TLAs advokater har i mer än 20 år arbetat med transaktioner och fall av fastigheter i rustika landområden i hela det spanska territoriet. Från Katalonien (Tarragona och Barcelona), Valencia-regionen (Castellón, Valencia och Alicante – Costa Blanca), Mallorca & Ibiza, Murcia, Almeria (Almanzora-dalen) och Malaga.

Som ett resultat av vår breda erfarenhet, och erkännandet av olika regionala normativ, har vi förberett några av de aspekter som ska beaktas vid köp/säljning av fastigheter i både urbana och rustika mark (landsbygd), med speciella hänsyn till de problem som vi rekommenderar du bör undvika när du köper fastigheter i Spanien.[/vc_column_text][vc_column_text]Så snälla, vänligen uppmanas att nedan ta reda på några av de vanliga problemen som kan påverka det juridiska övervägandet av fastigheter och konstruktioner i Spanien:

 

Legalisering av konstruktioner i Spanien. Allmänna aspekter

Behöver jag ett bygglov för att renovera mitt hus?

Ja, du behöver en bygglov för att flytta från ditt hus. Vilken typ av licens som krävs för dessa arbeten beror på vilka arbeten som ska utföras med reformen.

Minor Works License – "licencia de obra menor": Detta krävs för förändringar av användningen av rummen, och fördelning av väggar, etc. För att få denna licens är det inte nödvändigt med ett projekt från en arkitekt, eftersom det kan tillämpas genom detaljer, bara förklara verken och utvärdera dem att betala skatterna.

För en bättre förståelse tillämpas denna licens när de arbeten som ska utföras i fastigheten inte påverkar fastighetens väsentliga infrastruktur, såsom bytet av taket, byggnadens stödjande delar eller struktur, eller inuti trappor.

Normala fall där denna licens behövs: Reform av taket (inte för att ändra det helt, bara för att förnya det). Här är några fall att ansöka om denna licens:

• Att bygga garage, skjul eller lager
• Att bygga ett staket
• Att bygga en pool (beroende på område)
• Att bygga en inhägnad osv.

Observera de fall som beskrivs och villkoren för att få licensen kan variera avsevärt från en zon eller region till en annan.

Major Works License – "licencia de obra mayor": Detta är samma licens som begärts för att bygga ett hus, förklarat i avsnitten "Byggande i rustik mark" och "Byggande i stadsmark". Detta tillstånd krävs när arbeten som ska utföras i konstruktionerna påverkar de väsentliga delarna av byggnaden och kräver ett projekt av en arkitekt. Till exempel att bygga en tillbyggnad av huset (som ett nytt rum), eller att byta tak.

• Att helt byta taket
• Att bygga ett nytt rum som utökar konstruktionen
• Att bygga ett garage med kakel och betong
• Att bygga en andra våning
• Att bygga en pool (beroende på områden och regioner) osv.

 Thär finns inte lagfart eller "skrivande” för marken, eller markens utvidgning eller gränser är inte korrekta

Vi kan ofta finna att det inte finns escritura (lagfart) för vissa fastigheter, och du måste fastställa din rätt till fastigheten genom en process som kallas "expediente de dominio" eller "acta de notoriedad". Detta är komplicerat och involverar publicering av ditt påstående i Boletín Oficial de la Provincia (Officiella tidningen). Skillnaden mellan båda processerna är främst att "expediente de dominio" görs i en normal process i tribunalen och "acta de notoriedad" är en process som görs framför områdets notarie. Det är inte nödvändigt att säga att "acta de notoriedad" alltid är mer att rekommendera eftersom det är en kortare, billigare och snabbare process än den andra. Vanligtvis används "expediente de dominio" när situationen för marken, och äganderätten är i tvist med grannarna, eller är oklart. Och "acta de notoriedad" används när ägandet är välkänt och det finns problem med gränser eller storlek på fastigheten.

Sedan måste du se till att register från Registro de la Propiedad och Catastro överensstämmer, och att dessa är i enlighet med vad lokala sedvänjor anses vara fastighetsgränserna. Du får bara bygga på en viss procent av markytan. Du måste kontrollera tillgängligheten av verktyg – särskilt vatten och el. Du måste leta efter servidumbres de paso (vägrätt) eftersom dessa inte kan blockeras. Efter att ha "skapat" din fastighet är det nödvändigt att registrera den för första gången. För alla dessa frågor behöver du tjänsterna från din spanska advokat.

Det är också ofta det markens storlek är inte densamma som den verkliga tomten. I dessa fall måste återigen en "expediente de dominio" eller "acta de notoriedad" göras för att bekräfta vilka som är de verkliga gränserna för marken, och för att uppdatera både spanska katastrofer och spanska fastighetsregister.

