Denna byggare måste följa instruktionerna från arkitekt för att utföra konstruktionen som strikt planerat.

 Arkitekten

Vid denna tidpunkt är det mycket viktigt att uppmärksamma arkitektens arbete. När en spansk arkitekts tjänster anlitas för att göra byggprojektet, kommer han att slutföra sitt arbete när projektet har erhållits. Men du kan också kontraktera hans tjänster till "kontrollera" de arbeten som byggaren har gjort, och för att garantera att alla steg i konstruktionen görs som projektet specificerar. På spanska är detta "Control de Obra" eller "Supervisión Técnica de la Obra". Naturligtvis kommer avgifterna från arkitekten att bli högre om arkitekten antar detta arbete, men garantierna för konstruktionen kommer att vara högre, eftersom byggarens arbeten kommer att inspekteras regelbundet av arkitekten.

Det är mycket viktigt att arkitekten måste vara registrerad i regionens officiella arkitekthögskola.

Sedan måste du utse en arkitekt och komma överens med honom om ett kontrakt som anger exakt vad han ansvarar för, tidsplaner och kostnader för byggnaderna. I arkitektarvodet ingår iordningställande av "memoria de calidades" (Kvalitetsspecifikationslista över material). Det måste vara detaljerat, inklusive till exempel formeln för betongen, typen av material och storleken på rör, ritningar etc.

Arkitekten kommer att instruera en riggare, en kvalificerad arkitektingenjör, som kommer att övervaka byggnaden, utföra inspektioner på plats och se till att byggnaden byggs enligt de standarder som krävs. Han kommer att utfärda de arkitektcertifikat som är nödvändiga för att få spanska Certificado de Fin de Obra (Färdigställandebevis – eller slutlig verkslicens), och den Licencia de Primera Ocupación (kallas First Occupation License eller Certificate of Habitation).

Du måste förbereda en exakt specifikation för byggnaden, och sedan hitta en pålitlig byggare. Din arkitekt kan ta ansvar för detta och för tillsyn. Du måste komma överens om ett slutdatum, med en straffklausul till din fördel för sent färdigställande. Detta måste införlivas i ett juridiskt bindande kontrakt som ska undertecknas med byggherren.

 "Seguro Decenal" eller "Tio års försäkring

Också i denna punkt är mycket viktigt för dig att överväga vad som kallas SEGURO DECENAL eller TIO ÅRS FÖRSÄKRING.

När du köper off-plan från en spansk byggare eller exploatör, eller du bygger en ny fastighet (vilket så är fallet nu), måste byggherren eller exploatören, tillsammans med arkitekten, garantera dig att de väsentliga och viktigaste delarna av byggandet kommer att vara säkert i minst tio år.

För att bekräfta detta ansvar tvingar de spanska bestämmelserna till utvecklare av nya byggnader att försäkra de viktigaste delarna av konstruktionen, eftersom fundament, inre struktur, lådor etc. Andra defekter som påverkar fastighetens beboelighet täcks i 3 år . Övriga mindre defekter täcks i 1 år. I de två sista fallen krävs inget försäkringsskydd, men självklart blir det bättre om en byggare kan erbjuda detta som en extra garanti.

Det är också en extra garanti för konstruktionen, eftersom samma försäkringsbolag kommer att tvinga byggaren att klara bestämda kvalitetsinspektioner, för att kontrollera kvaliteten på materialen och de arbeten som gjorts i fastigheten, för att ge rätt policy.

 Spansk tioårsförsäkring (eller "Seguro Decenal") är obligatorisk och obligatorisk när arrangören är ett företag med verksamhet att bygga hus för försäljning.

