BYGGANDE AV HUS PÅ RUSTIK MARK I ANDALUSIEN – uppdaterad 2023

Kan du bygga bostadshus på rustik mark i Andalusien?

Svaret är ja.

Andalusisk lagstiftning tillåter byggande av bostadshus på rustik mark, och den gör det genom figuren som kallas "extraordinära åtgärder på rustik mark". Denna förordning bygger på Dekret 550/2022, av den 29 november, som godkänner den allmänna lagförordningen 7/2021, av den 1 december, som främjar hållbarheten i Andalusiens territorium - Klicka här för att se .

Denna förordning tillåter byggande av hus på landsbygden i Andalusien. För detta passar byggverksamheten av denna typ av bostäder dem in i vad den kallar "extraordinära åtgärder" på rustik mark.

Vad är "extraordinära handlingar på rustik mark"? Artikel 30

Dessa är handlingar av allmänt och socialt intresse den där bidra till planering och utveckling av landsbygdsmiljön, eller som måste placeras på denna typ av mark eftersom dess läge på stadsmark är oförenligt.

I enlighet med artikel 22.2 i lagen kan extraordinära åtgärder syfta till genomförandet av donationer, såväl som industriella, tertiära eller turistanvändningar och allt annat som måste implementeras i denna typ av mark, inklusive arbeten, konstruktioner, byggnader, vägar, infrastrukturer och tekniska tjänster som är nödvändiga för dess utveckling.

Skulle bostadsbyggande på rustik mark kunna komma ifråga då?

Enligt bestämmelserna i samma artikel, byggnader avsedda för bostadsanvändning kan vara gemensamt auktoriserade, och proportionalitet och koppling mellan dem och extraordinära åtgärder måste garanteras.

Dessa är villkoren och kraven:

1. I allmänhet, en bostad kan auktoriseras genom åtgärd när det är nödvändigt för dess ekonomiska utveckling och motiveras av funktioner som övervakning, assistans, ledning eller kontroll. Undantagsvis kan ett större antal tillåtas för åtgärder som motiverar ett annat behov och även uppfyller följande villkor.
2. Att huset och den extraordinära handlingen sker på samma fastighet .
3. Att utförandet av huset förutsätter en ekonomiskt lönsam investering och amorterbar på en bestämd tid i förhållande till den inkomst som handlingen genererar.
4. Att kopplingen mellan bostaden och den extraordinära åtgärden upprätthålls . För dessa ändamål kommer villkoren i artikel 29.3 och 4 5 att gälla. När tillämpliga sektorsbestämmelser fastställer krav som villkorar genomförandet av den extraordinära åtgärden, måste efterlevnaden av dessa ackrediteras i förhandstillståndsprocessen.

Kan rustika småhus byggas inte kopplat till de extraordinära åtgärderna?

Svaret är JA.

I enlighet med artikel 22.2 i lagen kan isolerade småhus godkännas på landsbygd som inte är kopplad till vanliga eller extraordinära åtgärder, förutsatt att de inte leder till bildandet av nya bosättningar i enlighet med bestämmelserna i artikel 24 eller förhindra normal utveckling av den vanliga användningen av rustik mark.

Hem kommer att kräva auktorisation före licensen , i enlighet med artikel 32, och måste också uppfylla följande parametrar och villkor:

