Hur man köper fastigheter i San Sebastian – Donosti

LÄR KÄNNA DONOSTI – SAN SEBASTIAN FÖR FRAMTIDA FASTIGHETSKÖPARE OCH FASTIGHETSINVESTERARE

Staden San Sebastian – Donosti

Inledning – Donostis ursprung

historiskt det sägs att bosättningen som gav upphov till San Sebastián var klostret San Sebastián el Antiguo, liksom slottet Monte Urgull, och staden belägen i gravhögen som länkade den till landet vars invånare säger att de historiskt sett de var ägnade åt fiske och kommersiell verksamhet.

Det omgivande territoriet var översållat med bondgårdar som också ägnade sig åt jordbruksarbete.

Det måste sägas att San Sebastián ligger som en kontaktpunkt mellan två olika regioner: havet och de inre landområdena. För att komma åt de inre landområdena hade landvägarna Urumeafloden för att komma åt kusten och på så sätt utveckla en merkantil och handelsverksamhet med inlandet.

Faktum är att staden hade en sjöhamn, och en annan flodhamn (eller Santa Catalina), förutom hamnen Pasajes, som under många år var under San Sebastians jurisdiktion.

Det var Sancho El Sabio som beviljade detta blygsamma befolkningscentrum stadgan, eftersom det redan hade börjat få en begynnande kommersiell verksamhet.

Genom åren, och med tanke på dess närhet till gränsen, hade den också en viss militär betydelse, vilket ledde till uppförandet av olika befästningar som utvecklades med tiden fram till mitten av 19-talet.

Smakämnen Urban utveckling av San Sebastián- Donosti har flera Faserna :

Den första fram till förstörelsen av belägringen 1813 (spanska frihetskriget) .

Från medeltiden till 16-talet upplevdes inga större strukturella förändringar i staden. Det är en muromgärdad stadskärna utrustad med en vanlig geometrisk typplan, med en viktig jurisdiktion över det intilliggande jordbruksområdet och några mindre kärnor som omgav den.

Från omgivningarna kring det primitiva medeltida slottet Urgull byggdes olika bälten av murar som kommer att begränsa stadsutvecklingen fram till 19-talet.

På 16-talet genomfördes byggnadsarbeten och utbyggnad av de nya murarna.

Dessa arbeten fortsätter att utföras under 17-talet och i mindre utsträckning under 18-talet.

Detta skede slutar med den nästan totala förstörelsen av staden 1813. På detta datum förstörs staden av hertigen av Wellingtons belägring av staden (frihetskriget), och den byggs upp igen, vilket gör att den nuvarande delen är gammal.

1854 utsågs San Sebastián till Gipuzkoas huvudstad.

Under dessa datum ansluter sig en viktig turistaktivitet till stadens kommersiella och administrativa aktiviteter, eftersom den sedan mitten av 19-talet har valts ut som kungafamiljens sommarresidens.

Under dessa år tilläts rivningen av murarna, så staden upphörde att vara en krigsplats.

Med början under dessa år började utvecklingen av Ensanche-området, med byggandet av södra San Sebastián Ensanche, som också ockuperade myrarna och Arenales de Urumea.

Ensanche har ett regelbundet mönster, med raka gator, som bildar ett kvadratiskt rutnät, som framhäver den så kallade Avenida de la Libertad.

Detta område har en viktig turist- och rekreationsanvändning med Paseo de la Concha. Det har också en viktig användning för bostäder, administrativt och kommersiellt bruk.

Industriell verksamhet rör sig mot Ibaeta, Antiguo, och det som senare kommer att bli Barrio de Gros.

De ödmjukaste klasserna koncentrerar sig i den gamla delen eller går mot den gamla.

Senare började arbetet med Ensanche de Gros eller Zurriola, i Arenales som sträckte sig mellan floden Urumea och sluttningen av berget Ulía.

Området som idag anses vara centrum byggdes mellan 1867 och 1910. Stadens tyngdpunkt flyttade från Gipuzkoa-torget till Avenida de la Libertad, som idag utgör Donostis axel. Gamla stan är på grund av sina svåra ramar förskjuten till ett område med rekreation och småbutiker, då den inte är beredd att utveckla en modern handels-, trafik- och transportverksamhet.

Senare polariserade stadsutvecklingen mot San Martín-gatorna, nätverket av gator runt Buen Pastor-torget och Prim-gatan, medan konstruktioner på Gross-, Antiguo- och Amara Viejo-gatorna sticker ut.

Donostis rutor

Donosti har många och varierande torg, som t.ex Constitution Square, som är ett utrymme för sociala relationer och evenemang av populär, sportig och kulturell karaktär, och lämnar under sina arkader de kommersiella våningarna, ovanpå vilka husen ligger.

Förutom Plaza de la Constitución har Donosti följande torg:

• Smakämnen Trinity Square, som har syftet med kultur- och idrottsverksamhet.
• Smakämnen Plaza de Zuloaga där det finns ett trädgårdsområde, och San Telmo-museet.
• Dessutom hittar vi det lilla Plaza Lasala.
• Vi hittar också Alameda del Boulevard, vars centrala utrymme upptas av trädgårdar och offentliga tjänster, som är en av de grundläggande axlarna i vägnätet och föreningen mellan den gamla delen och utbyggnaden.
• Smakämnen Plaza de Gipuzkoa, med sin trädgård i sin centrala del, är en plats för rekreation och rekreation med en liten damm. Runt vilka det finns kommersiella lokaler, ovanpå vilka hus, kontor, samt Gipuzkoa Provincial Council Palace. Det representerar en plats för attraktion och centralitet för staden, och har också en central position i expansionen.
• Smakämnen Plaza del Buen Pastor är ett fritidsområde. På detta torg ligger katedralen, omgiven av hus med kommersiella golv. Runt detta torg finns de unika Correos-byggnaderna och Koldo Mitxelena Cultural Center.
• Smakämnen Plaza de Bilbao ligger också på en av sidorna av cirkulationsområdet Calle Prim.
• Smakämnen Plaza del Centenario är förbindelsepunkten mellan stadsdelarna Amara Nuevo och Amara Viejo.
• Smakämnen Plaza de Pío XII ligger mellan ett av de viktigaste interna och externa anslutningsområdena i staden. Genom den ansluter den till motorvägen Bilbao-Behobia. I den finns regeringens underdelegation, bussterminalen och Hotel Amara Plaza.
• Smakämnen Plaza de Irún, i området Amara Nuevo. Nätverket av förbindelser som förbinder Madrid-avenyn, floden Urumea och förbindelserna med Loiola ligger på detta torg. ARCCO köpcentrum sticker ut i den.
• Resten av torgen i Amara Nuevo-kvarteren ligger inne i kvarteren och presenterar några av dem i sina låga kommersiella anläggningar, garage och verkstäder, medan andra är upptagna av små trädgårdar och rekreationsområden.

Dessa är kvadraterna på Armerías, Ferrerías, Etxeberri, Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, och Studier.

• Smakämnen Plaza de Zaragoza är dess plats för övergång och rekreation i centrum och Miraconcha.
• Smakämnen Plaza de Euskadi och Plaza de España är platser för passage mellan gatorna som, genom dessa torg och Santa Catalina-bron, förbinder stadsdelarna Gros, Amara, Egia-Atocha och Centro.

Donosti kvarter

Altza

Området Altza ligger på en av kullarna som dominerar Pasaiabukten och upptar dess sluttningar. Det är den östligaste stadsdelen av staden, som ligger på gränsen till villkoren Pasaia och Rentería. Den sträcker sig över en kulle på vars topp ett befolkningscentrum var beläget, vilket gav vika för en progressiv ockupation, under de senaste fyrtio åren, av de nordliga, östra och västra sluttningarna, samt byggandet framför den nationella motorvägen, och i Txingurri- och Molinao-dalen, vilket utgör en tydligt identifierbar del i staden.

Själva egenskaperna hos den fysiska miljön, och i synnerhet dess topografi, som framhävs av utformningen av de stora infrastrukturer som utförs i dess omgivningar (Pasaia hamn, Bilbao – Behobia motorväg och dess förbindelser med La Herrera och hamnen) utgör idag Idag, gränserna för grannskapet är helt definierade, förutom dess kontinuitetslösning österut i Antxo-distriktet i Pasaia och Garbera-området, beläget i sydväst.

