Om du har bestämt dig för att sälja din bostad, vänligen uppmärksamma följande information:

1.- Kontrollera dokumenten och lagligheten av fastigheten

1.-Kontrollera beskrivningen av fastigheten i lagfarten (“Escritura”) 

Kontrollera lagfarten: Kontrollera i fastighetshandlingarna att fastigheten framstår korrekt beskriven. Fastighetshandlingar ska ha en perfekt beskrivning av de konstruktioner som finns på fastigheten.

Det är ganska vanligt att fastigheter som ägts av olika ägare under många år har modifierats med tillbyggnader (ett nytt rum, stängning av veranda eller terrass etc.), eller med nybyggnation (garage, pool, gäst). hus).

Om den verkliga storleken och konstruktionerna inte stämmer överens med beskrivningen i handlingens    oroa dig inte!  det finns processer som kan göras och det finns sätt att reda ut det!. Men du måste känna till dem i samma ögonblick som du fattar beslutet att sälja, för att veta exakt "vad" du måste göra och "hur mycket" kommer att vara dessa åtgärder.

---

Till exempel: Du har ett 120m2 hus med en 50m2 pool och ett garage omvandlat till ett gästhus. I handlingarna förekommer huset bara som 120 m2, men i handlingar nämns inte poolen. Och garaget beskrivs i handlingarna som ett "garage" inte ett "gästhus".

I det här fallet måste dina handlingar uppdateras och du måste betala för det. 

OBS: Vi pratar inte om den "interna beskrivningen" av huset, bara omkretsen av fastigheten känd som "byggd storlek" (på spanska, "superficie construida").

Handlingar behöver inte visa den verkliga beskrivningen eller fördelningen "inuti" huset. Om du har modifierat fastighetens interiör genom att byta innerväggar, kommer det inte att vara nödvändigt att uppdatera handlingarna. Det kommer att räcka sedan deklarera den nya fördelningen efter avslutad till notarie.

Till exempel visar handlingarna att det finns 4 sovrum och du gjorde om dem till 2 när du köpte fastigheten. I detta fall är det inte nödvändigt att uppdatera handlingarna. Som ägare har du friheten att reformera inne i fastigheten (alltid erhålls rätt licens).

2.- Kontrollera hur fastigheten är registrerad på Catastro-kontoret (även känd som "SUMA" eller "IBI", eller "RÅDSKATT")

På samma sätt som i handlingarna ska fastigheten registreras i ”Catastro” som den är i verkligheten. Varje år visar Catastro-räkningar den faktiska storleken på fastigheten. Du måste då kontrollera om Catastro-posterna visar den faktiska storleken på fastigheten eftersom den är "i verklig", inklusive alla externa ändringar eller tillägg som har gjorts.

Kom ihåg att Catastrokontoret beräknar kommunalskatten efter fastighetens storlek, med hänsyn till alla konstruktionsdelar som huset, poolen, garaget etc. Om du har gjort tillbyggnader på fastigheten och du inte har informerat Catastrokontoret, rätt tillfälle att göra det är när du bestämmer dig för att sälja.

---

  OBS: Snälla, följ detta exempel: När du köpte fastigheten fanns det ett 120m2 hus. Detta är vad som också visades i handlingarna och i Katastropropositionen. Av denna anledning var Catastro-sedlarna (IBI) 300 EUR.

Ett år efter att du byggde en 50 m2 pool och ett 40 m2 garage. Du förklarade dem inte för Catastro. Om du hade deklarerat den nya poolen och garaget till Catastro, skulle räkningarna för kommunalskatt ha höjts från 300 EUR till 350 EUR (ungefär), 50 EUR mer på grund av de nya konstruktionerna.

Om du nu skulle bestämt dig för att sälja din fastighet måste du uppdatera informationen som är registrerad i Catastro Office. Du kan sedan informera Catastro Office om de förlängningar som du har gjort och sedan kan de be dig att betala mellanskillnaden på 50 EUR (ca) för de icke deklarerade förlängningarna upp till 4 år tillbaka.

 FRÅGA: Jag har utökat min egendom under den tid jag har varit ägare, eller, helt enkelt, mina handlingar och Katastrokontoret stämmer inte överens med den verkliga storleken på min fastighet. Hur reder jag ut det?