1. Högst en isolerad enfamiljsbostad per tomt eller horisontella indelningar kommer att tillåtas, förutom de med cortijo, hacienda eller liknande typologi, färdigställda innan lag 19/1975 trädde i kraft den 2 maj. , som bevisar existensen av flerfamiljsbruk per det datumet.
2. Tomten ska ha en yta på minst 2.5 hektar och tillåt ritning av en cirkel med en radie på 50 meter inuti. Minsta yta när tomten ligger på skogsmark kommer att vara 5 hektar .
3. Huset ska ligga vid en avstånd på mer än 100 meter från någon annan byggnad för bostadsbruk .
4. Ytan som upptas av byggnaden avsedd för bostad får inte överstiga en procent av tomten . På resten av ytan kommer träden, topografin och markens naturliga förhållanden att i huvudsak bibehållas, såvida inte förändringar av dem är nödvändiga för genomförandet av vanliga åtgärder.
5. Den markyta från konstruktionerna, genom röjning eller invallning, som är nödvändig för byggnadens utförande, kommer inte att överstiga trettio procent av ytan den upptar.
6. Den maximala byggbara ytan kommer inte att överstiga en procent av fastighetens yta och den maximala höjden kommer att vara två våningar , räknar detsamma i enlighet med stadsplaneringsinstrumentens bestämmelser.
7. Byggnaden kommer att ha de typologiska förutsättningarna för ett isolerat småhus, med respekt för en minsta avstånd på 25 meter till tomtens gränser .
8. De bastjänster som hemmet kräver ska garanteras självständigt och helst genom egenkonsumtionsanläggningar med förnybara energikällor. Undantagsvis kommer leveransen att tillåtas genom infrastrukturnäten när de har motsvarande branschtillstånd och för detta krävs endast anslutningsarbeten.
9.  Byggnaden kommer att placeras utanför översvämningsområdena och när det utförs på skogsmark ska befolkningens säkerhetsförhållanden garanteras vid brand och följa de villkor som fastställs i skogslagstiftningen.

Krav på förhandsförhör till angränsande grannar

Dekretet slår fast att utvecklingen av extraordinära åtgärder, och bland dem, byggandet av bostadshus på landsbygden, kanske inte hindrar utvecklingen av "vanliga" åtgärder på denna mark. De "vanliga" åtgärderna på landsbygdens mark är jordbruk, boskap, skogsbruk, etc. i området, särskilt i grannarna och angränsande.

För detta ändamål fastställs i artikel 22 ett förfarande genom vilket grannboende för godkännande av bostadsbyggande i området kommer att kräva en FÖRHANDLING så att de kan hävda sina rättigheter i händelse av att ett sådant byggande hindrar eller begränsar den normala utvecklingen. av sin ordinarie verksamhet.

Vad är förfarandet för att få tillstånd för att bygga rustika bostäder? – TIDIGARE AUKTORISERING AV BYRÅDET.

Inom godkännandeprocessen för extraordinära åtgärder kommer, utöver förhandstillståndet för de angränsande områdena, även ett tillstånd från kommunfullmäktige att krävas, vilket kommer att ske före beviljandet av tillståndet.

I denna mening omfattar artikel 32 Förfarande för godkännande av extraordinära åtgärder . Samma föreskrift slår fast att, för att begränsa extraordinära handlingar, en tillstånd från kommunfullmäktige krävs innan tillståndet ges som kvalificerar marken där de avser att etablera sig och som alternativt:

• a) Deklarera åtgärden av " allmänt eller socialt intresse ”, i fall av artikel 30.2.b).
• b) Känn igen dess oförenlighet med stadsmiljön , i de fall som avses i artikel 30.3.
• c) Tillåta genomförandet av en icke-närstående bostad , i enlighet med artikel 31.

Själva artikeln listar förfaranden som måste följas för att få ett förhandstillstånd från kommunfullmäktige :

• a) Begäran från den befordrande personen eller enheten som åtföljs av åtgärdsprojektet, i enlighet med artikel 33. Om begäran inte uppfyller kraven, kommer sökanden att behöva rätta till bristen eller åtfölja de obligatoriska dokumenten inom tio dagar, med en indikation på att om du inte gör det, kommer din begäran att anses vara tillbakadragen, efter en resolution som förklarar den så
• b) När ansökan har godkänts för behandling, efter en teknisk och juridisk rapport, kommer åtgärdsprojektet att lämnas till allmän information under en period av minst en månad, i enlighet med bestämmelserna i artikel 8.

