Hyr med köpoption (RTB)

När det gäller bostadsmarknaden för fastigheter, det vill säga köp och försäljning av första/permanent bostad, talade vi om "latent efterfrågan” som finns i Spanien med avseende på de utlänningar från andra länder som vill komma till Spanien för att bo permanent.

Ett faktum som har varit konstant under de senaste två decennierna är ankomsten av utlänningar som har valt Spanien som sin permanenta vistelseort, och som vi normalt identifierar som "utflyttade"Eller"expats”. Tvolymen och antalet utlänningar som har valt Spanien som sin bostad under de senaste två decennierna har alltid varit konstant och har till och med ökat i perioder av kris, eller efter kris, som de som upplevdes i Spanien både 2008, och 2011.

Med mer än 15 år i fastighetssektorn har vårt företag verifierat det, just inom perioder omedelbart efter krisen har antalet utlänningar som är intresserade av att förvärva fastigheter i Spanien ökat.

Och som ett resultat av vår erfarenhet har vi observerat att de första förvärven som har slutförts i dessa ögonblick har varit särskilt komplicerade på grund av kontexten av instabilitet och osäkerhet, både ur finansieringssynpunkt och den möjliga utvecklingen av bostadsmarknad.

Det vill säga, köparen som vågar investera i Spanien för att köpa en permanent bostad, är försjunken i den osäkerhet som orsakas av att fundera på om vi redan är i slutfasen av krisen, eller om det fortfarande finns en väg ner. (“Kommer jag att köpa till ett bra pris?").

Hos dessa typer av köpare är dock intresset för köpet tydligt. De är också tydliga med ögonblicket. De vill köpa nu. De vet att det är dags, men de är inte klara om priset och försäljningsvillkoren kommer att vara de mest lämpliga tills klimatet efter krisen av osäkerhet försvinner eller försvinner.

Vid denna tidpunkt föreslås hyresinstrumentet med köpoption som en lösning.

Hyra med köpoption (RTB) Vad handlar det om?

Hyr med möjlighet att köpa, är ett kontrakt där köparen vill förvärva en fastighet för varaktigt boende, och vill tillträda den och använda den omedelbart, men vill skjuta upp det slutliga köpbeslutet till ett senare tillfälle.

Och dessutom buyer önskar att säljaren under tiden för användningen av fastigheten inte kan erbjuda fastigheten på marknaden, och förbehåller sig därför exklusivt köpmöjlighet för köparen, under hela avtalets löptid. Här är den viktigaste skillnaden med detta kontrakt och ett "normalt hyreskontrakt" där hyresvärden kan sälja fastigheten till någon annan, även medan det finns ett hyresavtal.

Därför finns det i RTB-kontraktet två huvudkoncept inblandade:

– Det är ett köpekontrakt, med "köpoption".

Det vill säga, köparen vill köpa huset, men kräver att få huset till sitt förfogande tills han bekräftar sitt beslut. Han vill med andra ord att köpoptionen ska vara för hans exklusivitet. Så, ömsesidigt med ensamrätten för köpoptionen på fastigheten, betalar köparen ett belopp till säljaren för att kompensera honom för den tid huset är reserverat för köparen och utanför försäljningsmarknaden.

När villkoret eller villkoret som överenskommits i avtalet har uppfyllts, kommer det ögonblick då köparen måste besluta sig för att utöva rätten att köpa fastigheten. I detta ögonblick finns det två scenarier:

• Köparen kan utöva sin köprätt, och i så fall slutföra köpet. Därmed skulle köparen betala resten av priset till säljaren, och försäljningstransaktionen skulle slutföras.
• Köparen önskar frånträda köpet, därför antar han förlusten av det belopp han betalat enligt "alternativet att köpa" och lämnar detta belopp till säljarens konto, som gör det till sitt eget med hänsyn till den tid han har huset reserverat för köparen .

– Det är ett hyresavtal.

Köparen vill ockupera huset omedelbart, men, som förklarats ovan, han föredrar att lämna formaliseringen och det slutliga köpbeslutet till senare. Med vilken det föreslås att anta siffran "hyrestagare" eller "hyresgäst", tills han beslutar att utnyttja eller avstå från köpoptionen under den tid som anges i avtalet.

På så sätt kommer köparen, numera hyresgästen/hyresgästen, överens om hyresvillkor, och om betalning av hyra, med säljaren, numera hyresvärden/hyresvärden, under avtalstiden.