3.- Kontrollera konstruktionens rättsliga situation:

För att sälja fastigheten är det obligatoriskt att få bevis på att fastigheten är laglig. TVÅ dokument kan hjälpa dig på detta sätt:

• Boendecertifikat (CH)
• No Infraction Certificate (CNUI)

A)   Intyg om boende eller yrkeslicens är "obligatoriskt" vid försäljning/köp av fastigheter i Spanien?

SVAR: Det beror på typen av fastighet

In "Nya" fastigheter, är byggherren skyldig att tillhandahålla detta dokument till köparen när försäljningsprocessen har slutförts.

Men snälla, notera det i "Återförsäljning", finns det ingen lag som tvingar säljaren att tillhandahålla detta dokument efter avslutad försäljning. Spanska lagar säger att det är "köparen" som måste skaffa detta dokument på sitt namn efter att det är färdigt, för att kunna fortsätta med ändringar av vatten- och elektriska namn.

Vid denna tidpunkt måste vi säga att administrationen kan vägra att ge CH till köparen efter färdigställande i fall fastigheten har utsatts för otillåtna arbeten etc från den tidigare ägaren. Så om fastigheten inte är i perfekta juridiska skick kan det finnas en risk att inte få godkännande av detta dokument efter färdigställandet. Och detta kan lämna köparen i en mycket komplicerad situation, eftersom han då kan få problem att få brukskontrakten på sitt namn.

En mycket viktig punkt här är att existensen eller giltigheten av CH och resten av informationen om CH det inte visas i handlingarna, men på det lokala rådhuset i området!.

Så din advokat måste inspektera denna fråga noggrant med hjälp av sin expertis och erfarenhet för att bekräfta ett så viktigt dokument som detta.  

Från som slutsats, detta certifikat är VIKTIGT till försäljningen av fastigheten, och dess bekräftelse måste besiktigas redan från början av köp/försäljningsprocessen.

Vi vet alla att CH är ett dokument som visar att fastigheten har byggts i enlighet med och uppfyller de spanska konstruktionslagarna.

Detta dokument behövs också för att ansluta vatten och el till fastigheten, när du först förvärvar fastigheten och för att garantera ändringarna i kontrakten och leveransen för den andra och efterföljande ägarna.

CH brukade vara giltigt i 5-10 år och måste förnyas varje gång fastigheten säljs eller överförs, med namnen på de nuvarande ägarna.

Cklicka nedan för att veta mer om kravet på att tillhandahålla ett intyg om boende vid återförsäljning:

Vad är intyg om boende – Licens för ockupation – Cedula de habitabilidad. Behövs det i Spanien?

 

B) – No Infraction Certificate .- Detta kallas "Certificado de No Infracción Urbanística” (CNUI).

Detta är ett intyg från stadshuset, som visar att fastigheten är fri (eller inte), från eventuella böter på fastigheten som härrör från en konstruktion eller handling som gjorts på fastigheten utan vederbörligt tillstånd.

Till exempel byggandet av huvudbyggnaden, garage, tillbyggnader, pooler, arbeten på mark, landskap, etc, utan lämpliga tillstånd eller licenser från rådhuset.

Varför krävs ett icke-intrångscertifikat för att sälja en fastighet i Spanien?

Det kommer att hjälpa din försäljning att gå smidigt. Om du har alla dina handlingar i ordning såsom intyg som visar att din fastighet är fri från eventuella byggböter, så kommer processen och försäljningen att utvecklas på ett snabbare och enklare sätt.

Att ha alla dokument för fastigheten på plats skapar förtroende för den möjliga köparen och hans egen advokat.

Observera att om det finns böter som påverkar din fastighet för byggnation, eller för någon av tillbyggnaderna, IT KOMMER INTE VISAS I GÖTEN och/eller resten av dokument från fastigheten. Denna information kan endast erhållas på det lokala rådhuset i området.

Från och med nu är detta certifikat GRUNDLÄGGANDE till försäljningen av fastigheten, och måste erhållas från ägaren  innan komplettering.

Hur "Certificado de No Infracción Urbanística" – Non Infraction Certificate i Spanien?

Det bästa sättet att få det är att ansöka om det på Rådhuset. Du kan be din advokat att göra det.

Intyget om ingen överträdelse visar vissa påföljder eller böter, eller till och med order om rivning, kan jag sälja fastigheten i dessa fall?. 