Samtidigt och under samma period kommer en utfrågning att hållas för de offentliga förvaltningarna som skyddar berörda allmänna intressen och innehavarna av äganderätten till de angränsande marker som kan komma att beröras av talan, enligt de uppgifter som framgår av intygen. . matrikel- och fastighetsregistret begärt för detta ändamål.

• c) När åtgärden påverkar eller har en överlokal incidens i enlighet med bestämmelserna i artikel 71, kommer en bindande rapport om åtgärdsprojektet att begäras under den offentliga informationsprocessen från den avdelning som ansvarar för territoriell planering, vilken kommer att utfärdas inom två månader, enligt artikel 72.
• d) Lösningen av förfarandet, godkännande eller avslag på åtgärdsprojektet, motsvarar det behöriga kommunala organet för det slutliga godkännandet av stadsplaneringsinstrumenten, i enlighet med bestämmelserna i den lokala förvaltningslagstiftningen.
• e) Motsvarande avtal kommer att publiceras i provinsens officiella tidning och på kommunfullmäktiges webbplats, där det godkända åtgärdsprojektet också kommer att publiceras.

SISTA ATT SVAR: 6 MÅNADER OCH NEGATIV TYSTSTÄNDIGHET.- Efter perioden av sex månader från registreringen av ansökan i det behöriga organets elektroniska register för dess behandling utan meddelande till den berörda parten om lösningen av förfarandet, kommer det att tolkas som nekade tillståndet .

FÖRAuktorisation KAN BEGÖRAS TILLSAMMANS MED ARBETSLICENSANSÖKAN

Den person eller enhet som främjar åtgärden kan begära gemensam handläggning av förhandsbemyndigandet och bygglovet och ska tillhandahålla åtgärdsprojektet och motsvarande byggnadsprojekt tillsammans med ansökan.

Hur bearbetas det extraordinära åtgärdsprojektet?

I artikel 33 i 2022 års dekret fastställs i detta avseende att åtgärdsprojektet för genomförandet av en extraordinär åtgärd kommer att innehålla följande bestämningar:

1. Identifiering av den offentliga förvaltningen, enheten eller personen som främjar åtgärden.
2. Detaljerad beskrivning av åtgärden, som kommer att innehålla:

• a) Läge, läge och avgränsning av de marker som är föremål för kvalificeringen.
• b) Fysisk och juridisk karaktärisering av marken.
• c) Socioekonomiska egenskaper hos åtgärden.
• d) Egenskaper hos de byggnader, konstruktioner, arbeten, vägar, infrastrukturer och tekniska tjänster som är nödvändiga för deras utveckling, inklusive de yttre som är nödvändiga för att verksamheten och befintliga konstruktioner, infrastrukturer och offentliga tjänster inom dess territoriella förekomstområde ska fungera korrekt. .
• e) Motivering, i förekommande fall, av villkoren för genomförandet av en bostadsbyggnad, i enlighet med artikel 30.4.
• f) Tidsfrist för påbörjande och slutförande av arbetena med bestämning, i förekommande fall, av de faser som utförandet är uppdelat i.

Berättigande, motivering och definition, i enlighet med handlingens egenskaper, av följande ytterligheter:

• a) Allmänt eller socialt intresse eller oförenlighet med att lokalisera åtgärden på stadsmark, beroende på vad som är lämpligt, i enlighet med artikel 30.
• b) Ursprung eller behov av genomförande på landsbygdsmark och motivering av den föreslagna specifika platsen.
• c) Åtgärdens förenlighet med ordningen för landsbygdens mark och med tillämpningens territoriella och stadsplanering.
• d) Berättigande av överensstämmelse med de berörda sektoriella bestämmelserna, åtföljd av den dokumentation som krävs av den.
• e) Efterlevnad av åtgärderna för att förhindra bildandet av nya bosättningar.
• f) Analys av den territoriella, landskapsmässiga och miljömässiga förekomsten och definition av korrigerande åtgärder för de effekter som skulle kunna genereras.
• g) Åtgärdens ekonomisk-finansiella bärkraft.
• h) Om tillämpligt, varaktigheten av den urbana kvalificeringen av marken.

