DEKLARATION ANSVARIG – CEDULA DE HABITABILIDAD – LICENCIA DE OCUPACION 2021

NY NORMATIV VALENCIAN REGION 

– SNABBNA PROCESSEN ATT SÄLJA NYA BYGGNADER

Occupancy License (på spanska "Licencia de Ocupación” ) – även kallat ”Intyg om boende” eller ”Intyg om överensstämmelse” – är en berättigande titel att bo i ett hus/lägenhet, och intygar att bygget har utförts enligt gällande föreskrifter och att byggandet därför kan användas som ”bostadsbostad”.

Det är ett mycket viktigt dokument eftersom, utan det, juridiskt sett kan en byggnad inte användas som ett "hus".

På grund av dess speciella betydelse kräver vatten- och elförsörjningsföretag ofta detta dokument för att tillåta tillhandahållande av tjänster eller för att ändra äganderätten till kontrakt på namnet på de nya ägarna.

Det finns två typer av beläggningslicens beroende på om de används till nybyggda hus, eller till begagnade/återförsäljning.

– FÖRSTA YRKE LICENS – NYA BYGGNADER

Detta är den som utfärdas så snart byggnadsarbetena är klara, i nybyggda hus, eller i de som har genomgått en omfattande reform och som har inneburit en modifiering av deras struktur.

Det vill säga att det kommer att vara initiativtagarna som, när byggarbetena är färdiga, utfärdar intyget som bevisar att arbetet har slutförts. För att göra detta använder de för att presentera lämplig dokumentation för kommunfullmäktige och få tillstånd att ockupera nämnda konstruktion med alla bostadsförhållanden som ska betraktas som ett "hus".

När inflyttningstillståndet erhållits kommer användningen av byggnaden som ett "hus" att tillåtas.

Detta tillstånd utfärdas på nybyggda hus, såväl som på de hus som har genomgått en omfattande reformering och som har lett till en betydande förändring av dess struktur såsom reformering av tak, struktur, grund, fasad, utbyggnad av befintliga konstruktioner eller byggnader nya på fastigheten m.m.

– ANDRA YRKESLICENS

Dessa tillstånd beviljas när utgångstiden för de första brukstillstånden har löpt ut och när det finns en överföring av huset eller när det är tänkt att byta vatten- och elförsörjning till ett annat namn än First Occupation-innehavaren.

Det är också de tillstånd som utfärdas i de gamla hus som aldrig har haft en första inflyttningstillstånd.

Historiskt sett har processen att erhålla inflyttningslicenser varit en källa till förvirring, konflikter och till och med oändliga rättsliga förfaranden mellan byggare, privatpersoner, köpare och säljare av hus i Spanien.

Den här artikeln fokuserar uteslutande på den nya normativa i regionen Valencia om FIRST OCCUPATION LICENSES (LO) i nya byggnader.

Byggherrar och byggherrar har under många år krävt en effektivisering av processerna för att erhålla LO, eftersom de i många gånger befann sig i situationer där, även om bygget var färdigt och klart för inflyttning, det inte kunde säljas eller tas i bruk av nya köpare förrän denna yrkeslicens erhölls.

TIDIGARE PROCEDUR

Historiskt sett har förfarandet för att erhålla ockupationslicensen gått igenom en lång och komplicerad process. Så snart LO efterfrågats av kommunfullmäktige av initiativtagaren, inleddes en process där förvaltningen, efter att ha studerat underlaget och efter att ha löst eventuella dokument- eller förfarandebrister, slutade till ett direktbesiktning av en av kommunfullmäktiges tekniker att verifiera att bygget hade slutförts i enlighet med byggprojektet och att nämnda byggnation överensstämde med och överensstämde med det då beviljade bygglovet.

Med andra ord, processen berodde på den lokala förvaltningens snabbhet eller långsamhet att hantera licensbeviljande filen, såväl som tillgången på dess tekniker för att utföra platsbesök/inspektioner för att kontrollera om byggaren hade byggt och slutfört arbetet i perfekt överensstämmelse med bygglov erhållits, utan att hoppa över de däri fastställda villkoren.