Om resultatet av Certificate of No Infraction visar någon typ av information om eventuella böter, straffavgifter eller annat, bör du visa det för en byggjurist för att ange hur du ska gå tillväga. Ibland innehåller informationen från detta certifikat hystoriska böter som redan är betalda eller som nu har löpt ut, och i andra tillfällen finns det allvarliga problem som kan påverka försäljningsprocessen.

Med det sagt kan fastigheten säljas, eftersom det spanska systemet tillåter köpare att köpa fastigheter med byggböter, men köpare måste vara perfekt informerade om detaljerna i dessa böter och konsekvenserna som de kan få som nya ägare. Om köpare är vederbörligen informerade, och de uttryckligen accepterar att köpa fastigheten med dessa böter, kan försäljningen gå igenom.

 

2.- Kontrollera din personliga skattesituation – Skatteplanering vid försäljning av hus i Spanien

a) Hur beräknas realisationsvinster vid försäljning av spansk fastighet?

Försäljningar av spanska fastigheter ger kapitalvinstansvar till säljare.

Caiptals vinstskatt att betala är 19 % av "Nettovinsten" av försäljningen.

För att få vad som är "nettovinsten" av försäljningen måste du följa upp denna formel:

Försäljningspris – Förvärvspris – Kostnader och skatter vid förvärv – Kostnad för ”strukturreformer” gjorda på fastigheten

---

Exempel på realisationsvinstberäkning: 

• Du köpte en återförsäljningsfastighet 2015 för ett pris av 200.000 XNUMX EUR.
• I det ögonblicket betalade du 24.000 12 EUR, vilket är 10 % av utgifterna: 2 % överföringsskatt + XNUMX % notarie, fastighetsregister, advokatarvoden, etc.
• Sedan gjorde du interna reformer för 17.000 XNUMX EUR (byte av bearbetning av golvet, reparation av poolen och nya fönster).
• Några år senare byggde du ett garage för ett värde av 20.000 XNUMX EUR

Då bestämde du dig för att sälja nu för ett pris av 260.000 XNUMX EUR.

Vad är kapitalvinsten deriven från detta Till Salu?

OBS: Innan vi gör beräkningen måste vi informera om att den spanska administrationen kommer att överväga alla ovanstående koncept för att sänka skatten, förutom den för "interna reformer" till ett värde av 17.000 XNUMX EUR. Anledningen till detta är att "interna" reformer som inte är "strukturella" reformer inte övervägs för skatteförmåner.

Vi använder formeln:

260.000 (Reapriset) - 200.000 (förvärvspris) - 24.000 (Utgifter och skatter vid förvärv) - 20.000 (Nytt garage) =

16.000 EUR

Detta är "Nettovinsten" som ska erhållas med försäljningen

Eftersom skattesatsen för kapitalvinster är 19 % kommer skattebeloppet för kapitalvinster att vara:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

---

b) Hur man betalar realisationsvinster vid försäljning av en spansk fastighet

1.- Beräkna spanska kapitalvinster för spanska invånare

Eftersom du inte är skattemässigt bosatt i Spanien, är det sätt på vilket du betalar kapitalvinster på följande sätt:

– VID SLUTFÖRANDE AV FÖRSÄLJNINGEN: 3 % RETENTION

: När försäljningen har slutförts tvingar den spanska administrationen köparen att göra en RETENTION på 3 % av värdet av försäljningspriset. Du får alltså inte det fulla överenskomna priset. Köparen behåller de 3 % av det totala priset och han är skyldig att deponera det hos Skatteverket. Detta görs "samma dag som försäljningen slutförs".

OBS: Om du följer exemplet ovan, om priset för försäljningen var 260.000 260.000 EUR, skulle köparens retention vara 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

– FÖRE 6 MÅNADER EFTER SLUTFÖRANDE AV FÖRSÄLJNINGEN: DELARATION AV REALVINST (19 %):

Efter avslutad försäljning har du 6 månader på dig att presentera "Kapitalvinstdeklarationen" för det spanska skattekontoret. I denna deklaration måste du (eller din advokat) beräkna skatten enligt ovanstående exempel. I det här fallet är beloppet du måste betala 3.040 XNUMX EUR.

OBSERVERA: Som förklaras här är CG som härrör från denna transaktion på 3.040 7.800 EUR. Eftersom du hölls kvar med ett högre belopp (XNUMX XNUMX EUR), så har du en "kredit" hos den spanska administrationen för mellanskillnaden.