Den har en tillbyggnad på nästan 230 Ha. att PGOU delas in i tjugofem utsedda urbana interventionsområden (AIU): La Herrera, Tsingurri, Larratxo, Altza Over, Lardi Alde, Jolastokieta, Pikabea, Oleta, Arria, Carretera NI (sektionen La Herrera-Buenavista), Larrera-Buenavista. , Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular och Luzuriaga.

Samexistensen av inkompatibla användningsområden och behovet av att sanera ofullbordade utrymmen utgör ytterligare två kännetecken för en stadsdel där totalt 7,501 139,716 bostäder finns, 2 55,207 m2 för industriell användning och XNUMX XNUMX mXNUMX för tertiär användning.

På nivån för tillhandahållande av samhällsutrustning har Altza en standard över det kommunala genomsnittet som härrör från de åtgärder som genomförts under de senaste åren: Larres sportcenter, Casares kulturhus, vårdcentral, utbildningscentra, etc., som de har startat en viktig omstruktureringsprocess.

Med tanke på problemet väljer PGOU rehabilitering av stadsstrukturen, överföring av industrier, förberedelse av alternativ industrimark, erbjudande om tertiär mark, etc. När det gäller specifika åtgärder måste vi lyfta fram dessa: ombyggnaden av Herrera och Buenavista tillträden; utförande av nya åtkomster från Intxaurrondo och Molinao; inre reform av Herrera, Larratxo och Buenavista; integrerad rehabilitering i Altza, Arria och Molinao; färdigställande av områdena Oleta och Darieta; skapande av industrimark i Landarro och Miamarka; prognos för ett shopping- och kontorscenter i Lardi-Alde ; avrättning av parkerna Arria, Garberako Gaina och Larres; och utbyggnad av idrottsanläggningen Larres .

Amara Berri (Amara Nuevo)

Med en total yta på 132 hektar begränsas den i norr av Urumeafloden i meandern som gränsar till Mundaiz-halvön. I öster och söder genom "bypass"-vägen och i väster av Eusko-järnvägslinjerna Trenbideak och den nya Amara-Ayete-vägen. Det inkluderar de platta markerna i Urumea-slätten och Anoeta- och Morlans-trågen (i dess nedre del) som utgör naturliga förlängningar av slättjordarna. En del av sluttningen av Alkolea-parken (Ibaialde-området) ingår också, även om den ligger på flodens högra strand. Större delen av grannskapet betraktas av PGOU som urban mark, förutom Ensanche de Amara IV och Riberas de Loyola-områdena, som klassificeras som utvecklingsbar mark på gång.

Amara-Berri är ett av de viktigaste kvarteren i bostadsutvecklingen i staden, med totalt 13,199 XNUMX bostäder planerade i översiktsplanens utvecklingshorisont.

anorga

Añorga-kvarteret består av två stora fickor med jord som ligger på båda sidor om NI Highway, i sektionen mellan länken med den variantväg som ligger söder om Ibaeta och Lasarte kommun.

Den upptar en ungefärlig yta på 123 Ha. De otillräckliga åtkomsterna från NI till de befintliga bostadsområdena med den åtföljande isoleringen som detta orsakar och den låga utrustningsnivån är de två problem som sticker ut negativt.

Gamla-Ondarreta

Grannskapet El Antiguo-Ondarreta upptar den norra delen av de platta områdena i Vega de Ibaeta upp till kusten och kullen Lugaritz (Seminario), den har en yta på 116 hektar och är begränsad i norr av tillfartsvägar till Igeldo och Ondarreta-stranden; söderut vid Camino de los Pinos och fotgängartillgången till Fundación Matía; österut av gatorna Palacio och Dr. Marañón och västerut av Avda. de Tolosa och Monte Igueldos sluttning.

På 1990-talet skedde ett viktigt lyft både i byggandet av bostäder och utrustning (idrottsanläggning, öppenvårdsmottagning etc.).

Det är uppdelat i följande urbana aktionsområden: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz, Lizarriturri, Benta Berri, North University Campus, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I och II.

Ategorrieta-Ulia

Ategorrieta-Ulia-kvarteret utvecklas vid foten av den södra sluttningen av berget Ulia. Den har en yta på 67.53 hektar och gränsar i väster av Sagüés, i söder av Avda. de Navarra och RENFE-järnvägen, och österut av Alto de Miracruz.

Dess utveckling är i grunden linjär, stödd i första hand av den gamla Ategorrieta-vägen och senare på avenyerna Navarra och Ategorrieta, som går uppför Ulía-backen med en relativt homogen maximal taklistsreferens. Typologin för bosättningarna, även om den inte är samtida, svarar i sin allmänhet på lågutvecklade bostäder och isolerade bostäder, bland vilka klostertomter sprider sig upptagna av stora byggnader som kontrasterar i bostadsmiljön.

Fem områden särskiljs i grannskapet: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene, Toki-Eder och Ategorrieta, som för planeringsutförande klassificeras som stadsmark.

Trots den uppenbara homogeniteten är Barrios problem olika. Det finns ett ombyggnationsbehov på grund av problem som otillräckligt vägnät, hög täthet i vissa områden, användningsblandning samt brist på parkerings- och lediga platser.

I Manteoområdet är det en högre täthet av ockupation med tillgänglighetskonflikter, medan andra områden har en högre miljökvalitet, vilket dock också åtföljs av brister inom samma område. Grannskapets lågdensitetstypologi ger upphov till en spridning av offentliga utrymmen som når höga standarder i Manteo, efter de ingrepp som har ägt rum de senaste åren, och minskade i trädgårdsstadsområden som är vanligt i dessa typologier.

Skyldigheten att ombygga området iakttas, vilket tar formen av en rad urbana åtgärder: omvandling av industriella användningar till tertiära, skapande av nya torg och fria utrymmen i Santa Teresa, Manteo, etc., urbanisering av Ulía-parken i områdena intill grannskapet, byggandet av sportcentret och tillhandahållandet av underjordiska parkeringar i Manteo. Å andra sidan är det också nödvändigt att konsolidera bostadstypologin med låg täthet som en karakteristisk användning, anpassningen och prioriteringen av vägnätet, utvecklingen av lediga mellanliggande områden, lösa de bristfälliga förbindelserna och majoritetens konsolidering av användningarna av Utrustning.

Ayete

Området Ayete ligger i stadens centrala område och upptar toppen och sluttningarna av Alto de Ayete, som ligger mellan slätterna Ibaeta och Urumea.

Den har en ungefärlig yta på 233 hektar och gränsar i söder av San Sebastián-varianten, i norr av Paseo de Miraconcha och Camino de San Roque, i öster av Euskos järnvägslinjer. Trenbideak, den nya vägen Amara – Ayete och Errondo-vägen, och västerut med kanterna av Lugaritzpasset, vägen Ibaeta-Ayete och Avenida de Tolosa.

Ayete svarar generellt på egenskaperna hos en trädgårdsstad med medeltäthet i tätorten och att det råder brist på samhällsutrustning, bristfällig vägförbindelse mellan de olika utvecklade områdena och litet stöd för kommersiell verksamhet. Av alla dessa skäl är det planerat att genomföra vissa stadsåtgärder: sportcentret Txantxa-Erreka och sportområdena Lanberri, Puyo och Pagola; Txantxa-Erreka köpcentrum ; konstruktion av vägen Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999); och skapandet av parkerna Puyo och Arbaizenea.

Center-Centro

Avgränsad i norr av det öppna havet, i öster av floden Urumea, i väster av Bahía de la Concha och Ayete-kullarna, och av den nya Ensanche de Amara i söder, centrum, i syfte att General Plan, utgörs av de historiska kvarteren, 19-talets Ensanches, Paseo de Miraconcha och San Bartolomé-kullen, alla bebyggda områden, till vilka läggs berget Urgull och ön Santa Clara.

Den upptar en yta på 116 hektar och är avgränsad enligt följande: Urgull - Santa Clara, Port, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (gamla Amara) och Paseo de Miraconcha. Samtliga klassificeras som stadsmark.

Som ett område med hög miljömässig, arkitektonisk och urban kvalitet är de åtgärder som planeras av PGOU för centret i grunden inriktade på att bevara dess egenskaper.

