REGISTRERING AV OLAGLIGA BYGGNADER – FUERA DE ORDENACION

Allmänna aspekter

Spanska bestämmelser fastställer att, för att en konstruktion ska få tillgång till fastighetsregistret, måste notarier kräva att bygglicensen tillhandahålls och all byggdokumentation, inklusive det slutliga arbetsintyget, etc.

Detta är vad kungligt lagdekret sju/2015 av den 30 oktober säger (konsoliderad text av jordlagen)

Hur är situationen för de byggnader som har byggts utan bygglov?  

I dessa fall fastställer samma jordlag, i sin artikel 28.4, att de konstruktioner, byggnader och installationer för vilka det inte längre är lämpligt att vidta åtgärder för att återupprätta stadslaglighet som innebär att de rivs, på grund av att begränsningen löper ut. motsvarande perioder, kan ha tillgång till fastighetsregistret.

 Vad är syftet med en byggnad ”utan tillstånd” för att få tillgång till fastighetsregistret?  

Det grundläggande skälet till detta är att en konstruktion som inte ingår i fastighetsregistret inte kan ingå i någon rättslig transaktion. Dvs man kan inte köpa, sälja, ärva, pantsätta, betala skatt osv.

Med vilken tillgång till fastighetsregistret gör att konstruktionen kan bli föremål för laglig trafik, och vara en del av ägarens egendomsrätt. Och dessutom innebär det implicit att nämnda egendom inte kan rivas, rivas eller på annat sätt förstöras av rättssystemet. Med vilken ägaren således förtätar fastighetsrätten över nämnda byggande, även om den är uppförd utan tillstånd.

Om konstruktion byggd utan licens, går till fastighetsregistret, är det fullt legaliserat? Med andra ord, kan det anses vara 100% lagligt?

Svaret är komplicerat.

Som vi har sagt tidigare innebär tillträdet av en konstruktion utan tillstånd till fastighetsregistret att göra denna konstruktion juridiskt synlig.

Med andra ord , när ett bygge byggs med bygglov informeras kommunfullmäktige om att ett bygge kommer att genomföras , och det spanska rättssystemet tar notis om nämnda konstruktion. Det meddelas också när denna konstruktion är färdig genom intyget om färdigställande av arkitektens arbete, och dess deklaration på ett notariekontor genom motsvarande nybyggnadsförklaring. På så sätt identifieras och erkänns en konstruktion byggd med bygglov automatiskt av rättssystemet.

En konstruktion som har byggts utan en bygglov ingår inte i den lagliga trafiken, eftersom dess byggande inte har anmälts till den offentliga förvaltningen . Det kan vara så att det finns ett register över nämnda konstruktion för skatter, fastighetsmäklare och Ibi, men detta betyder inte att de byråer som ansvarar för att kontrollera och övervaka arbetena i territoriet, i syfte att bygga lagligheten, har fått kännedom om denna juridiska konstruktion.

Om så var fallet, det vill säga om förvaltningen var medveten om att det förekom ett olagligt byggande, skulle den dessutom automatiskt behöva agera genom att beordra rivning av nämnda byggnation då den ansågs olaglig.

Vad som händer är att spansk administration , på grund av samma princip om säkerhet i den lagliga handeln med rättsliga och kommersiella åtgärder, kan inte hållas på obestämd tid för att agera mot de arbeten och konstruktioner som har utförts olagligt.

Med vilken de olika spanska regionala bestämmelserna alltid fastställer en maximal tidsfrist för offentliga förvaltningar att upptäcka de verk och konstruktioner som byggs utan tillstånd, och därmed kunna straffa dem genom administrativa sanktioner, böter och till och med rivningsförelägganden. Efter denna tid utan att förvaltningen upptäckt, eller utan att ha agerat mot bygget, blir det legaliserat och patrimonialiserat i ägarens tillgångar.

"Fuera de ordenación" efter regioner

Vi ska nu tala om två fall, Valencia och Andalusien.

