SEMESTER UTHYRNING. REGIONEN VALENCIA. REGISTRERINGSPROCESS OCH SKATTER

Vanligtvis finns det tre sätt att hyra en fastighet:

• Korttidsuthyrning: Denna typ av hyra är för turister som vill använda fastigheten för turism/semester. Denna typ av uthyrning måste registreras i ett särskilt register i Valencia, och ett av kraven är intyget om boende. Kort vistelse: mindre än 2 månader.
• Långtidsuthyrning: Detta är när hyresgästen vill använda fastigheten inte för turism, utan för långtidsvistelse och boende. På så sätt kommer du alltid att ha behörighet att hyra ut fastigheten, eftersom regleringen för denna typ av hyra skiljer sig från de turistiska. Lång vistelsetid: Ett år eller mer.
• Hyra på medellång sikt: Det är då hyresgästen varken vill tillbringa några dagars semester eller att stanna kvar som permanent bostad. Hyresgäster använder fastigheten med avsikt att arbeta under en bestämd tid, eller att stanna i området för att söka efter fastigheter att köpa, eller studenter för utbildningsperioden etc. Reglering: Samma som per lång sikt, och inte föremål för strikt villkor enligt turistiska. Medellång vistelsetid: Från 2 till 11 månader.

Högsta avkastningen på hyror har skapats från turistverksamheten, vilket har resulterat i högre hyror från den traditionella aktiviteten för entidsuthyrning.

Men på grund av de ökade kraven för att få turistlicensen, mitt i båda hyrorna, finns det ett alternativ att ha bättre inkomster än på lång sikt: Aktivitet på medellång sikt.  Som förklarats ovan är Medium Terms hyresgäster de som avser att passera långa vistelser i fastigheten, men inte för permanenta ändamål. De kommer att respektera fastigheten mer än turister (eftersom de kommer att använda den ett tag), och de kommer att acceptera högre hyror att betala på grund av den korta vistelsen.

Dessutom kommer aktivitet på medellång sikt inte att regleras av de strikta lagar som inte hanterar turistaktiviteter.

Sagt ovan, låt oss prata om turistaktivitet.

---

TURISTISK AKTIVITET:

PROCESS, REGLERING OCH REGISTRERINGSSEG

 

Det råder stor förvirring på den spanska hyresfastighetsmarknaden i VALENCIA REGIONEN (“Comunidad Valenciana”), om de exakta kraven, skyldigheterna och processen för att utveckla uthyrningsverksamheten i regionen Valencia. Efter att ha mottagit dussintals krav på information i detta avseende, har vi beslutat att utarbeta denna rapport för att klargöra de vanligaste frågorna som efterfrågas av våra kunder och kontakter.

Föregångar och lagar:

Det finns två viktiga aspekter att tänka på när du bestämmer dig för att hyra din fastighet för turiständamål:

1. FORMELLA SKYLDIGHETER
2. SKATTESKYLDIGHETER

---

 

FORMELLA SKYLDIGHETER

Det finns ett allmänt dekret för turistverksamhet, den Decreto 92/2009, från 3^rd av juli 2009 . Detta dekret har till syfte att:

– Bekräftelse av de juridiska skyldigheterna och ansvaret från hyresvärdar

– Garantera skydd av rättigheter för konsumenter och användare

– Kontroll av hyresvärdarnas verksamhet

Denna lag säger specifikt:

1.- Vad är en "Vivi or Apartamento Turístico"?

Det är en fastighet där det finns följande villkor:

– När det finns en ersättning för användningen.

– När det finns omedelbar tillgänglighet av lägenheten.

– När lägenhetens "användning" eller "öde" är "turistisk"

– När det görs på "regelbunden basis". Regelbunden basis betyder att du är med ONE av följande fall

– När hyran sköts av stora turistaktörer/företag

– När du publicerar fastigheten i turistkanaler (internet, tidningar, etc).

– Även om du inte är "ett företag" gör du några av dessa tjänster: fastighetsunderhåll och reparation, rumsservice, städning av lägenhet, toaletter, etc, tvätt av privata kläder eller lägenhetsutrustning (lakan, handdukar etc.), bagageförvaring, etc.

Så, när du hyr din fastighet för "bostadsändamål"., med medellång sikt av familjer eller individer som hyr det för att "bo" och inte för "turism", då, din egendom är borta från denna "turistiska egendom"-förordning. "Bostadshyror" kommer att regleras av den allmänna hyreslagen (eller "Ley de Arrendamientos Urbanos"). Så du behöver inte följa dessa formella krav för registrering, men, som förklaras nedan, måste du deklarera dina hyresintäkter för spanska skatter.

2.- Vilka är formaliteterna för att utveckla denna verksamhet? –Registrering i Holiday Rental Valencian Registry (HRVR).

               - Om du bara hyr från ett till 4 fastigheter, då måste du registrera dig som en "särskild".

                - Om du hyr fler än 4 fastigheter, då måste du registrera dig som en "företag" or ”affärshandlare".

Men även om du bestämt dig för att inte registrera din fastighet i registret från Valencia, måste din fastighet uppfylla de lagliga standarderna för kvalitet och utrustning som i följande avsnitt.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]Sedan ikraftträdandet av Lag 15/2018, den 7 juni, ska det styrkas att turistfastigheten har en förmånlig intyg om stadskompatibilitet utfärdat av den kommun där bostaden är godkänd för turistanvändning. Den här fördelaktiga kompatibilitetsrapporten måste ha en säker verifieringskod (CSV) som tillåter verifiering av integriteten och äktheten av elektroniska dokument, samt erhålla elektroniska kopior av dem.[/gdlr_notification]

3.- Egenskapskrav-Lagliga standarder för kvalitet och utrustning:

Varje fastighet, registrerad eller oregistrerad, som erbjuds på marknaden som hyra för turiständamål, måste uppfylla de krav som fastställs i lagen för någon av klassificeringarna som anses vara: "Standard", "Primär" eller "Överlägsen". För att registrera fastigheten kan den få, som ett minimum, kraven "Standard".

Smakämnen bilaga till lagen specificerar kraven från var och en av dessa klassificeringar, i termer.

Förutom de krav som fastställs av lagen, kommer fastigheter att erbjudas kunder under perfekta förhållanden för boende, bevarande, städning och kommer alla verktyg och tjänster redo för den första dagen av ockupationen.

Ägare kan inte kräva mer än 250 EUR till kunder enligt deposition/obligation/garanti, förutom om köpare uttryckligen samtycker till ett högre belopp.

Boendelicens / intyg om boende krävs

Fastigheten måste ha intyget om boende ("Licencia de occupación" eller "Cédula de Habitabilidad") och den måste vara utrustad med alla vitvaror och utrustning för att användas under perfekta förhållanden och perfekt hygyene.

Hus i rustik mark kräver ändrad klassificering av marken

Om fastigheten är placerad i rustik mark, måste klassificeringen av marken ändras för att tillåta denna användning. Detta är en mycket komplicerad process som kallas "Declaración de Interés Comunitario", där Twon Hall, med publik för regionala myndigheter, accepterar förändringen av användningen på marken. .

ANDRA FORMELLA SKYLDIGHETER:

Utöver de eventuella formella och skattemässiga skyldigheter som krävs enligt lagen rekommenderar vi dig särskilt följande:

1. Arkitektcertifikat: Det är mycket viktigt att inhämta råd från specialister för att bekräfta om fastigheten uppfyller kraven enligt lagen. Så det kommer att vara nödvändigt och arkitekt att besöka fastigheten och att intyga om fastigheten är redo att hyras.
2. Energiprestandacertifikat: Nya spanska normer tvingar hyresvärdar att få ett energiprestandacertifikat för att hyra fastigheter. Så detta certifikat måste erhållas innan du erbjuder fastigheten på marknaden för att hyra den. Klicka här för mer information om krav på energiprestandacertifikat.
3. Husförsäkring: Som hyresvärd rekommenderar vi speciellt att du tecknar en försäkring som täcker container, innehåll och civilt ansvar. Klicka här för att veta mer om försäkring vid uthyrning.

Om du redan har tecknat en försäkring för din fastighet och sedan bestämt dig för att hyra den, då är det mycket viktigt du INFORMERA till försäkringsbolaget om detta faktum. Annars kommer det att finnas stora möjligheter att försäkringsbolaget inte täcker skador som orsakats av icke deklarerad verksamhet.

4.- Registreringsprocessen

a) Format: Du måste fylla i det officiella formuläret. Klicka här för att få det. Observera att detta formulär är en "declaración ansvarig" (eller "ansvarsförklaring") där du deklarerar, och BEKRÄFTAR på eget ansvar, att detaljerna och informationen som ingår är SANT, eftersom du är direkt ansvarig för innehållet som ingår.

Så om informationen inte är korrekt (till exempel förklarar du att den minsta storleken på sovrummen är 8 m2, när de är mindre i verkligheten), kan du vara ansvarig för falskt vittnesmål, bedrägeri, etc.

Således, om du inte är 100 % säker på att din fastighet kräver ALLA villkor för att nå en "Standard", eller för att se om din fastighet kan vara en "Premium", anlita då en arkitekts tjänster för att göra en undersökning samt att kontrollera och intyga att du att din fastighet uppfyller dessa villkor.

b) Registrering. När formatet är ifyllt måste du presentera det på något av Valencias regeringskontor i Alicante, Valencia eller Castellón:

---

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Alicante
C/ Churruca, 29 – 03003 Alacant/Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 – 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Valencia
Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 – 46003 Valencia

---

Du kommer att få ett dokument för att bekräfta att registreringen är klar. Fått registreringsnumret måste du registrera det i ALL publicitet, format, kontrakt etc som härrör från din aktivitet.