Sålunda, under 20-talets sista decennium, en Rehabiliteringsplan för det historiska kvarteret, skydd av bebyggelsearvet, ytterligare en Trafikomstruktureringsplan, övervägande av möjligheten att gräva ner Euskovägarna. Trenbideak , och genomförandet av Ensanche i San Bartolomé-området3, Cultural Center i den gamla Pescadería (1999), och den möjliga platsen för busstationen. Av anmärkningsvärd betydelse är planen för omläggning och renovering av Boulevarden (1999) och Alderdi Eder (1998), åtgärder som tillsammans med fotgängarförflyttningen till följd av det nya arrangemanget av vägsystemet bör utgöra en grundläggande faktor för att förbättra miljökvalitet. av Ensanche och dess kommersiella tilltal. För att avsluta med detta område, ange att Koldo Mitxelena Cultural Center (1993) är ett av de arbeten som har utförts och med stor framgång i alla aspekter.

Egeiska havet

Egia utgör en tydligt identifierbar stadsdel i stadsväven med centralitetsförhållanden som delvis avskrivs på grund av dess läge öster om järnvägen och dess topografi.

Området har perfekt igenkännliga fysiska gränser, som delvis representerar barriärer i dess förhållande till resten av staden. Således gränsar den i norr till RENFE-järnvägslayouten, i väster och söder till Urumeaflodens lopp och i öster med Marrutxipi-dalen och Baratzategi-området, där dock en kontinuitet av tomten förekommer. mer uppenbart.

För att integrera den urbana biten i staden är utrymmet som upptas av den gamla Atocha-stadion och Mercado de Frutas avsett för byggande av hus, öppna ytor och tertiär användning (Palace of Justice), och förespråkar den allmänna planen för lösning av kommunikationer runt Iztueta-viadukten, kompletterat med fotgängarförbindelser över den i höjd med Santa Catalina-bron och den nya bron som planeras framför Araba-parken, ombyggnad av den befintliga överfarten vid stationen (1999). Dessutom föreslår PGOU ny vägtillfart från Amara Osinaga och Intxaurrondo, etc. Egias obefintliga idrottsanläggningar ledde till byggandet av sportcentret, frontonbanan och kompletterande banor på Mármoles Cantabria-området, vilket löste problemet. Å andra sidan förbättrades förbindelsen mellan denna stadsdel och Intxaurrondo med förlängningen av Avda. de Ametzagaina . Också anmärkningsvärt är byggandet av bostäder på Paseo del Urumea och i Bateilla (1999-2000).

stor

Den har en ungefärlig yta på 44 Ha., som utgör det grannskap som avgränsas av PGOU med mindre förlängning. Det representerar den östra expansionen av staden, projicerad i successiva faser, som har inneburit en progressiv fysisk ockupation av mark som återvunnits från floden och havet. För närvarande, oavslutat, beräknas den definiera sin slutliga konfiguration.

Territoriet är märkbart horisontellt och utgör, trots sin centralitet i staden, en tydligt identifierbar del på grund av dess historiska minne och kategoriska dess gränser: Urumeafloden i väster, RENFE-järnvägslinjen i söder, Avda. av Navarra och foten av Monte Ulía i öster och havet i norr.

Hela kvarteret klassas som Urban Mark. Att notera är ingreppen som består av ombyggnaden av Zurriola-stranden och strandpromenaden (1995), byggandet av Kursaal Auditorium and Conference Centre (1999), urbaniserings- och rehabiliteringsplanen för Sagüés, samt rivningen av Gros-marknaden och byggandet av hus på sin tomt (1997).

Ibaeta

Med en yta på 192 hektar upptar den de platta områdena av slätten med samma namn från korsningen av varianten i Añorga till Ensanche de Ondarreta, såväl som en del av sluttningarna av Lugaritz och Igueldo, som avgränsar den på öster respektive väster.

Överdriven bebyggelse kan ses på sluttningen, utan samband med varandra, partiell okoordinerad planering för frizoner, brist på adekvat grundvägform och lokala fria ytor. Prognoserna för ingrepp för att lindra dessa brister är utförandet av bostadshus (Ondarreta, Benta – Berri, Errotaburu, Berio, etc.), av industriområdena Igara, El Infierno och Zuatsu, av vägen Ibaeta-Aiete … förväntas förbättra Avda. de Tolosa som ett grundläggande konfigureringselement i stadsutvecklingen i hela området, avsluta universitetsområdet, bygga Benta – Berri (1999) och universitetets sportcenter, parkerna Almorza och Lugaritz, och ytterligare en serie parker och trädgårdar.

Likaså föreslås ett integrerat och komplext användningsprogram som tillåter grannskapet, tillsammans med resten av Vega som hör till grannskapet El Antiguo-Ondarreta, de centralitetsvillkor som krävs för att utgöra en alternativ pol till stadskärnan.

Åtgärderna i Muitegi (skapandet av en "sportpark"), Beriyo (blandad bostadsutveckling av "öppen konstruktion" och "under utveckling"), Igara (Underhåll av industriell användning.), Errotaburu (konstruktion av hus och två torn av tertiär användningar, ett av dem huvudkontor för Guipízcpa Provincial Treasury ) och Zuatsu (skapandet av en ny zon för "industriell användning" avsedd för implantation av icke-förorenande modaliteter halvvägs mellan industriområdet och den tekniska parken.

Igueldo

Denna stadsdel består av tre tydligt differentierade urbana enklaver infogade i Monte Igueldos icke-utbyggnadsbara territorium, totalt en yta på 25.8 hektar.

Enklaverna som vi anspelade på är i första hand området som inkluderar den östra sluttningen av Monte, begränsad av tillfartsvägarna till Igueldo ("Faro" och "Pueblo") och toppen. Den andra består av bostadsområdet "Amezti", som består av en smal landremsa som ligger på den norra sluttningen av Monte och begränsad i söder av tillfartsvägen till stadsområdet Igeldo. Den senare utgör tillsammans med det nyutvecklade territoriet som är avgränsat i dess omgivning den tredje av de tidigare nämnda enklaverna som utgör Igueldo.

Det urbana problemet som finns i Igueldo är följande: överdriven förtätning av bostadsområden, förbipasserande trafik och behovet av innesluten och gradvis utveckling i Casco. Till detta ska läggas den natursköna betydelsen av Igueldos sluttningar.

För att undvika förtätning är det tänkt att den befintliga byggnaden konsolideras, utan att förutse fler bebyggelsebebyggelse av en viss relevans än den som motsvarar området ”Igeldoko Zabalpena”. För de problem som Casco har skulle vägtrafiken som passerar genom den elimineras genom byggandet av ringvägen till "Pueblo de Igueldo". Tillsammans med detta tillhandahåller PGOU utbyggnaden av nöjesparken och skapandet av öppna ytor i allmän skala.

Intxaurrondo

Intxaurrondo ligger öster om staden och reser sig på sina sluttningar för att närma sig de höga områdena i Ametzagaina efter att ha hoppat över den konstgjorda skärningen som skapades på 1970-talet av byggandet av Donostia-San Sebastián förbifart.

Det begränsar till norr med RENFE-järnvägens layout, förutom den ursprungliga kärnan; västerut med grannskapet Egia (området "Jai-Alai" och Polloe-kyrkogården); söderut med förbindelserna till motorvägen och Lau-Haizeta-parken, som inkluderar Ametzagaina-kullarna, och österut med länken Herrera – Intxaurrondo av den tidigare nämnda varianten.

Dess utvidgning når ett område på 156 Ha., där de typiska problemen i stadens utkanter observeras: isolering, dålig vägtillgänglighet, brist på lediga utrymmen inom vissa sektorer, parkering och utrustning. Ändå och allt, en stor del av dessa problem har förbättrats avsevärt med genomförandet av de nya åtkomsterna från Avda. de Ategorrieta och varianten.

För lösningen har många stadsåtgärder föreslagits, av vilka några redan har genomförts: begravning av järnvägen; skapandet av Paseo de Zubiaurre; nya vägförbindelser genom Marrutxipi, Altza och Amara Berri; prognos för nya offentliga initiativ bostäder i Mons och Baratzategi; tillhandahållande av ett köpcentrum i Marrutxipi; skapande av parker i Marrutxipi och Baratzategi, trädgårdar och torg; byggande av ett sportcenter, läkarmottagning, skolor och boende för äldre; tillhandahållande av parkeringsplatser.

Loiola-Martutene

Med en ungefärlig yta på 114 Ha., ockuperar området Loiola-Martutene de platta markerna i Urumeaflodens slätt när den passerar genom kommunens sydöstra zon, inklusive La Salle-kullen, som skiljer områdena Loiola och stränder åt. av Loiola.

Det är begränsat till norr av Urumeafloden och variantvägen, till öster och väster av sluttningarna av Intxaurrondo-Altza respektive Zorroaga, och når söderut till gränsen för San Sebastiáns kommun med Astigarraga.

Omkvalificeringen av den relativt oordnade och underutrustade stadsstrukturen i de befintliga bostads- och industricentrumen är utan tvekan ett av de grundläggande målen för interventioner i detta område, liksom dess adekvata koppling på stadsnivå med det närliggande området Amara-Berri.

Loiola lider därför av problem med parkering, trafik, brist på utrustning och lediga platser. Dessutom har den en hög densitet, det finns en blandning av inkompatibla användningsområden och översvämningsproblem tenderar att vara för frekventa.

Av alla dessa skäl föreslås särskilda rehabiliteringsplaner i Loiola, Txomin Enea och Martutene, projekt för kanalisering av floden och utformning av motorvägen, en promenad längs floden och byggandet av en sportpark i Martutene. Observera att La Salle Sports Center, som har garage och kontor, stod färdigt 1997.

Miracruz -Bidebieta

Den ligger på den södra sluttningen av berget Ulia, öster om staden, gränsar till Pasaia och sträcker sig söderut så långt som till RENFE-järnvägslinjen. Den har en yta på 57.10 hektar och dess tidsmässiga och fysiska konfiguration svarar på olika ögonblick och typologier. Isolerade enfamiljshus, polygoner i öppen planlösning med höga torn och konstruktioner som uppstått utanför planeringen uppradade framför vägen utgör således bilden av denna stadsdel.

Om vi ​​tittar på stadsplaneringen av området inser vi att det finns två väldigt olika situationer på båda sidor om Avenida Alcalde Elosegi. I norr är utvecklingen av linjära block och torn lokaliserade, där ett problem diagnostiseras i specialisering, hierarki och hantering av fria utrymmen, till vilket läggs förekomsten av outvecklade tomrum, osäkerheten i tillgänglighetsförhållandena för vissa byggnader, bristen på parkering och mystifieringen av användningsområden, ibland med uppenbara inkompatibiliteter, som är fallet med Gomistegi.

I söder svarar bebyggelsen främst på lågbebyggelsetypologier, vilket innebär att vägsträckan och tillgängligheten är specifika problem.

Inför denna beskrivna situation föreslår PGOU åtgärder på vägen, och projicerar nya förbindelser i Gomistegi för att förbättra miljön och tillgänglighetsförhållandena. Användningen av vägsektionen modifieras också, vilket minskar vägbanorna i zonen norr för att gynna parkeringsplatser och trottoarer, och projicerar vägar med samexistens av avsnitt och minskad hastighet i zonen södra.

Kort sagt konsolideras den utveckling som genomförts för att främja den inre reformen av Gomistegi-området och omarrangemanget och ombyggnaden av det offentliga rummet.

Miramón- Zorroaga

Denna 265 hektar stora yta ligger söder om kommunen, på kullarna som dominerar Urumeadalen och strömmarna Barkaiztegi och Añorga. Det begränsar sig till norr med motorvägen, till väster med Añorga-Txiki, till söder med Oriamendi och Barkaiztegi-dalen, och till öster med loiola-brotten och sluttningarna som går ner på Martutene.

För närvarande är det ett glest befolkat område där hus, övervägande av isolerad typologi, och stora anläggningar är bosatta på ett spritt sätt: Ciudad Sanitaria, Polikliniken i Guipúzcoa, Euskal Telebista, etc.

De negativa frågorna som ska lösas är tillgängligheten och det otillräckliga vägnätet. Med skapandet av en ny tillfart från motorvägen och förbättringen av Aldapeta- och Anoeta-vägarna hoppas man att en lösning kommer att finnas.

Förslaget överväger också en specialisering av området i bebyggelse av användningar och typologier liknande de som för närvarande finns, utvidgat till aktiviteter som är typiska för teknikparken Miramón och fritidsanläggningarna i Illumbe, där ett fritidscenter har byggts (1999) som inkluderar en tjurfäktningsarena (1998).

Zubieta

Området som vi hänvisar till i denna artikel avser de områden som inte klassificeras som obebyggd mark, det vill säga lite mer än 46 ha. av de 770 ha. som ungefär utgör hela denna västra enklav, belägen på ovannämnda slätt eller omedelbart därtill och därför bosatt sig i ett väsentligen platt territorium, framför vilket också ligger det så kallade Aizpurua-huset och området som ockuperas av Donostia -San Sebastián Hippodrome och olika faciliteter och utrustning.

Både enklaven och de tidigare nämnda bosättningarna tillhör inte helt Donostia kommun, vilket delvis motsvarar grannkommunen Usúrbil enligt den nyligen överenskomna gränsdragningen.

Stadsproblemen i grannskapet är centrerade på behovet av att lösa den passerande trafiken genom kärnan och den allmänna tillgängligheten. För detta ändamål planerar PGOU att förbättra vägarna och tillhandahålla trottoarer till tillfartsvägen från Lasarte-Oria och Txikierdi. Likaså anses det vara lämpligt att definiera riktlinjerna för bostadsutvecklingen av kärnan, föremål för ständiga initiativ som hittills inte har burit frukt, för att skapa ett boendeutbud som undviker spänningar av urskillningslöst ockupation på slätten.

Å andra sidan finns det ett behov av att ordna om Hippodromens anläggningar, dess närmaste omgivning och dess eventuella krav och möjligheter till utbyggnad samt möjligheten att ha mark för olika användningsområden med gynnsamma topografiska och tillgänglighetsförhållanden, vilket skyddar slätten i ev. fall. North och med tanke på i alla fall de speciella miljöförhållandena i territoriet.

När det gäller urbana ingrepp på outvecklad mark måste PGOU, förutom Mendizorrotz , Ulia , Lau – Haizeta och Oriamendi , lyfta fram öppnandet av den kontrollerade deponin för inert avfall.

Den urbana ramen för Donosti

Vi kan hitta slutna och öppna block (med fria utrymmen i mitten), regelbundna (de har definierade geometriska former) och oregelbundna (utan en vanlig polygonal form).

Å andra sidan iakttas en symmetri och enhetlighet i planen i vad vi kallar Centralstaden och en del av dess Komplementärområde, men kan särskilja de olika stadierna i dess utveckling.

Utvecklingen av stadsramen och strukturen genom stadens historia har redan analyserats tidigare. Nu ska vi stanna vid den nuvarande stadsramen för hela kommunområdet.

Endast planen för Gamla stan kan ge oss en vag uppfattning om stadens första urbana tyger. Man måste komma ihåg att fram till 18-talet rådde det medeltida planet. I planerna före 18-talet förefaller den muromgärdade inhägnaden helt upptagen av husblocken, som på ett regelbundet sätt är avskurna av gator och kantoner, som påminner om ett militärläger. I dessa kvarter är husen kompakta grupperade utan att lämna några öppna ytor, med undantag för Plaza Vieja, som ledde till Puerta de Tierra. På 18-talet introducerades den stora nyheten Plaza Nueva, i centrum av staden, med vackra portiker.

Bränderna, som vi redan har hänvisat till, införde inga förändringar vare sig i strukturen eller i stadens urbana morfologi. Husen byggdes om, med samma egenskaper, på sina gamla tomter.

Efter branden 1813 återuppbyggdes staden, fortfarande inom dess murar. Det tog 36 år att utföra arbetet och resultatet blev den nuvarande Parte Vieja, som ingår mellan Monte Urgull, nuvarande Boulevard, hamnen och San Juan-gatan, med en yta på 10 hektar.

Återuppbyggnadsuppdraget föll på arkitekten Pedro Manuel Ugartemendía , som efter vissa konflikter med tomternas ägare gick vidare med att tillsammans med arkitekten Alejo de Miranda återuppbygga staden på de redan existerande tomterna. På så sätt var den enda tröst som arkitekterna fick att reglera och bredda några gator, och fastställa några förordningar för byggnadernas typologi och morfologi.

Efter bemyndigande för rivning av murarna (1863) påbörjades 1864 arbetet med Södra Ensanche, enligt förslag av Antonio de Cortázar som med de successiva utbyggnaderna kom att beröra ett 70-tal Has., under en period av ca. trettio år. Under denna tid introducerades notabiliteter. Komplexet är uppbyggt kring en nord-sydlig axel (nuvarande Hernani-gatan), en fortsättning på borgmästargatan i Gamla stan. Parallellt med Hernani-gatan, och efter flodens lopp, mellan Santa Catalina och Zurriola-broarna, ligger Paseo de la República Argentina. Alameda del Boulevard och Alameda de la Libertad stänger den norra delen av Ensanche på dess norra respektive södra sida.

