eller bruksyta.
• Att målet för konstruktionen är "bostad" och "boende". Vid många tillfällen hittar vi inte byggnader, eller delar av dem, som har byggts som "lagerlokaler”, ”jordbrukslager”, garage, obeboeliga källare, Därför säger lagen att dessa delar eller konstruktioner inte kan beräknas som bostadens bebyggda yta.
• Att de uppfyller de minimivillkor för beboelighet som krävs enligt lag. Därför krävs det att det finns bekräftelse från säljaren eller ägaren att fastigheten uppfyller lagkraven och beboelighetsvillkoren. Det bästa sättet att bevisa detta är genom att tillhandahålla ett förnyat och giltigt intyg om boende eller yrkeslicens.
• I enlighet med tillämplig lagstiftning och med stadsplanering och territoriell planering. Med några få ord, att huset uppfyller både lokala och territoriella stadsplanerings- och byggregler.

Säljarens eller ägarens skyldighet att tillhandahålla intyget om boende eller yrkeslicens förnyat och i kraft.

Detta krav reder ut den förvirring som funnits på fastighetsmarknaden i åratal och som hänvisade till skyldigheten för ägaren att visa att han säljer en bostadsfastighet. I åratal har agenter och yrkesverksamma inom branschen bevittnat en konfrontation med fastighetsägare till salu som bokstavligen vägrade att tillhandahålla de informativa dokumenten om sin egendom för att garantera lagligheten av samma till köparna. Bland dem, och vi skulle nästan säga den viktigaste, intyget om boende eller yrkeslicens.

Motståndet som ägarna upprätthöll byggde på sådana argument som:

• ”Det är köparen som ska skaffa boendebeviset och inte jag”
• "Jag har gått till Stadshuset och de har sagt till mig att jag inte ska förnya bostadsbeviset eftersom det är köparen som måste förnya det"
• Notarien har sagt till mig att det förnyade bostadsbeviset inte är nödvändigt för att sälja en fastighet

… och en lång rad argument som användes för att undvika kostnaden och ansträngningen för att skaffa den här typen av dokumentation, så viktigt för att bekräfta lagligheten av en fastighet för köparen.

Denna situation gav upphov till konflikter mellan ägarna, köparna, och alla de yrkesverksamma som deltar i köp, försäljning och uthyrningstransaktioner i Spanien.

Nu, med denna nya lag, bekräftas det genom juridisk skyldighet att det är det säljaren or ägaren vem måste tillhandahålla detta dokument från det första ögonblicket de bestämmer sig för att hyra eller sälja sin fastighet.

Kommer detta att hindra köparen att få CH efter förvärvet?

NEJ

Säljaren måste tillhandahålla CH förnyad för att bekräfta att fastigheten uppfyller lagarna, men beroende på lokala normativa köparen kan uppmanas att renovera den och ändra den på sitt namn efter förvärvet för att slutföra byte av vatten, el och andra (som turist hyra licens).

Information om skyddat boende och stadsinformation.

Precis som fallet är med inflyttningslicensen eller inflyttningsbeviset har det varit vanligt på den spanska fastighetsmarknaden att ägaren lägger ut sin fastighet till försäljning eller uthyrning med en total bristande dokumentation och till och med kunskap om rättsläget och planering av fastigheten, lämnar sökningen och upptäckten av nämnda dokumentation i händerna på köparen eller hyresgästen.

Denna ståndpunkt har antagit, tills denna lag träder i kraft, ett skäl för otrygghet och rättsosäkerhet av fastighetsköp och försäljningsverksamhet i Spanien.

Med denna nya lag är säljaren skyldig att, först, genomföra en analys och juridisk studie av huset innan det släpps ut på marknaden. Nämnda juridiska studie innebär att tillhandahålla alla typer av information som påverkar den, och som är baserad på följande:

• Är huset skyddat eller har det en skyddsordning?
• Påverkas det av någon typ av offentligt tillstånd eller begränsning (påverkan av kuster, skogsbruk, offentlig egendom, expropriation, etc?
• Vilken typ av mark ligger fastigheten på, urban, rustik, utvecklingsbar?
• Har huset reformerats?
• Vilka är de exakta gränserna och storleken på huset?
• Har den någon typ av urban begränsning eller tillstånd (stadsintrång, halvkonsoliderad urbanisering, bostäder utanför planeringen?

Det faktum att ägaren skaffar eller tvingas inhämta denna information kommer att ge större säkerhet vid fastighetsaffärer i Spanien, och kommer att tillåta att de tvister som har ägt rum på den spanska marknaden kan undvikas om vem som ska tillhandahålla denna information och framför allt om "det fanns" eller det var obligatoriskt att tillhandahålla det, och vem som måste göra det enligt lag.

Särskild hänvisning till den information som ska tillhandahållas av fastighetsförvaltare

Fastställer den sjätte ytterligare bestämmelsen:

3. Fastighetsförvaltare måste, i utvecklingen av sin yrkesverksamhet, agera med effektivitet, noggrannhet, professionellt ansvar och oberoende, i enlighet med gällande lagstiftning och de etiska koder som fastställts inom branschen, med särskild hänsyn till skyddet. konsumenträttigheter som fastställts av de autonoma regionerna och i denna lag.

Denna lagföreskrift kommer att erkänna fastighetsförvaltares skyldighet att skydda konsumenternas rättigheter enligt denna lag. Vad det kommer att säga är att de som "konsumenter" förstår köpare och framtida hyresgäster av de fastigheter de förvaltar, måste skydda sina rättigheter.

Den fastighetsinformation som finns i samhället enligt lagar och gemenskapsavtal är avgörande för att köparen ska få denna information i tid.