Fuera de ordenación i regionen Valencia

I den Valencianska gemenskapen baseras reglerna på Lag 5/2014, av den 25 juli, om "Territoriumsplanering, stadsplanering och landskap" i Valencia (mer känd som ” LOTUP "), som ändrades senast 2019, genom lagen av den 5 februari, som är i kraft sedan den 8 februari 2019.

Denna lag slår fast följande utgångsperioder :

För att bestämma utgångstiden för administrationens åtgärder i dessa fall är det nödvändigt att skilja mellan två fall:

• Obebyggd mark, rustik, skyddad . För arbeten som är belägna på icke exploateringsbar eller skyddad mark, det finns ingen giltighetstid .

Oavsett om möjligheten att ekonomiskt sanktionera nämnda arbeten har löpt ut kan därför förvaltningen när som helst förordna rivning av verk byggda utan tillstånd, eftersom förvaltningens rätt, som vi säger, inte föreskriver.

• Urban eller urbaniserbar mark: När det gäller urban utvecklingsbar mark är preskriptionstiden för de konstruktioner som vid LOTUP:s ikraftträdande (augusti 2024) inte hade föreskrivit förfallotiden enligt den tidigare lagstiftningen. 15 år. Den tidigare preskriptionstiden var 4 år.

Det är med andra ord möjligt att deklarera ett verk utan licens så länge det var färdigställt tidigare Augusti 20, 2010 . Detta datum är mycket viktigt, eftersom det betyder fyra år innan LOTUP trädde i kraft, vilket var just den 20 augusti 2014.

Med vilken, de arbeten på mark som kan byggas i städerna och som vid tidpunkten för denna lags ikraftträdande var föreskrivna för att ha en byggtid för att ha förflutit mer än fyra år (det vill säga alla konstruktioner färdigställda före augusti 2010), kan legaliseras av tillgång till fastighetsregistret.

Emellertid de konstruktioner på exploateringsbar stadsmark som byggdes utan tillstånd efter datumet den 20 augusti 2010 , såsom t.ex. 2011, 2012, 2013, etc., preskriptionstiden för rivningsförelägganden av nämnda konstruktioner det blir 15 år .

Samma sak sker med byggda konstruktioner gemensam obebyggd mark , Vilket kan ha tillgång till fastighetsregistret förutsatt att de byggdes före den 20 augusti 2010.

Emellertid, och mycket viktigt, är de konstruktioner på obebyggd mark som färdigställdes i augusti 2010, föremål för oförskrivlighetsordningen i lag fem/2014 i LOTUP.

Och med hänsyn till skyddad obebyggd mark får endast de konstruktioner utan tillstånd som är färdigställda före den 1 februari 2002 förklaras.

Detta är så, eftersom detta datum sammanfaller med passerandet av fyra år som styrde i den tidigare lagstiftningen och med ikraftträdandet av Valencias stadslag 16/2003, som trädde i kraft den 1 februari 2006, vilket kom att fastställa oförutsägbarhet för skyddad mark.

Konceptet Fuera de ordenación i Andalusien - "DAFO"

Detsamma sker i Andalusien, även om det inte finns någon skillnad mellan urban och icke-urbaniserbar. I båda fallen förlänger lagen om stadsplanering i Andalusien 7/2022, i sin lydelse efter den senaste ändringen den 8 februari 2012, preskriptionstiden för förvaltningens rätt att kräva rivning av verken från 4 till 6 år . byggd utan licens.

Liksom i regionen Valencia anses denna period vara tillämplig på verk utan licens för vilka, på dagen för godkännandet av lagen, den period på fyra år som fastställts i den tidigare lagstiftningen hade förflutit. Med andra ord kan alla konstruktioner byggda före den 4 februari 8 legaliseras.

Därför, för de konstruktioner som byggs efter detta datum, blir preskriptionstiden 6 år.

