Utsikter för fastighetsmarknaden i Spanien efter coronakrisen: 2020-2021
Vi befinner oss i en tid då det råder allvarlig osäkerhet på den spanska fastighetsmarknaden främst motiverad av den extraordinära situation vi befinner oss i.
Vi kommer inte att förklara här vad som har hänt i Spanien och i resten av världen. Anledningen till denna rapport är att analysera utsikterna för utvecklingen av den spanska fastighetsmarknaden under resten av 2020 och 2021.
För detta kommer vi att skilja mellan flera vitt skilda sektorer inom den spanska fastighetsmarknaden:
– Det spanska nationella kravet: Första och andra bostad
– Den internationella efterfrågan: Första och andra bostad
– New & Off Plan, och begagnad (återförsäljning)
– Långtidshyresmarknad och Korttidsuthyrning – och ”säsongshyra”
– Position för ägaren som vill sälja sin fastighet nu
1.- DEN SPANSKA EFTERFRÅGAN: Medborgare och bosatta i Spanien
Börjar med efterfrågan på köp av FÖRSTA BOENDE, och med hänsyn till den nationella marknaden, att förstå detta som att efterfrågan på bostäder från spanjorer (medborgare eller invånare), kommer att drabbas av en stor stagnation.
Detta är en sektor som har påverkats mycket de senaste åren, och som trots att huspriserna i de största huvudstäderna och städerna i Spanien har ökat, har förvärvskraften för den medel-genomsnittliga spanska medborgaren inte ökat. i samma proportion. Detta har genererat att den medelstora spanska medborgaren, år för år, gradvis har tappat köpkraft, vilket begränsar (och till och med blockerar) tillgången till att köpa ett hus.
Därför har det under de senaste åren skett en minskning av handeln bland spanska medborgare (särskilt bland ungdomar), just på grund av förlusten av köpkraft, vilket höjt hyran som det enda sättet att få tillgång till bostad bland unga människor i Spanien.
Det är logiskt att tro att från och med nu, i en krissituation där vi befinner oss, kommer situationen att bli värre, eftersom den ekonomiska kapaciteten för den genomsnittlige spanska medborgaren kommer att försämras avsevärt.
Med vilket det förväntas att efterfrågan på huvudbostäder i Spanien kommer att minska avsevärt fram till åtminstone 2022.
På samma sätt ANDRA BOENDE marknaden, det vill säga den nationella efterfrågan på andra bostad, kommer att påverkas av den krissituation som vi befinner oss i, eftersom den försiktiga sparställningen som leder till denna kris kommer att vara den allmänna normen, under åtminstone ett par år.
Det talas redan om nedgångar i bostadsförsäljningspriserna mellan 15 och 30 %.
Sa allt detta, investerare, eller sparare, som för närvarande behåller köpkraften, kommer att hitta verkliga möjligheter på marknaden, särskilt från och med i höst, när de ekonomiska effekterna från denna kris börjar registreras mer stabilt på marknaden.
Med vilken, ur en "investerares synvinkel", och precis som det hände efter krisen 2008 och 2011, Spanien kommer återigen att bli en intressant destination, och attraktiv för sparare, nationella och internationella investerare.
2.- DEN UTLÄNDSKA KÖPAREN – Investerare och privatpersoner
När det gäller den internationella efterfrågan på utlänningar förstår vi att ANDRA BOENDE marknaden kommer att ha en stark inverkan, och vi förväntar oss inte en återhämtning förrän långt in på år 2021.
Framför allt vad som avser marknaden för försäljning av nybyggnation, och under uppbyggnad, vi förstår att det kommer att finnas en stopp i byggandet av fritidshus, särskilt på turistorter, som Medelhavet, och Balearerna och Kanarieöarna.
Ur en "investerares synvinkel", de största möjligheterna kommer att finnas på andrahandsmarknaden, till nackdel för nybygget. Detta beror på att individer kan ha en större marginal för reduktion av försäljningspriset, eftersom de, beroende på anskaffningstidpunkten, kan ha skrivit av en stor del eller summan av köpeskillingen, vilket tillåter ett större intervall för minskning av försäljningen pris. .
