KÖP OCH FÖRSÄLJNING AV FASTIGHETER – BETALNINGAR TILL NOTARISKONTOT kontra att öppna ett BANKKONTO I SPANIEN

I år och till och med årtionden har följande betalningsform varit mycket vanlig i Spanien:

• Delbetalning eller på grund av slutpriset : Denna typ av betalning görs genom banköverföringar , antingen till säljarens ombud eller representant, eller till säljarens konto direkt.
• Slutbetalning av resten av det överenskomna priset: Genom att leverera en bankcheck till säljaren från ett spanskt bankkonto.

Med andra ord har det varit en mycket vanlig praxis i Spanien för delbetalningar på grund av slutpriset ska betalas till säljaren att göras av banköverföring , men säljaren har alltid krävt att den sista betalningen , normalt den viktigaste, göras genom en bankcheck (bankväxel), vilket ger full garanti för betalningseffektivitet.

Betalningens samtidighet

Som vi kan se har det gjort det inte varit vanlig praxis för slutbetalning av priset att göras av banköverföring . Anledningen till detta ligger i bristen på förståelse angående "tid" för att utföra nämnda överföring. Säljaren kommer alltid att kräva att nämnda betalning görs "före" undertecknandet av notariella köpebreven för att garantera att pengarna faktiskt finns på hans bankkonto, och köparen å sin sida kommer att kräva att nämnda överlåtelse görs "efter" säljaren har undertecknat köpebreven och därmed garanterat att betalning sker när säljaren har fullgjort sin leveransskyldighet.

Valet av bankcheck som betalningssystem gör att parterna kan göra betalningen samtidigt med undertecknandet av notariehandlingarna. På så sätt att köparen behåller checken i sin ägo tills säljaren undertecknar gärningarna i notariens närvaro.

Med vilken sammanträffandet av betalningstillfället och leveransen av fastigheten är perfekt.

Dessutom ger betalningsformeln med bankcheck en ytterligare garanti för säljaren eftersom det till sin natur inte är köparen som faktiskt betalar eller är skyldig att betala med bankcheck, utan det är samma bank som har utfärdat kontrollera vem som är skyldig att göra sådan betalning. Vilket ger en säker och korrekt betalningsgaranti till säljaren.

Check från en spansk bank

Dessutom, säljaren har, för att garantera din betalning, begärt att denna bankcheck ska utfärdas av en spansk bank . Anledningen till detta är för det första misstro att accepterande av checkar från utländska banker kan generera för säljaren på grund av svårigheten att erkänna deras existens och giltighet, och för det andra på grund av extra utgifter och kostnader delaktig i att rensa en check från fonder som hittats utomlands.

Allt ovanstående har varit mycket viktigt och har i hög grad påverkat försäljningen i kustområden och med en hög andel utländska köpare. Detta beror på det faktum att internationella medborgare har letts till att öppna bankkonton i Spanien med den enda effekten att den slutliga betalningen av priset till säljaren verkställs med hjälp av en bankcheck utfärdad från det konto som öppnats i namnet på köpare i en spansk bank. och till vilken köparen, innan försäljningsprocessen slutförts, har överfört tillräckliga medel för att täcka det slutliga priset.

Därför har det varit en mycket vanlig praxis i Spanien att rekommendera utländska köpare och investerare att öppna bankkonton i spanska banker för att kunna fortsätta med denna form av betalning i slutet av processen.

Leveransföretag och Rådhus

Detta krav har också förstärkts av sedvanlig praxis vatten- och elförsörjningsföretag, kommuner etc. som har känt sig mycket bekvämare när de har hemvist betalningarna av de fakturor som motsvarar förbrukningen av fastigheten på bankkonton hemmahörande i spanska banker , undvika autogiro på utländska bankkonton.

Som sammanfattningsvis har det varit vanligt att rekommendera utländska kunder att öppna ett bankkonto i Spanien när köpavsikten väl har formaliserats.

Notariella betalningssystem i andra europeiska länder

Detta krav på att öppna ett bankkonto i en spansk bank har alltid varit en konflikt mellan det spanska och utländska systemet.

Detta beror på att i många länder, särskilt på den europeiska kontinenten, görs alla betalningar relaterade till försäljningstransaktionen direkt på kontot av den tillförordnade NOTARIEN , som är den som erhåller alla belopp från köparen och anförtror betalningen till Säljaren, när alla lagkrav enligt föreskrifter är uppfyllda.

Det är därför som investerare från den europeiska kontinenten i många år har sett det som ett märkligt fall att tvinga fram bankkonton i Spanien, vilket leder till att notariens funktion i detta avseende avleds.

Därutöver angående autogiro av betalningar för konsumentfakturor, utländska kunder eller köpare förstod inte varför bankkonton som redan öppnats i deras namn i deras ursprungsländer, med ett giltigt europeiskt IBAN, inte kunde accepteras av delar av leverantörsföretagen att hemvist konsumtionen som härrör från deras tjänster.

Dessutom har de, särskilt i vissa nationaliteter, som Frankrike eller Belgien, särskilt framtvingat denna situation, eftersom många av inköpsverksamheterna har finansierats genom hypotekslån som beviljats ​​i deras ursprungsländer .