Och på samma sätt som när det gäller utnyttjande av köpoptionen, När den maximala löptiden för att utnyttja den har kommit har köparen eller leasetagaren/hyresgästen flera alternativ:

• För att verkställa köpoptionen och slutföra försäljningen. I detta fall avbryts hyrestransaktionen, nu omvandlas till en försäljning.
• Köparen botar utnyttja köpoptionen. I detta fall upphävs även hyresavtalet. Uppenbarligen, om de två parterna är överens, kan hyreskontraktet förlängas eller ett nytt hyresavtal skapas, och då kommer kontraktet endast att gälla för hyra.

Viktiga frågor:

1.- Vad händer med det belopp som betalas i köpoptionen?

Ses det som en del av priset? Med andra ord, kan alternativet rabatteras från det slutliga priset att betala för fastigheten?

Svaret är väldigt enkelt. Det blir vad båda parter är överens om. Det vill säga att det belopp som betalats för optionen kommer att dras av från priset om båda parter är överens . I detta fall diskonteras det belopp som betalats för köpoptionen från resten av det pris som ska betalas för fastigheten.

Detta är det mest använda alternativet på marknaden.

Ägaren kan dock även kräva att det belopp som betalas för köpoptionen inte diskonteras från det pris som ska betalas för fastigheten. Det vill säga att detta belopp helt enkelt täcker den tid som fastigheten har varit borta från marknaden, och att den inte representerar en del av priset. Med vilken, i detta fall, betalningen av köpoptionen inte kommer att diskonteras från det pris som ska betalas till ägaren för försäljningen.

Uppenbarligen är detta ett mycket mer skadligt alternativ för köparen, och det används inte lika ofta i praktiken.

Oavsett vilket av alternativen bör uttryckligen inkluderas i kontraktet för att klargöra vad som ska ske med optionbetalningen.

2.- Vad händer med de belopp som betalas för hyran?

Dras de av från det slutliga priset för att betala för försäljningen?

Svaret är detsamma som ovan. Det är, det blir parterna som måste komma överens, när man godkänner villkoren i kontraktet, om hyran är rabatterad från det slutliga priset eller inte, i händelse av köpbeslut bekräftas.

3.- Agentprovisioner/avgifter. När betalas de?

Här blir det återigen vad som är överenskommet mellan parterna och fastighetsförmedlingen.

Från juridisk synpunkt, om det inte finns en överenskommelse om motsatsen mellan parterna, vi förstår att agentprovisionen/avgifterna måste betalas vid tidpunkten för undertecknandet av köpoptionsavtalet. Anledningen till detta är att detta avtal innebär att ett köpeavtal träffas mellan köpare och säljare. Och detta, även om fullbordandet av nämnda kontrakt är försenat till ett senare datum.

Som vi säger, när RTB-kontraktet undertecknas har "överenskommelsen" mellan parterna nåtts, och detta har gjorts genom agentens ingripande. Det är därför agentens provision/avgifter måste betalas när RTB formaliseras.

Det kan anses orättvist att villkora betalningen av agentens provision, till det effektiva köpbeslutet, som kommer att förbli i köparens händer, och utom handen/kontroll av agenten.

4.- Hur formaliseras RTB?

Det är normalt ett privat avtal som inte behöver attesteras.

Därför är den vanligaste praxisen att upprätta ett privat avtal mellan parterna utan att behöva gå via en notarie. Även om det, som vi kommer att se, är väsentligt att kontraktet upprättas av en specialistjurist.

För mer säkerhet för hyresgästen, kontraktet kan göras på notarie och registreras i fastighetsregistret. Registrering av köpoptionskontraktet på fastighetsregistret kommer att medföra följande kostnader:

• Notarie och fastighetsregistreringskostnader
• Arvoden för advokater/advokater
• skatter

Observera att endast RTB-kontrakt med högst 4 års löptid accepteras att registreras på fastighetsregistret.

Därför är den vanligaste praxisen att upprätta ett privat avtal mellan parterna utan att behöva gå via en notarie. Även om det, som vi kommer att se, är väsentligt att kontraktet upprättas av en specialistjurist.

5.- Skatter som ingår i Option-To-Buy-avtalet:

a) När hyresvärden är ett företag: Låt oss föreställa oss ett byggföretag med ett brett utbud av hus som inte kan säljas beslutar att formalisera RTB-kontrakt. I det här fallet kommer avtalet att belastas med moms om det är en första överlåtelse av huset. De MOMS kursen kommer att vara 10%, såvida vi inte har att göra med skyddade bostäder (reducerad moms på 4 %). Med andra ord kommer en individ att behöva stå inför denna skatt som, som slutkonsument, inte kommer att kunna dra av.

