Låt oss föreställa oss ett företag som är bildat för att främja och bygga ett hus. Huset och tomten är då tillgångar i företaget.
Medan huset byggs bestämmer någon sig för att köpa huset med 100 % av förvärvet av fastighetsandelar i företaget. Med andra ord "förvärva" företaget genom köp av 100% av fastighetsaktierna.
På så sätt "köper" köparna företaget direkt, även om det indirekt är att köpa fastigheten.
– I det fall förvärvet av fastigheten skedde direkt, skulle moms betalas för det fall nämnda egendom var kopplad till säljarens affärstillgångar.
– Förvärvet av fastigheten skulle dock betala ITP (Överlåtelseskatt) om den fastigheten inte påverkades till säljarens rörelsetillgångar.
Men i det fall vi har att göra med köpet av företaget genom förvärv av alla dess aktier, betalar det moms eller ITP? .
Det beror på….
Mervärdesskattelagen anger uttryckligen att förvärvet av nämnda aktier eller andelar är UNDANTAG, förutsatt att den "verkliga viljan" eller avsikten med nämnda förvärv inte hade varit att "undvika" betalningen av den skatt som hade genererats i antagandet om det direkta förvärvet. förvärv av fastigheten.
Det finns alltså en ANTI-BEDRÄGERIEREGLER i det spanska skattesystemet som uttryckligen anger följande (artikel 108 i lag 24/1988, av den 28 juli om aktiemarknaden, nuvarande artikel 314 i den konsoliderade texten till marknadslagen för värdepapper, godkänd av kungligt lagdekret 4/2015 , den 23 oktober (nedan, TRLMV):
"1. Överlåtelse av värdepapper/aktier kommer att ske undantas från mervärdesskatt och skatt på förmögenhetsöverföringar och dokumenterade rättshandlingar (överlåtelseskatt och stämpelskatt).
Men lagen säger också:
De överföringar som kommer att beskattas av moms eller ITP när det genom sådana överföringar den ”verkliga avsikten” skulle ha varit att undandra sig dessa skattebetalningar.
Utan att det påverkar bestämmelserna i föregående stycke, ska det förstås, om inte annat bevisas, att handlingen utförs i "avsikt att undvika" moms- eller ITP-betalningar i följande fall:
- När kontroll över en enhet erhålls vars tillgångar består av minst 50 procent av fastigheter belägna i Spanien, som inte är relaterade/berörda till affärs- eller yrkesverksamhet, eller när, när nämnda kontroll väl erhållits, andelskvoten i den ökar.
- När kontroll erhålls över en enhet vars tillgångar inkluderar aktier som gör att den kan utöva kontroll över en annan enhet vars tillgångar består av minst 50 procent av fastigheter belägna i Spanien som inte är relaterade/berörda till affärs- eller yrkesverksamhet , eller när, när nämnda kontroll väl erhållits, andelskvoten i den ökar.
- När de överlåtna aktierna har mottagits genom tillskott av fastigheter som gjorts i samband med bolagsbildning eller ökning av aktiekapitalet, förutsatt att sådana tillgångar påverkas inte av affärs- eller yrkesverksamhet och att en period på tre år inte hade förflutit mellan dagen för bidraget och överföringen. "
När något av de ovan nämnda fallen inträffar kommer den spanska administrationen omedelbart att tillämpa Regel mot bedrägeri, och kommer att överväga nämnda fall föremål för motsvarande moms eller ITP-AJD-skatt. Det kommer att vara köparen som har "bördan" att bevisa att hans sanna motiv aldrig var att undvika att betala sådana skatter.
I exemplet med denna artikel, försäljningen av aktierna skulle innebära att parterna faktiskt överlåter en fastighet, men vad gör de med avsikten att bedrägeri? – Den verkliga skyldigheten att betala moms (eftersom det i detta fall skulle vara moms som den första överföringen) kommer att bero på om vi har att göra med ett bedrägeriförsök eller inte.
Nyckeln till att inte betala moms eller ITP: Fastigheten måste "berördas" av en ekonomisk verksamhet i företaget, vare sig i detta fall främjande eller byggande av hus, eller köp/försäljning av mark, eller hyra, etc.
Överlåtelse av värdepapper/aktier till vilka kontrollen över ett företag förvärvas vars tillgångar utgörs av mer än 50 procent av fastigheter relaterade till en ekonomisk verksamhet uppfyller därför inte kraven för att bedrägeribekämpningsregeln ska gälla.
Således kommer överföringen av sådana aktier att vara befriad från mervärdesskatt och skatt på förmögenhetsöverföringar och dokumenterade rättsliga handlingar (ITP-överföringsskatt), såvida inte den spanska administrationen verifierar att det med sådan överföring har varit avsett att undvika betalning av de skatter som skulle ha tagits ut vid överlåtelse av fastigheter som ägs av de enheter som dessa värden representerar.
- Slutsats:
Denna transaktion kunde sannolikt inte beskattas med moms och därför kan aktierna säljas utan någon beskattning, eftersom det är uppenbart att fastigheten som byggs påverkas av företagets ekonomiska verksamhet, men det återstår att avgöra om det föreligger bedrägeri eller inte, vilket vi borde veta fullständig transaktionsinformation.
- Till exempel förstår vi att om konstruktionen av företagsstrukturen för att bygga en enskild fastighet och sälja aktierna har genomförts med kännedom från början om avsikten att sälja dessa aktier och med en direkt överenskommelse med en köpare från det ögonblick det börjar byggas , då kommer sannolikt en besiktningsman att fastställa att det föreligger uppsåt till skatteflykt.
- Om vi däremot har påbörjat bygget med avsikt att sälja och bygga om fler bostäder men under tiden har det dykt upp en bostadsköpare som föredrar att stanna kvar i företaget av någon anledning, så kan man väl hävda att det inte finns någon Moms i överföringen (inte heller TPO), så transaktionen skulle vara befriad från skatter.
Som du kan se kan tolkningarna vara många och alla acceptabla, så återigen rekommenderar vi starkt att du går till riktiga spanska experter på området innan du genomför någon fastighetsaffär.
