HUR MAN KÖPER EN FASTIGHET I SPANIEN MED ETT FÖRETAG i USA
Vi har redan sett i andra artiklar på denna webbplats att det är fastställt att det finns olika formler för att förvärva ett företag i Spanien, inklusive att använda ett befintligt utländskt företag för att verka i Spanien (antingen med ett fast driftställe – PE eller utan fast driftställe – SIN EP), eller skapa ett spanskt företag uttryckligen för förvärv av fastigheter i Spanien.
Som vi tidigare har nämnt talar vi också om det faktum att för att förvärva en fastighet i Spanien i namn av ett USA-företag för att utveckla en fastighetsinvesteringsverksamhet, är det inte nödvändigt att bilda ett spanskt företag för Fastighetsförvärv, eftersom detta kan genomföras genom ett befintligt utländskt företag, och det genom en registreringsprocess i Spanien, kan fungera perfekt som ett investeringsinstrument i Spanien, utan att behöva bilda ett spanskt företag.
I den här artikeln kommer vi att ta itu med fallet med ett befintligt företag i USA, som vill verka i Spanien och ingripa i köp och försäljning av fastigheter, eller utveckling av fastighetsverksamhet, såsom uthyrning, försäljning, reform, konstruktion etc. Inget behov av att starta ett spanskt företag.
För dessa ändamål kommer vi att prata om följande:
1.- PRELIMINÄRA KONCEPT
USA FÖRETAG : Det amerikanska företaget som vill verka i Spanien måste i sina stadgar ta hänsyn till att den verksamhet som det kommer att bedriva i Spanien (köp/försäljning, konstruktion, mäkleri, uthyrning av uthyrning, etc.) omfattas av stadgarna för detta samhälle. Med vilket, och innan man fattar beslutet att köpa i Spanien genom detta företag, är det nödvändigt att granska detta företags stadgar för att bekräfta om de överväger denna aktivitet, och om inte, utföra lämpliga formaliteter i ursprungslandet , inför ursprungslandets handelsregister, att inkludera denna typ av verksamhet i sina stadgar.
PERMANENT ETABLERING : För det andra måste vi vara tydliga med vilken typ av affärsstruktur vi kommer att behöva i Spanien för att utveckla verksamheten.
Det vill säga om vi ska räkna med materiella resurser (kontor, bilar, etc.) eller mänskliga resurser (anställda, etc.) i Spanien för utvecklingen av denna verksamhet.
Låt oss till exempel ta fallet med ett amerikanskt företag med nationalitet som bestämmer sig för att investera i Spanien för att förvärva en fastighet och som vill få avkastning genom uthyrningsverksamheten.
I det här fallet, om uthyrningsverksamheten inte kräver någon tilldelning av materiella resurser (kontor, reception, bilar, etc. ), eller mänskliga resurser (en spansk bosatt anställd för städning, underhåll, mottagning av nycklar, etc.), men det är helt enkelt förvärvet av fastigheten för att hyra ut den genom någon plattform, och, som vi säger, utan tilldelning av någon typ av resurser i Spanien.
I det här fallet skulle vi tala om fallet med ett amerikanskt företag registrerat i Spanien UTAN permanent etablering (företag UTAN EP).
Eller, om tvärtom, det amerikanska företaget behöver för denna typ av investeringsprojekt att ha personal bosatt i Spanien, med egna lokala transportmedel, eller med kundtjänstkontor etc.
I det här fallet skulle vi tala om fallet med ett amerikanskt företag som är registrerat i Spanien MED ett fast driftställe (PE Company).
Denna punkt är mycket viktig eftersom skatte- och förvaltningsbehandlingen är olika i båda fallen.
- I händelse av att inga materiella eller mänskliga resurser behövs i Spanien för att utveckla verksamheten, skulle vi tala om ett amerikanskt företag registrerat i Spanien som verkar UTAN ett permanent etablering (UTAN PE). I detta fall skulle den verksamhet som ska bedrivas i Spanien omfattas av inkomstskatten för personer som inte är bosatta i landet, beskattad med 19 % om det är ett företag med hemvist i ett land i Europeiska unionen, eller med 24 % i resten av fallen (som i detta fall), med förvaltnings- och underhållsskatteskyldigheter som skiljer sig från WITH EP-bolagen.
- Å andra sidan, om det var en aktivitet eller ett investeringsprojekt för vilket mänskliga eller materiella resurser behövs i Spanien, skulle vi i detta fall tala om ett amerikanskt företag med ett fast driftställe, och som skulle vara föremål för spansk bolagsskatt . , med en skattesats på 25 % och med en annan förvaltningsbehandling än icke-permanenta utländska enheter.