5.- BÖTER

Att erbjuda tjänster utan den obligatoriska registreringen kan få följande konsekvenser:

– Böter på upp till 90.000 XNUMX EUR

– Avstängning av verksamheten på den fastigheten upp till 3 år

– Avstängning av verksamheten till ägaren upp till 3 år

6.- Andra aspekter

Måste jag meddela och annonsera mitt registreringsnummer när jag reklamsignerar fastigheten?

JA. Ditt registreringsnummer måste visas i all slags information, reklam, annonsörer etc. e registreringsnummer som tilldelas varje bostad.

Får jag hyra min bostad endast för rum?

NEJ. Fastigheten måste hyras i sin helhet och ägaren kan inte bo på den.

Får jag hyra fastigheten som en vanlig korttidshyra?

JA. Men på detta sätt måste du avbryta registreringen i turistregistret, eftersom lagen inte tillåter annonser om "standardhyror" i turistkanaler. När du bestämmer dig för att hyra fastigheten finns det två sätt:

• Registrering i standardhyra. Det innebär en hyra på kort eller lång sikt, och föremål för ett hyreskontrakt och användning av turistisk användning. På detta sätt kan huset inte publiceras i turistkanalerna (som AirBNB till exempel).
• Registrering för turistiskt bruk. I det här fallet kan fastigheten annonseras i turistkanaler.

Måste jag föra en anteckningsbok för gäster?

JA. Du måste föra en bok där alla kunder är registrerade, i ett format som du måste skaffa på den lokala polisstationen eller Guardia Civil från den plats där fastigheten är belägen.

---

SKATTE- OCH SKATTEKRAV

A) FORMALITETER – FÖRKLARING:

När du äger en fastighet, och du inte använder den som stadigvarande bostad, VARJE ÅR, måste du uppvisa skattedeklaration på din fastighet, och detta även om fastigheten är uthyrd eller ej uthyrd. Och detta görs genom en ÅRLIG SKATTEDEKLARATION.

Och när du hyr en fastighet och du får en "inkomst", då måste du deklarera i samma ögonblick som du får inkomsten, i en KVARTALSDEKLARATION.

När du hyr en fastighet får du en "inkomst" som är föremål för den spanska "inkomstskatten". I Spanien, beroende på om du är "spansk skattebosatt" eller "spansk icke bosatt".

Om du är bosatt är skatten inkomstskatten för bosatta (IRPF-"Impuesto de la Renta de las Personas Físicas"), och om du inte är bosatta är skatten inkomstskatten för icke-bosatta (IRPFNR-"Impuesto de) la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Om du är "Spansk Skattebosatt" måste du deklarera dina hyresintäkter i vår ÅRLIGA SKATTDEKLARATION (modell 100).

Men om du är en icke-spansk skatteinvånare, måste du deklarera dina inkomster i inkomstskatten för icke-bosatta (modell 210) på följande sätt:

– KVARTAL: När du hyr din fastighet har du deklarationen av dessa inkomster under samma kvartal det år som de genereras. Så här i det här inlägget har vi övervägt fallet där hyran är för "turismsyften", men du kan också hyra för "bostadsändamål". I båda fallen måste du deklarera inkomsterna under motsvarande kvartal året.

 "Bostadshyra": Det betyder, när du hyr för "bostadsändamål", med medellång sikt av familjer eller individer som hyr det för "boende" och inte för "turism".

– ÅRLIGT: Som bosatt, eller som icke-skattemässigt bosatt, måste du göra den årliga deklarationen av skatter (IRPF /IRPFNR). Så för de perioder på året där du inte hyr fastigheten, som utomlands, finns det en skatt att betala, och denna deklareras i slutet av följande år.

Ett exempel:

Du är utomlands och får hyra för turistfastigheter i februari 2015.

1.- Kvartalsdeklaration: Du måste deklarera den inkomsten under samma kvartal. Presentation av dessa deklarationer måste göras före 20 dagar efter kvartalets utgång. I fallet med exemplet bör inkomsterna från hyran från kvartalet januari-mars deklareras i de skattedeklarationer som ska lämnas före den 20.^th av april 2015.

Resten av år 2015 finns ingen ytterligare hyra på fastigheten.

2.- Årsdeklaration: Då ska du före utgången av följande år, 2016, visa upp skattedeklarationen och betala för den tid som fastigheten inte har hyrts ut.