Tolkning av "Fuera de Ordenación" i Katalonien

Detsamma kan sägas i Katalonien. Lagstiftande dekret 1/2010, av den 3 augusti, som godkände den reviderade texten i den katalanska stadsplaneringslagen, förlängde preskriptionstiden för åtgärden för att återställa den urbana lagligheten för byggnader från 4 till 6 år.

Det vill säga att kräva dess rivning eller rivning.

I Katalonien ges dock inte den andalusiska och valencianska tolkningen av termen där den nya förlängda perioden på 6 år börjar gälla. Enligt de katalanska kriterierna skulle de verk som byggdes före lagens godkännande, det vill säga den 3 augusti 2010, ha en preskriptionstid på fyra år. Och de som byggdes senare skulle termen vara 4.

OKEJ. Det är uppfattat!. Så, om jag har en konstruktion utan licens där de perioder som fastställts i lagstiftningen i min autonoma region har förflutit utan att sanktioneras, är mitt hem 100 %?

Svaret är lite komplicerat.

Som vi antytt i denna rapport ger övergången av sanktions-/bestraffningstiden för en konstruktion befogenhet att registrera byggnaden i fastighetsregistret. Detta innebär att:

Ägaren kan "äga" verket utan licens. Det kan intecknas, leasas, säljas, ärvas, doneras, etc, det spanska systemet kan inte längre besluta om rivning. 

Men även om det spanska systemet erkänner en sådan konstruktion som laglig, kan den inte ge det alla rättigheter och fördelar som en juridisk konstruktion har. Med andra ord kan det spanska systemet inte assimilera illegala konstruktioner som inte respekterade lagen, som inte betalade byggskatter, arkitekter, etc. , med lagliga verk som gick igenom dessa procedurer, byggdes i enlighet med lagen och som var De betalade alla motsvarande skatter och utgifter.

Av denna anledning katalogiseras dessa konstruktioner som byggts utan tillstånd men som har registrerats i fastighetsregistret på ett särskilt sätt. De kallas "utanför normativa" ("FUERA DE ORDENACIÓN”) konstruktioner.

Denna typ av konstruktion är föremål för vissa begränsningar med avseende på juridiska konstruktioner:

• De är inte tillåtna mer än reformarbeten som är begränsade till bevarande, säkerhet och hälsa. Därför får de inte utföra rehabiliteringsarbeten.
• Utbyggnadsarbeten av den befintliga konstruktionen är inte tillåtna.
• Om konstruktionen är naturligt demolerad (på grund av naturliga orsaker, ruin eller katastrof, översvämning, etc), kan de inte byggas om. De kan inte byggas om.
• De har problem med att få bostadsbeviset. Beroende på region kan rådhuset begära att de ska utföra vissa urbaniseringsarbeten (i rustikt) för att få intyget om boende, eller helt och hållet vägra, eller till och med be om att riva den olagliga delen av en byggnad för att utfärda bostadscertifikatet.

Vid det här laget pratar vi om Certificate of Habitation:

• Anda: Tillåt inte bostadsbeviset för hus eller konstruktioner Fuera de Ordenación, men det anger vad de kallar "DAFO" ("Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación"), där fastigheten, även om det inte finns ett intyg om boende, kan anslutas till vatten och el på ett lagligt sätt.
• Valencia: Tillåt inte bostadscertifikatet på denna typ av hus, men i rustik mark har det skapat ett system för legalisering där, om man gör något slags arbete för att förbättra omgivande vägar, trottoarer och installerar moderna system för rening av restvatten, tillåter intyget om boende, och till och med möjligheten att göra strukturella reformer i fastigheten, och till och med återuppbyggnadsrätter i händelse av ruin.

En liten guide som skiljer Major Works License  och Mindre verkslicens

Major Works License

Det är ett bygglov som erhålls från Rådhuset för arbeten som kräver teknisk komplexitet och är ekonomiskt viktiga. Av denna anledning ska dessa arbeten regleras av föreskrifter om säkerhet, beboelighet m.m.