Vad ska man göra när huset inte är registrerat i handlingarna? 

Ibland händer att huset (konstruktionen) själv får inte registreras, antingen av historiska skäl eller för att den som byggde den ville slippa skatt och utgifter för registrering. Allmänt i sådana fall är allt som framgår av fastighetsregistret och det officiella pappersarbetet marken.

I vissa andra fall är bygget registrerat (finns i handlingar och i fastighetsregistret), men inte som ett ”hus”, kanske som magasin, eller bod (”albergue”, eller ”almacén”) eller någon annan liknande konstruktion . Detta är inte tillräckligt för att få konstruktionen juridiskt deklarerad som ett "hus". Denna situation borde ha belysts under förhandskontraktet, eftersom det måste framgå av nota simple.

I dessa fall, innan du köper fastigheten, måste din spanska advokat – eller säljaren – registrera huset för första gången, om det inte är registrerat ännu, eller som ett "hus2, om det var registrerat men som alla andra liknande konstruktioner (bod, förråd, etc). Detta görs av det som kallas a "declaración de obra nueva" (deklaration om nya verk). Och detta måste göras även om huset står där i hundratals år, eftersom det enligt registret är en första registrering, eller åtminstone den första registreringen som ett hus.

"Declaración de obra nueva" (DON) är en process för inskrivning av en byggnad eller konstruktion i fastighetsregistret. Processen är väldigt lik som när huset är nytt, skillnaderna är de handlingar som krävs, och det reduceras till utarbetandet av en handling från den spanska notarie, i vilken den nya byggnaden deklareras med korrekt beskrivning av rummen, service, storlek och mått, ritningar etc.

Om huset nyligen byggdes (vanligtvis mindre än 4-8 år, beroende på område), är dokumenten exakt desamma som anses som om huset är nytt, vilket är följande:

• Markhandlingarna på ditt namn- För att bevisa äganderätten till marken.
• Byggprojektet från din arkitekt – Att bevisa storleken, beskrivningen etc. från huset och byggnaden.
• Byggnadslicensen – För att bevisa att fastigheten fått rätt tillstånd från de spanska myndigheterna.
• Final Works License – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – För att bevisa att arbetet i den spanska fastigheten är klara.
• Tio års försäkring (Seguro Decenal) – Om du äntligen har valt att teckna denna försäkring. Om inte måste du meddela notarien att du inte har gått tillväga på detta sätt, för att informera köparna och få en bekräftelse på att de samtycker.
• Intyg om boende från rådhuset – För att bevisa att de spanska myndigheterna betraktar byggnaden som ett spanskt "hus".

Men om huset inte är nytt, är det ett gammalt hus (mer än 4-8 år, beroende på område), då är de dokument som krävs olika. I det här fallet, eftersom det spanska huset är gammalt, det kommer att bli nödvändigt att bevisa hur gammal den är. För detta finns det flera system:

Intyg om ålder gjord av en arkitekt eller ingenjör eller "Certificado de Antigüedad": Om huset inte deklareras i fastighetsregistret, och inte heller i övriga officiella register som den spanska katastrofen, måste någon bekräfta för dessa institutioner hur gammal konstruktionen är, och vilken är dess storlek och beskrivning (hur många kvadratmeter, hur många våningar, hur stor är etc.). För detta, i vissa områden i Spanien, krävs det att fastigheten inspekteras av en specialist som kommer att bekräfta ungefär byggnadens ålder med en personlig undersökning gjord i fastigheten för att kontrollera husets egendom och med hänsyn till resten av bevis som register och register vid rådhuset och annan offentlig eller privat databas.

Även om det inte tillämpas för de spanska lagarna för att göra DON, bör certifieringen av arkitekten åtföljas av ritningar eller ritningar för huset, för att bevisa måtten. Planerna kommer att vara mycket användbara i framtiden för att deklarera huset i andra register som Catastro eller Rådhuset.

Vissa människor förväxlar denna certifiering med en "enkät" eller med "utvärderingen" gjord från banken för att godkänna ett eventuellt bolån. Som du kan se i den här rapporten är intyget om ålder från arkitekten (ibland ingenjörer) att mäta huset, för att detaljera beskrivningen och även att ge en ungefärlig ålder för fastigheten. Detta certifikat är mycket specifikt, och det används uttryckligen att deklarera den spanska konstruktionen i fastighetsregistret med Declaración de Obra Nueva-processen.