Så om den spanska administrationen tar emot 7.800 3.040 EUR för CG-skatt, eftersom det slutliga resultatet av skatten endast är 7.800 3.040 EUR, måste den spanska administrationen "återbetala" dig mellanskillnaden: XNUMX XNUMX-XNUMX = 4.760 EUR.

Hur gör man anspråk på denna återbetalning? Din advokat måste inkludera detta faktum på samma kapitalvinstdeklaration, för att uppvisa det för skattekontoret.

2.- Beräkna spanska kapitalvinster som spanska skatteinvånare 

Om du anses vara "spansk skattebosatt" (vilket innebär att du betalar din inkomstskatt i Spanien som bosatt i Spanien), kommer du, när kapitalvinsten har beräknats, att ha följande förmåner på skatten:

• INGA KAPITALVINST FÖR PERMANENT BOSTAD: Om fastigheten du säljer är din permanentbostad (du har använt den i mer än 3 år som din "permanenta bostad"), kommer du att ha följande fördelar:
  • Om du är yngre än 65 år: Du betalar inte CG för beloppen av den erhållna försäljningen "återinvesterade" i förvärvet av en ny fastighet som ska användas som din permanenta bostad. Du har 2 år på dig att praktisera denna "återinvestering" (förbi 2 år utan att investera dessa belopp kommer du att beskattas fullt ut).
  • Om du är äldre än 65 år: Du betalar inte CG för de belopp som erhålls vid försäljningen. Och detta även om du inte ”återinvesterar” i en ny fastighet.
• INGEN 3 % RETENTION: När försäljningen har slutförts får du hela priset från köparen utan retention.

Vanligtvis förväxlar ägare den "spanska skattebostaden" med "den spanska bostaden".

Med andra ord, folk tror att det "spanska uppehållskortet, eller "uppehållstillstånd" som erhållits av den spanska nationella polisen, räcker för att visa att de är "spanska bosatta för skatter", och tyvärr är så inte fallet.

Den "Spanskt uppehållskort”(Eller”Spansk uppehållstillstånd"), är inte det giltiga dokumentet för att ändra din skattemässiga övervägande som "skatteboende".

Det spanska uppehållskortet (eller certifikatet) tjänar endast till att deklarera att du "bor" i Spanien, för att underlätta för polisen att ha bättre kontroll över invånarna i ett bestämt område.

Vad är det spanska skattebeviset, det är detsamma som "TIE"? 

För att bli spansk bosatt för skatter, och sedan börja betala dina skatter i Spanien som en normal spansk medborgare, måste du skaffa SKATTEBETECKNING FÖR SPANSK BOENDE utfärdat av det spanska skattekontoret eller den spanska tullen, och sedan börjar du betala dina skatter i Spanien, och inte i ditt ursprungsland.

Och även, när du väl behöver deklarera till skattemyndigheten från ditt land att du är spansk skattebosatt och att du inte vill fortsätta som skattehemvist i ditt land-

Så snälla, kolla med din skatterådgivare vilka skatter som du för närvarande betalar eftersom, även om du inte är spansk bosatt, bör du deklarera och betala inkomstskatten som inte är invånare.

- SLUTSATSER

Så, när du har förklarat allt ovan, när du har bestämt dig för att sälja din spanska fastighet, snälla, ta hänsyn till detta att du behöver skaffa/presentera följande dokument innan försäljning:

1. Lagfart på fastigheten (skrivande): Om möjligt, de ORIGINAL. Med korrekt och uppdaterad beskrivning av konstruktionerna.
2. Council Tax Bill (IBI – SUMA) .- Med rätt beskrivning av konstruktionerna.
3. Vatten- och elräkningar.- de senaste.
4. Bosättningsintyg även kallad "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Inget överträdelseintyg .- Det här kallas "Certificado de No Infracción Urbanística".
6. Intyg om ägargemenskap (om så är fallet) som visar att du är uppdaterad om gemenskapsavgifter.
7. Original NIE & Original Pass
8. Energy Performance Certificate

SKATTER : Du måste visa upp följande skattedokument:

Modellerna 210 eller 214 från de föregående 3 åren. Om den inte är bosatt i Spanien

Modell 100 från de 3 föregående åren. Om spansk skattebosatt