Detta med hänsyn till ny konstruktion, kommer inte att bli så här, och vi kommer att se en mindre minskning och utbud på marknaden, givet att byggare har mindre marginal för prissänkning än privatpersoner.
Med vilken återförsäljningsmarknaden, eller begagnad, är den som kommer att erbjuda de mest intressanta möjligheterna på marknaden, åtminstone tills effekterna av den ekonomiska krisen som vi har ovan försvinner.
Därför, som vi har nämnt på den nationella marknaden, kommer det att finnas verkliga möjligheter för den internationella investerarspararen som har köpkraft på andrahandsmarknaden i Spanien.
När det gäller den internationella marknaden för förvärv av FÖRSTA BOENDE hem, även kallad "expatriates (eller "expats"), som tänker komma till Spanien för att leva, antingen för en bättre livskvalitet, eller för att tillbringa sin "för-" eller "pensionering ”, tror vi att utvecklingen kommer att bli mycket positiv.
Spanien är ett av de mest önskade länderna i världen att komma att bo permanent. Det har varit konstant i mer än 30 år. Faktum är att, och särskilt från år 2000-2002, volymen av inköpsverksamheter för pensionerade eller förtidspensionerade utlänningar har förblivit hög, även i kristider.
Förtidspensionerad, eller pensionerad, huvudsakligen från europeiska länder som Storbritannien, Frankrike, Belgien, Schweiz, Tyskland, etc. betraktas som "latent efterfrågan". Det vill säga: De har alltid för avsikt att komma till Spanien för att spendera sin pension, motiverade av bra väderförhållanden, livskvalitet, kommunikationer, säkerhet och folkhälsa.
Men under de senaste åren har denna typ av efterfrågare drabbats av en minskning av sin köpkraft, orsakad av de ökade huspriserna i Spanien.
Därför, och som en konsekvens av denna nuvarande sanitära kris, denna typ av köpare kommer att bevittna uppkomsten av verkliga köpmöjligheter, till mycket låga och intressanta priser, i områden och fastigheter som de för upp till ett år sedan helt enkelt inte skulle ha haft tillgång till.
Denna typ av köpare, normalt i hög ålder, tar förutom priset eller livskvaliteten hänsyn till stödnivån för den spanska folkhälsan.
- Därför är det värt att fundera, eller undra, vad är reaktionen det orsakar hos den här typen av klienter, det sätt på vilket det spanska systemet har hanterat coronakrisen.?
Ur vår synvinkel, som spanjorer, som har levt i framkant när det gäller att hantera denna hälsokris, måste vi säga att bilden av den spanska folkhälsan har stärkts.
Det största misslyckandet i uppmärksamheten och reaktionen mot viruset har inte varit den befintliga infrastrukturen och mänskliga resurserna i Spanien (svämmade bara över i vissa områden, och tillfälligt), utan sekundära faktorer som främst har varit bristen på utrustning.
Enkla saker som masker, eller andningsskydd, eller lämpliga kläder.
Men som vi säger, resten av utrustningen och infrastrukturen, särskilt det mänskliga teamet, av läkare, sjuksköterskor och sjukvårdspersonal, har klarat uppgiften och visat sin effektivitet och reaktion på en påverkan av sådan volym, även i situationer med total frånvaro av utrustning och tillräckligt skydd.
(Som spanska är vi alla verkligen STOLT ÖVER VÅRT SANITÄRSLAG)
Med andra ord, har det visat sig att det spanska folkhälsosystemet fungerar, och att det har en lunga och infrastruktur för att betjäna dessa typer av klienter.
Förutom folkhälsan, det finns en högkvalitativ privat hälsa i Spanien med priser som är mycket lägre än den privata hälsan i ursprungsländerna för dessa köpare, såsom Frankrike, Tyskland, Storbritannien, etc., vilket tillsammans med effektiviteten i vår folkhälsa gör att båda uppnår en mycket hög kvalitetsbild hos denna typ av köpare, av främst europeiskt ursprung.
Å andra sidan, när det gäller andra länder i världen, det spanska folkhälsosystemet har visat sig vara mycket mer effektivt och med mycket fler skyddsgarantier än det som finns i länder som USA och Storbritannien, där sjukvården Offentlig är väldigt grundläggande, och där privat sjukvård är dominerande.