I den här norra sektorn finner vi den portikförsedda Plaza de Guipúzcoa som den centrala punkten. Stadsväven består av rektangulära block som mäter 56×84 meter, varav elva ligger i linje med dessa egenskaper mellan gatorna Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo och Plaza de la República Argentina. Gatorna i Peñaflorida, Bengoechea, Andía och Camino korsar de tidigare och kompletterar den urbana strukturen i denna sektor. Mellan gatan Paseo de la República Argentina och Oquendo finns ett trädgårdsområde, där Victoria Eugenia Theatre och María Cristina Hotel ligger. Två kvarter kvar, ett smalare rektangulärt i änden som vetter mot La Concha-bukten, och ett annat trapetsformat mellan Oquendo Street och Paseo de la República Argentina i änden som vetter mot floden Urumea.

En södra del av Ensanche sträcker sig från Avenida de la Libertad till Plaza del Buen Pastor, de andra gränserna är La Conchabukten och Urumeafloden. Gatorna i San Marcial, Arrasate, San Martín, San Bartolomé och Alfonso XIII bildar de horisontella axlarna, och perpendicularerna bildas av gatorna Manterola, Easo, Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara och Echaide. Paseo de la Concha, Paseo de los Fueros, Plaza de Bilbao och Plaza de Zaragoza kompletterar denna uppsättning, vars centrala kärna är Plaza del Buen Pastor, som, på grund av den större delen av denna sektor av Eixample, finns kvar något flyttat västerut. Blocken som finns här formar sig närmare fyrkantiga, med 56×54 meter.

På kullen San Bartolomé eliminerades den del av den som hindrade förlängningen av Easo-gatan. I den allmänna planen från 1995 föreskrivs utvidgningen av den tidigare nämnda röjningen och ombyggnaden av områdena nära Amara Viejo.

Det bör noteras att vi just nu på detta område bevittnar en förstärkning av utvecklingen av kommersiell verksamhet och av kultur-, rekreations- och fritidsutbudet. När det gäller de förändringar som denna del av staden har genomgått måste vi främst peka ut området Buen Pastor, där även kulturcentret Koldo Mitxelena ligger. Förutom detta är det urbaniseringen av Boulevarden (1999) och Alderdi Eder (1998). Denna plan, tillsammans med de fotgängare som följer av det nya vägsystemarrangemanget, måste utgöra en grundläggande faktor för att förbättra miljökvaliteten i Eixample, såväl som dess kommersiella attraktionskraft.

Den så kallade östra Ensanche utvecklades mellan Gamla stan och mynningen av floden Urumea, och återtog mark från havet och reglerade och kanaliserade flodens vänstra strand. Huvuduppsättningen är inramad mellan Paseo de Salamanca och Aldamar gatan. Eftersom byggtiden för detta område ligger inom utvecklingen av Ensanche de Cortázar, har blocken liknande egenskaper, med mindre uteplatser och en rektangulär planlösning, som försöker få ut det mesta av de 5.3 hektaren. vunnen från havet Zurriolabron och Boulevarden länkar denna förlängning till Gros respektive stadskärnan.

I Miraconcha hittar vi en blandning av villor och lyxhus; Idag ger de gamla herrgårdarna och stugorna upp sina platser till lyxiga bostadsfastigheter.

Grannskapet Gros byggdes på sanddynerna och sandbankarna som ligger mellan mynningen av floden Urumea och foten av berget Ulía, och fick också viktig mark från havet. Enfamiljskomplex och små hotell började byggas, men snart började alla typer av fastighetsmissbruk tillåtas, blandande bostäder med verkstäder, småindustrier och gröna och öppna ytor försvann. Zurriola Beach reducerades till ett litet område öppet för starka vågor. Detta är dock ett av de områden som har sett dess struktur förändrats i större utsträckning. Vi kommer att lyfta fram ombyggnaden av kustlinjen som en promenad från Mompás till Zurriola-bron. Man vill också konsolidera den nya Gros-stranden och den nya vallen byggd som en förlängning av flodens högra strand. Tillsammans med dessa två åtgärder är kanske det viktigaste byggandet av ett kulturkomplex för Auditoriet och konferenscentret.

Inom området Gros har vi ett av de mest kaotiska exemplen på urbanism i San Sebastian; kvarteren är extremt oregelbundna, i en labyrint av gator mättade med kommersiella golv, verkstäder, småindustrier, lager, garage etc., vilket skapar en viss känsla av kvävning och kaos.

De mest regelbundna justeringarna finns efter Avda. de Navarra, i den sektor som kallas Nuevo Gros, där marken på det gamla Plaza de Toros användes för att bygga en serie kommersiella kvarter och källare som bidrar till stadsmättnad och trängsel. av grannskapet, även om de är kvalitetshem. Detta område, där byggnaderna håller en större regelbundenhet, fortsätter längs Avda. de la Zurriola och Paseo de Ramón María de Lilí.

Bland de mest relevanta stadsförändringarna i kvarteret Gros utmärker sig fotgängaranpassningen av den så kallade "Corazon de Gros". På samma sätt är det tänkt att slutföra byggandet av utbyggnadens vägnät och ta itu med den interna reformen av de drabbade områdena (runt Gros Market), anpassa nya användningsområden och områden för allmänt bruk på ytan.

Det viktigaste öppna och gröna utrymmet som finns i kvarteret är Plaza de Cataluña, under vilket en underjordisk parkering byggdes på 1970-talet.

Kvarteret Sagüés, mellan Zurriola-stranden och foten av Monte Ulía, är en liten uppsättning bostadskvarter av dålig kvalitet, som inte svarar mot någon tidigare plan, och dess rehabilitering är planerad.

Ulía-Ategorrieta-komplexet presenterar en serie enfamiljshus, tillsammans med små kvarter med låginkomstbostäder, några utbildnings-, hälso- och religiösa centra och lyxvillor.

Söder om Gros börjar komplexen Atocha och Eguía. I Atocha hittar vi en regelbunden linje längs Paseo del Duque de Mandas, framför den gamla Atocha fotbollsplanen och byggnaderna Abastos, Old Military Hospital och Tobacco Factory.

Också anmärkningsvärt är den möjliga ombyggnaden av Iztueta viaduktområdet och byggandet av Department of Urbanism, Housing and Environment av den baskiska regeringen av ett program med "officiellt skyddade bostäder", "garage" och kompletterande "kontors" lokaler, på Paseo del Urumea och enligt en "öppen byggnad"-typologi med angränsande "privata trädgårdar".

I kvarteren Antiguo och Ondarreta finner vi stora typologiska skillnader. För några år sedan dominerade villor och låghus i hela Ondarreta och det fanns två rader med hus av dålig kvalitet i närheten av Monte Igueldo. Idag ser vi försvinnandet av de två linjerna. Likaså är det värt att notera Ensanche de Ondarreta, som har en låg densitet, och försvinnandet av Lizariturri-fabriken, där ett betydande antal bostäder har byggts under de senaste fem åren av 20-talet.

I stadsdelen Antiguo finns en bostadssektor på hög nivå, i 6 kvarter som ligger i linje efter Avenida de Zumalacárregui, begränsat av Calle Matía, från vilken vi hittar en brokig uppsättning gator och hus av alla slag. El Antiguo sträcker sig in i bostads-, utbildnings- och industriområdena Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara och Añorga.

Denna stadsdel i San Sebastián är en av de som har förändrats mest och därför är det bekvämt att peka på några åtgärder. I Venta berri utvecklas ett "bostäder" och "tertiärt" område som är konfigurerat som "centrum" för aktivitet och representativt för det urbana komplexet som består av stadsdelarna El Antiguo och Ibaeta. Universitetsstaden i Ibaeta måste också utvecklas: UPV:s norra och södra universitetscampus och tekniska fakulteten (University of Navarra).

I Beriyo föreslås en blandad bostadsutveckling av "öppen byggnad" och "under utveckling", som konsoliderar de befintliga skolbyggnaderna och skapar ett vägnät som tillåter en direkt relation mellan området och dess omgivningar. I Illarra planeras uppförandet av ett nytt lågdensitetsbostadsområde, som i Iza. Errotaburu-området ska tilldelas en "karakteristisk användning" av "bostäder", kompletterad med en betydande andel av "tertiär användning".