A "undersökning" är gjord av proffs, som kan vara arkitekter eller inte, som bara ange situationen för huset, och dödsboet av konstruktionen för att upptäcka defekter i konstruktionen, och det används främst i processen för köp eller förvärv av en fastighet. I själva verket är detta något som inte används när köpare och säljare är spanska, men det används ofta i Spanien när köparen är från andra nationaliteter, som brittiska.

Och slutligen, den "utvärdering" som görs av hypoteksbanken skiljer sig från "undersökningen" och från "åldersintyget" eftersom den är gjord av professionella, vanligtvis inte arkitekter, bara för att "utvärdera" fastigheten. Det betyder att banken, som långivare till lånet, vill veta hur mycket värde den har innan för att tillhandahålla medel för lånet, främst för att kontrollera om egendomen kommer att vara tillräcklig garanti för att täcka risken och de lånade medlen.

Intyg om ålder från rådhuset."Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento". Detta är ett intyg utfärdat av Stadshuset. Denna certifiering är inte så detaljerad i beskrivningen av konstruktionen som den som gjordes av arkitekten, men den tjänar till att bekräfta för det spanska fastighetsregistret och för notarien vad som är den exakta, eller ungefärliga, åldern på konstruktionen.

Certifiering från Catastro. “Certificado Catastral o del Catastro”. I vissa områden har Catastro en detaljerad databas från fastigheterna, konstruktionen och marken i de rustika zonerna. På ett sådant sätt att, även om fastighetsregistret inte kan informeras om fastighetens nuvarande existens, Catastro, på grund av sin "automatiska" eller "inspektions"-aktivitet (fastighetsregistret agerar endast när de intresserade delarna informerar om en bestämd transaktion , det agerar aldrig genom sin egen inspektion, eller agerar automatiskt), har tidigare upptäckt husets existens, och kan bekräfta åldern med mer eller mindre exakthet. I dessa fall, och beroende på områden, accepterar notarier och fastighetsregister certifieringen från Catastro som bevis på existensen och åldern på fastigheten i DON-processen.

 I båda fallen menar jag när det gäller ett relativt nytt, eller gammalt hus, lämnas erforderliga handlingar till notarie, som utarbetar de vederbörliga handlingar som utropas Declaración de Obra Nueva, som måste undertecknas av markägaren. När handlingarna är ordentligt undertecknade kommer dessa att vara de nuvarande handlingarna på fastigheten, och de tidigare, som bara innehöll marken, kommer att annulleras.

Sedan, när du har alla dessa dokument, du måste ta dem till notarie. Notarien kommer att förbereda lagfarten för bygget, och du kommer att göra det underteckna dem. Denna process kallas Declaración de Obra Nueva. Detta kommer att förklara att det över den redan existerande tomten nu finns en konstruktion, som är ett hus.

Då behöver du to ta med dessa handlingar till fastighetsregistret att göra en korrekt ändring av inskriptionen av marken, nu inklusive huset, och huset kommer att vara juridiskt komplett.

Så, utgifterna för DON kommer huvudsakligen att vara:

• Notarieavgifter för att förbereda DON-handlingarna
• Fastighetsregistret avgifter för att skriva in DON i inskriptionen av marken
• Stämpelskatt – 1, 1,5, ,2 % (beroende på område) av fastighetsvärderingen

 I dessa fall är det starkt att rekommendera att du förhandlar med försäljarna om att de registrerar huset med rätt DON innan du fortsätter med försäljningen. Faktum är att om du får ett bolån kommer banken inte att kunna värdera fastigheten förrän huset har registrerats med hjälp av DON, för tills dess (1) finns det lagligt; och (2) tills den är registrerad finns det ingen officiell beteckning på vad fastigheten är exakt (storlek, markyta och gränser etc.). Det kan inte heller fullfölja en inteckning i egendom som inte är registrerad. Så i det här fallet finns det inget val: leverantörerna måste registrera det innan du kan köpa det.

Marken är perfekt registrerad i handlingarna, och huset visas, men dess fullständiga förlängning är inte deklarerad, eller det finns andra element som inte deklareras i handlingarna som garage, eller pool, eller lagerbyggnader, etc.

Dessa fall är verkligen vanliga i rustikt land. Det här är de typiska fallen där någon inom en bestämd tid skrev in och deklarerade marken, och även huset, men de inkluderade inte andra delar av huset eller andra element, eftersom de byggdes efter.

Till exempel ägaren som efter köp av huset bygger en pool, eller ett garage, eller utökar huset med ett nytt rum, eller en ny veranda, eller ett nytt golv, eller terrass osv.

Dessa fall är extremt problematiska, eftersom processen för att deklarera och uppdatera handlingar med den nya förlängningen kräver en särskild undersökning av saken.