Om avtalet är registrerat på fastighetsregistret är det nödvändigt att betala Stämpelskatt (0,5%-2% beroende på olika region).

förutom att avtala om månadshyran, har kunnat upprätta en köpoption, så kallad en "premium" eller "köpalternativ" (en betalning för alternativet att kunden måste köpa huset, inom en tidsperiod). Ett sådant belopp kommer också att vara föremål för mervärdesskatt (eftersom det anses vara ett tillhandahållande av tjänster, enligt generaldirektoratet för skatter), med den allmänna skattesatsen på 21 %.

Om hyrestagaren beslutar sig för att formalisera köpet senare, kommer överlåtelsen att beskattas med moms (med en sats på 10 % eller 4 %). I händelse av att den potentiella köparen beslutar sig för att inte välja köpet kommer det att finnas möjlighet att säga upp avtalet och välja att formalisera ytterligare ett hyresavtal utan optionen, som inte kommer att beläggas med moms. Kom ihåg att en individ inte kommer att kunna återfå eller dra av denna skatt.

b) När hyresvärden är en individ

I det här fallet är RTB-kontraktet (detta anses vara en andra överföring) en transaktion som kommer att omfattas av Överföringsskatt (ITP), varvid arrendatorn är den skattskyldige.

När det gäller köpoptionen (premien) kommer den också att beskattas av Överlåtelseskatten (ITP), eftersom "löftena och optionerna" också är skattepliktiga för denna skatt.

Smakämnen skattebas kommer att utgöras av priset för köpoptionen. Om det alternativet inte är överenskommet, eller det är mindre än 5 % av fastighetens totala pris . Den tillämpliga skattesatsen kommer att variera beroende på den autonoma regionen, eftersom det är en avgiven hyllning (i allmänhet mellan 6 % och 10 %).

---

EXEMPEL

"A" är en viss hyresvärd som kommer överens om ett RTB-kontrakt med "B" med ett premiebelopp på 7.500 250.000 euro. Priset på fastigheten kommer att vara XNUMX XNUMX euro.

De 5 % av priset på fastigheten är 250.000 5 x 12.500 %= XNUMX XNUMX euro.

 Så, eftersom den är 5 % högre än den överenskomna premien, kommer skattebasen för detta alternativ att vara 12.500 XNUMX euro. 

 Eftersom hyresvärden är en privatperson kommer premien att beskattas med Överlåtelseskatt – ITP . Denna skatt i Valencia och Katalonien regionen är 10 %. 

Så, 12.500 10 x 1.250 % TPO= XNUMX XNUMX euro av ITP.

---

Och senare, vid överlåtelsen av huset, i det fall att den utövas av köparen, kommer transaktionen också att beskattas igen av (ITP) Överlåtelseskatten. Som förklarats ovan i det här avsnittet, kom ihåg att köpoptionen följt av en försäljning innebär att vi står inför avslutandet av två legala verksamheter (relaterade, men oberoende), så att två olika skattepliktiga händelser inträffar, vilket logiskt kommer att öka beskattning av transaktionen.

I det senare fallet (hyresavtalet med möjlighet att köpa mellan individer) är det nödvändigt att klargöra beskattningen av transaktionen med avseende på personlig inkomstskatt, från hyresvärdens / säljarens synvinkel, eftersom insamlingen av "alternativet att köpa” blir en ”vinst” för säljaren/hyresvärden.

När den maximala löptiden för att utnyttja köpoptionen har kommit, och i det fall köparen utnyttjar denna option, kommer de kostnader och skatter som härrör från transaktionen att vara de normala för en försäljning, det vill säga ITP (“Property Transfer) Skatt ”), Notarieavgifter, registrering, advokater m.m.

Å andra sidan bör det noteras att när köpoptionen utnyttjas, så att köpet slutgiltigt slutförs, reduceras inte de skatter som härrör från köpet med de tidigare skatter som betalats för förvärvet av optionen. Detta är en allmän och vanlig förvirring, mycket vanlig i praktiken. Anledningen är att optionsrätten och den framtida försäljningen skattemässigt betraktas som autonoma och distinkta skattepliktiga transaktioner.

