Expropriation av fastigheter i Spanien-Land's Grab

En expropriation definieras som "att ta mark utan samtycke av ägaren ...".

Det är svårt att föreställa sig en myndighetsutövning som kan ha en mer direkt inverkan på en ägares äganderätt än att ta en ägares mark utan ägarens medgivande.

Som professionella rådfrågas vi ofta av båda markägarna i expropriationsärenden. Ofta är de värderingsfrågor som uppstår vid expropriationsanspråk komplexa.

En förståelse för expropriationsprocessen kan vara till stor hjälp för värderingsmannen, som redan står inför en betydande uppgift.

Denna presentation är avsedd att ge en allmän överblick och förståelse för expropriationsprocessen från början till slut. Förståeligt nog är expropriationsprocessen mycket teknisk och specialiserad, och för både markägare och exproprierande myndigheter kan expertråd om kritiska strategiska frågor med förståelse för processen göra skillnaden mellan ett rättvist och rättvist resultat och en katastrof.

Om expropriationen är motiverad av syftet med "allmännytta" kan ägaren inte göra invändning mot detta beslut från förvaltningen.

Den nödvändiga eller obligatoriska exproprieringen används för att vara en orsak till misstroende mellan medborgarna, eftersom det innebär att tvinga dem att överlämna till förvaltningen sina fastigheter eller tillgångar. I processen för att bygga en väg, en bro eller ett sportområde (offentlig infrastruktur), är det mycket ofta nödvändigt att göra anspråk på äganderätten till marken som hör till detaljer. Man måste ta hänsyn till att den offentliga förvaltningen är den enda enhet som har tillräckligt med fakultet för att tvinga uppgifter att ge sina fastigheter. Och mot denna makt kan den särskilda inte göra opposition.

Till exempel får ägaren en ersättning för den ekonomiska skadan, eller ett byte mot annan tillgång. Denna ersättning kallas "rättvist pris" (Justiprecio), som tyvärr väldigt ofta inte är så "rättvist" som önskvärt och är den mest stridspunkten i processen.

Expropriation orsakar. Spanska lagar

Den obligatoriska expropriationen innebär att äganderätten överförs från en viss till förvaltningen, som kan förvärva den även utan ägarens medgivande. Det regleras i Act of Obligatory Expropriation, från 1954 (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), 1957 års reglering (RD 1957), och den nya Lag om återbetalning av mark från den 20 juni 2008 (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Den huvudsakliga konsekvensen av dessa föreskrifter är skyldigheten att ge den egendom som krävs av förvaltningen, när användningsändamålet är adekvat med lagarna.

Lagarna bekräftar att en expropriation kan beslutas av dödsboet, regionregeringen (Autonom gemenskap), provinsen (Provins), ön eller lokalrådet (Ayuntamiento), och är den mest absoluta manifestationen av den offentliga makten, framför vilken den enskilda inte kan göra något lagligt motstånd om handlingen är vederbörligen motiverad och enligt lagarna.

Är av denna anledning att det första steget i expropriationsprocessen är deklarationen av "Allmännytta" från egendomen eller rätt att expropriera. Det är faktiskt helt oumbärligt att deklarera den rättigheten eller egendomen som "allmännytta".

Detta krav på "allmännytta" är så viktigt att den organism som ska utföra exproprieringen måste vara "allmän". Det betyder till exempel att i AVE-projektet i regionen är expropriationsinstitutionen ministeriet för offentlig infrastruktur (Ministerio de Obras Públicas), och inte RENFE varken ADIF.

Vilka föremål kan exproprieras?

Även om expropriationerna i de flesta fall handlar om ägande av fastigheter, kan det bli föremål för expropriation av alla slags tillgångar som konstverk, bilar, fartyg, obligationer, aktier och alla andra rättigheter som under bestämda omständigheter kan vara nödvändig för "Allmännytta".

Expropriationsprocess

Det första steget är deklarationen om "Allmän nytta". Denna förklaring måste alltid göras genom en rättsakt eller i en överenskommelse från ministerrådet (Consejo de Ministros), utom i de fall då boet eller tillgången är absolut "nödvändig" för de offentliga projekt som ska utvecklas av Egendom.

I de sistnämnda fallen betraktas "Public Utility" som implicit, och förvaltningen behöver bara publicera tillgångarna eller egendomarna som ska exproprieras i den offentliga officiella bulletinen (Boletín Oficial del Estado – BOE), i provinsens officiella bulletin (Boletín Oficial) de la Provincia), och en av de mest populära tidningarna i provinsen.

Efter denna publikation kommer det att starta ett tidsintervall på 15 DAYS offentlig information. Det kommer att överlåta till berörda uppgifter att göra eventuella invändningar och att rätta till oegentligheter i informationen.

Efter dessa 15 dagar finns det ytterligare 20 dagar under vilka administrationen studerar var och en av de invändningar eller oegentligheter som erhållits. Efter denna tid deklarerar administrationen "nödvändighet av ockupation" (necesidad de occupación), vilket måste publiceras och meddelas individuellt till alla berörda.