För att erhålla licensen för större verk måste ett ARKITEKTPROJEKT förberedas av arkitekter, ingenjörer etc.

Som huvudregel krävs ett större bygglov i följande situationer:

• Den övergripande rehabiliteringen av bostäder.
• Verk som påverkar husets struktur (grund, struktur, fasad, tak, etc.)
• Öka bygghöjden eller volymen.
• Åtgärder relaterade till brandskydd.
• Rivningar, eller underavdelningar.
• Ändringar i användningen av byggnaden eller huset.
• Konditionering av kommersiella lokaler.
• Nybyggnadsarbeten.
• Verk som påverkar de gemensamma elementen i en byggnad.

Mindre verkslicens

Mindre arbeten för reformer etc. kräver också tillstånd. Detta är dock enkla arbeten, som inte kräver ett projekt eller specialiserade projekt, och de har en mycket lägre kostnad. Exempel på dessa kan vara mindre reformer, byten av väggar eller beklädnad, inredningsprojekt, borttagning av arkitektoniska barriärer, byte av trottoar, förnyelse av kök eller badrum, installation av värme, avlopp, VVS och el, undersökningar, provningar m.m.

Ett exempel på legalisering i regionen Valencia

Ett hus byggt i rustika land i regionen Valencia 1979.

Fastigheten placerades i ett RUSTIKT område på mindre än 10.000 2 m1979 (minimum tomtstorlek för att ha byggrätt i området). Och det byggdes sedan 10.000. Så det var en ganska gammal fastighet. På grund av att detta är en gammal fastighet respekterar Rådhuset de befintliga konstruktionerna som, byggda på mindre än 2 XNUMX mXNUMX, och "utan normativa", de anser dessa konstruktioner som "lagligt konsoliderade vid tiden". Till exempel kan de nuvarande uppbyggnaderna inte förlängas. Så det går inte att bygga nya konstruktioner på fastigheten. Rådhuset tillåter inre reformer på denna typ av fastigheter, men inte tillbyggnader, konstruktioner av andra byggnader som garage, pooler, etc.

Stadshuset kanske inte godkänner en licens för att reformera "väsentliga" strukturella delar från byggnaden som fundament, tak, etc. Rådhuset kommer att tillåta att "reformera" det befintliga huset och "reparera" den befintliga strukturen, men inte "ta bort" från de gamla delarna för att installera nya. Till exempel, om det inträffar en naturkatastrof eller översvämning som kan påverka huset på dess struktur, kan rådhuset inte ge rätt att "bygga om" fastigheten. Så avslutningsvis tillåter Rådhuset interna reformer för att upprätthålla konstruktionen, men inte strukturella reformer från binor, fundament, byte av tak etc. På grund av detta rekommenderar vi att du instruerar ditt försäkringsbolag att naturkatastrofer och andra som påverkar befintliga konstruktioner måste täckas av den obligatoriska försäkringen för att kontraktera till huset vid färdigställande.

Vi har sett att området INTE är anslutet till huvudavloppssystemet.

Rättsliga konsekvenser av hus när de betraktas som "Fuera de Ordenación" i Valencia-regionen 

 Om de inte straffas före augusti 2010 kan de inte straffas senare, och kan inte rivas av det spanska systemet, och de är juridiskt konsoliderade vid tiden.