Men det är frivilligt när utvecklaren är en speciell, oftast tomtens ägare. Detta kallas i Spanien "Autopromotor", översatt som "Self-Promoter”, eller “Självutvecklare”. Detta är fallet när en person köper en mark i Spanien med avsikt att bygga ett hus åt honom, men han har inte aktiviteten att köpa till försäljning. I dessa fall ger spanska lagar möjlighet till dessa uppgifter att inte ansöka om denna försäkring, eftersom den spanska regeringen förstår att om en person bygger något för att leva inuti, kommer han att ta den nödvändiga omsorgen för att bygga på ett säkert och säkert sätt . Så den enskilda kan välja om han vill spara kostnader genom att undvika att betala denna försäkring; eller till exempel att teckna denna försäkring för att få ett bättre skydd mot konstruktionsproblem och defekter.

Men om du som självförsäljare bestämmer dig för att inte ansöka om denna försäkring, i framtiden, om du bestämmer dig för att sälja huset till andra köpare, tvingar spanska lagar dig att informera de eventuella köparna om att bygget inte täcks av denna garanti , och de måste uttryckligen acceptera detta som ett väsentligt villkor från försäljningen. Ur en eventuell köpares synvinkel kommer det alltid att vara ett bättre alternativ att köpa en fastighet med denna försäkring. Så de måste vederbörligen informeras, och de måste bekräfta, att egendomen inte har någon försäkring på detta sätt.

Byggaren

Som promotor för konstruktionen måste du anlita en byggare för att utföra konstruktionen enligt projektet och följa instruktionerna från arkitekten. En av de viktigaste delarna för att bygga en fastighet är byggentreprenad med byggherren. Byggherren kommer alltid att försöka skydda sina intressen, och om du inte har erfarenhet av den här typen av kontrakt kan din fastighet hamna i lägre kvalitet än förväntat, eller ta dubbelt så lång tid som utlovat eller ännu värre.

För att skydda dig själv, se alltid till att din advokat upprättar kontraktet eller direkt förhandlar kontraktet som föreslagits av byggaren.

De viktigaste delarna av kontraktet är att se till att kontraktet tar hänsyn till:

• Fullständigt namn och CIF-nummer (Företagets skattenummer) av byggföretaget, och ägaren ingår.
• Att konstruktionen utförs så detaljerat som möjligt efter ritningar och byggnadsbeskrivning som lämnats av arkitekten samt inklusive en detaljerad förteckning över material och kvaliteter (“memoria de calidades").
• Att extrafunktioner (som garage eller pool, etc) ingår i priset
• Att ett start- och uppsägningsdatum ingår i kontraktet med hänsyn även till påföljder för sent färdigställande.
• Betalningsvillkor (nya fastigheter betalar mer än 20-30% före byggstartdatum och fixar alla övriga betalningar till olika stadier av bygget. Det kan också rekommenderas att behålla 5-10% av priset för att reparera eventuella defekter efter att byggnaden är färdig).
• Att intyg från arkitekt, elektriker och kommunhuset ska lämnas på sista betalningen.
• Skatter som är involverade i transaktionen, förklarar och beskriver hur mycket som är för IVA (moms) och stämpelskatt (“Dokumenterade rättsakter“), Notarie, fastighetsregisteravgifter etc.

Annan aspekt vi rekommenderar att komma överens med byggherren:

• För att säkerställa att byggherren kommer att organisera de sista stegen i processen gällande dokumentation. Det betyder att byggaren själv kommer att få Intyg över slutarbeten  (Certificado Final de Obras), eller den Nybyggnadsförklaring, eller Horisontell division (Declaración de Obra Nueva o de División Horizontal), och det viktigaste är Yrkeslicens - Intyg om boende (Intyg om inflyttning). Dessa föremål är oerhört viktiga i rustik mark, där det inte är vanligt att hitta tillräckligt med el- eller vattenpunkter för anslutning till elnätet.
• För att garantera det, när du har betalat den slutliga betalningen för priset för konstruktionen kommer du att ha vatten och elmätaren anslutna, och med kontrakten undertecknade på dina privata namn.

Varför är det viktigt att få intyg om boende, anslutning till vatten, el, etc från byggherren?