Som ett resultat av ovanstående, högre intresse för att köpa en första bostad i Spanien förväntas i länder som Storbritannien, USA och andra latinamerikanska länder som Mexiko, Venezuela, Argentina, Brasilien, etc., av medborgare i dessa länder som de kommer att finna mer skyddade och omhändertagna av den spanska folkhälsan än i deras egna ursprungsländer.
Slutligen, för att lägga till en annan punkt som denna typ av köpare-klient nu tar hänsyn till när de beslutar om sitt köp, är ekonomiska levnadskostnader och tjänster. Just på grund av denna kris kommer vi att bevittna några år i Spanien en avsevärd sänkning av priserna både på livsmedel och produkter samt på tjänster. Med vilken de ekonomiska levnadskostnaderna för denna typ av kunder kommer att gynnas av denna minskning, vilket kommer att underlätta deras köpbeslut i Spanien.
Därför drar vi slutsatsen att både minskningen av försäljningspriset för fastigheterna, såväl som bekräftelsen av ett konsekvent offentligt hälsosystem, och av en kvalitativ privat hälso- och sjukvård, kommer säkerligen att göra inriktningen kundens köpavsikter. internationell i hem för första bostad.
Angående ANDRA BOENDE, som indikeras av den inhemska marknaden, den medelhöga utländska köparen förväntas inte göra samma volym av förvärv som vi har upplevt de senaste åren.
Speciellt sedan 2015 har vi upplevt en ökning i volymen av andra hemförvärv av internationella köpare, underlättat av en ekonomisk förbättring som härrör från den ekonomiska högkonjunktur som upplevts under tidigare år, samt i hopp om att få avkastning på dessa fastigheter. genom uthyrning, särskilt turistuthyrning.
Självklart, vi kommer att se en förlust eller minskning av perspektiven när det gäller möjligheterna att hyra turister, eftersom, åtminstone under åren 2020 och 2021, nivån på resor och kommunikationer kommer att påverka turistsektorn, och därför de som vill investera med avsikt att hyra för turistanvändning.
Men och med hänsyn till ANDRAHAND, som vi nämnde med avseende på den första bostaden, stora möjligheter kommer säkerligen att uppstå både i städer med hög turistpotential och i de största städerna i Spanien, vilka bra försäkringar, de kommer att locka uppmärksamheten från internationella sparare-investerare.
3.- HYRESMARKNADEN – Permanent uthyrning – Turist – Säsong
När det gäller hyresmarknaden kommer vi att skilja på att hyra en första bostad och en andra bostad.
Angående UTHYRNING AV FÖRSTA BOSTAD, de senaste åren har vi sett en ökning av hyrespriserna, baserat på ägarens förhoppning om att få högre avkastning inom turistuthyrningssektorn, särskilt motiverat av uppkomsten av plattformar som Airbnb, etc.
Detta har lett till ett verkligt problem bland spanjorer, särskilt ungdomar, av brist på permanent hyreserbjudande, särskilt i de största städerna i Spanien, vilket har lett till en reaktion från de spanska myndigheterna genom att skapa restriktiva regler för användningen av av fastigheterna som turisthyra, för att gynna uthyrningen för första bostaden, och på så sätt försöka undvika prisökningar för uthyrningen av den första bostaden.
En av de viktigaste konsekvenserna av coronaviruset i Spanien är just en total förlust av turistaktivitet, som inte förväntas stiga förrän nästa sommar 2021.
Därför, många husägare undrar säkert redan vad de ska göra med de hem som hittills använts för turism, och att de i jakt på lönsamhet kommer att tvingas använda dem för att hyra sin första bostad. Med vilken, inom kort kommer vi att uppleva ett ökat utbud av förstahandsbostäder i Spanien. Både i storstäder och i kustområdena.
Och angående ANDRA BOENDE UTHYRNING, även om turistuthyrningen, det vill säga "för dagar" eller "i veckor", tror vi att den kommer att påverkas av hälsokrisen, vi tror att "säsongsbetonad" inte kommer ....
