[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]Om du har bestämt dig för att köpa eller sälja en fastighet i Spanien, vänligen uppmärksamma följande information:

1.- KONTROLLERA EGENDOMSBESKRIVNING EGENDOMSDOKUMENTEN

HUR ÄR FASTIGHETEN REGISTRERAD OCH BESKRIVS PÅ SKÖVNINGAR: Kontrollera i fastighetshandlingarna att fastigheten är korrekt beskriven och registrerad. I fastighetshandlingarna ska anges a perfekt beskrivning av storleken, gränserna och resten av byggelementen som finns på fastigheten.

Det är ganska vanligt att upptäcka att fastigheter som ägts av olika ägare i många år har modifierats/byggts ut i sina storlekar och/eller beroenden (nya rum, stängning av veranda eller terrass, garage, pooler etc.).

Om den nuvarande ytan på de befintliga konstruktionerna inte överensstämmer med beskrivningen i handlingarna, måste vi veta orsaken till denna avvikelse! . I många tillfällen finns det processer som kan vidtas för att korrigera dessa avvikelser och sätt att reda ut dem. Men i andra fall visar dessa skillnader på ett juridiskt problem som påverkar fastigheten som du behöver känna till för att bli bekräftad från de tidigaste stegen i köp-/försäljningsprocessen.

---

   Ett exempel: Ett hus på 120 m2 med en 50 m2 pool och ett garage omvandlat till ett "gästhus". I handlingarna framgår huset endast som 120 m2, men inte poolen, och garaget är en "garaget” inte ett ”gästhus”.

   Följd: Handlingar ska uppdateras och köparen ska informeras om att "gästhuset" lagligen anses vara ett "garage".

  OBS: Vi överväger inte den "interna beskrivningen" av huset (antal rum, toaletter, etc), vad vi överväger är den "byggda storleken" (på spanska, "superficie construída"). Det är inte nödvändigt handlingar för att visa den exakta beskrivningen eller fördelningen av varje inre beroende inne i huset. Om du har ändrat inredningen av fastigheten genom att byta innerväggar, kommer det inte att vara nödvändigt att uppdatera handlingarna, det räcker bara att "deklarera" den nya interna fördelningen efter avslutad försäljning.

dvs: Deeds visar att det finns "4" sovrum och du omvandlade dem till "2". I det här fallet är det inte nödvändigt att uppdatera handlingarna. Som ägare är du fri att ändra/reformera interna beroenden i fastigheten (alltid skaffa rätt reformlicens).

---

FASTIGHET I CATASTRO (även känd som "SUMA" eller "IBI", eller "RÅDETS SKATT"): På samma sätt som i handlingarna ska fastigheten registreras i ”Catastro” med exakt och aktuell storlek och yta.

Varje år visar Catastro-räkningar – "Council Tax" (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) storleken på fastigheten med hjälp av Catastro-register. Storleken på de konstruktioner som behandlas i denna proposition är mycket viktig, eftersom den används för att göra beräkningen av den årliga "IBI" eller "Council Tax". Så det är viktigt att kontrollera om Catastro-registren visar den korrekta och uppdaterade storleken på den befintliga konstruktionen på fastigheten, inklusive alla ändringar eller tillbyggnader som har gjorts.

Så vänligen notera att "Catastro office" beräknar kommunalskatten i förhållande till storleken på konstruktionerna, med hänsyn till alla konstruktionskomponenter som huset, poolen, garaget etc.

Så om fastigheten har modifierats med tillbyggnader etc, måste detta betraktas och verifieras som en väsentlig del av fastighetstransaktionsprocessen.

---

   An exempel: När fastigheten förvärvades gjordes befintliga konstruktioner totalt 120 m2, för ett hus. Detta är vad som också visades i handlingarna och i Catastrolagförslaget (IBI) . Av denna anledning var Catastro-sedlarna (IBI) 300 EUR.

Några år senare byggde ägaren en 50 m2 pool och ett 40 m2 garage. Om ägaren inte deklarerade dessa nybyggnadselement till Catastro, är Catastro-räkningar -IBI underbetalda. Anledningen till detta är, som förklaras i detta avsnitt, att Catastro-räkningar beräknas med hänsyn till storleken på konstruktionerna (i termer av "större byggd storlek" = "högre skatt"). Så förmodligen, om ägaren hade deklarerat dessa element, skulle IBI-notan vara högre än 300 EUR. Så, om köparen inte sköter denna punkt och sorterar under köpprocessen, kan han vara ansvarig inför Catastro för dessa odeklarerade konstruktioner i händelse av Catastro-inspektioner.