Vilka är de skyldigheter som arrangören av den extraordinära verksamheten tar på sig (i detta fall konstruktion)?

I artikel 33, punkt 4, anges uttryckligen de skyldigheter som den som främjar verksamheten åtar sig, och som är följande:

• a) De som motsvarar de rättsliga skyldigheterna för landsbygdsordningen.
• b) Åtagande att upprätthålla kopplingen mellan byggnaderna och den rustika markanvändningen som motiverar sitt tillstånd och att återställa marken till sitt naturliga tillstånd i de fall som föreskrivs i förordningarna.
• c) Betalning av kompensationsförmån på landsbygdsmark , i enlighet med artikel 22.5 i lagen.
• d) Ansökan om stadsplaneringstillstånd , i enlighet med det godkända åtgärdsprojektet, inom en period av högst ett år från beslutet om förhandstillståndsförfarandet.

Smakämnen utgången av nämnda period kommer att avgöra utgången av auktorisationen , vilket kommer att tillkännages efter att ha hört den berörda parten.

Därför, som vi kan se , den intresserade har ETT ÅR från beviljandet av förhandstillståndet att begära bygglov. Även om det, som vi har sett i lagartiklarna, tillåts gemensamt framläggande av begäran om förhandsförhandling och bygglov.

Är tillståndet att utföra byggverksamheten villkorat?

Artikel 34 reglerar varaktigheten av markkvalificering enligt följande:

– Generellt sett är löptiden obegränsad. Med andra ord, när förhandstillståndet och licensen har beviljats, är kvalificeringen av marken för att utföra byggverksamheten inte villkorad.

– Men, och det är viktigt, slår bestämmelserna fast att om den verksamhet som ska bedrivas upphör under en sammanhängande period av FEM ÅR i rad leder det till att auktorisationen förlorar sin giltighet.

Det vill säga om fastigheten överges, eller dess användning har upphört under en sammanhängande period av minst 5 år, i detta fall kommer förvaltningen att återkalla tillståndet, och marken måste återgå till sitt ursprungliga tillstånd, vilket kommer att innebära rivning av byggda byggnader.

– Extraordinära åtgärder som tillåter användning eller verksamhet med en begränsad varaktighet i tiden, sådana som kräver administrativ koncession på allmän egendom och sådana som är tillåtna på mark som ingår i omvandlingsområden som föreskrivs i territoriella och stadsplaneringsinstrument.

Tillståndet i dessa fall kommer att fastställa kvalifikationsperioden med hänsyn till den tid som är nödvändig för avskrivning av investeringen och, i förekommande fall, löptiden för motsvarande administrativa koncession, vilket ger möjlighet att förnya den på begäran av den intresserade, innan den är färdig.

Tidens utgång kommer att leda till att auktorisationen förlorar sin giltighet, vilket tvingar enheterna och initiativtagarna eller de som träder in i sina skyldigheter att återställa marken till dess naturliga tillstånd utan rätt till ersättning.

Ovanstående villkor kommer att antecknas i tillståndet som bemyndigar verkställande av åtgärden och i fastighetsregistret, i enlighet med bestämmelserna i inteckningslagstiftningen.

Kompensationsbetalning

Byggprojektet av ett rustikt hus anses göra en "extraordinär" användning av marken, och av denna anledning anser bestämmelserna att denna verksamhet måste vara föremål för betalning av ersättning, utöver betalning av avgifter och härledda skatter. av beviljandet av arbetstillståndet.

