Hur man bygger ett hus i rustik mark i Spanien – Icke urbaniserbar mark
Allmänna aspekter
TLAs advokater har i mer än 15 år arbetat med transaktioner och fall av fastigheter i rustika landområden i hela det spanska territoriet. Från Katalonien (Tarragona och Barcelona), regionen Valencia (Castellón, Valencia och Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (Almanzora Valley), och Malaga.
Som ett resultat av vår breda erfarenhet och erkännandet av olika regionala normativ, har vi utarbetat en guide att följa för dem som har för avsikt att köpa en tomt/mark i rustika landsbygdsområden i Spanien, med projektet att bygga ett hus på den.
Om du köper mark eller en fastighet i landet, till exempel en bondgård (cortijo), är det viktigt att ta reda på om det är placerat i en område där urbanisering är tillåten (i det här fallet kallas det en "finca urbana" eller "suelo urbano") eller där urbanisering och bostadsbebyggelse inte är tillåten ("finca rustica" eller "suelo rustico").
Mark i Spanien klassificeras i flera typer:
1. Ubans land – “Urban mark"
Detta är ett land där det är tillåtet att bygga med bestämda specifikationer som finns i "Utvecklingsplanerna" för staden eller området (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), eller i specifika urbaniseringszoner som kallas "delplaner" (Planes Parciales) Osv.
Denna mark använder för att ha alla faciliteter och krav för att leva där i hög befolkningstäthet, som rätt vatten- och elförsörjning, anslutning till avloppsnätet, parker och grönområden, sport, utbildning, sjukhus, etc.
Urban Land eller "Suelo Urbano” är den som vi använder för att hitta i städer, byar eller urbaniseringar, och som brukade ha rätt åtkomst via vägar, med trottoarer, fotgängarområden, gator, kommersiella områden, vårdcentraler, skolor, sjukhus, sport, etc.
2. Icke urbaniserbar mark – ” Suelo no Urbanizable"
“Ingen urbaniseringsbar” är en typ av mark där det är inte möjligt att utveckla någon industri-, bostads- eller kommersiell mark, eftersom är avsett att bestämma skyddade användningar, huvudsakligen kopplat till skog, jordbruk och andra. Så i denna typ av mark är andra användningar som bostäder, industrier eller kommersiella mycket begränsade, begränsade och inte alltid tillåtna.
Inuti marken "Icke urbaniserbar" hittar vi en klassificering i undertyper av mark, beroende på den tillåtna användningen och skyddsnivån:
- Skyddat land (på spanska "Suelo No Urbanizable Protegido"): Detta är mark där, av bestämda skäl (vanligen kopplat till natur, skog, etc), konstruktioner och andra typer av aktiviteter är begränsade för att "skydda" ett bestämt värde.
- Oskyddad mark (på spanska "Suelo No Urbanizable Comun"): Detta är ett land där den huvudsakliga användningen är jordbruk och jordbruk, och där annan användning (som bostäder, kommersiella, etc.) kan tillåtas, med respekt för bestämda villkor.
"Rustikt land” är det namn som vanligtvis antas till Suelo No Urbanizable Comun i Spanien. Med andra ord: områden där urbaniseringar inte kan utvecklas, som är avsedda för jordbruksbruk, det är tillåtet för annan användning som byggande av bostadsfastigheter, eller industrier etc, alltid med respekt för bestämda normer och villkor.
3.- Urbaniserbar mark – “Suelo Urbaniserbar"
Det är den typen av mark där den kan utvecklas i framtiden med urbaniseringar, kommersiella områden, industriparker etc. i framtiden. Så om ett offentligt eller privat byggprojekt godkänns, kan området urbaniseras.
Steg att följa för att bygga ett bostadshus i rustikt land
Pratar nu om "rustik mark", detta är en mark där den huvudsakliga användningen som tillåts är att "jordbruka", eller att användas av jordbrukare för att utveckla en jordbruksverksamhet.
Men i denna mark är det undantagsvis tillåtet att bygga nya byggnader för bostäder. Dessa konstruktioner måste vara i en mycket låg konstruktionsdensitet, för att försöka undvika att skapa byggda områden med hög densitet som skulle kunna skapa "urbaniseringar i själva verket".
Så det är mycket vanligt att upptäcka att endast när marken har en minimistorlek (5.000 2 m10.000, 2 20.000 m2, eller XNUMX XNUMX mXNUMX etc.), har man rätt att bygga där en konstruktion, även kallad "cortijo", "villa", " masía”, chalé”, “chalet”, “hacienda” etc.
På den spanska landsbygden eller på landsbygden är det ganska vanligt att hitta hus byggda över tomter med mindre storlekar än den som krävs för att ha byggrätt (hus byggda på tomter med mindre än 10.000 2 mXNUMX till exempel) Detta beror på att dessa byggnader byggdes innan de nya reglerna trädde i kraft, eller helt enkelt att de byggdes utan att respektera lagarna, så de betraktas nu som konstruktioner "Fuera de Ordenación” (utanför nuvarande normativ). Detta är fallet med fastigheter som byggts för länge sedan och som nu inte uppfyller gällande normativ. Den här typen av fastigheter kan vara helt lagliga nu, men underkastade vissa användningsbegränsningar (det viktigaste är att huset före resten av befintliga konstruktioner på fastigheten respekteras av förvaltningen, men de kan inte utökas, och det är inte tillstånd att bygga nya byggnader på den tomten).
Så om din avsikt är att utveckla ett projekt för att bygga ett hus i "rustikt land" områden, bör du först kontrollera i den juridiska myndigheten (främst rådhuset, rådet = "Ayuntamiento"), som är specifikationerna, kraven och begränsningar, som du kan behöva bygga där.