DAFO – LEGALISERING AV ANDALUSISKA FASTIGHETER I FRÅN BYGGLOVS

I Andalusien, liksom i många andra regioner i Spanien, finns det gott om konstruktioner byggda med rätt bygglicens. Dessa konstruktioner kan utsättas för böter, straffavgifter eller till och med förelägganden om att riva dem av förvaltningen.

2012 inrättade den regionala regeringen ett förfarande för legalisering av fastigheter som heter "DECLARACION DE SITUACION ASIMILADA A FUERA DE ORDENACIÓN" – DAFO.

I princip tillåter administrationen av Andalusien dessa konstruktioner byggs utan rätt bygglov (även ibland byggt i skyddade områden)  för att slippa rivas, i det fall det rör sig om gamla fastigheter och att fastigheten inte varit föremål för rivningsförmån.

Vanligtvis är den tid som krävs från bygget för att vara en del av denna legaliseringsprocess 6 år från dess konstruktion.

Så, till exempel, konstruktioner som byggts mer än 6 år från nu och som inte har blivit föremål för en rivningsorder, kan då ta del av denna legaliseringsprocess.

För detta, vad ägaren måste göra är att presentera ett projekt för förvaltningeno försöka få huset lagligt "konsoliderat". Om de godkänns, överväger de spanska myndigheterna konstruktionen med DAFO, som, som ett resultat, får övervägandet av "Hus som kan användas för att bo, och utan möjlighet att rivas av förvaltningen".

I händelse av att ägaren får ett positivt resultat, får ägaren vederlaget för "Fuera de ordenación"Eller"utnormerande". Denna typ av hänsyn gäller konstruktioner som "lagligt konsoliderats av sin ålder", så att de inte blir föremål för eventuella rivningsorder från förvaltningen.

För dessa typer av fastigheter, även om förvaltningen bekräftar med DAFO att de aldrig kommer att rivas, och på grund av att de byggdes utan bygglov tillåter stadshuset interiör reformer endast av säkerhetsskäl eller sanitära skäl, Men inte strukturella reformer, eller andra byggnadsutbyggnader, inte heller några andra konstruktioner som garage, simbassänger etc.

Eftersom det är ganska gamla byggnader tar stadshuset hänsyn till att dessa fastigheter har legaliserats med tiden. Med andra ord, eftersom de betraktas som "gamla byggnader" är dessa konstruktioner juridiskt konsoliderade vid den tidpunkten, även utan att uppfylla byggnormen.

Sålunda, ur juridisk synvinkel, om dessa fastigheter inte har några "nya" böter för dess konstruktion som för närvarande påverkar fastigheten, kommer det inte att finnas några åtgärder som stadshuset kan vidta mot denna fastighet på grund av dess ålder, t.ex. framtida vite eller rivningsförelägganden för de befintliga konstruktionerna.

Vilka är konsekvenserna av DAFO?

• Säkerhet som fastigheten kommer inte att ha någon form av böter eller rivning beställningar av befintliga konstruktioner
• Tillstånd att använda och bo i fastigheten med samma effekter som ett "Certificate of Habitation". Så vatten- och elförsörjning kan kontrakteras med DAFO.

Så, med DAFO är alla dessa fastigheter perfekt legaliserade?

Nej. Fastigheten med DAFO kommer att fortsätta att vara "utan normativ", och för detta kommer stadshuset aldrig att godkänna en licens för att reformera väsentliga strukturella delar av byggnaden såsom fundament, tak, etc. Rådhuset kommer att erkänna begränsad "reformer" av säkerhetsskäl eller sanitära skäloch för att "reparera" den befintliga strukturen, men varken för att "ta bort" de gamla delarna av huset, eller att bygga nya eller ens bygga om konstruktionen.

Till exempel, i händelse av en olycka eller naturkatastrofer (översvämningar etc.) som kan påverka huset på dess struktur, kommunhuset kan inte ge rätt att ”bygga om” fastigheten. Så sammanfattningsvis tillåter stadshuset interna reformer för att upprätthålla byggandet, men inte strukturella reformer som fastigheter, grunder, byte av tak osv.

Därför rekommenderar vi att du frågar försäkringsbolaget att naturkatastrofer och andra katastrofer som kan drabba befintliga byggnader omfattas av den obligatoriska hemförsäkringen som ska tecknas vid husköp. 

KONSEKVENSER AV HEM SOM anses vara "UTAN NORMATIVT":

- De befintliga konstruktionerna respekteras i sin storlek, men det är inte möjligt att bygga ett nytt konstruktionselement eller ens att förstora de befintliga.

– Också därför Rådhuset respekterar de befintliga konstruktionerna, men de kan inte utökas. Nybyggnation i fastigheten kan alltså inte byggas.

– Kommunfullmäktige tillåter interna reformer på den här typen av fastigheter. Men på grund av att fastigheten är icke-normativ, kommer kommunhuset inte att godkänna ett tillstånd att reformera de "väsentliga strukturella delarna" av byggnaden som grunden, taket etc. Rådhuset kommer att erkänna att de "reformerar" ” det befintliga huset, och ”reparera” den befintliga strukturen, men inte ”ta bort” gamla rum för att installera nya. Till exempel, i händelse av en "brand", eller en översvämning som kan påverka huset på dess struktur, kan kommunhuset inte ge rätt att "bygga om" fastigheten. Kommunhuset medger alltså som avslutning interna reformer för att behålla bygget, men inte strukturella reformer från binor, grunder, byte av tak m.m.

– Ett av villkoren för att få det ”icke-normativa” vederlaget är att bevisa att fastigheten inte har bestraffats under de 15 åren efter bygget.

Är det samma DAFO som ett BONINGSCERTIFIKAT?

Intyget om boende är ett dokument som utfärdats av stadshuset i området där de bekräftar att fastigheten uppfyller bostadskraven.

Detta dokument krävs också för att ansluta vatten och el till fastigheten och för att göra ändringar i vatten- och elavtal i ditt namn.

DAFO-fastigheter kommer ALDRIG att få "Certificat d'Habitation" (CH). Men, som förklarats ovan, tillhandahåller DAFO officiellt tillstånd att använda och bo i fastigheten med samma effekter som ett "intyg om boende.