Det finns så många olika sannolikheter och krav, beroende på VAD är storleken på marken; VAR ligger fastigheten (Valencia, Almería, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cádiz, Málaga, etc.), med extremt stora skillnader mellan regioner, och till och med mellan städer; NÄR dessa förlängningar gjordes (4 år innan, 10 år, 20 år), och HUR de byggdes (utan bygglov, med reformlicens etc.), att det är absolut omöjligt att ge en giltig överblick över denna fråga som skulle kunna tjäna berörda ägare som vägledning.

Vad är "Fuera de ordenación" för konstruktioner i Spanien? 

"Fuera de ordenación" är en GAMLA konstruktion, eller en GAMLING del från en konstruktion, som har byggts utan licens, den uppfyller inte byggnormen och kan inte legaliseras.

• En gammal konstruktion: Bygget måste byggas mer före den tidpunkt då den spanska förvaltningen måste reagera mot bygget (riva+böter).
• Före 2014: 4 år från byggtiden
• Efter 2014: 15 år från byggtiden
• Det kan inte nu få en licens att legalisera det

Positiva konsekvenser:

• Det kan PATRIMONIALISERAS: Det kan vara en del av ditt arv eller personliga förmögenhet. Den kan registreras på fastighetsregistret, få pant, sälja den, ärvas osv.
• Det är en konstruktion som nu är legaliserad och juridiskt konsoliderad vid tiden, även om den inte uppfyller normativa. Så ur juridisk synvinkel, om det inte finns några böter som påverkar fastigheten för närvarande så finns det inga åtgärder som stadshuset kan vidta mot denna fastighet på grund av dess ålder, och inte möjliga att rivas av förvaltningen.

Negativa konsekvenser:

På grund av detta respekterar stadshuset de befintliga konstruktionerna, men de kan inte förlängas. Så det går inte att bygga nya byggnader i fastigheten. Rådhuset tillåter inre reformer på denna typ av fastigheter, men inte tillbyggnader, inte heller konstruktioner av andra byggnader som garage, etc.

Men på grund av det faktum att fastigheten inte är normativ, kommer stadshuset inte att godkänna en licens för att reformera väsentliga strukturella delar från byggnaden som fundament, tak, etc. Rådhuset kommer att medge att man "reformerar" det befintliga huset, och "reparera" den befintliga strukturen, men inte "ta bort" från de gamla delarna för att installera nya. Till exempel, om det är en "brand" eller en översvämning som kan påverka huset på dess struktur, kan Rådhuset inte ge rätt att "bygga om" fastigheten. Så som avslutning tillåter Rådhuset interna reformer för att upprätthålla konstruktionen, men inte strukturella reformer från binor, fundament, byte av tak, etc.

Eventuella problem vid förnyelse/ansökan av CH: Fastigheter i Fuera de Ordenación kan få problem i framtiden att skaffa/renovera CH.

Vad är halvkonsoliderade urbaniseringar i Spanien? Oavslutade urbaniseringar

I denna rapport har vi förklarat om skillnader mellan URBAN LAND och ICKE-URBANISBAR (RUSTIKT LAND).

I relation med URBAN LAND, förklarade vi att detta är ett land där det är tillåtet att bygga med bestämda specifikationer som finns i "Utvecklingsplanerna" för staden eller området (Plan General de Ordenación Urbana), eller i specifika urbaniseringsområden som kallas "delplaner" (Planes Parciales), etc.

Detta land har alla faciliteter och krav för att leva där i hög befolkningstäthet, som rätt vatten och elförsörjning för fastigheter och konstruktioner, och offentlig el och vatten. Och andra försörjningsanslutningar, som avlopp, gas, telekommunikation, etc.

Urban Land eller "Suelo Urbano" är städernas eller byarnas eller urbaniseringarnas land och det brukar ha rätt åtkomst via vägar, med trottoarer, gator, kommersiella områden, hälsovård, skolor, högskolor, sportcenter, etc.

Men på tal om urban mark, det finns en viktig skillnad mellan urban mark "CONSOLIDATED" och "NON CONSOLIDATED" eller "HALVKONSOLIDERAD".

A KONSOLIDERAD URBAN POT är en tomt där all nödvändig urbaniseringsinfrastruktur har färdigställts, och tomten har alla tjänster som kan betraktas som "urban" (elektrisk, vatten, väg, avlopp, etc.), och har redan gett allt nödvändigt utrymme till den offentliga förvaltningen för att installera all denna urbaniseringsinfrastruktur. Denna tomt har deltagit mot betalning av infrastrukturen och redan gett (om nödvändigt) delar av marken som ska användas för denna offentliga infrastruktur.