---

2.- ANDRA DOKUMENT FÖR ATT BEKRÄFTA EGENDOMENS LAGLIGHET:

Vanligtvis, för att bekräfta den rättsliga situationen för en fastighet, är det nödvändigt att skaffa följande dokument:

• Lagfart för fastigheten: För att bekräfta hur fastigheten har köpts, lagliga gränser och juridiska avgifter/skulder som kan påverka fastigheten
• Catastro (IBI-rådets skatteräkning)
• Elräkningar: Vatten, el, gas
• Energiprestandacertifikat: För att bekräfta nivån på energiförbrukningen från byggnaden
• Ägargemenskapsintyg: För att bevisa att nuvarande ägare är uppdaterade om gemenskapsavgifter
• etc,

Studien av ovanstående dokument är standardiserad i Spanien av agenter och advokater.

Men som specialiserat inom bygg och fastigheter, lägger vårt företag särskild vikt vid studier och övervägande av andra dokument, som inte alltid tas i beaktande av andra proffs som inte är så specialiserade på byggnation som TLA.

• Intyg om boende/yrkestillstånd/yrkeslicens (CH/LO): Detta dokument erhålls från stadshuset när byggnadsarbetena är färdiga, för att bekräfta att fastigheten uppfyller de lagliga bostadsvillkoren. Detta dokument behövs också för att ansluta vatten och el till fastigheten och för att göra ändringar av vatten- och elkontrakten i ditt namn.

Att erhålla detta certifikat är "obligatoriskt" när man säljer/köper fastigheter i Spanien?:

Det beror på typen av fastighet: I "Nya" fastigheter är byggherren skyldig att tillhandahålla detta dokument till köparen när försäljningsprocessen är slutförd.

Men vänligen notera att i "Återförsäljning" finns det ingen lag som tvingar säljaren att tillhandahålla detta dokument när försäljningen har slutförts. Spanska lagar säger att det är "köparen" som måste skaffa detta dokument efter färdigställandet, för att kunna fortsätta med ändringar av vatten- och elektriska namn.

Vid denna tidpunkt måste vi säga att administrationen kan vägra att ge CH till köparen efter färdigställande i fall fastigheten har utsatts för otillåtna arbeten etc från den tidigare ägaren. Så om fastigheten inte är i perfekta juridiska förhållanden, kan det finnas en risk att inte få godkännande av detta dokument efter färdigställandet. Och detta kan lämna köparen i en mycket komplicerad situation, eftersom han då kan få problem att få brukskontrakten på sitt namn.

En mycket viktig punkt här är att existensen eller giltigheten av CH det inte visas i handlingarna!. Så din advokat måste inspektera denna fråga noggrant med hjälp av sin expertis och erfarenhet för att bekräfta ett så viktigt dokument som detta.  

Från som slutsats är detta certifikat GRUNDLÄGGANDE till försäljningen av fastigheten, och dess bekräftelse måste besiktigas redan från början av köp/försäljningsprocessen.

• Non Infraction Certificate (CNUI): Detta är ett intyg utfärdat av stadshuset som bekräftar att det inte finns några böter för byggnation, varken andra överträdelser eller rivningsförelägg som påverkar fastigheten. Detta intyg bekräftar om fastigheten är föremål för någon form av byggstraff som rivningsföreläggande, etc. Om fastigheten byggdes eller byggdes ut utan rätt bygglicens kan den spanska administrationen ha rätt att agera mot den byggnaden. Men dessa förvaltningsrättigheter har en tidsbegränsning. Dessa rättigheter upphör att gälla inom 15 år efter avslutat arbete från fastigheten eller från någon av de eventuella tillbyggnader som genomförts där. För att erhålla detta dokument rekommenderas speciellt vid köp av "villor" eller "parhus" eller vid köp av fastigheter i rustikt land.

 

• Cedula Urbanistica: Detta är ett dokument som erhållits från stadshuset som bekräftar olika aspekter från fastigheten, som:
  • Den ”urbanistiska” hänsynen till tomten och området. Till exempel om tomten anses vara "rustik", eller "urbaniserbar", eller "skyddad", eller påverkas av allmän egendom, etc.
  • Om urbaniseringen av området har slutförts, eller om det finns några andra områden eller urbaniseringsinfrastruktur att slutföra
  • Den exakta "byggrätten" för tomten (maximalt tillåten byggnad/konstruktion i tomten) osv.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]