Hur man bygger ett hus i rustik mark i Spanien – Icke urbaniserbar mark
Allmänna aspekter
TLAs advokater har i mer än 15 år arbetat med transaktioner och fall av fastigheter i rustika landområden i hela det spanska territoriet. Från Katalonien (Tarragona och Barcelona), regionen Valencia (Castellón, Valencia och Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (Almanzora Valley), och Malaga.
Som ett resultat av vår breda erfarenhet och erkännandet av olika regionala normativ, har vi utarbetat en guide att följa för dem som har för avsikt att köpa en tomt/mark i rustika landsbygdsområden i Spanien, med projektet att bygga ett hus på den.
Om du köper mark eller en fastighet i landet, till exempel en bondgård (cortijo), är det viktigt att ta reda på om det är placerat i en område där urbanisering är tillåten (i det här fallet kallas det en "finca urbana" eller "suelo urbano") eller där urbanisering och bostadsbebyggelse inte är tillåten ("finca rustica" eller "suelo rustico").
Mark i Spanien klassificeras i flera typer:
1. Ubans land – “Urban mark"
Detta är ett land där det är tillåtet att bygga med bestämda specifikationer som finns i "Utvecklingsplanerna" för staden eller området (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), eller i specifika urbaniseringszoner som kallas "delplaner" (Planes Parciales) Osv.
Denna mark använder för att ha alla faciliteter och krav för att leva där i hög befolkningstäthet, som rätt vatten- och elförsörjning, anslutning till avloppsnätet, parker och grönområden, sport, utbildning, sjukhus, etc.
Urban Land eller "Suelo Urbano” är den som vi använder för att hitta i städer, byar eller urbaniseringar, och som brukade ha rätt åtkomst via vägar, med trottoarer, fotgängarområden, gator, kommersiella områden, vårdcentraler, skolor, sjukhus, sport, etc.
2. Icke urbaniserbar mark – ” Suelo no Urbanizable"
“Ingen urbaniseringsbar” är en typ av mark där det är inte möjligt att utveckla någon industri-, bostads- eller kommersiell mark, eftersom är avsett att bestämma skyddade användningar, huvudsakligen kopplat till skog, jordbruk och andra. Så i denna typ av mark är andra användningar som bostäder, industrier eller kommersiella mycket begränsade, begränsade och inte alltid tillåtna.
Inuti marken "Icke urbaniserbar" hittar vi en klassificering i undertyper av mark, beroende på den tillåtna användningen och skyddsnivån:
- Skyddat land (på spanska "Suelo No Urbanizable Protegido"): Detta är mark där, av bestämda skäl (vanligen kopplat till natur, skog, etc), konstruktioner och andra typer av aktiviteter är begränsade för att "skydda" ett bestämt värde.
- Oskyddad mark (på spanska "Suelo No Urbanizable Comun"): Detta är ett land där den huvudsakliga användningen är jordbruk och jordbruk, och där annan användning (som bostäder, kommersiella, etc.) kan tillåtas, med respekt för bestämda villkor.
"Rustikt land” är det namn som vanligtvis antas till Suelo No Urbanizable Comun i Spanien. Med andra ord: områden där urbaniseringar inte kan utvecklas, som är avsedda för jordbruksbruk, det är tillåtet för annan användning som byggande av bostadsfastigheter, eller industrier etc, alltid med respekt för bestämda normer och villkor.
3.- Urbaniserbar mark – “Suelo Urbaniserbar"
Det är den typen av mark där den kan utvecklas i framtiden med urbaniseringar, kommersiella områden, industriparker etc. i framtiden. Så om ett offentligt eller privat byggprojekt godkänns, kan området urbaniseras.
Steg att följa för att bygga ett bostadshus i rustikt land
Pratar nu om "rustik mark", detta är en mark där den huvudsakliga användningen som tillåts är att "jordbruka", eller att användas av jordbrukare för att utveckla en jordbruksverksamhet.