• Befintliga konstruktioner respekteras i sin storlek, men det går inte att bygga en ny konstruktion elementet inte ens att förlänga den befintligas.
• Också, på grund av detta faktum, rådhuset respekterar de befintliga konstruktionerna, men de kan inte förlängas. Så det går inte att bygga nya byggnader i fastigheten.
• Stadshuset tillåter inre reformer på den här typen av fastigheter. Men på grund av det faktum att fastigheten inte är normativ, kommer stadshuset inte att godkänna tillstånd att reformera "väsentliga strukturella delar" från byggnaden som fundament, tak, etc. Rådhuset kommer att medge att "reformera" det befintliga hus, och "reparera" den befintliga strukturen, men inte "ta bort" från de gamla delarna för att installera nya. Till exempel, om det är en "brand" eller en översvämning som kan påverka huset på dess struktur, kan Rådhuset inte ge rätt att "bygga om" fastigheten. Så som avslutning tillåter Rådhuset interna reformer för att upprätthålla konstruktionen, men inte strukturella reformer från binor, fundament, byte av tak, etc.
• En av villkoren för att få vederlaget ”utanför normativ” är att bevisa att fastigheten inte har straffbelagts under de 15 åren efter bygget.

Intyg om boende 

En annan sak är att, beroende på stadshuset i området och de individuella juridiska villkoren för konstruktionen och/eller tomten, fastigheter i "Fuera de Ordenación" kan ha, eller inte, intyget om boende, och beroende på detta kan stadshuset kräva bestämda juridiska aspekter eller arbeten i fastigheten för att erhålla eller förnya detta certifikat.

För din information är detta ett dokument utfärdat av stadshuset i området där de bekräftar att fastighet uppfyller bostadskraven.

Den här egenskapen har inte fått en "Intyg om boende” (CH), och vi har fått bekräftat av Rådhuset att det inte är möjligt att få detta certifikat för närvarande.

Detta dokument behövs också för att ansluta vatten och el till fastigheten och att göra ändringar av vatten- och elkontrakten i ditt namn.

Urbaniseringskostnader att utveckla för att slutföra legaliseringsprocessen i Valencia-regionen

I den senaste framtiden, Rådhuset kan begära att de nuvarande ägarna, när det gäller att ge en bättre och bekvämare användning av sina fastigheter, att göra/betala några arbeten för att förbättra infrastrukturen där som gator (gåfält), trottoar, offentligt ljus, avlopp och så vidare, och t.o.m. ge en del av tomterna till vägar, gång- eller grönområden.

Det kommer att bli nödvändigt att se vilken typ av arbeten som Rådhuset kommer att projektera för att ställa till ägarna i framtiden, och vem som ska betala för det. I detta ögonblick, en ny lag som nyligen godkändes 2019 (LOTUP) har andan att agera med denna typ av grupp av hus för att utveckla vissa urbaniseringsarbeten som fortfarande inte bekräftas av lagen.

Bara för att påpeka att den dyraste kostnaden för urbanisering är anslutningen till avloppsnätet från staden. Eftersom dessa fastigheter ligger ganska långt bort från staden, kan det accepteras att, istället för att ansluta till huvudavloppssystemet, för att tillåta ägare att installera septiktank med reningssystem för att filtrera och tömma spillvattnet

Majoriteten av fastigheterna i området har inte officiellt reglerade eller moderna septiktankar installerade för att behandla restvatten. Så om stadshusets projekt presenteras i framtiden, den omedelbara kostnaden blir att installera en modern septiktank i fastigheten.

Enligt fastighetsförmedlingen upplyser oss så uppfyller inte septiktankarna gällande bestämmelser, vilket händer väldigt ofta.

Även om urbaniseringsplanen inte presenteras och urbaniseringen inte är slutförd kan rådhuset skapa problem för att tillåta strukturella reformer på fastigheten. Befintliga konstruktioner respekteras i sin storlek, men det kan vara svårt att få tillstånd eller tillstånd för att bygga ett nytt byggnadselement eller till och med förlänga befintliga.

Men om husen i området förbättras med de urbaniseringsarbeten som krävs via en urbaniseringsplan (kallad MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), kommer de att ha följande fördelar:

• Huset kommer att betraktas som en "helt laglig" konstruktion, så det kommer inte längre att betraktas som "utanför normativ", så det kommer att tillåtas att befintliga konstruktioner återuppbyggs, strukturella reformer, ombyggnader etc.
• Fastigheten kommer att ha ett intyg om boende