Om tomten inte är byggd kommer det att vara en tomt med de vederbörliga byggrätterna som definieras av gällande bygglagar.

Om tomten redan är byggd kommer de befintliga konstruktionerna, om de byggs enligt bygglagarna, att vara helt lagliga fastigheter, eftersom äganderätten kommer att vara absolut skyddad från den offentliga förvaltningen för både mark och byggande.

A ICKE KONSOLIDERAD URBAN POT är motsatsen. Är en tomt där det inte finns installerat all nödvändig infrastruktur för att betraktas som "KONSOLIDERAD".

Så, om tomten inte byggs, kommer rådhuset, innan bygglovet erhålls, att begära att färdigställa urbaniseringsinfrastrukturen i området, i enlighet med befintliga bygglagar, och/eller tomten har inte gett utrymmet till allmänheten administration för installationen av denna infrastruktur. Så, eventuella kostnader för urbaniseringar kan vara oavgjorda på marken, och eventuella delar av tomten kan påverkas av urbaniseringsreglerna och sedan, följaktligen, tvingas "ge" till den offentliga förvaltningen för att installera såsom infrastruktur.

Om tomten redan är byggd, så eventuellt avgifter för urbanisering kan påverka utvecklingen och användningen av dessa konstruktioner, och dessa konstruktioner kan också vara det påverkas om de ligger mitt i de framtida infrastrukturområdena. Dessa fall är de där fastigheter byggdes innan områdena omvandlades till "urban" (eftersom de var ganska gamla), eller helt enkelt för att dessa konstruktioner byggdes utan lämpligt bygglov (olagligt).

I dessa fall konsolideras inte äganderätten till tomten, och de eventuella konstruktionerna, av ägaren. Med andra ord kan den offentliga förvaltningen ha fakulteter för att få del (eller totalt) av marken, och konstruktioner kan påverkas när tomten anpassas till urbaniseringskraven. Så båda, tomt och konstruktioner, är inte helt integrerade i äganderätten från ägaren, eftersom båda kan påverkas av urbaniseringskraven och projekten.

Inom de ICKE KONSOLIDERADE områdena finns även en speciell klassificering som kallas HALVKONSOLIDERAD . Halvkonsoliderade områden är de som, eftersom de är "urbana", är i ett av följande fall:

• Vissa urbaniseringsarbeten har gjorts, men inte alla.
• Det finns vissa delar av marken som ges till den offentliga förvaltningen för offentlig infrastruktur, men inte allt vad lagarna kräver.

Dessa är de typiska fall som vi kan hitta i områden från Valencia, Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, etc.), några andra från Murcia, Almeria (Almanzora Valley, Vera, etc.), Málaga och Sevilla.

Vanligtvis är dessa områden där marken alltid betraktades som "rustik", och med tiden utvecklades konstruktioner av hus med en hög täthet av konstruktioner (efter nuvarande normativ, mer än 6-8 per hektar). I dessa områden är dessa konstruktioner försedda mer eller mindre med bestämd infrastruktur av vatten, el, allmän tillgång och vägar. Beroende på fallet kan vi hitta områden där den installerade infrastrukturen är total och andra områden där den är sämre.

I de här fallen brukar det vara lagligt i Semi-Consolidated-konstruktioner. Och "lagliga", för att de byggdes med rätt bygglov, eller för att de legaliserades efter byggda.

I dessa fall ”konsoliderar” alltså ägaren ägandet av konstruktionen, men inte ägandet av marken. Så den offentliga förvaltningen kan inte göra något mot bygget, men marken kan påverkas av att delar av den eventuellt kommer att ges till urban infrastruktur, eller påverkas av urbaniseringsavgifter.

Typiska problem som vi kan hitta i dessa egenskaper är:

• Att för att bygga ut eller bygga hus i tomter inom dessa områden kan Rådhuset begära att få en del av marken att användas för installation av offentlig infrastruktur (gångvägar, avloppsanslutning, ledningar av el, gas, vatten, etc. .)
• Att ägarna uppmanas att betala delar av eller alla utgifter för urbaniseringen av området (anslutning till avlopp, vatten, el, installation av moderna septiktankar, ge en del av marken för allmänna vägar, etc).

• BYGGA EGET HUS I URBAN LAND 
• BYGGA EGET HUS I "RUSTIKT LAND"
• PROCESS FÖR ATT BYGGA EN FASTIGHET I SPANIEN FÖR DIN EGEN
• LEGALISERINGAR, REFORMER OCH VANLIGA RÄTTSLIGA PROBLEM