De långivande bankerna i dessa länder, när de utför betalningen av dessa lån, gör det vanligtvis direkt på notariens konto . Med vilka, i de fall där dessa medborgares köp och försäljning av spanska fastigheter var föremål för beviljande av ett banklån, fastställde samma låntagande banker från dessa länder som en skyldighet att frigöra lånemedlen som dessa skickades till en notariekonto, och inte till säljarens eller köparens räkning.

Notarieserviceerbjudande

Av denna anledning, under de senaste åren antalet spanska notarier som har anpassat sig till detta nya behov som efterfrågas av utländska kunder har ökat, och har gjort tillgänglig för dem en tjänst för att ta emot och sätta in pengar på grund av laglig verksamhet och transaktioner. verklig fastigheter

Det är därför, framför allt, i kustområden och med en hög volym internationella fastighetstransaktioner och en hög tillströmning av utlänningar , har notariella praxis att ta emot betalningar på konto och slutliga köp- och försäljningstransaktioner på kontona utvecklats. notariebanker.

Det är frivilligt

Det måste sägas att denna verksamhet är helt frivillig från notariers sida. Med andra ord, det finns ingen skyldighet för nämnda notarier att erbjuda denna typ av tjänster till sina kunder , med vilken vi i praktiken finner vissa notarier som vägrar erbjuda denna typ av tjänster, och å andra sidan andra typer av notarier mer öppna och förberedda i detta avseende.

Proceduren

Det förfarande som normalt används i praktiken för att skicka nämnda belopp till Notariens konto är normalt följande:

• Fastighetsmäklaren eller köparens advokat informerar notarie av behovet av att instrumentalisera betalningen via sitt konto.
• Notarien går vidare till identifiera köparen , för att studera villkoren för transaktionen, och till informationsförfarandet och övervakningen av penningtvättsbestämmelserna.
• När denna process är klar, notarien levererar dina bankkontouppgifter till nämnda agent eller advokat för att överföra den till köparen.
• Köparen, efter att ha mottagit bankuppgifterna från NOTARIEN, gör överföring till nämnda instrumentella konto.
• När försäljningen har slutförts utfärdar notarius publicus, genom att notarisera köpebrevet, checkar eller överföringar till den säljande parten, agenter och mellanhänder mot ditt bankkonto , för betalning av skatter och andra utgifter och avgifter , samt fastighetsbyråns eller köparens juridiska ombud, enligt köparens instruktioner.

 Större komfort och garanti till köparen

 Detta system förutsätter uppenbarligen en större garanti i kontrollen av medlen med avseende på köparen, eftersom om köptransaktionen av någon anledning inte genomförs kan notarien alltid ersätta parterna för de insatta beloppen så att de kan bestämma vad de ska göra med det

Normalt om insättningen har gjorts ensidigt av köparen i om du inte accepterar försäljningen, fortsätt att omedelbart återlämna pengarna till köparen.

Emellertid om nämnda deposition i förväg har avtalats mellan parterna, och det finns ett tidigare notarialbrev , som fastställer de villkor under vilka nämnda insättning ska hanteras, Notarien, om försäljningen inte genomförs, kommer att granska innehållet i depositionsdokumentet som avtalats mellan parterna och kommer alltid att agera i enlighet med deras förhandsöverenskommelse . I händelse av att parterna inte kommer överens om formen för återbetalning av nämnda belopp, kommer notarien att tvingas deponera nämnda belopp hos den rättsliga myndigheten och de spanska domstolarna så att det är de där pengarnas destination är bestämt. nämnda medel genom de rättsliga processer som ska initieras av parterna.

Behöver spåra betalningen

Självklart måste alla dessa överföringar och betalningar vara korrekt dokumenterade, antingen i ett notariebrev , eller i köpebrevet sig själv.

Slutsats: Det är inte nödvändigt att öppna ett bankkonto i Spanien för att köpa ett hus eller en fastighet

Det kan sägas att det finns inte längre någon skyldighet att öppna ett bankkonto i Spanien, särskilt i vissa regioner eller områden där notarien ställer sitt instrumentella bankkonto till parternas förfogande.

En annan sak blir, beroende på plats, de krav som ska uppfyllas med avseende på autogiro för konsumtion av tjänster kopplade till bostaden, såsom larm, säkerhet, Wi-Fi, Internet, el, gas, etc. .

Därför, för förfarandet för att köpa ett hem i Spanien, från vår advokatbyrå vi betraktar inte längre öppnandet av ett bankkonto i Spanien för våra kunder som en skyldighet . Vi erbjuder detta som tillval, förutsatt att det i området där köpet görs finns en notarie som är disponerad för att ha ditt bankkonto för att genomföra betalningen.

Men vad händer efter köpet med förnödenheterna?  

Efter köpprocessen, när detta är slutfört, beroende på området där fastigheten är belägen, det kommer att vara nödvändigt att bekräfta med de tillhandahållande tjänsteföretagen, stadshus, etc., för att avgöra om de accepterar autogiro av betalningar på utländska bankkonton, och annars rekommenderar vi våra kunder , denna gång ja , och när försäljningen är klar, att öppna ett instrumentellt bankkonto i Spanien för dessa ändamål.

TLACORP 2023