ALLMÄNNA ASPEKTER AV DEN NYA BOSTADSLAGEN I SPANIEN – MAJ 2023

Lag 12/2023, av den 24 maj, om rätten till bostad (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Klicka här för att se lagen .

I.- ALLMÄNNA ASPEKTER

Smakämnen Lagen för rätten till bostad trädde i kraft den 26 maj 2023 efter att ha offentliggjorts i den officiella statliga tidningen (BOE). Trots kritiken från fastighetssektorn för lagen med sig bestämmelser om vräkningar, panträtt i lediga bostäder, tak för hyresuppdateringar och nya skattelättnader för ägare.

Referensindex kommer att skapas som ersätter KPI i inkomstberäkningen. Den huvudsakliga kontroversen kretsar kring figuren "den stora gaffeln" och att lämna skapandet av spända hyresområden i händerna på de autonoma samhällena (CCAA), vilket kommer att innebära kontroll över hyresmarknaden.

STATENS INTERVENTIONISTISKA ART

Denna lag blir den första statliga förordningen som reglerar rätten till bostad sedan grundlagens godkännande.

Det är en tydligt interventionistisk lag från centralstaten om regionerna och de autonoma samhällena, eftersom den begränsar och villkorar befogenheter på fastighets- och stadsnivå som hittills motsvarat de olika regionerna. Således fastställer lagen jurisdiktionsregler som ska tillämpas av de autonoma regionerna, som har full jurisdiktion i bostadsfrågor.

Den förutsätter också ett tydligt ingripande av de offentliga befogenheterna i den privata sfären eftersom det ingriper, begränsar och villkorar de privata rättsförhållandena mellan individer relaterade till både avtalsrätten och rätten till egendom.

VILKA ÄR MÅLEN MED DENNA LAG?

Målen med denna lag är:

• Reglera medborgarnas rättigheter och skyldigheter i förhållande till boende
• Underlätta tillgången till anständiga och lämpliga bostäder för människor med ekonomiska svårigheter, garantera bostädernas funktionalitet och säkerhet
• Definiera statlig bostadsplanering och programmering
• Reglera den rättsliga ordningen för allmännyttiga bostadsparker
• Främja utvecklingen av bostadstypologier som är lämpliga för de olika formerna av samexistens
• Förbättra skyddet i bland annat bostadsköp och upplåtelseverksamhet.

VILKA ÅTGÄRDER INFÖR LAGEN?

Några av de anmärkningsvärda åtgärderna i lagen som träder i kraft omedelbart är:

• Skyldighet för ägare och mellanhänder att tillhandahålla uppgifter om bostäderna och deras ägare
• Skapandet av ett nytt referensindex för att uppdatera inkomsten
• Möjligheten att beskatta tomma hus.

Andra åtgärder, såsom taket för hyror och stressade områden, kommer dock att omfattas av CCAA:s deklaration och kommer att kräva ytterligare förfaranden och villkor.

Sammanfattningsvis försöker lagen för rätten till bostad reglera olika aspekter relaterade till bostäder, från medborgarnas rättigheter till skapandet av offentliga parker för bostäder till överkomliga priser.

Även om det har skapat kontroverser, markerar det en milstolpe eftersom det är den första statliga lagen som reglerar denna konstitutionella rättighet, med en markant interventionistisk karaktär.

VILKA ÅTGÄRDER GÄLLER?

De åtgärder i bostadslagen som redan är i kraft är följande:

1. Begränsa till uppdatering av hyresintäkter : Sedan mars 2022 har konsumentprisindex (KPI) upphört att vara det så kallade ”Referensindex vid uppdatering av hyror”.

Fram till den 31 december 2023 får den årliga hyreshöjningen i befintliga hyresavtal inte överstiga 2 %. År 2024 kommer denna gräns att höjas till 3 %.

Från och med 2025 kommer ett nytt Rental Index att tillämpas, som kommer att publiceras varje år av den spanska offentliga förvaltningen.

2. Minimiinformation vid bostadsköp och uthyrningsverksamhet: Förmedlare ska lämna detaljerad information om fastigheterna och deras ägare i köp- och uthyrningsverksamhet. Detta inkluderar ekonomiska förhållanden, inflyttningslicens eller bostadsbevis, väsentliga egenskaper hos bostaden och byggnaden, samt identifiering av säljaren eller hyresvärden. Bristande efterlevnad kan leda till ekonomiska sanktioner.

Vi kan hitta detaljerad information om skyldigheten att informera köparen eller hyresgästen i vår specialiserade artikel EFFEKTER AV LAGEN OM RÄTTEN TILL BOSTAD PÅ PROCESSEN FÖR KÖP OCH FÖRSÄLJNING I SPANIEN .