Historiskt sett har den traditionella turistuthyrningen i Spanien varit "säsongsuthyrning”. Det vill säga hyran per månader, eller efter årstider: sommar, höst, vinter, vår osv.
Det var inte förrän revolutionen av digitala plattformar som Airbnb, som har gjort det möjligt att minska vistelsetiderna och sköta privat uthyrningsverksamhet på ett närmast entreprenöriellt sätt, som har förändrat detta system och minskat antalet övernattningar per gäst.
Därför, en minskning av volymen av korttidsuthyrningsverksamheten förväntas, men det kommer säkerligen att bli en uppgång i ”säsongsuthyrningen”.
Vi måste också säga att aktiviteten med "turistisk hyra" är extremt begränsad av regioner eller lokal förvaltning, och till och med förbjuden i bestämda områden. Det går från mycket komplicerade dokument, krav etc. Men detta är inte samma sak som enligt "säsongshyra".
Att hyra för "säsongshyra" är helt fri från de mycket strikta begränsningarna för "turistisk hyra". Det är helt gratis. Till exempel, för att hyra som "säsongsbunden" behöver du inte registrera fastigheten i särskilda register, inte heller för att få intyget om boende, och fastigheten kan hyras "efter rum" (i Valencia-regionen kan hus inte hyras av enskilda rum i turisthyra).
Så vi förväntar oss att ha fler hyrestransaktioner med "säsong"-formeln än "turist".
Efter vår förklaring kommer spanska och utländska familjer att fortsätta att ha semester, och de kommer att fortsätta att vilja komma till spanska stränder, eller till spanska städer, för att tillbringa sin semester.
Volymen av yrkesefterfrågan kommer att minska, men hyresverksamheten kommer inte att försvinna. Och när du organiserar semester kommer turister att betingas av:
- Mer begränsade rörelser, och därför mer tid på varje plats.
- Säkerhets- och hygienförhållanden
- De kommer att undvika folksamlingar eller trånga utrymmen
Därför kommer denna typ av turister, när de väljer boendemöjligheter, att välja de där de garanteras säkerhet och desinfektion med avseende på pandemin. Och denna garanti för säkerhet och desinfektion kommer att vara mycket större i lägenheter än på hotell.
Detta beror på att hotell, där det normalt är ett stort flöde av gäster, initialt kan skapa osäkerhet bland dem när de garanterar ett adekvat skydd. Och detta händer inte när man bor i en lägenhet där flödet av gäster och övernattningar blir mindre än hotell, eftersom det kan hyras i veckor eller månader av samma familj.
För allt ovan tror vi att "säsongsuthyrningsverksamheten" kommer att vara ett utmärkt tillfälle för de ägare som, särskilt i kust-/turistområden, där efterfrågan på första bostad är låg.
4.- VAD SKA ÄGAREN GÖRA SOM VILL SÄLJA SIN FASTIGHET I KRISTIDER?
Fram till förra månaden var det säljaren som satte reglerna på en hausseartad köpmarknad. Hög efterfrågan på försäljningstransaktioner under de senaste åren har uppmuntrat säljare att ta maktpositioner i förhandlingar om försäljningsvillkor.
Men från och med nu har marknaden förändrats...
Nu är det köparen som så småningom tar maktpositioner i förhandlingar med säljaren.
Konsekvensen av detta är att köparen kommer att vara mycket mer krävande när han förhandlar om köpvillkoren med säljaren, inte bara med priset utan även med avseende på dokumentation av fastigheten.
Med andra ord, om köparen under de senaste åren varit mindre strikt när det gäller att ställa krav på lagliga begränsningar på fastigheterna, från och med nu, köparen kommer säkert att kräva att säljaren följer alla villkor och krav i lagen. angående deras fastigheter, såsom tätortsförhållanden, inflyttningslicenser eller bostadsbevis, effektiva vatten- och elanslutningar, septiktankar m.m.
För allt detta, de ägare som avser att lägga ut sina fastigheter till försäljning, rekommenderar vi att de gör en detaljerad och fördjupad studie av dokumentationen och de rättsliga situationer i vilka deras fastighet är belägen, för att underlätta deras försäljning.
Studie utförd av TLA-Abogados april 2020