Slutligen, i Zuatsu har ett nytt område för "industriell användning" skapats för implementering av icke-förorenande modaliteter, inramat i vad som har kommit att kallas "Högteknologi" eller "R + D" (forskning och utveckling).

Den semi-lantliga sektorn i El Antiguo når punkten att ansluta till Ayete-komplexet och trädgårdsstaden Etxadi, som i sin tur ansluter till Aldapeta, Bidebieta-2 och Alto de Miraconcha.

Från dessa områden, och med samma spridningskaraktär, kan du komma åt de populära stadsdelarna och små och gamla byggnaderna Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans och Amara Viejo. Från Alto de Errondo kan du komma åt hälso- och omsorgsområdet Zorroaga – Miramón, med sjukhuset, hälsoboendet, polikliniken, asyl, Finca de Miramón, etc.

I området Amara Nuevo, som utvecklas med kanaliseringen av Urumea och torkning av myrarna, är det nödvändigt att särskilja flera områden, som är en gemensam anteckning för dem alla, de stora husblocken, med en hög befolkningstäthet, och en bristfällig struktur i dess urbanisering.

Det mest öppna och kvalitativa området sträcker sig från Avda. de Carlos I till Paseo de Errondo och Podavines . Dess centrala axel är gatan José María Salaverría, vilket lämnar obebyggda tomter. Från östra sidan av Avda. de Carlos I, till floden, järnvägslinjen och Paseo de Zorroaga, en äldre sektor med sämre kvalitet sträcker sig, vars huvudaxel är Avda. de Madrid.

Norr om Plaza de Pío XII börjar det norra området av grannskapet, som når Parque de Álava och Plaza del Centenario, vilket leder till området Amara Viejo och Ensanche-komplexet, som sträcker sig från Plaza från Buen Pastor till denna sektor av Amara Nuevo, som uppvisar egenskaper som liknar de i resten av Ensanche, men med större morfologisk och funktionell nedbrytning, med förekomsten av mindre och oregelbundna block. Axeln för denna sektor bildas av gatorna Easo , Urbieta och Prim, och som ett öppet område har den Paseo del Árbol de Guernica, som följer Urumeaflodens lopp.

Det södra komplexet i området Amara Nuevo är färdigställt med Anoeta-idrottsområdet, trädgårdarna vid Plaza de Pío XII, kyrkan Sagrada Familia och komplexet för regeringens underdelegation, Institutet för gymnasieutbildning, andra utbildningscentra och busstationen, bredvid Hotel Amara Plaza. I Anoeta sticker sportområdet ut.

I den så kallade Appendix de Amara (Amara-Osinaga) utvecklas byggnader i block avsedda för bostadsbruk. Det finns också "tertiära användningsområden" på "bottenvåningen", förutom ARCCO köpcentrum.

Efter Urumeas lopp, från området Amara, anländer vi till gruppen som bildades av Loyola och Txomin-Enea, där vi hittar en liten sektor av villor, ett minne av ett försök att skapa en trädgårdsstad, armékasernen, militärhus, det utspridda bostadsområdet Txomin-Enea och den oordnade grupperingen av Loyola.

I andra delar av staden (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta, etc.) finns det starka kontraster mellan spridning och koncentration. Lågkvalitetsbostäder dominerar, stora kvarter, dåliga kommunikationer och tillgång, brist eller frånvaro av öppna ytor, bristande service etc., med hög befolkningstäthet, även om det under de senaste åren har förbättrats avsevärt i allt som rör utrustning och tjänster.

I området Intxaurrondo och Alza måste vi nämna utvecklingen av ett viktigt "bostadsområde" i Baratzategi och Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur), samt köpcentret Garbera.

Morfologiska områden från Donosti

Vi kommer nedan att hänvisa till det fysiska tillståndet för byggnaderna, vilket tillsammans med ovanstående kommer att göra det möjligt för oss att se graden av homogenitet i de olika morfologiska områdena i staden.

Gamla stan är helt klart ett morfologiskt naturskyddsområde, även om den tenderar mot en viss revitalisering av dess funktioner som inte försämrar det historiska och sentimentala värdet av denna enhet.

Inom denna grupp av naturskyddsområden inkluderar vi, även om det av andra skäl (landskapets skönhet, rekreationsområden, etc.), sektorerna Igueldo, Miraconcha, Ayete, Ulía-Ategorrieta, Ondarreta, Zubieta och Zorroaga – Miramón, även om i In de fyra första har det skett en ganska snabb renoveringsprocess med försvinnandet av anlagda herrgårdar som har ersatts av högre och tätare bostadskomplex.

Det finns områden i El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros och andra perifera kvarter, där de gamla byggnaderna, verkstäderna och små industrilager har varit eller håller på att ersättas av nya bostadshus. Vi står på så sätt inför en förnyelseprocess i försämrade områden.

Det finns också mycket försämrade områden där ingen renoveringsprocess har påbörjats.

I Avenida de la Libertad har det skett en accelererad process av morfologisk förnyelse, med uppkomsten av lyxhus och byggnader för banker, kontor, etc.

I de gamla markerna som ockuperades av Plaza de Toros pågick också en renoveringsprocess och påskyndad omvandling, vilket bildade det som kallas New Gros. Så byggdes en rad bostadskvarter och kommersiella lokaler. I samma mening har det skett accelererade processer i Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 och 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha och andra små sektorer av stadsdelar kringutrustning.

Logiskt sett har dessa processer mer eller mindre dynamik, i förhållande till den allmänna utvecklingen av centrum, centrala staden och de inbördes förhållanden och ömsesidiga beroenden som uppstår i hela komplexet som bildas av San Sebastián och dess perifera område.

Den urbana modellen från San Sebastian

Med denna valör hänvisar vi till en approximation till den morfologiskt-funktionella verkligheten i det urbana komplexet som bildar Gipuzkoans huvudstad och en serie närliggande kommuner, några av dem bildar en tätort med Donostia, som upptar en del av kusten, mellan vikar av Concha och Pasaia, och från Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun och Regata de Añorga.

Denna urbana modell verkar inte isolerad, utan utgör en del, från den inledande processen av dess bildande, av en högre enhet: Urban Region of Guipúzcoa. I vår provins finner vi ett komplext nät av utspridda bondgårdar, små landsbygdsområden, som är utspridda över hela Gipuzkoan-geografin, i ett halvt instängt och orienterat landskap, som så småningom ger vika för en viss originalitet i takt med att stadsfenomenet utvecklas. industri och urbaniseringsprocessen.

Vi kan betrakta Guipúzcoa som ett utrymme organiserat av San Sebastián med dess perifera område, inom det maritima delsystemet, som en nodalregion i det baskiska perifera stadssystemet som helhet.

Den Gipuzkoanska huvudstaden är en mycket dynamisk kommun om vi tar hänsyn till alla kommuner i provinsen, vilket ökar dess centralitet som ett resultat av den ökade koncentrationen av varor och tjänster. Denna ökning, som är avsevärd med avseende på provinsen, är dock inte så för de omedelbart perifera kommunerna, som börjar hysa kommersiella funktioner som är typiska för Centralstaden.

Denna stadsmodell, med dess former, markanvändning, faciliteter, infrastruktur, socioekonomisk aktivitet, flöden, etc. Den har konfigurerats genom olika stadier:

1) Fram till mitten av 12-talet dominerade den lantliga karaktären.

2) Från mitten av 12-talet till början av 15-talet, med grundandet av huvudstaden och dess konsolidering som regionens första stadscentrum, dess befästning, befolkningsökning och kontroll över ett stort kommunalt område och utveckling av hamnens handels- och vägnät.

3) Från början av 15-talet till slutet av 18-talet framträder stadens militära roll och nedgången av dess ekonomiska makt, minskningen av dess kommunperiod, tillväxten av förorterna Antiguo, San Martín och Santa Catalina och hamnexpansionsarbeten.

4) Från början av 19-talet fram till rivningen av murarna 1863, ett skede där vi lyfter fram branden 1813, återuppbyggnadsarbetena 1816, början av turismen 1845, invigningen av motorväg N-1 1847 och huvudstaden 1854.