Denna punkt är mycket viktig i spansk fastighetspraxis, eftersom vi i decennier har stött på situationer där fastighetsförvaltare hindrat informationsflödet till fastighetsköpare, påstå att de inte var behöriga att dela denna information. Detta beteende genererade en hög grad av osäkerhet vid fastighetsaffärer, eftersom köparen tvingats ingå en investering i ett hus som han inte visste om det kunde ha dolda problem i händerna på ägarna och deras handläggare.

Med vilken, återigen, kommer denna lag att förtydliga skyldighet att tillhandahålla fastighetsskötare denna viktiga information för köparen och framtida hyresgäst.

IBI-tillägg – Fastighetsskatt för obebodda fastigheter

När det gäller fastigheter för bostadsbruk som är permanent obemannat kan kommunerna kräva ett påslag av IBI på upp till 50 procent av skattens nettobelopp.

För dessa ändamål kommer det att anses vara en obebodd egendom. permanent obesatt , fortlöpande och utan motiverad anledning, under en period av mer än två år , i enlighet med de krav, bevismedel och förfarande som fastställs i skatteförordningen, och tillhör ägare till fyra eller flera fastigheter för bostadsanvändning.

Tillägget kan vara upp till 100 procent av skattens nettobelopp när vakanstiden är mer än tre år , och kan moduleras baserat på vakansperioden.

Därutöver får kommunerna höja motsvarande påslagsprocent i enlighet med det förut nämnda med upp till 50 ytterligare procentenheter i fråga om fastigheter som tillhör ägare till två eller flera fastigheter för bostadsbruk som står obebodda inom samma kommunområde.

 Påverkar IBI-tillägget andra bostäder som ägs av utländska utlänningar?

 Svaret är nej. Lagen fastställer att, när det gäller andrabostadsfastigheter, blir vakanstiden FYRA ÅR.

I alla fall, följande orsaker kommer att anses motiverat (det vill säga, det kommer inte att ge upphov till att betrakta fastigheten som obebodd och kommer att undvika tilläggsavgiften) :

• Den tillfälliga överföringen av arbets- eller utbildningsskäl av ägaren
• Adressändring på grund av beroende eller hälsoskäl eller social nödsituation
• Fastigheter avsedda för andra bostaden bostadsanvändningar med en högst fyra år av kontinuerlig vakans
• Fastigheter som är föremål för arbete eller rehabiliteringsåtgärder eller andra omständigheter som omöjliggör deras faktiska befattning
• dess användning och förfogande eller att det är fastighet vars ägare under marknadsmässiga förhållanden erbjuder till försäljning, med högst ett år i denna situation, eller för uthyrning, med högst sex månader i denna situation.
• I fråga om fastigheter som ägs av en offentlig förvaltning anses det också som berättigat skäl om fastigheten är föremål för ett försäljningsförfarande eller tas i drift genom upplåtelse.

Tillägget, som kommer att krävas av skattebetalarna för denna skatt, kommer att infalla den 31 december och kommer att vara avräknas årligen av kommunerna, när fastighetens vakans har kontrollerats den dagen, tillsammans med den administrativa handling genom vilken den förklaras.

Kommunalförklaringen som varaktigt obebodd egendom kommer att kräva att förhandshörande av den skattskyldige samt stadfullmäktiges ackreditering av de i nämnda förordningen reglerade indikationer på vakans, inom vilken kan förekomma sådana som hänför sig till kommunregistrets uppgifter samt konsumtion av försörjningstjänster.

Vad denna föreskrift syftar till är att placera tomma hus på marknaden, och därmed undvika spekulation, vilket kommer att främja utbudet av produkter på fastighetsmarknaden.

 Ett nytt scenario för fastighetsbyråer

Skyldigheten till förhandsinformation som krävs av ägare och fastighetsmäklare skyddar köparen som konsument. Men det verkligen utgör en risk för fastighetsmäklare eftersom de kommer att vara skyldiga att lämna uppgifter om ägaren av fastigheten innan man kan avsluta affären med köparen eller hyresgästen.

Denna typ av förhandsinformation kan leda till situationer där köparen tar kontakt med säljaren direkt, vilket ökar risken för att fastighetsaffären sluts direkt mellan dem, med uppsåt undvika betalning för byråns tjänster.

Detta är redan ett vanligt faktum och tyvärr på fastighetsmarknaden, där många gånger parterna, i syfte att spara pengar i sina transaktioner, bortser från det goda arbete som utförs av fastighetsbyråer som är att kontakta köpare och säljare i marknadsföra.

Den väsentliga uppgift som utförs av fastighetsförmedling, som är så viktig för fastighetsmarknaden, kan komma att påverkas av denna skyldighet att lämna förhandsinformation om fastigheten och ägaren, till köpare som ev. frestas att kontakta ägarna direkt för att slippa betala provisioner eller avgifter från fastighetsbyrån.

Med vilket kommer det att vara viktigt och rekommenderat för fastighetsbyråer att se över sina mandatkontrakt för både ägare och köpare eller framtida hyresgäster, för att lagligt skydda betalningen av sina yrkesarvoden, inklusive, vid behov, hög påföljder vid överträdelse. för de parter som sluter sina avtal direkt och utan att gå igenom fastighetsbyråernas goda service .

Dessutom kommer det också att kräva att fastighetsbyråer skaffar nödvändiga tillstånd från ägarna att dela privat information i enlighet med den personliga lag om dataskydd.

Det är därför det kommer att krävas framsteg i professionalisering av fastighetsmäklaren sektor, som säkerligen måste ha en större specialisering inom sektorn, utöka sin kompetens utöver den strikt kommersiella uppgiften att kontakta köpare och säljare.

Utan tvekan kommer denna nya förordning att öka fastighetsmäklarnas professionalism.

TLACORP 2023