Men i denna mark är det undantagsvis tillåtet att bygga nya byggnader för bostäder. Dessa konstruktioner måste vara i en mycket låg konstruktionsdensitet, för att försöka undvika att skapa byggda områden med hög densitet som skulle kunna skapa "urbaniseringar i själva verket".
Så det är mycket vanligt att upptäcka att endast när marken har en minimistorlek (5.000 2 m10.000, 2 20.000 m2, eller XNUMX XNUMX mXNUMX etc.), har man rätt att bygga där en konstruktion, även kallad "cortijo", "villa", " masía”, chalé”, “chalet”, “hacienda” etc.
På den spanska landsbygden eller på landsbygden är det ganska vanligt att hitta hus byggda över tomter med mindre storlekar än den som krävs för att ha byggrätt (hus byggda på tomter med mindre än 10.000 2 mXNUMX till exempel) Detta beror på att dessa byggnader byggdes innan de nya reglerna trädde i kraft, eller helt enkelt att de byggdes utan att respektera lagarna, så de betraktas nu som konstruktioner "Fuera de Ordenación” (utanför nuvarande normativ). Detta är fallet med fastigheter som byggts för länge sedan och som nu inte uppfyller gällande normativ. Den här typen av fastigheter kan vara helt lagliga nu, men underkastade vissa användningsbegränsningar (det viktigaste är att huset före resten av befintliga konstruktioner på fastigheten respekteras av förvaltningen, men de kan inte utökas, och det är inte tillstånd att bygga nya byggnader på den tomten).
Så om din avsikt är att utveckla ett projekt för att bygga ett hus i "rustikt land" områden, bör du först kontrollera i den juridiska myndigheten (främst rådhuset, rådet = "Ayuntamiento"), som är specifikationerna, kraven och begränsningar, som du kan behöva bygga där.
1. Första steget: För att bekräfta om projektet kan utvecklas
"Bygglicens" eller "Bygglov" eller "Bygglicens" (Licencia de Construcciónen Licencia de Edificaciónen Licencia de Obra Mayor).
Som vi påpekade tidigare om din avsikt är att utveckla ett projekt i ett av de "rustika landområdena", du bör först kontrollera med den lokala myndigheten (främst rådhuset eller rådet = "Ayuntamiento"), eller, alternativt, konsultera och få råd från jurister specialister på bygg och lantlig utveckling.
Så innan du går vidare till avancerade steg i processen är det viktigt att du skaffa rätt information om lokala bestämmelser och begränsningar i området, Och den möjligheter att utveckla och genomföra ditt projekt. Såväl som i andra länder kommer tillståndet för ditt projekt att godkännas formellt när du erhåller "Bygglicens" eller "Bygglov" från Stadshuset.
Så, den Första steget är att veta om den lokala normativa tillåter byggandet av ett hus på den tomten.
Mycket viktigt: Vatten och elförsörjning
Som förklarats ovan är vatten- och elförsörjning och avloppsnätet föremål som garanteras för medborgare som bor i stadsområden "suelo urbano". Men i rustikt land är utanför stadsområden, och ofta utanför de viktigaste anslutningspunkterna till vattenledningar och el.
I själva verket Rådhuset har ingen skyldighet att leverera vatten och el i rustika markområden. Bara i städerna. Så det är mycket viktigt att noga studera möjligheterna att få vatten och el på den valda tomten.
Till exempel: Om det finns vatten- och elförsörjning nära marken, och det går att ansluta då, är det inga problem.
Men ibland händer det att närmaste punkt för el- eller vattenanslutningen är långt borta. Så det betyder att du, för att vara uppkopplad, måste betala höga kostnader och utgifter för att få leverans till fastigheten.
Endast konsultera lokala elektriker och rörmokare, eller lokala byggare, kommer du att ha den nödvändiga informationen för att bekräfta möjligheterna till försörjning och anslutningar av vatten och el till den tomten.
Så du måste ta hänsyn till detta från början av processen, innan du kan gå vidare med köpprocessen.