5) Från 1864 till 1955, med förlängningen av Cortázar till Avenida, den södra förlängningen, den östra förlängningen, utvecklingen av andra stadsdelar, ockupationen av en del av Vega del Urumea, allmän tillväxt av hela det centrala och perifera stadskomplexet, och 1950 års översiktsplan.

6) Från 1956 till i dag, med jordlagen, San Sebastiáns allmänna plan från 1962 och andra planer i kommunerna i det perifera området, Guipúzcoas stadsplaneringsplan från 1966, 1990 års landplaneringslag och dess direktiv av 1994, den allmänna planen för Donostia från 1995, bildandet av urbana periferier, funktionella områden och konfigurationsprocessen av ett storstadsområde, med axeln Donostia-Baiona.

Enheterna i stadsmodellen är följande:

* Central City med Central District (CBD) och det kompletterande området.

* Perifera området med Submetropolitan Corridor och Suburban Corridorer.

Staden San Sebastian-Donosti

Centraldistriktets huvudaxel är Avenida de la Libertad, som sträcker sig från denna axel till Boulevarden och till Plaza del Buen Pastor. I detta område sticker Plaza de Guipúzcoa ut med provinsrådets palats. Vi befinner oss i stadens mest representativa och officiella verksamhetsområde, med betydande finansiell och kommersiell aktivitet.

Det kompletterande området har en heterogen karaktär, med tjänster och verksamheter som kretsar kring Centraldistriktets funktion, som också räknar med en viktig närvaro av bostadsverksamhet. I detta område har vi de västra och södra delarna av Ensanche, som utgör en del av centrum, Miraconcha, Aldapeta, Aiete, Munto, Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo och Benta Berri, som förlängningar av den västra delen av området. sektorn, och Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria och Miramón, som förlängningar av den södra sektorn. Dessutom finns det områden i Gamla stan, Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia och Mundaiz.

Resten av de urbana enheterna ingår i det vi kallar Perifera området, där vi skiljer mellan Submetropolitan Corridor, med den högsta tätheten och urban kontinuitet, och Suburban Corridorerna, som uppvisar mindre drag av täthet och urban kontinuitet.

I Submetropolitan Corridor har vi Ulía , Ategorrieta , Intxaurrondo , La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo och kommunerna Pasaia, Lezo, Rentería och Oiartzun.

I sydöstra förortskorridoren har vi Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani och Urnieta. Å andra sidan, i Suroriental-Occidental har vi Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil och Andoain.

Det perifera området Donosti

För det första bör det noteras att Guipúzcoa är ett territorium där vi hittar ett komplext nät av spridda byar, små landsbygdscentra och ett nätverk av städer och byar, som är utspridda över hela dess territorium i ett landskap som är starkt påverkat av det urban-industriella fenomenet . , med vilken den kan definieras som en stadsregion.

I hela detta område råder en viss balans i den rumsliga fördelningen av befolkningen och stadskärnor, men med allvarliga stadsplanerings- och miljöproblem, både i dess historiska centra och i dess periferier, såväl som i nivån på infrastruktur och utrustning.

Den urbana ramen, som utvecklats vid kusten och i dalarna, har gett upphov till många tätorter, det vill säga två eller flera kärnor som växer separat slutar med att ansluta sig till ett stadskomplex, som är fallet med San Sebastián och dess perifera område; Irun-Hondarribia ; Andoain- Billabona ; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; etc

Regionerna Donostia-San Sebastián och Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) har konfigurerat vad vi kan kalla storstadsområdet, vilket kännetecknar existensen av en huvudkärna eller central stad med dess inflytandeområde, en betydande koncentration av befolkningen med tjänster i regionerna, dominans av tertiär verksamhet, relationer av ömsesidigt beroende mellan de olika kärnorna, en hög grad av inbördes samband i ekonomiska och sociala kommunikationer och förekomsten av ett transport- och kommunikationssystem som är tillräckligt utvecklat för att upprätthålla relationerna mellan den centrala staden och dess påverkansområde, samtidigt som det underlättar dess koppling till andra närliggande stadssystem.

Vi har redan tidigare kommenterat att San Sebastián är en kommun med hög centralitet. Kommuner i dess perifera område som Rentería och Hernani behåller dock sin funktionella position med avseende på huvudstaden; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain och Lasarte-Oria ökar gradvis sin centralitet; i Lezo och Oiartzun ser vi dock att den tertiära begåvningen inte ökar (med undantag för stormarknader), korrelativt med befolkningen.

Hela detta perifera område tenderar att öka koncentrationen av varor och tjänster i förhållande till befolkningsökningen. När man överväger företrädet kan man observera hur Donostias kommun tenderar att minska, medan periferin ökar måttligt.

Integrering av Donostia-San Sebastian i resten av det perifera området

Med Urban System menar vi en uppsättning städer med deras egenskaper, plus relationerna mellan städer, mellan städer och deras egenskaper, och mellan egenskaperna.

Med ordet relationer hänvisar vi till de möjliga inbördes relationer, sammankopplingar, inbördes beroenden och interaktioner som kan förekomma i systemet som helhet.

I Baskien har det vi nu kallar Urban System gradvis bildats, där Guipúzcoa integreras i det som en stadsregion med dess län och funktionella områden.

Som historiska bestämningsfaktorer för bildandet av det baskiska stadssystemet har vi grunden för de medeltida villorna och effekten av industrialiseringen i kustprovinserna.

För närvarande finner vi i det baskiska stadssystemet en demografisk-rumslig struktur med liten framträdande plats, ledd av Bilbao och följt av Comarcas eller storstadsområdena San Sebastián, Pamplona, ​​Vitoria och Bayona. Utöver detta kan vi särskilja ett kustnära subsystem, där Guipúzcoa finns tillsammans med Bizkaia och Laburdi-kusten, och ett inlandssubsystem med länderna Álava, Navarra, Benabarra och Zuberoa.

I det kustnära delsystemet sticker den starka koncentrationen av Bilbao- och Baiona-området ut, jämfört med spridningen av Gipuzkoan av medelstora och små kärnor, vilket garanterar en bättre balans när det gäller relationer, förbindelser, markanvändning, utveckling av regioner och planering. av territoriet.

Vi måste också beakta de utvecklingsaxlar som håller på att bildas, vilket är fallet med Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi; det i Bizkaia-Kantabrien; Alava-Burgos ; Guipuzcoa-Navarra; och Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, som i sin tur är släkt med de stora axlarna som Atlantbågen, Ebrodalen-Medelhavskusten eller N-1 mot länderna Castilla-León, Madrid, Extremadura och Portugal.

Inom detta system intar Guipúzcoa en strategisk plats när det gäller förbindelserna med det europeiska stadsrummet, genom förbindelser med Laburdi-kusten, som leds av Baiona, som utgör en viktig tätort, och förbindelserna med resten av den autonoma gemenskapen och med Navarra mot Ebro-axeln. Provinsen Guipúzcoa, med sin traditionella dynamik och territoriella balans, representerar ett mycket viktigt bidrag till hela det baskiska stadssystemet, för att bibehålla sin dynamik, attrahera investeringar och förbättra miljökvaliteten. Samtidigt förbättras de administrativa gränserna att uppnå regionala utrymmen integrerade i de stora europeiska stadssystemen, som för närvarande utvecklas mycket snabbt, och det finns en risk att stanna kvar i utkanten av dem.

I Guipúzcoa utmärker sig rollen som huvudstadsområdet Donostia-San Sebastián, som sträcker sig till Irún-Hondarribia, med viktiga bostads-, kommersiella och industriområden. Å andra sidan har motorvägen med Pamplona stärkt relationerna med Navarra och Ebrodalen.

Donostia-San Sebastián och dess perifera område är ett kontinuerligt stadsrum som ansluter till Laburdi-kusten, som är ett nyckelelement i det baskiska stadssystemet och befinner sig i storstadsfasen. Huvudstaden bildar tillsammans med Rentería, Pasaia och Lezo en tätort, som om vi förenar den med Irún-Hondarribia och Laburdi-kusten utgör Donostia-Baiona-korridoren. De följs i betydelse av Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta och Astigarraga. Funktionell specialisering, snarare än beroenderelationer, är det som fastställer graden av relationer mellan stadskärnor.