3. Extraordinära förlängningar av hyreskontrakt för utsatta: En obligatorisk förlängning på ett år upprättas för hyreskontrakt när hyresgästen uppvisar en situation av social och ekonomisk utsatthet och hyresvärden är en stor villaägare.
4. IBI-tillägg för tomma bostäder : Ett tillägg genomförs på fastighetsskatten (IBI) för bostäder som står obebodda i minst två år. Detta tillägg kan gå upp till 150 % och tillämpas på fastigheter med minst fyra bostäder per ägare, om det inte finns befogade orsaker till tillfällig vakans.

Dessa åtgärder syftar till att reglera bostadsmarknaden, kontrollera hyrespriserna, förbättra transparensen i transaktioner och uppmuntra ockupation av obebodda bostäder.

DET "SKYDDADE BOLET" ELLER "INCETIVERADE"

Utöver de tidigare nämnda åtgärderna innehåller bostadslagen andra bestämmelser relaterade till den "skyddade" eller "incitamenterade" bostadsordningen, elektroniska betalningar av hyresintäkter, siffran för den stora husägaren, utgifterna för fastighetsförvaltning och förändringar i vräkningar , utmätningar och fastighetsauktioner.

När det gäller "skyddade bostäder" är det fastställt att dessa bostäder kommer att omfattas av ett permanent offentligt skyddssystem, med undantag för motiverade undantag. Dessutom kommer dess försäljning eller uthyrning att kräva ett förhandstillstånd från motsvarande autonoma gemenskap.

När det gäller "incitament för billiga bostäder" tillåts de offentliga makterna att främja existensen av dessa bostäder och tillämpa prisgränser för att garantera tillgång för människor med ekonomiska svårigheter.

BETALNINGEN AV HYRAN "CONTANT" ELLER "CASH" ÄR AVSLUTAD

Skyldigheten är fastställd att Hyresinkomstbetalningar sker huvudsakligen på elektronisk väg , utom i de fall en av parterna inte har tillgång till dessa medel, varvid betalning i kontanter medges i den upplåtna bostaden. .

VEM ANSES SOM EN "STOR INNEHAVARE" AV HUS?

Siffran för storhusägaren definieras som en fysisk eller juridisk person som äger mer än 10 stadsfastigheter eller ett bebyggd yta på mer än 1,500 2 mXNUMX för bostadsbruk .

Denna definition kan dock anpassas i deklarationerna av stressade bostadsmarknadsmiljöer , vilket tillåter inkludering av ägare till 5 eller fler stadsfastigheter i dessa områden , med förbehåll för förklaringen från den behöriga administrationen, det vill säga de autonoma regionerna.

VEM SKA BETALA FASTIGHETSFÖRMÅLARNA?

Hyresvärden.

Det är fastställt att utgifterna för fastighetsförvaltning och formalisering av avtalet måste stå för uthyraren.

VRYMNINGAR. STÖRRE SKYDD FÖR HYRESGÄNSTEN I EN SITUATION AV SÅRBARHET

Lagen inför betydande förändringar i vräkningsförfaranden, utmätningar och egendomsauktioner i sårbara situationer:

• Skyddet utvidgas till den som bor i bostaden i en utsatt situation i vräknings- och utmätningsförfaranden.
• Ett system med uppskov med vräkningsförfaranden inrättas för en period av 2 månader för fysiska personer och 4 månader för juridiska personer.
• Ytterligare krav ställs också för att yrkandet kan tas upp till sakprövning i de fall då käranden är en stor villaägare och bostaden är den boendes vanliga bostad i en ekonomisk utsatthet.
• Vid fastighetsauktioner åläggs utföraren att visa om den boende befinner sig i en ekonomisk sårbarhet och att en förliknings- eller medlingsprocess har följts mellan parterna.

Dessa åtgärder syftar till att ge ett bättre skydd för boende i bostäder i utsatta situationer och reglerar olika aspekter relaterade till subventionerat boende och fastighetsmarknaden i stort.