Artikel 35 är den som inkluderar villkoren för kompensationsbetalning :

• Det är en fördel av icke-skattemässig karaktär
• Betalning är förvaltas och göras till kommunen
• Nämnda belopp kommer att avsättas till det kommunala markarvet
• Beloppet är tio procent (10 %) av verkens materialutförandebudget att utföras, exklusive den kostnad som motsvarar maskiner och inventarier, utan hinder av de nedsättningar som får göras därpå enligt bestämmelserna i kommunalförordningen.
• Däremot kan beloppet i fråga om småhus blir i alla fall femton procent. (15%).
• Åtgärder i befintliga byggnader som inte innebär ändrad användning kommer inte att ersättas med ersättning .

Lagen fastställer att storleken på kompensationsbetalningen för extraordinära åtgärder kan minskas i kommunala förordningar enligt följande kriterier, som kan vara kumulativa:

• a) Volym av investeringar för implementering av produktiva användningar.
• b) Åtgärdens inverkan på den lokala ekonomin och sysselsättningen.
• c) Bidrag till skydd av historiska arv och miljö.
• d) Införande av energianläggningar från förnybara källor.
• e) Ytterligare åtgärder utöver de som är strikt nödvändiga för miljö- och landskapsintegration av åtgärden.

Finns det en skyldighet att betala ersättningen när tillbyggnader av lagligt uppförda byggnader genomförs?

Svaret är ja.

Bestämmelserna fastställer att beloppet för kompensationsförmånen i byggnadsåtgärder, bestående av utbyggnaden av en laglig byggnad, kommer att beräknas uteslutande med hänsyn tagen till budgeten för det materiella utförandet av utbyggnadsarbetena och kommer att tillfalla utan att det påverkar behovet av bearbetning ett nytt förhandstillstånd i enlighet med artikel 25.3.

Det vill säga, utbyggnaden av lagligt byggda rustika hem kommer att kräva:

• Angränsande förhandstillstånd
• Förhandsbemyndigande från kommunfullmäktige
• Utbetalning av kompensationsförmånen för 10 eller 15 % av arbetets budget.

KONSTRUKTIVA ÅTGÄRDER PÅ DEN SPRIDANDE LANDSBYGGSHUBITATEN

Vad menas med "spridd lantlig livsmiljö"?

I artikel 23 i lagen fastställs att, i enlighet med artikel 14.2 i lagen, områdena för spridd lantlig livsmiljö utgöra ett territoriellt område där en uppsättning byggnader utan stadsstruktur och kopplade i sitt ursprung till jordbruk och boskapsverksamhet finns. landsbygdsmiljö, vars särdrag bör bevaras.

Den spridda lantliga livsmiljön utgör en bosättning av icke-urban karaktär på rustik mark och för att bevara dessa egenskaper får planeringsinstrumenten inte avgränsa områden eller föreslå en planering för dem, vilket innebär en täthet större än tre bostäder per hektar .

Vilken typ av föreställningar är tillåtna i den "spridda landsbygdens livsmiljö"?

Enligt artikel 36 är de åtgärder som kan utföras på den spridda landsbygdens livsmiljö:

1. I de områden som är avgränsade som landsbygdshabitat som sprids av de allmänna stadsplaneringsinstrumenten eller genom särskilda planer, får stadsplaneringsåtgärder utföras som bidrar till dess bevarande, underhåll och förbättring och som är förenliga med skyddsregimen för kategorin rustik jord. var de finns.

Detta kommer att göras genom stadsregleringsinstrument som kallas "Specialplaner".

2. Ägarna av marken och byggnaderna som ingår i dessa områden är skyldiga att bekosta erhållandet av mark som är avsedd för offentliga gåvor och arbeten för att förbättra infrastrukturen och tjänsterna enligt det stadsplaneringsinstrument som beställer dem.
3. De särskilda planer som kommer att reglera de åtgärder som kan utföras i dessa ”spridningsområden” kommer, utöver de urbaniseringsförhållanden, infrastrukturer etc. som är nödvändiga för utvecklingen av dessa åtgärder i enlighet med lagen, att fastställa byggförhållandena. av bostäder i området.