Trots den höga tätheten (1,007 2 invånare/Km58) är den rumsliga fördelningen av befolkningen tämligen balanserad, med långsam tillväxt, eftersom det är det mest utvecklade stadsområdet i den tertiära sektorn i den autonoma regionen, och upptar 6 % av den aktiva befolkningen. Byggsektorn upptar 33 %, industrin 3 % och primärsektorn XNUMX %. Kort sagt, huvudstaden Guipúzcoa utmärker sig för sina finansiella, försäkrings-, personliga tjänster och transportfunktioner, och distribuerar sig genom centra i periferin (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta och Usurbil) hamn, industri och små kommersiella sektorer. .

Slutligen bör det noteras att denna uppsättning också påverkar området Orio, Billabona – Zizurkil-Aduna och nordvästra Navarra.

Ursprung och källa: Mr. Javier Gómez Piñero /DONOSTIA-SAN SEBASTIANS GEOGRAFI OCH HISTORIA /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Tips och praktiska aspekter vid husköp i San Sebastia-Donosti 

Vilka är skatterna när man köper ett hus i San Sebastian? 

Återförsäljning hus

Skatten som ska betalas är "Patrimonial Transfer Tax", som är följande:

• 7 %: Överlåtelse av fastighet
• 4%: Överföring av hus
• 5 %: Flytt av hemvist
• 4 %: Överföring av djur och personlig egendom

Nya byggnader/hus

Följande skatter betalas:

• • Moms: 10%
  • AJD: 0.5 %

Andra juridiska aspekter vid köp av hus i San Sebastian – Intyg om boende

• Säljarens innehavstillstånd krävs inte. För år sedan, i Baskien, den gamla "Intyg om boende” beviljats ​​av den regionala regeringen annullerades och ersattes av ”First Occupation License” som för närvarande utfärdas av lokala myndigheter/stadshus i nybyggda hus.
• Det är tillrådligt att bekräfta med kommunfullmäktige att det inte finns några stadsplaneöverträdelser i bygget och att fastigheten inte anses vara "ur funktion".
• I stadsfastigheter är det nödvändigt att bekräfta att byggnaden har passerat ITE ("byggnadsteknisk inspektion") som passeras vart 10:e år från 50 års ålder.
• Matrikelregistret: Baskien har sin egen matrikelorganisation, som nås annorlunda än resten av staten.
• Skattevärde: Fastighetens fastighetsregister visar och bekräftar dess taxeringsvärde

Process och krav för att få registrering av turistlicens i Donosti-San Sebastian

I enlighet med bestämmelserna i artiklarna 8 och 9 i de allmänna stadsbestämmelserna i San Sebastiáns allmänna stadsplaneringsplan utgör stadsanvändningen av turistbostäder en tertiär användning och inom den utgör den hotellanvändning. För sin del utgör uthyrning av rum i hemvist för turistanvändning en användning som likställs med användning av bostäder.

Användning av turistbostäder eller uthyrning av rum i hemvist för turistanvändning i allmänt skyddsboende och kapitalboende får inte utvecklas.

Ansökan om turisthyresbostäder görs genom ANSVARSFÖRKLARING, och ska registreras som sådan. När din registrering är klar visas den i DONOSTI TOURIST HOUSING CENSU: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Fördelning av zoner för turisthyrabestämmelser i Donosti

Tillgång till bestämmelser :

Turistanvändningen av San Sebastián är uppdelad i tre zoner :

• Zoner A (mättade zoner) . I zoner A eller mättade zoner är implementeringar av urban användning av turistbostäder helt förbjudet , samt uthyrning av rum i hemvist för turistanvändning. De fastigheter som före denna förordnings ikraftträdande har auktorisation eller har registrerat lämpligt förhandsmeddelande i vilket en gynnsam stadsplaneringsredovisning avges enligt då gällande bestämmelser, kommer inte att beröras av anmälan om ett mättat område. .
• Zoner B (zoner med hög efterfrågan) .: I zoner B eller zoner med hög efterfrågan, specificerade i planerna i denna förordning, delvis inflyttning av ett bostadshus för användning som turistbostad kommer att tillåtas i enlighet med följande allmänna kriterier:

1. a) På bottenvåningen , kommer den urbana användningen av turistbostäder att tillåtas i de fall och villkor för genomförandet av användningen av bostäder i samma som fastställts i den allmänna stadsplaneringsplanen och i den kommunala förordningen som reglerar genomförandet av användningen av bostäder i olika bostadsbyggnadsplaner , samt redan existerande bostadsavdelningar.
2. b) På första våningen, eller assimilerbar, den urbana användningen av turistbostäder med gemensam tillgång till bostäderna kommer att tillåtas när dess användbara yta som läggs till resten av byggnadens icke-bostadsändamål, med gemensam tillgång till bostäderna, är lika med eller mindre än 250 användbara kvadratmeter i hela byggnaden och ska även följa de villkor för genomförande av användningen av bostäder som fastställts i översiktsplanen och kommunalförordningen som reglerar genomförandet av användningen av bostäder på olika våningar i bostadshus, samt för- befintliga bostadsavdelningar.
3. c) I de övre våningarna belägen ovanför de tidigare, kommer en turistbostad med gemensam tillgång till bostäderna att tillåtas, under förutsättning att ingen av de som ligger under den är avsedd eller planeras att vara avsedd för bostadsbruk, varför alla dessa våningar måste vara avsedda för andra typer av auktoriserad användning annan än bostadsanvändning och att deras användbara yta som läggs till resten av icke-bostadsändamålen i byggnaden, med gemensam tillgång, är lika med eller mindre än 250 användbara kvadratmeter i hela byggnadens m² (u) gräns om 250 nyttiga kvadratmeter lokal användning med gemensam tillgång till bostäderna inte överskrids i hela byggnaden, tillåts en enda turistbostad med gemensam tillgång till bostäderna utan att kravet att det inte finns tillämpas. eller bostadsanvändning beräknas under det som efterfrågas för turistbostäder på de övre våningarna i byggnader med minst 7 våningar (B+6) och ytterligare ett turistboende för var 6:e ​​ytterligare våning, som ska placeras på någon av de ytterligare våningarna.

• Zoner C (zoner med möjlighet att öka utbudet av turistboende) . I dessa C-zoner, med möjlighet att utöka utbudet av turistboende, till Zon B, två turisthus på övre våningar i byggnader med minst 7 våningar (B+6 ); och ytterligare två hus för varje 6:e extra våning som ska placeras på någon av de extra våningarna.

 Sådana tillstånd träder i kraft under förutsättning att i ovanstående fall gränsen på 350 användbara kvadratmeter för användning utanför bostäder, inklusive turistbostäder, med gemensam tillgång, inte överskrids i hela byggnaden och inte heller gränsen för användbara kvadratmeter för icke-bostäder. användningsområden för bostäder. bostäder med undantag för turistbostäder, med gemensam tillgång till husen.

Fyra typer av turistboende för turistlicens i Donosti

På detta sätt, i enlighet med lag 13/02016, av den 28 juli, om turism i Baskien, kommer Bilbaos kommunfullmäktige att gruppera de olika bestämmelserna som det inkluderar och koncentrera dem i fyra olika kategorier:

• Turistrum : I denna typ av boende måste ägaren av turistaktivitetstillståndet vara registrerad i huset (han måste bo permanent) där rummen erbjuds för turistuthyrning. Användningen av bostaden omfattas av samma villkor eller möjligheter som är tillåtna vid uteslutande bostadsanvändning och samma person får under inga omständigheter erbjuda rum i mer än en bostad.
• Turistbostäder : är de som är dedikerade helt till turiständamål och måste finnas i byggnader för bostadsbruk och uteslutande på första våningen i densamma -eller på övre våningar, förutsatt att de är belägna nedanför husen och med fri tillgång. till dessa från allmän väg.
• Hotell, vandrarhem eller pensionat : De förblir likställda med användningen av utrustning och dess reglering förblir i samma villkor som den för närvarande är auktoriserad, enligt reglerna i den allmänna stadsplaneringsplanen angående dess placering - och den för PER för Casco Viejo och PERRI av Bilbao la Vieja i händelse av att de genomförs i nämnda områden-.
• Turistlägenheter och lägenhetshotell : enligt beskrivningen i lag 13/2016, av den 28 juli, om turism i Baskien, anses lägenheter vara de som inte bara har ett sovrum utan också har en toalett och kök. Denna grupp av turistanläggningar – utöver de villkor som kommunal planering ställer för hotellanvändning i allmänhet – kommer att vara föremål för efterlevnad av de tekniska specifikationer som rör ljus, ventilation och andra hygieniska-sanitära förhållanden som krävs för rum i konventionella bostäder.