FÖRKLARING OM "SPÄNNING" MARKNADSOMRÅDE FÖR BOSTAD

Bostadslagen överväger åtgärder som väntar på deklarationen av stressade bostadsmarknadsområden. Dessa åtgärder kommer att tillämpas när ett område har deklarerats som sådant och en specifik plan har upprättats för att korrigera de observerade obalanserna. Några av dessa åtgärder är följande:

• Nuvarande kontrakt i områden som förklarats under stress kommer att behålla de höjningsgränser som fastställts på en generell nivå: 2 % 2023, 3 % 2024 och från 2025 det nya hyresreferensindexet.
• I stressade områden kan hyresgäster begära en extraordinär förlängning med upp till 3 år efter det att den initiala avtalsperioden har slutförts, så länge som vissa krav är uppfyllda. Hyresvärden är skyldig att acceptera denna förlängning, om inte andra villkor har överenskommits eller bostaden behövs för eget bruk.
• I de nya kontrakt som tecknas i områden som förklarats stressade kommer särskilda villkor att gälla beroende på om hyresvärden är en liten ägare eller en stor ägare. När det gäller småägare får den avtalade hyran inte överstiga den sista hyran i det tidigare kontraktet, plus en höjning av högst 10 % i särskilda fall. För stora ägare kommer hyran att begränsas av det tidigare kontraktet eller av den maxprisgräns som fastställts enligt referensprisindexen.
• I stressade områden kan parterna komma överens om att vissa allmänna utgifter i samband med underhållet av fastigheten åligger hyrestagaren. Men om denna klausul inte hade inkluderats i det tidigare avtalet, kommer det inte att återspeglas i det nya avtalet.
• Ett nytt referensindex kommer att upprättas för den årliga uppdateringen av bostadshyreskontrakt, vilket kommer att definieras av National Institute of Statistics (INE) före den 31 december 2024. Detta nya index kommer att fungera som en referensgräns för att undvika oproportionerliga ökningar i hyra av hyreskontrakten.
• Skatteavdragen för hyresvärdar träder i kraft den 1 januari 2024. Skattesänkningar fastställs både för nettohyresavkastningen i allmänhet och för specifika situationer, såsom hyressänkningar i kontrakt i stressade områden eller uthyrning till unga i dessa områden. Dessa skattesänkningar kommer endast att tillämpas i områden som deklarerats som stressade bostadsmarknader.

Det är viktigt att betona att dessa åtgärder är föremål för deklaration av stressade bostadsmarknadsområden och godkännande av motsvarande specifika planer.

SKATTEINcitament

Andra slutbestämmelsen. Skattelättnader som gäller i den personliga inkomstskatten för uthyrning av fastigheter för bostad.

Med verkan för bostadsarrendekontrakt som ingåtts från och med denna lags ikraftträdande införs följande ändringar i lag 35/2006, av den 28 november, om personlig inkomstskatt och ändringsdelen av lagarna om bolagsskatt, utländska inkomster och rikedom:

Ett. Avsnitt 2 i artikel 23 ändras, som har följande lydelse:

"2. Vid uthyrning av fastigheter för bostäder kommer den positiva nettoavkastningen beräknad i enlighet med bestämmelserna i föregående avsnitt att minska:

a) Med 90 procent när samma hyresvärd har formaliserat ett nytt hyresavtal på en bostad belägen i en område med en stressad bostadsmarknad , där den initiala hyran har sänkts med mer än 5 procent i förhållande till den senaste hyran i det tidigare hyreskontraktet för samma bostad, när den årliga uppdateringsklausulen i det tidigare kontraktet har tillämpats i förekommande fall.

b) Med 70 procent när de krav som anges i bokstav a) ovan inte är uppfyllda, inträffar någon av följande omständigheter:

1.º Att den skattskyldige hade hyrt bostaden för första gången under förutsättning att den ligger i ett stressat bostadsmarknadsområde och hyresgästen är mellan 18 och 35 år. När det finns flera hyresgäster i samma bostad kommer denna nedsättning att tillämpas på den del av nettoavkastningen som proportionellt motsvarar de hyresgäster som uppfyller de krav som ställs i detta brev.

2. När hyrestagaren är en offentlig förvaltning eller en ideell enhet på vilken den särskilda ordningen som regleras i avdelning II i lag 49/2002 av den 23 december om skattesystemet för ideella enheter är tillämplig. och skattelättnader för beskydd, som avsätter bostäder till social uthyrning med en månadsinkomst som är lägre än den som fastställs i hyresstödsprogrammet i den statliga bostadsplanen, eller till boende för personer i en situation av ekonomisk utsatthet enligt lag 19/2021, 20 december, som fastställer den livsviktiga minimiinkomsten, eller när bostaden omfattas av ett allmännyttigt boende eller ett kvalificeringsprogram på grund av vilket den behöriga administrationen fastställer en begränsning av hyresintäkter.

c) Med 60 procent då bostaden, utan att uppfylla kraven i de tidigare skrivelserna, varit föremål för en rehabiliteringsåtgärd enligt villkoren i 1 § 41 § i skatteförordningen som skulle ha upphört om två år. före dagen för hyresavtalet.

d) I 50 procent , i alla andra fall.

De angivna kraven ska vara uppfyllda vid hyresavtalets ingående, nedsättningen gäller så länge de är uppfyllda.

