I processen för köp och försäljning av fastigheter är det mycket viktigt att ta hänsyn till det ansvar som säljare och byggare tar vid försäljning av fastigheter till köpare.
Det är mycket normalt att hitta fastigheter på marknaden som säljs med defekter, där köparen inte vet så väl hur han ska agera, och inte heller vilka rättigheter som finns enligt lag när de hittar problem eller konstruktiva fel som inte har upptäckts tidigare. rean.
Det är viktigt att fastställa vilka rättigheter och skyldigheter som är från säljarna, och från byggarna, samt från de köpare som förvärvar fastigheter i Spanien. Det är därför vi har skapat den här rapporten för att klargöra begrepp och procedurer när vi bekräftar visuella eller dolda defekter.
fel:Låt oss först identifiera vad vi förstår med "defekter”. Vi förstår defekter eller konstruktiva defekter någon typ av brist som vi hittar i en konstruktion och som försämrar dess kvalitet. Detta fel måste resultera på ett sådant sätt att ägaren inte kan njuta och nyttja fastigheten på normalt sätt.
Dessutom kan vi identifiera att en defekt eller en konstruktiv defekt kan betraktas som "allvarlig"Eller"gravplats" i händelse av att, om köparen hade upptäckt det före försäljningen, skulle han ha förkastat köpet, eller blivit resultatet av att prisförhandlat med säljaren.
TVÅ TYPER AV DEFEKT: Visuals och Hidden
Synliga defekter är sådana som lätt kan upptäckas genom en visuell inspektion, antingen i byggprocessen av byggnaden, eller genom en visuell inspektion av köparen. Det vill säga att de lätt kan upptäckas av vem som helst utan att bygga kunskap eller förbereda sig.
Dessa synliga defekter är inte säljarens ansvar. Säljaren har därför inget ansvar för synliga fel som kunde ha upptäckts på detta sätt av köparen, särskilt om de inte påverkar eller varierar priset på fastigheten.
Dolda defektertill exempel är sådana som inte har varit möjliga att upptäcka under byggprocessen, eftersom de inte är lätta att se. När det gäller nybyggnationer har dessa defekter inte upptäckts av de olika yrkesmännen, såsom arkitekter, besiktningsmän etc. under byggprocessen.
Alla defekter kan inte härledas till ansvar. För att detta ska vara fallet måste effekten uppfylla dessa villkor:
- Att det inte var lätt att upptäcka
- Att köparen inte kände till det
- Att det fanns innan köpet slutfördes
Som ett exempel kommer vi att lista vilka som är de mest upprepade dolda defekterna i kasuismen:
- Skador som påverkar byggnadens struktur. Det är arbetsfel som väsentligt påverkar byggnadens stabilitet och struktur.
- Problem med läckor, tätskikt, som orsakar läckor i huset.
- Problem med avveckling av byggnader. När en byggnad väl är konstruerad kan den uppvisa några sprickor, sprickor, etc som uppstår på grund av en dålig sättning av byggnaden och produceras av en dålig källare.
ANSVAR
När man överväger ansvar för dolda defekter är det nödvändigt att skilja mellan nybyggda hus och försäljningsbostäder.
I nya bostäder är garantin och köparens rätt att hävda dolda fel uppdelad i tre typer:
- ETT ÅR: Problem med efterbehandling som invändiga trottoarer, exteriörer, snickerier, nya vitvaror etc. ETT ÅR från byggdatum, eller SEX MÅNADER från datum för köp/slutförande.
- TRE ÅR: För defekter som uppstår på fastigheten och som direkt påverkar och försämrar deras beboelighet. I det här fallet handlar det om problem som påverkar hygien, hälsa, vattentäthet, hälsa m.m. Dessa fall av fel måste lämna fastigheten på ett sådant sätt att det är omöjligt att bo inne. Så vänligen observera att "sekundära defekter" som inte hindrar att använda fastigheten att bo i, inte kommer att täckas.
- Och för problem som påverkar byggnadens struktur som grund, pelare, balkar, golv etc., TIO ÅR. Dessa defekter måste vara sådana att de måste äventyra byggnadens stabilitet.
I nybyggda fastigheter, är det obligatoriskt i Spanien att lämna in en DECENIAL FÖRSÄKRING (eller TIO ÅRS FÖRSÄKRING) som täcker byggnadens strukturella skador i 10 år. Dessa fel är täckta på så sätt att köparen, om några av dessa brister visar sig, måste meddela sin försäkring, så att de kan göra anspråk på och utnyttja den tioåriga försäkring som tidigare tillhandahållits av byggnadens initiativtagare eller konstruktör. På detta sätt garanteras köpare, som konsumenter av nybyggda bostäder, som är vederbörligen täckta under TIO ÅR för dessa defekter.
Här är det nödvändigt att säga att när det gäller husen i "AUTOPROMOCIÓN” (Självpromotor), att teckna tioårsförsäkringen är inte obligatoriskt, utan frivilligt. En konstruktion är i egenreklam när den slutliga konsumenten av byggnaden är samma ägare till tomten, och anlitar byggherren endast i syfte att bygga huset. På så sätt övertar tomtens ägare positionen som "promotor" av verken, och det är han som utför anställningen av olika yrkesmän som arkitekter, byggare etc.
I dessa fall, med tanke på att bostaden inte kommer att säljas på marknaden i jakt på köpare, utan endast kommer att användas av samma ägare, tillåter den spanska lagen arrangören att hyra tioårsförsäkring eller inte. Om ägaren väljer att inte teckna nämnda försäkring, om han beslutar sig för att sälja fastigheten under garantiperioden på 10 år, måste han informera de eventuella köparna om att huset inte har en sådan försäkring, och köparna måste uttryckligen acceptera denna situation.
Detta när det gäller de NYA fastigheterna…., men vad händer i ÅTERFÖRSÄLJNINGAR? Har säljarna något ansvar för dolda defekter?
Svaret är jakande. Säljare som säljer andrahandsbostäder ansvarar även för dolda fel som dessa fastigheter kan ha. Detta ansvar handlar om de dolda fel som finns i fastigheten och som, under SEX MÅNADER, kommer säljaren att vara ansvarig för alla typer av defekter som nämns ovan, och som kan upptäckas innan sex månader från slutförandet av försäljningen.
För att utöva köparens rätt att utkräva ansvar för dolda defekter krävs följande:
1.- Defekten måste upptäckas.
2.- Säljaren måste underrättas skriftligen, vanligtvis med certifierad post, som gör honom medveten om defekterna, förklarar vad orsakerna kan vara och vad som är sättet att reparera problemet.
3.- I händelse av att säljaren inte erkänner sitt ansvar måste köparen inhämta en skriftlig rapport från en oberoende fackman, om möjligt en expert, som fastställer problemet, defekten, och som är reparationskostnaderna i en myndighetsutlåtande.
Om säljaren har fått en rapport från en oberoende fackman som fastställer orsakerna till problemet, dess reparation och de kostnader som detta medför, och inte tar hand om reparationen, måste köparen underrättas av en advokat för att se vilka lagliga sätt som finns för att lösa problemet.
Normalt måste det sägas att domstolskrav som härrör från dolda brister av ringa vederlag vanligtvis är dyra och långa. Därför är det alltid tillrådligt att försöka nå en uppgörelse utanför domstol med säljaren.
För allvarliga fall, där det finns ett verkligt problem som påverkar beboeligheten eller byggnadens struktur, kommer det att vara nödvändigt att försvara köparens ställning på bästa möjliga sätt, alltid överväga möjligheten att gå till domstol om inte hitta ett avtal med säljaren.