En annan sak är att beloppet för "köpoption" kan överenskommas om att dras av från det pris som ska betalas vid den framtida försäljningen. Med andra ord kan parterna komma överens om att, om försäljningen slutligen går igenom, alla betalda belopp, inklusive möjligheten att köpa en, diskonteras från priset på fastigheten (på samma sätt som en deposition diskonteras).

6.- Vilka är de vanligaste problemen som brukar uppstå vid RTB-transaktioner?

När RTB-kontraktet väl har undertecknats finns det normalt två typer av konflikter som ofta upprepas i den här typen av transaktioner:

– Tvister om fastighetens fysiska tillstånd. Med andra ord, som med resten av hyreskontrakten, möter hyresgästen många gånger, när han tar huset i besittning, olika byggfel eller problem, vilket kan leda till konflikt med ägaren.

Därför kommer det att vara nödvändigt för båda parter att så mycket som möjligt specificera i kontraktet under vilka förutsättningar fastigheten är belägen, för att undvika denna typ av konflikter under kontraktets löptid.

– Rättsliga problem med fastigheten. Även om, till skillnad från de fysiska problem som fastigheten kan befinna sig i, som lätt kan undvikas med en ordentlig besiktning av fastigheten före inflyttningen av fastigheten, inträffar detsamma inte i praktiken med eventuella juridiska problem som kan påverka fastigheten .

Som vi har rapporterat i den här artikeln kan det tyckas vara mer eller mindre enkelt och enkelt att redigera ett RTB-kontrakt. Det vill säga att det kan göras privat, utan att gå via notarie, så det kan ge intrycket att det är ett lätt kontrakt: ett hyreskontrakt, helt enkelt genom att införa en köpoption.

På detta sätt, i många tillfällen, för att spara kostnader, förs parter till transaktioner där denna typ av kontrakt redigeras av icke-kvalificerade yrkesverksamma, eller till och med icke-specialiserade advokater. Anledningen till detta är att detta uppenbarligen är ett "lätt kontrakt" att redigera. Så därför, inte ägna den nödvändiga tiden och hänsyn som denna transaktion innebär.

Som vi säger är detta inte ett "särskilt" hyreskontrakt... det här är ett köp-/försäljningskontrakt med speciella villkor.

Därför finner vi i många, många fall att köpare har ingått ett avtalsförhållande med ägaren, har betalat en betydande summa pengar som köpoption, har bott i fastigheten en tid som hyresgäster, och när tiden kommer att utnyttja köpoptionen, innan de går att underteckna notariehandlingarna, eller, tyvärr, även senare, upptäcker de att det finns juridiska problem som påverkar fastigheten, såsom problem med installation av el, vatten, stadsproblem, stadsöverträdelser, straffavgifter , problem vid förnyelse av bostadsbeviset eller, ännu värre, att det inte finns något bostadsbevis, bristande efterlevnad av tätortsföreskrifter, tillbyggnader eller ändringar av byggnader som utförs utan tillstånd eller bygglov etc.

Att upptäcka den här typen av juridiska problem efter att ha skrivit på en RTB är mycket farligt.

Därför rekommenderar vi som advokater att den juridiska studien av fastigheten måste utföras under kontraktsformaliseringen och inte i efterhand.

Juridiska sökningar på fastigheten måste göras under formaliseringen av RTB-kontraktet, och kontraktet måste villkoras för att erhålla nödvändig juridisk information för att bekräfta att fastigheten uppfyller lag- och byggnormen.

Därför, när du är inblandad i ett RTB-kontrakt som köpare, begär kontraktet:

– Ska skrivas av en jurist specialiserad på fastighetsrätt. Det vill säga vem som behärskar lagar och förordningar gällande upprättande av kontrakt, och parternas härledda avtalsförpliktelser och rättigheter.

Detta kommer att hjälpa dig att förbereda ett kontrakt med maximala garantier.

– Ska skrivas av en jurist som också är specialist på bygg- och stadsbyggnadsrätt.

Alla fastighetsjurister är inte specialister på entreprenadrätt. Att vara expert på byggrätt är väsentligt för att kunna undersöka alla väsentliga juridiska aspekter av egendom, gränser, bygglov och bygglov, bygghistorien (det vill säga hur det har byggts, hur det har reformerats eller byggts ut) , om den överensstämmer med alla lokala stadsbestämmelser, om det finns stadsavgifter att betala i urbaniseringen, eller om tomten måste minskas för att ge en del av den för eventuella arbeten i urbaniseringen, etc.

TLA – ADVOCATER – AVOCATER – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN