RETUR AV DUBBEL VID RESERVATIONSKONTRAKT

KAN EN KÖPARE KRÄVA ÅTERKOMMANDE AV DUBBLA DEPOSITIONEN SOM LEVERERAS TILL ÄGAREN?

I fastighetsköp och försäljningstransaktioner hittar vi ofta fasen av förfarandet som kallas " Bokning ". Detta är fallet där köparen, när fastigheten har valts, och pris och köpvillkor är överenskomna med ägaren eller med Agenten, är redo att formalisera reservationen av fastigheten.

Nämnda reservation innebär betalning av ett anropat belopp "signal", "reserv" eller "insättning". “, som levereras till ombudet eller till ägaren som ett tillförlitligt bevis på köparens vilja att påbörja försäljningsprocessen med ägaren eller ägaren.

I dessa reservationskontrakt är det vanligtvis fastställt att, för det fall att köparen avstår från köpet utan skälig anledning, han straffas med förlust av de belopp som levererats som reservation.

Ömsesidigt, om det är ägare som bryter mot sin skyldighet att sälja egendomen eller förbehålla den i köparens namn utan saklig anledning, är han skyldig att avkastning de belopp som köparen erhållit. Dessutom, om kontraktet fastställer det, är ägaren tvungen att lämna tillbaka nämnda fördubblade beloppen som ersättning för de skador och förluster som orsakats till köparen på grund av dennes bristande efterlevnad.

Normalt i Spanien formaliseras bokningskontrakt vanligtvis av fastighetsbyråer som är mellanhänder i köpprocessen.

Vid andra tillfällen det är parternas advokater som upprättar nämnda kontrakt.

Men med fokus på ämnet, när ett reservationskontrakt har undertecknats av köparen och det överenskomna reservbeloppet har levererats, om ägaren slutligen bryter mot sin försäljningsskyldighet, är han skyldig att återbetala dubbla belopp som betalats med köparen?.

Svaret kan tyvärr inte vara enkelt. Det beror på hur bokningsavtalet utformas, och hur avtalsförfarandet har formaliserats med avseende på ägaren.

Låt oss titta på några antaganden:

• Det måste finnas ett uttryckligt nämnt i avtalet:

  Avtalet måste uttryckligen fastställa att, i händelse av att Ägaren underlåter att uppfylla sin avtalsförpliktelse, måste den återlämna beloppen som levererats som reserv i två exemplar till köparen.

Vid många tillfällen finner vi att reservationskontrakten inte fastställer skyldigheten för ägaren att returnera dubbla levererade belopp. Detta betyder inte att sådana kontrakt inte är lagliga, det betyder helt enkelt att ägaren inte har accepterat nämnda påföljd, eller så har agenten inte ansett det lämpligt att inkludera det i kontraktet.

I dessa fall kan köparen återfå det inbetalda reservationsbeloppet, men får inte kräva att dubbelt återlämnas.

• Ägaren måste ha mottagit beloppet för reservationen, eller måste ha accepterat att ombudet eller hans advokat tar emot det

  . Det vill säga, för att köparen ska ha rätt att kräva dubbla beloppen som levererats i händelse av försummelse måste ägaren (eller någon av de personer som denne har bemyndigat – såsom fastighetsmäklaren eller hans advokat) faktiskt ha fått dessa belopp .

Det finns med andra ord fall där avtalet innehåller ägarens skyldighet att återlämna dubbla belopp som levererats av köparen, och vi finner att de pengar som köparen levererat har hållits inne av verket och inte levererats till ägaren.

Denna praxis, som är mycket vanlig i fastighetsbyråer, är faktiskt en garanti för återbetalning av de belopp som levererats till köpare . Fastighetsmäklaren behåller med andra ord, för att garantera köparen att han får de pengar som betalas ut vid någon typ av försummelse från ägarens sida, vanligtvis pengarna som deposition istället för att leverera dem till ägaren. På ett sådant sätt att, om ägaren bryter mot avtalet är det lättare för köparen att få tillbaka beloppet för reservationen eftersom agenten behåller det .

Men i dessa fall där ägaren inte har fått beloppet för reservationen, skulle köparen ha rätt att vid underlåtenhet från ägarens sida begära återbetalning av de dubbla beloppen ? Dvs skulle ägaren vara skyldig att återlämna dubbla belopp som levererats av köparen när denne inte fått någon betalning?

Väl, i händelse av att Ägaren hade skrivit på kontraktet , och i nämnda kontrakt finns det bevis för att pengarna är insatta på agentens eller ägarens advokats konto och att det inte fanns någon instruktion eller order att överföra dem till ägaren, i detta fall ägaren skulle vara skyldig att återlämna dubbla levererade belopp, även om han inte fått dem .

Tvärtom, om ägaren hade undertecknat avtalet och det fastställdes att det betalade beloppet skulle levereras till ägaren, i detta fall, eftersom beloppet inte mottogs av denne, har avtalet inte blivit helt formaliserat, och därför kunde köparen inte kräva att ägaren återlämnar två gånger de levererade beloppen .

• Reservationsavtalet måste vara giltigt undertecknat av parterna

  . För att reservationskontraktet ska vara giltigt måste det vara giltigt undertecknat av parterna.

Med vilken, om ägaren har undertecknat reservationskontraktet i vilket villkoret för dubblerad återlämnande vid bristande efterlevnad fastställdes, uppenbarligen ägaren är skyldig att återlämna nämnda belopp i två exemplar, även utan att tidigare ha mottagit dem.

Det vill säga att ägaren, efter att ha undertecknat ett reservationskontrakt där det fastställdes att agenten tar emot och behåller det belopp som levererats av köparen som deposition, accepterar att pengarna behålls av Agenten, och ger sitt godkännande Well.

Dessutom ägaren accepterar villkoren i kontraktet där det är fastställt att han måste återvända i två exemplar, för det fall han, när avtalet väl undertecknats, inte uppfyller sin skyldighet att reservera fastigheten i köparens namn.

Därför, när avtalet har undertecknats av ägaren, de kan inte undandra sig sitt ansvar genom att hävda att de inte har fått beloppet för reservationen . Därför är det skyldigt att returnera dubbla levererade belopp.

• Kontraktet måste undertecknas av parterna eller av deras advokater

Det är mycket vanligt att hitta fall där ägare som anlitar fastighetsmäklare för försäljning av sina fastigheter skriver under dessa byråserviceavtal . I sådana tjänstekontrakt, ägare vanligtvis auktorisera och bemyndiga fastighetsmäklare att ta emot belopp från köpare som en "insättning" eller "reserv".

Detta är en helt laglig praxis och perfekt igenkänd av det spanska systemet. Det vill säga att fastighetsmäklare kan ta emot förbehållsbelopp för ägares eller ägares räkning. Den betalning som görs till en fastighetsmäklare som tidigare har auktoriserats av ägaren i tjänstekontraktet är därför ur juridisk synpunkt en laglig betalning och har rättsverkningar.

Men ur juridisk synvinkel, även om servicekontraktet mellan agenten och ägaren kan ge den förra tillstånd att ta emot belopp och betalningar på konto för den senares räkning, är vad det inte tillåter att "underteckna" kontrakten . reservation för ägarens räkning.

Det uppstår ofta situationer på fastighetsmarknaden där köparen har skrivit kontrakt och har levererat vissa belopp på konto som deposition till mäklaren, men nämnda reservationskontrakt är inte slutgiltigt undertecknat av ägaren. I dessa fall, som vi säger, nämnda förbehåll av egendom är inte juridiskt formaliserad , med vilket reservationsavtalet inte på något sätt kan anses bindande för parterna.

Och detta, även om nämnda reservationskontrakt har undertecknats av fastighetsmäklaren.

Fastighetsmäklaren i Spanien har inte juridiska befogenheter eller förmåga att företräda ägaren vid undertecknandet av ett reservationskontrakt, inte heller vid undertecknandet av någon annan typ av kontrakt.

Och detta, även om ditt serviceavtal säger det.

I Spanien, liksom i många länder i världen, det enda sättet att juridiskt representera en person är genom notariella fullmakter , som måste undertecknas på ett notariekontor , genom notariehandlingar, och endast de ger befogenhet att underteckna kontrakt för en persons räkning.

Med vilket agenterna ofta är förvirrade och anser att servicekontraktet de har tecknat med ägaren ger dem fullmakt att teckna reservationskontrakt med framtida köpare för hans räkning.

Det kan vara så att servicekontraktet som tecknats med ägaren ger agenterna fullmakt att "ta emot" beloppen som betalats som en reservation, men ur juridisk synvinkel innebär detta tillstånd inte någon befogenhet att " underteckna" kontraktet för hans räkning .

Som vi sa, om agenten saknar lämpliga notarialbefogenheter kan reservationskontraktet inte fulländas med agentens underskrift , eftersom det skulle behöva valideras och godkännas senare av ägaren. Och om så inte är fallet, det vill säga om ägaren inte har undertecknat nämnda kontrakt, kan han på något sätt vara bunden av det.

Med vilken, om en köpare har levererat pengar till en fastighetsmäklare och tecknat ett reservationsavtal, kan inte kräva efterlevnad av ägaren om denne inte direkt har skrivit på avtalet , eller har utfärdat fullmakt till ombudet att göra det.

Med vilken, ombudets underskrift i reservationskontraktet ger inte giltighet åt nämnda kontrakt .

Med vilken, för det fall ägaren vägrar att sälja fastigheten till köparen, köparen kommer inte att på något sätt kunna kräva dubbla levererade belopp .

Som mest, och beroende på fastighetsmäklarens goda tro och goda vilja, kommer köparen att kunna få tillbaka de belopp som levererats som deposition.

Men utan att kunna hävda dubbelt.

TLACORP