Det var därför en kontrollmekanism som inrättats av förvaltningen för att upptäcka eventuella konstruktionsluckor hos byggherrarna, övervaka och säkerställa att de hela tiden fullföljer byggandet av hus i enlighet med licensen och den godkända konstruktionen projekt.

Procedurerna för att erhålla nämnda inflyttningslicens kan dock ta månader, och till och med år, vilket lämnade i en komplicerad situation de hus som, eftersom de är redo att tas i bruk, inte kunde säljas av byggarna eller användas av köparna, förrän inget svar från administrationen.

FÖRÄNDRING AV BESTÄMMELSER: UTSEENDEET AV DEN "ANSVARIGA FÖRKLARINGEN" – På spanska "Declaración Ansvarig” – ”DR”

För att underlätta och påskynda försäljning och ockupation av hus av byggare, för några år sedan, i många regioner och autonoma samhällen i Spanien (inklusive Valencia, Madrid, Katalonien, Balearerna, Murcia och Andalusien), upprättades ett system för vilket erhållandet av den första yrkeslicensen påskyndades genom att skapa ett dokument som heter "Ansvarig deklaration".

Med hjälp av denna mekanism tilläts de nya ägarna att ockupera fastigheten av de nya ägarna, när byggnadsarbetena var avslutade och dokumentet med ansvarsfull förklaring lades fram av administrationen.

Med hjälp av detta dokument presenterar projektledaren själv all dokumentation för kommunfullmäktige och undertecknar under sitt ansvar att de utförda arbetena har slutförts i enlighet med den tidigare erhållna bygglicensen, och antar på eget ansvar varje falskhet eller fel i den tillhandahållna dokumentationen.

På detta sätt togs ett steg framåt i processen att erhålla den första yrkeslicensen eftersom, med blotta uppvisandet av den ansvariga deklarationen, köparnas ockupation av husen var tillåten och tillåten, vilket undvek och onödig väntan.

Denna process eliminerade dock inte utfärdandet av den slutliga yrkeslicensen av administrationen. Så när den ansvariga förklaringen mottagits hade kommunfullmäktige en viss tid på sig att utföra lämpliga verifikationer och kontroller och för att verifiera att påståendena från byggherren eller exploatören var sanna. Och i händelse av att kommunfullmäktige upptäckte något problem eller brist i nämnda förfarande, hade det fakulteten att avbryta utfärdandet av den slutliga inflyttningslicensen, och byggherren eller byggherren var själv direkt ansvarig för alla skador som orsakats av misstagen eller felen i processen.

Detta förfarande innebar en förskjutning av bygggarantin från den offentliga förvaltningen till byggherren. På så sätt var byggherren, genom att direkt ta på sig ansvaret för anpassningen av huset till regelverk, den som personligen gav rättssäkerheten i processen, och tillät en snabb uppdatering av de byggda husen.

Men som vi säger, enligt det tidigare förfarandet, fanns det fortfarande två faser:

– Den första var presentationen av den ansvariga förklaringen

– Det andra var kommunfullmäktiges utfärdande av den slutliga inflyttningslicensen.

Och detta har gett upphov till att många kommuner i många år betraktat ansvarsförklaringen som en ren ”begäran” eller ”ansökan” av yrkestillståndet, utan att ge det de reglerande effekterna av samma innehavstillstånd.

Med andra ord, den ansvariga förklaringen ansågs inte vara en "berättigande titel" för att ockupera huset, tills den definitiva inflyttningslicens som beviljats ​​av förvaltningen erhölls efter vederbörliga inspektioner.

Resultatet av detta är att även med DR:s tillkomst fick byggare och köpare vänta till LO:s godkännande av förvaltningen för att både sälja och ockupera konstruktionerna.

NY PROCEDUR FÖR JANUARI 2021 – VALENCIAN COMMUNITY

I januari-februari 2021 har en ny regleringsprocess skapats för att erhålla yrkeslicenser i Valencia.