I själva verket är mycket viktigt den individuella anmälan till de inblandade uppgifterna. Annars kan expropriationen inte vara "laglig". Mot denna anmälan kan de enskilda inte göra invändningar, men kan betrakta förklaringen om "allmännytta" för sina egendomar, och eller förklaringen om "nödvändighet av ockupation", ogiltig i den administrativa processen och i domstolar och domstolar.

En av de mest populära orsakerna till motstånd mot expropriationsprocessen är misstag i den offentliga informationsprocessen på 15 dagar.

När de har tagit emot meddelandet har uppgifterna 10 dagar på sig att göra invändningar mot den anmälan. Denna invändning kommer att placeras direkt i den administrativa processen, inte i domstolarna, och administrationen kommer att ha 20 dagar på sig att besluta. Under tiden kommer expropriationsprocessen att vara i beredskap med en gräns på 30 dagar.

Det "rättvisa priset" - Justiprecio

När expropriationen har bekräftats kommer den drabbade att ha rätt att få en ersättning, som kallas "Fair Price" eller "Justiprecio". Storleken på denna ersättning beräknas med en tidigare utvärdering av de tillgångar och rättigheter som ska exproprieras, och kan avtalas "vänligt" mellan delarna inom 15 dagar.

Om detta belopp är överenskommet kommer processen att avslutas.

Till exempel, om delarna inte kommer överens med det priset, måste en ny process öppnas där administrationen lämnar 20 dagar till ägarna för att presentera sina överväganden om fastighetsvärderingen och föreslå ett pris (Hoja de Aprecio ).

Förvaltningen kan då acceptera eller avslå detta förslag. Om den accepterar kommer processen att vara klar.

Till exempel, om administrationen vägrar att acceptera det föreslagna priset på delen, kommer de att göra en annan värdering (Hoja de Aprecio) som kommer att meddela ägaren till honom att studera det under en period av 15 dagar.

Om han accepterar kommer processen att vara klar.

Till exempel, om ägaren inte accepterar det sista priset som förvaltningen erbjöd, kommer ärendet att tas till provinsen Expropriationsdomstolar (Jurado Provincial de Expropiación), som äntligen blir den som bestämmer om det rättvisa priset.

Dessa domstolar finns i provinsens huvudstad (Alicante, Murcia, Almería, Albacete, Valencia, Málaga, Granada, Cádiz), och de bildas av en president och fyra assistenter, som är en offentlig funktionär, en representant från Farmers Association (Cámara) Agraria), och en notarie. Deras funktion är att studera förslagen om pris från delarna och att fatta rätt beslut. I teorin borde de ta max 8 dagar på sig att fatta beslutet (av min erfarenhet vet jag att de tar, ibland ett eller två år!).

Expropriationsnämndernas beslut kan vägras och skickas till en högre domstol. Om det dröjer med beslutet från expropriationsnämnderna i mer än 6 månader kan intressen förenas med ersättningsbeloppet. Och, om det finns ett prisbeslut, men förvaltningen inte betalar för mer än 2 år, måste fastigheten en ny värdering tas över fastigheten för att kontrollera dess värde efter den tiden, detta kallas "retasación".

Efter presentationen av "retasación", börja om processen för att få ett nytt "Fair Price". När det nya priset har erhållits och betalats kan fastigheten tas i anspråk av förvaltningen under en begränsad tid. Ibland beslutar förvaltningen att byta ut priset för att betala för exproprierad egendom med en annan fastighet.

Återgångsrätt

Expropriationsprocessen kan förlängas i flera år tills båda parter kommer överens om "Fair Price", även om det inte betyder att expropriationsprocessen stannar där. På detta sätt införde Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE), "återgångsrätten". Denna rätt gör det möjligt för ägaren att återfå egendomen helt eller delvis med motsvarande återbetalning av den erhållna ersättningen, om det projekt som orsakade expropriationen inte genomförs.

Dessa är fallen:

• Förvaltningen beslutar att inte gå vidare med projektet
• Efter två år från inflyttningen av fastigheten från förvaltningen utan att göra något arbete i fastigheten.

• Projektet utvecklades men den funktion som nu uppfyller fastigheten är inte av "Allmännytta". Till exempel, i fallet med AVE, togs marken för att göra en tågstation, och nu används denna station inte alls, ägaren eller hans arvtagare kan använda rätten att återförvärva fastigheten och betala ersättningen erhållits för expropriationen (som skulle uppdateras till den tidpunkten).– Om marken inte tjänar den tidigare avsedda användningen utan kan användas

  för annat "allmänt bruk".

Det finns bara två undantag från den regeln, där återgångsrätten inte kan verka:

– Om marken inte tjänar den tidigare avsedda användningen utan kan användas

för annat "allmänt bruk".

– Om marken används för allmännyttan i mer än 10 år.