Det är alltid möjligt att få vatten från en intern panttank installerad på fastigheten, och från den typiska spanska “POZOS” = VATTENBRUNNAR. På samma sätt är det möjligt att få el från solpaneler, eller eolisk ”vindkraft”. Men inte alltid den här typen av förnödenheter godkänns av de lokala rådhusen för att ge tillstånd att bygga. Så denna information måste beaktas i de mycket tidiga stegen av köp-/byggprocessen.
Så vi rekommenderar det innan du köper tomten, eller för att fatta något beslut om transaktionen, kom ihåg att ha en FÖRSTUDIE AV PROJEKTET samråd med lokala advokater, arkitekter, byggare eller byggteknisk personal från stadshusets byggnadsavdelning (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Detta kommer att göra investeringen säkrare eftersom du trots allt kommer att ha en konkret idé och erkänna förutsättningarna och begränsningarna för att bygga på den tomten, innan du fortsätter att köpa marken. Det är mer än att rekommendera att göra en undersökning av en advokat expert på konstruktion och om möjligt samråd med arkitekten som ska utveckla projektet och konstruktionen.
Be även i den förstudien din advokat bekräfta inte bara de specifika byggrätterna på tomten, utan också att upptäcka vilka andra utbyggnader som planeras på det området, till exempel nya vägar, motorvägar, tåglinjer, industriparker, kommersiella områden, eller till och med en urbanisering.
Denna information kan erhållas från din advokat med möten i rådhuset, studerande av den lokala normativa, och även fås från rådhuset med ett dokument som heter "CÉDULA URBANÍSTICA".
När du vet exakt vilken typ av byggnad som är tillåten att byggas i det landet, måste du anlita en arkitekt för att utveckla BYGGPROJEKT, eller BYGGPROJEKT.
I byggprojektet ska din arkitekt anpassa dina idéer och preferenser till de specifika föreskrifterna från Rådhuset i det området. Så din arkitekt kommer att guida dig genom hela processen och informera dig om de olika möjligheterna att förvandla ditt "ideala hus" till en konstruktion som uppfyller områdets regler.
Det viktigaste är att ha varje detalj specificerad av din arkitekt. Låt din arkitekt gå igenom planerna så detaljerat du orkar. Försök att visualisera hur utsikten från olika fönster kommer att bli, och vilken storlek sängar gästrummen klarar av osv.
Med enkla ord: Försök att få från din arkitekt så mycket som information om hur det slutliga huset kommer att bli. Försök att möblera och bo i huset medan det fortfarande är på papper. Du kanske inte är på plats för att fånga saker som kan irritera dig i flera år framöver, som ett fönster som är utanför mitten i ett sovrum eller takfönster som inte är precis ovanför där badrumshandfatet kommer att vara.
När projektet är klart måste din arkitekt vara närvarande i byggprojektet till det lokala rådhuset på byggnadsavdelningen (“Departamento de Urbanismo" eller "Concejalía de Urbanismo”). Med ansökan om bygglov ska du betala kommunalskatt, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, som är tillämplig på alla bebyggelse som behöver bygglov (oavsett om en sådan söks/beviljas eller inte). Denna skatt kan variera från 2 % till 4 % av byggkostnaden, beroende på stadshuset i ditt område.
Sedan kommer de att studera hur lämpligt ditt projekt är för de specifika förhållandena eller begränsningarna i området.
Om ditt projekt uppfyller normativa, och uppfyller de föreskrifter och krav att bygga på i det området, då kommer de att ge dig tillstånd att bygga där med rätt "Byggnadslicens"Eller"Byggnadstillstånd”, så du kommer att ha rätt att där bygga exakt samma fastighet som presenterades för Rådhuset med projektet.
2.- Andra steg: Byggprocess
Snälla, klicka nedan för att få detaljerad information om byggprocessen, när du bestämde dig för att utveckla ditt byggprojekt i Spanien.