Genom de nya reglerna som är föremål för denna artikel har regeringen i Valencias kommun etablerat ett nytt system i hela regionen, genom vilket den ansvariga förklaringen har samma effektivitet och samma "möjliggörande titel" som beläggningslicensen när möjliggör försäljning och ockupation av husen.

På detta sätt, när den ansvarsfulla deklarationen väl har presenterats, likställs dess effekter med de av Occupation Licensen, vilket eliminerar vänteprocessen för att erhålla den efterföljande ockupationslicensen.

Med andra ord övervägs bara presentationen av ”Ansvarsförklaringen” till kommunfullmäktige "tillräcklig titel" att tillåta byggherren/byggherren att sälja huset, samt dess innehav av köparna. Så snart arbeten är avslutade kan arrangören, genom att lämna in den ansvariga deklarationen till kommunhuset, kräva och tvinga köparen att slutföra köpprocessen, samt betalning av resten av priset.

På samma sätt kan köparen, genom den ansvariga deklarationen, direkt anlita vatten, el etc. tjänster, med användning av den ansvariga deklaration som byggherren inhämtat.

I princip gäller tillämpningsområdet för denna förordning för alla kommuner i Valencia, förutom de som uttryckligen fortsätter att följa den tidigare förordningen.

Det kan med andra ord vara så att det finns kommuner som antar dessa nya bestämmelser, varmed den ansvariga deklarationen får samma effekter som en avräkning av första inflyttning. Det kan dock vara så att det finns andra kommuner som föredrar att även fortsättningsvis följa de tidigare reglerna, och som vägrar att göra den ansvariga deklarationen giltig, som kräver att byggnaderna ska erhålla den tidigare inflyttningslicensen, genom besök på besiktningar av direkt arbete. av stadsfullmäktige.

KONTROLLMETOD OCH KONSTRUKTIONSGARANTI.

Som vi säger i den här artikeln innebär att göra RD fullt effektiv att överföra den konstruktiva garantin från administrationen till initiativtagarna för att effektivisera processen. Samma regel etablerar dock nya kontroll- och inspektionsmekanismer som kommer att komplettera de tidigare processerna, alltid behåller befogenheten att besöka och fysiskt inspektera arbetet för en senare tidpunkt.

VÅRA KOMMENTARER TILL DENNA LAG:

Från vårt kontor ställer vi oss följande fråga.

Vad händer i det fall att en byggherre erhåller ansvarsförklaringen som inflyttningstillstånd, köpare att handla och fullfölja försäljningen av fastigheten, och att kommunfullmäktige senare vid en efterföljande besiktning upptäcker brister, och till och med beslutar om ogiltighet av inflyttningstillståndet, på grund av oöverstigliga byggfel? –

I dessa fall skulle det skapas en siffra av bristande skydd gentemot konsumenten, som i förtroende för systemets rättssäkerhet köper och förvärvar fastigheten, betalar priset, ockuperar huset och vid ett senare tillfälle förvaltningen upphäver det genom att dekretera ett ansvar på ett byggföretag, som, även om det framställs som direkt ansvarigt både civilt och straffrättsligt, lämnar i en svår anspråksställning till köparen och konsumenten.

Det vill säga, denna köpare, eller denna konsument, skulle behöva kämpa för att bli kompenserad av byggherren, eller byggföretaget, i domstolar och rättsliga förfaranden som ingen vill ha.

Svaret från den valencianska administrationen i detta avseende är att denna förordning har främjats inte bara av den valencianska gemenskapen utan också av dess egen harmonisering av europeisk lagstiftning som i åratal har krävt att den spanska administrationen ska vara mycket snabbare i dessa frågor och processer, samt ökat förtroende och ansvar gentemot byggmäklare i Spanien.

Därför, genom denna nya förordning, är det som görs att tillämpa och utveckla mekanismer och förfaranden som redan tillämpas i andra medlemsstater i Europeiska gemenskapen, för att få mer smidiga och enkla mekanismer för bygg- och fastighetsverksamhet i Spanien.