Dessa sänkningar kommer endast att tillämpas på de positiva nettodeklarationer som har beräknats av den skattskyldige i en självdeklaration som lämnats innan en dataverifiering, begränsad verifiering eller kontrollförfarande har inletts som i sitt syfte inkluderar verifiering av sådana deklarationer. .

Nedsättningarna kommer inte i något fall att vara tillämpliga med avseende på den del av den positiva nettoinkomsten som härrör från inkomster som inte ingår eller från utgifter som felaktigt har dragits av i den skattskyldiges självtaxering och som regleras i något av de förfaranden som nämns i föregående stycke , även när dessa omständigheter har deklarerats eller godtagits av den skattskyldige under handläggningen av förfarandet. Nedsättningarna kommer inte heller att vara tillämpliga i förhållande till de hyreskontrakt som inte uppfyller bestämmelserna i 6 § i artikel 17 i lagen om stadsuthyrning.

Smakämnen positiv nettoinkomst från fastighetskapital härrör från ingångna bostadsarrendekontrakt innan lag 12/2023 trädde i kraft , av den 24 maj, för rätt till bostad, kommer att omfattas av den nedsättning som föreskrivs i 2 § i artikel 23 i denna lag i dess nuvarande lydelse från och med den 31 december 2021."

IBI TILLGÄNG

I fråga om fastigheter för bostadsanvändning som är stadigvarande obebodda kan kommunerna kräva ett påslag av IBI på upp till 50 procent av skattens nettobelopp.

För dessa ändamål, egendomen som förblir obesatt, kontinuerligt och utan berättigad orsak, för en period på mer än två år , i enlighet med de krav, bevismedel och förfaranden som fastställs i skatteförordningen, kommer att anses vara en permanent obebodd fastighet, och tillhöra ägare till fyra eller flera fastigheter för bostadsbruk.

Tilläggsavgiften kan vara upp till 100 procent av skattens nettobelopp när vakanstiden är mer än tre år , och kan moduleras baserat på vakansperioden.

Därutöver får kommunerna höja motsvarande påslagsprocent i enlighet med förut nämnda av upp till 50 ytterligare procentenheter i fråga om fastigheter tillhörande ägare till två eller flera fastigheter för bostadsbruk som är obebodda i samma kommunområde.

I alla fall, följande orsaker kommer att anses motiverat:

• tillfällig förflyttning av arbets- eller utbildningsskäl,
• adressändring på grund av beroende eller hälsoskäl eller social nödsituation,
• fastigheter avsedda för andra bostadsboende med högst fyra års sammanhängande vakans,
• fastigheter som är föremål för arbete eller rehabiliteringsåtgärder, eller andra omständigheter som omöjliggör deras faktiska befattning,
• att bostaden är föremål för en stämningsansökan eller pågående rättslig eller administrativ lösning som hindrar dess användning och avyttring eller att det är fastighet vars ägare under marknadsmässiga förhållanden erbjuder till försäljning, med högst ett år i denna situation, eller för uthyrning, med högst sex månader i denna situation.

Tilläggsavgiften, som kommer att krävas av de skattskyldiga av denna skatt, kommer att tillfalla den 31 december och kommer att regleras årligen av kommunerna, när fastighetens vakans har verifierats på det datumet, tillsammans med den administrativa lagen genom vilken den är deklarerade. .

Kommunalförklaringen som varaktigt obebodd egendom kommer att kräva att den skattskyldige i förväg hörs och kommunfullmäktiges ackreditering av indikationer på vakans, som regleras i nämnda förordning, inom vilken kan förekomma de som har att göra med uppgifterna i kommunregistret, samt konsumtionen av försörjningstjänster.»

JORDRESERV

Tilldela adekvat och tillräcklig mark för produktiv användning och för bostadsanvändning, under alla omständigheter reservera en del som tillhandahålls för bostäder som omfattas av ett offentligt skyddssystem som åtminstone tillåter fastställande av dess högsta pris för försäljning, uthyrning eller andra former av tillgång till bostäder, såsom yträtten eller förvaltningskoncessionen.

Denna reserv kommer att bestämmas av lagstiftningen om territoriell planering och stadsplanering eller, i enlighet med den, av planeringsinstrumenten, den kommer att garantera en fördelning av dess läge som respekterar principen om social sammanhållning och kommer att omfatta, som ett minimum, den mark som behövs för att utföra de 40 procent av den byggbara bostadsytan som stadsplaneringen ger på landsbygdsmark som kommer att inkluderas i nya urbaniseringsåtgärder och 20 procent på urbaniserad mark som måste genomgå urbaniseringsreformer eller förnyelseåtgärder.

TLACORP 2023