Och för detta måste nya konstruktioner uppfylla följande villkor:

1. a) De typologiska, estetiska och konstruktiva egenskaperna kommer att överensstämma med landsbygdslandskapet och bebyggelsens traditionella konstruktioner.
2. b) Traditionella värden kommer att bevaras, med prioritering av åtgärder för rehabilitering, renovering och förnyelse av befintliga byggnader.
3. c) I allmänhet maxhöjd av byggnader kommer att vara två våningar .
4. d) One nytt hus per tomt kommer att byggas och maximal byggbar yta kommer att vara genomsnittet för området.
5. e) De kommer inte att auktoriseras när deras genomförande innebär att den densitet som fastställs i artikel 23.3 överskrids.

Vilka användningsområden kan göras och är tillåtna i "spridda landsbygdsmiljöer"?

I artikel 39 fastställs att de tillåtna användningarna i den spridda landsbygdsmiljön i allmänhet kommer att vara följande:

1. a) Bostadsanvändning med typologier som är typiska för rustik mark.
2. b) Nödvändig användning av faciliteter.
3. c) Vanlig användning av landsbygdsmark som inte förändrar områdets egenskaper.
4. d) Tertiär användning som kompletterar bostäder.
5. e) Turistanvändning i befintliga byggnader.

Vilka användningar är förbjudna?

Artikel 40.

• a) Byggnader, typologier och karakteristiska användningar av stadsmark.
• b) Underavdelningar och handlingar som förändrar kärnans morfologi.
• c) Urbaniseringsarbeten, utom de som är nödvändiga för att utföra infrastrukturer eller tilldelningar som föreskrivs i sektorsbestämmelserna eller i planeringsinstrumentet, och sådana som bidrar till bevarande, underhåll och förbättring av livsmiljöförhållanden.

Vilken typ av urban infrastruktur kan utföras i den utspridda landsbygdens livsmiljö?

Artikel 41.

1. Implantation av nya byggnader
2. Bevarande, underhåll och förbättring av befintliga
3. Utförande av donationer och gemensamma infrastrukturer för tillhandahållande av bastjänster och telekommunikation, förutsatt att de är motiverade i bevarande, underhåll och förbättring av de avgränsade områdena.

Dessutom kan stadsplaneringsåtgärder som syftar till att erhålla donationer utföras, och de tekniker som föreskrivs i artikel 114 i lagen för att erhålla allmänna och lokala system kan tillämpas genom den osystematiska förvaltningen modalitet .

De åtgärder som föreskrivs i planeringsinstrumenten kommer att omfattas av motsvarande kommunal förebyggande kontroll och genomförandet av vanliga och extraordinära åtgärder som inte föreskrivs i dessa kommer att anpassas till de villkor och förfaranden som föreskrivs i föreskrifterna.

Hanteringen av osystematisk utförande kan vara (art. 42):

1. a) Offentligt , genom betalning av kvoter eller, i förekommande fall, genom påförande av särskilda bidrag, enligt bestämmelserna i artiklarna 109 och följande i lagen.
2. b) Privat , i händelse av att det finns ett initiativ av mer än 50 % av markägandet av den spridda landsbygdens livsmiljö, genom bildandet av en samverkande enhet i syfte att åta sig motsvarande utgifter i en ordning för rättvis fördelning av avgifter, som gäller i på liknande sätt vad som anges i artiklarna 241 till 249.

Ägarna av gårdar som ingår i omfattningen av spridd lantlig livsmiljö kommer att vara obligatoriskt införlivad i den samarbetande enheten om de inte har anslutit sig inom den period som anges i artikel 132.7.

Med andra ord kommer ägarna av den här typen av fastigheter gemensamt att betala kostnaderna för de infrastrukturarbeten som ska utvecklas i det "utspridda området" enligt lag eller enligt "särskilda planer" för urbaniseringar.

Så snälla, var försiktig med det när du köper fastigheter i diseminated.

TLACORP maj 2023