Så snälla, tänk på att när du hyr en fastighet för turiständamål, tillsammans med din RÄTTSLIGA skyldighet att registrera din fastighet, har du SKATTESKYLDIGHET att deklarera inkomsten KVARTALSVIS och sedan, ÅRLIGT, under resten av året.

Måste jag betala moms? Det finns en stor förvirring på marknaden. Undvik denna fråga. Rent hyresintäkter är inte momsbelagda.

Så om du hyr din fastighet för båda, bostads- eller turiständamål, BEHÖVER DU INTE PRODUCERA FAKTURA, och transaktionen BELASTAS INTE MED MOMS.

Men detta är bara i fall att inkomsterna du får ENDAST är att hyra. Men när du erbjuder andra tjänster som liknar hotell, som:

– Restaurang, mat, frukost

– Städning inne i lägenheten

– Tvätta handdukar, lakan etc.

I dessa fall måste du PRODUCERA FAKTURA och ta ut moms på din tjänst. Kraven kommer att vara:

– Ta fram faktura till var och en av dina gäster

– Debitera moms (10 %)

– Deklarera moms kvartalsvis

– Deklarera moms årligen

– Att registrera sig som affärsman på Skatteverket

– Att deklarera inkomstskatt kvartalsvis

– Att deklarera inkomstskatt årligen

B) SKATT ATT BETALA:

Förtydligade ovanstående kommer vi att överväga nu hur man betalar de inkomster som erhålls genom ett fritidshus.

Till de nettobelopp som erhållits från hyran, du kan minska:

– Den proportionella räntan (inte kapitalet) på bolånet (eller någon annan typ av kredit som används för att köpa fastigheten) som betalas för förvärvet av fastigheten.

– Den proportionella kommunalskatten, sophämtning, husförsäkring, gemenskapsavgifter etc.

– Den proportionella reformen, underhåll, möbler, utrustning, vatten, el, internet, etc.

– Marknadsföring, publicitet, advokater m.m.

Ett exempel:  

"A" har ett hus på Costa Blanca, som inte används som permanent hem, och han bestämmer sig för att hyra det via Airbnb eller någon annan liknande plattform.

• Deklarerar den erhållna hyran: Huset är värderat till 150.000 6.000 EUR, och den totala hyran som erhållits har varit 4 2015 EUR under XNUMX månader, maj, juni, juli, augusti XNUMX.

1. rådsskatt. Årlig är 500 EUR. Så, 500/12*4 = 166,6 EUR. Detta är det proportionella beloppet av kommunalskatten under den 4-månadersperiod då huset hyrdes.
2. Bolåneräntor: "A" har betalat det året 1.200 EUR i bolåneräntor, så 400 EUR motsvarar hyresperioden.
3. Samhällsavgifter: Årliga är 600 EUR, så 200 EUR motsvarar hyresperioden.
4. Sophämtning: 150:-/år. Så, 50 EUR motsvarar hyresperioden.
5. Husförsäkring: 350:-/år. Så, 33,1 EUR motsvarar hyresperioden.
6. Betalning av marknadsföringsavgifter: 300 EUR
7. Vatten, el, gas, internet: 450 EUR motsvarar hyresperioden.

TOTALA KOSTNADER: 1.599,7 EUR. Detta kommer att vara det totala belopp som "A" får dra av från de mottagna inkomsterna. Så:

6.000 1.599,7 – 4.400,3 XNUMX EUR = XNUMX XNUMX EUR

Beloppet 4.400,3 EUR betalar 836,057 XNUMX EUR i skatt, enligt skalan nedan:

Skattesatsen för 2016:

• Från 0 till 12.450 19 euro – XNUMX %
• Från 12.451 200 euro till 24 – XNUMX %
• Från 20.201 35.200 euro till 30 XNUMX euro – XNUMX %
• Från 35.201 60.000 euro till 37 XNUMX euro – XNUMX %
• Från 60.001 45 euro -XNUMX %

Och denna skattedeklaration borde ha gjorts i två deklarationer, gjorda på rätt kvartal år 2. På detta sätt:

– Hyran som erhölls i maj och juni borde ha deklarerats i kvartalsdeklarationen som gjordes före den 20^th av juli 2015.

– Hyran som erhölls i juli och augusti borde ha deklarerats i kvartalsdeklarationen före den 20^th av oktober 2015.

• Deklarerar resten av året: Eftersom huset inte är en permanent bostad måste "A" deklarera och betala för resten av året att huset står tomt. Så detta betalas:

– I den årliga deklarationen av inkomstskatt. Om "A" var bosatt i Spanien, före utgången av juni 2016, och om "A" var icke-bosatt, före 31.12.2016.

– Pris: Genomsnitt på 0,5 % från katastrofvärdet.

 

---

Konsultera vår registreringstjänst från dörr till dörr!

Vi kan registrera din fastighet och få registreringslicens

Kontakta oss bara!