För mer information om skatte- och förvaltningsvillkoren för olika behandling av företag registrerade i Spanien med fast driftställe och utan fast driftställe, klick här till konsultera vår specialiserad artikel
Med tanke på skillnaden i vederlag för skatte- och förvaltningssyften det innebär att betraktas som ett företag med ett fast driftställe i Spanien, eller utan ett fast driftställe, är det viktigt att ha detta klart från början, och det är inte alltid klart definierat. Av denna anledning är det ofta nödvändigt att tillgripa det dubbelbeskattningsavtal som upprättats mellan företagets hemvistland och Spanien.
För att se vilka avtal som undertecknats mellan Spanien och USA som du har avtal med för att undvika internationell dubbelbeskattning, Klicka här.
2.- PROCEDURER
- I USA:
Oavsett vilken struktur som behövs i Spanien för att utveckla verksamheten, och om företaget har en status med ett fast driftställe eller utan ett fast driftställe, enligt definitionen ovan, måste nämnda amerikanska företag gå igenom en registreringsprocess. i Spanien som går igenom följande:
- Skaffa de ORIGINALA företagsdokumenten:
- Bolagets bolagsordning
- Skatteidentifikationsdokument för företaget i USA
- Samhällets stadgar
- Handelsregisterrapport som bekräftar att företaget är registrerat
Och i dessa dokument måste det göras mycket tydligt vilka som är administratörer eller chefer som är behöriga att representera företaget, såväl som partnernas eller aktieägarnas sociala deltagande.
Och dessutom denna dokumentation, som alltid måste vara ursprungliga , eller, om originaldokument inte tillhandahålls, måste auktoriserade och attesterade kopior tillhandahållas, det vill säga autentiserade av en lokal notarie.
- All denna dokumentation måste översättas till spanska av en registrerad officiell översättare, antingen i USA.
- All denna dokumentation måste legaliseras och officiellt erkännas, med erkänd verkställande effektivitet för att användas i Spanien, och detta görs genom att skaffa Apostille. Apostillen är ett sigill som erhålls genom ett autentiseringsförfarande som fastställts i 1961 års Haagkonvention och tillämpas på alla de länder som har undertecknat detta avtal. Klicka här för mer information om hur du skaffar Apostille i USA.
- I Spanien : När all dokumentation som anges ovan har erhållits måste vi i Spanien gå tillväga enligt följande:
- Att erhålla NIE (utlänningsidentifikationsnummer) chefen eller administratören för företaget . Detta dokument är ett skatteidentifikationsnummer genom registrering av administratören i det spanska byråkratiska och administrativa systemet.
Detta dokument erhålls:
- Antingen genom Spanska kontor och konsulat i ursprungslandet ( klicka här för att få information om de spanska konsulaten i USA ), som du hittar bifogat nedan.
- Eller genom att infinna sig direkt, eller genom din advokat/representant i Spanien med fullmakt, vid något av de territoriella immigrationskontoren i Spanien.
- Skaffa det utländska företagets spanska NIF . På samma sätt som bolagets administratör kommer att krävas att skaffa ett skatteidentifikationsnummer i den spanska förvaltningen, kommer det amerikanska bolaget, för att verka i Spanien och kunna genomföra fastighetstransaktioner, behöva registreras hos administrationen. Spanskt skattenummer, för att få ett skattenummer, som kommer att vara det du använder för att utföra alla typer av transaktioner på spanskt territorium.
Detta dokument erhålls genom att presentera dokumentationen för företaget legaliserat och apostillerat på det sätt som fastställts i föregående stycke inför det spanska skattekontoret, som, efter att ha granskat all dokumentation, kommer att tilldela ett skatteidentifikationsnummer för företaget, vilket kommer att vara dess bättre identifiering för alla typer av transaktioner på spanskt territorium.
- Skatteombud . En av skillnaderna mellan utländska företag registrerade i Spanien med ett fast driftställe (PE), och utan ett fast driftställe (UTAN PE), härrör just från skyldigheten att utse en skatterepresentant i Spanien.
När det gäller företag utan fast driftställe (UTAN EP) är de föremål för inkomstskatten för icke-bosatta individer (IRPFNR), och det är nödvändigt att utse en skatterepresentant i Spanien för att utföra den planerade fastighetsverksamheten, och att ha en anmälningsadress i Spanien, som kan användas av den spanska förvaltningen för att meddela och kommunicera alla typer av skatteärenden relaterade till den verksamhet som ska utföras.
Denna skattemässiga hemvist är vanligtvis chefen eller advokaten som leder och underhåller företagets verksamhet i Spanien.
Men, och här kommer den stora skillnaden med WITH EP-företagen, dessa företags skatterepresentanter är INTE solidariskt ansvariga för de skatteförpliktelser som företaget åtagit sig. Skatteombudet, normalt chefen eller advokaten som sköter företagets skatteverksamhet i Spanien, är med andra ord inte ansvarig i händelse av bristande efterlevnad av skatteplikterna för företagen i Spanien.
Å andra sidan, i fallet med amerikanska företag med permanent etablering (CON EP), som, som vi säger, är föremål för spansk bolagsskatt, och för vars verksamhet och utveckling i Spanien de behöver en struktur som kräver större komplexitet, och övertagandet av större skattemässiga och rättsliga förpliktelser i Spanien än företag utan fast driftställe, innebär att skatterepresentanten i Spanien för dessa företag tar på sig företagets "gemensamma" ansvar gentemot den spanska förvaltningen.
Siffran för den skattemässiga representanten är en mycket viktig siffra, eftersom den kommer att vara ansvarig "solidaritet", det vill säga på samma nivå och med samma ansvar som företaget, för alla skatteförpliktelser som ingåtts i Spanien. Med andra ord kommer skatterepresentanten att vara den som krävs av den spanska förvaltningen för att uppfylla dessa skyldigheter, i händelse av att det utländska företaget inte uppfyller dem. Med vilket det, som vi kan se, är en ställning med stort ansvar, eftersom nämnda skatterepresentant kommer att åta sig alla dessa typer av förpliktelser solidariskt. Därför är det en affärsposition med högt ansvar och funktioner.
I detta avseende måste det sägas att spanska bestämmelser i många år har krävt att skatterepresentanten för utländska företag eller företag med fast driftställe är en skattemässigt bosatt i Spanien . Med andra ord, för att ett utländskt företag skulle erkännas i Spanien med ett fast driftställe, var det nödvändigt att utse en skatterepresentant som hade en adress i Spanien. Detta har normalt sett varit ett hinder för etableringen av utländska företag i Spanien, eftersom de advokater eller chefer som ansvarar för att hantera dessa utländska företags verksamhet i många fall inte alltid var villiga att ta ett sådant ansvar, vilket blev ett verkligt hinder för utveckling av aktiviteter och genomförande av internationella företag i Spanien.
Men på senare tid har framsteg gjorts i detta avseende, och den spanska administrationen tolkar att för företag eller företag som är registrerade i något av EU:s länder kan de utse administratörer eller chefer för dessa företag som skatterepresentanter.
Således kan till exempel ett amerikanskt företag, som vill etablera sig med ett fast driftställe i Spanien, utse den amerikanska chefen, eller den amerikanska administratören, som skatterepresentant, som kommer att ansvara för företagets skyldigheter, utan att behöva utse ett ombud med hemvist eller hemvist i Spanien.
Detta hinder har dock inte lösts för hemmahörande utländska företag som kommer från andra länder utanför Europeiska unionen, vilket i dessa fall, som vi säger, gör det svårt att etablera dem på spanskt territorium, eftersom de har begränsad tillgänglighet av lokala chefer för att ta ett så högt ansvar för dessa företag.
- Bankkonto . För att utländska företag som inte är bosatta i Spanien, antingen med fast driftställe eller utan fast driftställe, ska kunna bedriva verksamhet i Spanien måste de ha ett bankkonto öppnat i nämnda företags namn. Med vilken dessa dokument, när legaliseringar av alla handlingar från företaget har erhållits, liksom chefens eller administratörens NIF, företagets NIF och utnämningen av skatterepresentanten, måste tillhandahållas till bank så att den kan fortsätta. till öppnandet av ett bankkonto i det utländska företagets namn.
För detta kommer banken att kräva, utöver den dokumentation som anges ovan, all slags information och dokumentation som styrker företagets ekonomiska aspekter, samt medlens ursprung som kommer att användas för att genomföra de planerade transaktionerna i Spanien. . För att göra detta behöver du redovisningsrapporter, företagsdeklarationer etc. från ursprungslandet . Denna typ av information kommer att bero på eller kommer att vara olika beroende på den finansiella enheten i fråga, och kommer att hjälpa till att passera filtret i lagen om förebyggande av penningtvätt i Spanien, ett väsentligt krav för att agera i Spanien genom en företagsstruktur.
- Handling av verkligt ägande . Utöver allt ovanstående, för att utföra fastighetsverksamheten i fråga, kommer den tillförordnade notarien att kräva, förutom all dokumentation av företaget enligt ovan, manifestationen av företagets verkliga ägare.
En "benficial owner" är en som äger mer än 25% av företagets aktier eller aktier. Med vilken det kommer att vara nödvändigt att verifiera ursprunget till de medel som används för förvärvet av egendomen, samt att följa lagen om åtgärder för att förhindra penningtvätt i Spanien, för att informera vilka som är partner till företaget som innehar ett deltagande på mer än 25 % av detsamma.
- Behov av fullmakter . Med tanke på komplexiteten, och de skattemässiga och juridiska konsekvenserna av registreringen av ett utländskt företag i Spanien, rekommenderas det starkt att du beviljar fullmakt till din advokat eller chef så att de kan utföra alla dessa procedurer för din räkning och behovet av att du har vad du ska göra personligen.
Från TLA inbjuder vi dig att kontakta oss för alla frågor eller tjänster relaterade till dina installations-/investeringsprojekt i Spanien.
